サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

ある学習塾の先生のコメントから、アパート大家の必修項目を考えてみました。

その先生曰く、

「本番のテストの数週間前に、自宅で火事が起きた時に、

必要な勉強本（テキスト）・問題集を完璧に持ち出せた人が『合格する』」

とのこと。

つまり、テスト前にやるべきことがどれだけ整理できているか？

その参考資料がどれだけ少なくまとめられているか？絞り込まれているか？

この整理ができている人が、試験に合格する。

とのこと。

これを、アパート大家さんに置き換えてみます。

『もし今』、自宅で火事が起きたら、

皆さんは、何を持ち出しますか？

持ち出すものが整理できていますか？

（旧タイプの）『土地権利証』をお持ちの人は整理できていますか？

印鑑は？

通帳は？

賃貸借契約書は？

その他、アパート関連資料は？

必要連絡先の資料は？

地震対策でも同様ですが、

明日何が起きるかわかりませんね。

学習塾の先生の言葉は、生徒に伝える言葉でしたが、

少し立場を変えて考えてみると、

アパート大家さんでも、

必要資料・必要品の整理ができていることが大事だな。

と考えさせられる一言でした。

後もう一つ、持ち出すものをうまく持ち出せても、

もし自分の命に何かあったとき、

うまく大家行を家族に引き継ぐ準備をしておくべきですね。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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賃貸住宅におけるとても面白い市場アンケート結果がありました。

市場の『入居率・家賃滞納率・平均入居期間』等です。

この資料は、「財団法人日本賃貸住宅管理協会」からでした。

この協会が公開している「日管協短観」に、（パーフェクトではないのですが）

ほぼ市場傾向を捉えている調査結果が、下記のアドレスに出ています。

http://www.jpm.jp/marketdata/

半期ごとに調査を実施していて、調査対象はこの協会に属している賃貸住宅管理会社とのことです。

最新版は２００９．７ですから、少し前の情報ではあります。

調査の母数が、「245」であるので、これを信じてよいとはいえないのですが、

個々の大家さんでは取りにくい情報ですし、今後のアパート事業の参考になるデータです。

平均入居率が、約90％

平均滞納率が、約9％

平均居住年数は、２-４年。

これは回答した管理会社からのアンケート結果ですので、

入居率などは実態よりも良い値になっていることも想定されますが、

現在のアパート経営状況がこの資料よりも悪い場合は、

何らかの問題があるかと思いますので、その問題点を把握して、

見ると良いですね。

（以前、全国平均入居率が80%台というのも見た記憶がありますが、
それが平均だからうちもまずまずやれているとして満足しないほうが良いですね。）

財団法人日本賃貸住宅管理協会HP↓
http://www.jpm.jp/


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私の1棟4室アパートで、初の退去＆入居（入れ替え）がありました。

この入れ替えの話ではなく、新しく入居した方に入ってもらった保証会社についてです。

ちょうど、今週の全国賃貸住宅新聞の1面に載っている「レントゴー保証」の保証となっていました。

ちなみに、入居者の属性を保証会社に見てもらう意味も込めて、今回は保証会社と契約をしてもらいました。

保証会社から問題がある入居者ですとの回答ではなく、無事に入居してもらうことになりました。

さて、この保証会社の件ですが、ちょうど1年前に大手の保証会社「リプラス」が倒産しました。

この新聞によると、レントゴー保証は、リプラス等の滞納保証事業の引き継ぎ会社であるとのことです。

しかしながら、今年度は8億円の経常利益を確保とのことで、いまのところ経営状態がよいようです。

大家にとって、保証業者とはやはり心強いサポート役ですので、

このような保証会社が無くなってしまうことは、とても不便・苦労・心配になるかと、

1年前のリプラス倒産時に話題になっただけに、

「レントゴー保証」のような保証会社が継続して、営業を続けてくれることは、助かりますね。

もし保証会社が無くなると、保証人が両親ではない入居者の入居許可に戸惑いますし、

入居者の属性が無明確（よくない）な場合、
不許可で空室を選択するということはとても辛いことですから。

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2050年の人口データについてです。

今回は、総務省統計局のデータを見てみます。


日本では、

2010年で、約1億27百万人

2050年は、約95百万

これから、人口が減る中、日本はどうなるのだろうと考えることはありますね。

ちなみに、他の統計では、東京都は人口流入があり、

2050年も人口にほぼ変わりがないとの予想もあります。

では、アパートをこれから取得する事を考え、木造では25年間の借入とすると、

ローンの返済が終わる2035年までに減少が見られなければ、

最悪のことになる確立は減るかも知れません。
（今からでは、人口減少が見られる地域は危険信号ですね。）

そして、もう一つ、世界を見てみると、
（2000年のUnited Nationsの予測資料より）

2010年では、約69億人

2050年では、約92億人

ざっくり見て、1.5倍です。

環境問題、食糧問題、水問題が、今話題になっている理由もわかります。

いまでも、人口が多いと言われているのに、2050年に1.5倍とは、想像がつきませんね。

日本の人口減少は、日本では問題となっていますが、

世界では、明らかに人口増加が問題となっています。

これをみると、日本が海外の人たちを受け入れない姿勢が、いずれは問題になるでしょうね。

（日本が人口減で困っていると世界に発信しても、他の国では相手にされないかもしれません。

　外国人の受け入れをすればよいと言われるだけですね。）

この考え方は単純で、簡単にうまくはいかないのでしょうけれど、

日本には、まだ「海外からの受け入れ」との選択肢があるため、

アパート経営において、日本の価値・東京の価値は絶望ではないかとも思います。

（反対のケースも考えられるかもしれないけれど、大きく悲観することも内科と思います。）

総務省統計局のこちらのページを見てみました。
↓
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/topics/topics08.htm

＆

http://www.stat.go.jp/data/sekai/02.htm#h2-01

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