サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

2008年度に2回、2009年度に1回行なってきました

サラリーマン大家サポーターズの講演会

『安定経営道シリーズ』を2010年も実行する予定です。

しかし、参加者が多いことはこの講演会の目的ではなく、

参加してもらった人が、目的をかなえること、または、実行せずとも心配が減ることを

重視するべきであるため、今何をすることがベストなのかを考え直してみます。

講演会は、来年中には、一度は行ないたいところですね。

そうだとしても、まずは、今まで、参加してもらった人たちへのサポートを大事にしたいと思います。

＝＝

この講演会は、決して大きくはなく、大々的に行なってはいません。

このブログと、健美家サイトでのみ募集をしているものです。

それでも、過去26回で累計500人を超える方に参加してもらっています。

1年間を通しての一括申し込みで参加した方の実績は誇れるものがあり、

2008年シリーズ（2009年5月末終了）にて前回参加申込をした14人のうち、

『5人』が、2009年にアパート用地を取得し（すべて銀行を打破）、

そのうち、４棟が完成し、満室となっています。

（残りの１棟は、建築中）

土地取得　→　土地選択・売買契約　

→　銀行融資　→　アパート建築プラン

→　アパート建築・引渡し　→　客付け

→　管理・クレーム　→　税対策等

のサポートをしています。

私のサポートの仕方は、営業は、以前の実行者としてのアドバイスであり、

そのオーナーさん（プレアパート大家さん）に勉強して、

必要なポイントを考えてもらうこと、

これだけは決して、抜かしては・忘れてはならないことです。

大手メーカーに依頼をしても、失敗する人は、メーカーや業者に任せすぎて今うから、

であることを、肝に銘じています。

（これは私の経験からも言えます。）

以上だからと言って、成功ではありません。

アパート大家として、真に成功と言えるときは、

その１つは、「アパートのローンが完済したときである」からです。

（このときは心配のいらない安定資産と成りますね。
これより前の段階でも安定資産といえる時期はありますが。）

そして、私としては、残りの9人のサポートを今後も続けていきたいと思います。

やはり本人の思い、考え方を重視しなければ、失礼に当たりますし、

その人の『人生の中でのタイミング』が大事なので、

その人のペースでサポート・お付き合いができると良いかと思います。

質問等は、このブログ右側のメール欄よりどうぞ。

また、『２０１０年安定経営道シリーズ講演会』については、

来週、このブログにて、発表予定です。

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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土地やアパートの取得・建築では、

銀行から資金を借り入れて、「レバレッジ」を利かせて、

（いえいえ、自己資金が満額ある場合が少ないので、借り入れて、）

行なうことが通常ですね。

このときに、借り入れた融資額の「担保」として、

土地や建物に抵当権をつけますね。

このときの『抵当権設定登記費用』について、

某銀行のチラシより、簡潔に間とまえられている文章がありましたので、

知ってもらっておくと良いかと思います。

（この登記手続きは、通常は司法書士さんに対応してもらうことがベストなので、

詳細は、登記時の司法書士さんに確認してください。）

＝＝＝＝＝＝＝
抵当権設定登記にかかる費用
＝＝＝
担保不動産に、抵当権（または根抵当権）を設定する際に、

（１）設定額の4/1000相当額の登記免許税

　　（租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000）

　　のほか、

（２）司法書士報酬

（３）交通費実費など

が必要になります。
＝＝＝

『融資設定額』の4/1000相当額

　　（租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000）

と言うことがポイントですね。

土地取得時には、皆さん事業計画書を作成します。

（事業計画書が融資の是非を握ります）

このときに、費用の見積もりの基本となる数値です。

もっとも、難しく考えずに、銀行の担当者に確認・聞くことで、しっかりと教えてくれるので、

担当者とのコミュニケーションがうまくいくことのほうが大事ですね。

−−−
手数料・抵当権設定登記費用
−−−

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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「ＮＲＩ未来創発フォーラム2009」、池上彰さんの講演内容の感想の続報3です。

元ＮＨＫ報道記者の池上彰さんの
講演テーマは、『見通す力、伝える力』。
とてもわかりやすい説明・解説は健在。

さて内容では、キーワードが、「八ッ場ダム」、「殺人事件」、「学力低下」等でしたが、

10/31には、「八ッ場ダム」について書き、
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-616.html

11/6には、「犯罪件数」について書きましたので、
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20091106.html

今回は、「３．学力低下」についてです。

さすが、面白いデータの見方をしていました。

（もう一度、講演のテーマは『見通す力、伝える力』です。）

３．「学力低下・子供の学力」

＝以下講演内容抜粋＝
連日、日本の子供・中学生の学力が世界的に見て、低下している傾向があるとの情報が多々あります。

「これについて、皆さんは、どう解釈しますか？」

このようなニュアンスでの話しはじめでした。

まず、実情は、どうでしょう？

日本の子供の学力は低下していますか？

最近の情報・報道がまったく間違っているわけではなく、

経済協力開発機構（OECD）が世界の15歳児童を対象に学力（学習到達度）に関して実際にテストを行う調査を３年ごとに行っている。
通称「ＰＩＳＡ」の調査では、

2000年　科学２位　数学１位　

2003年　科学２位　数学６位

2006年　科学６位　数学１０位

と世界順位は低下しています。

しかし、

＊このＰＩＳＡ調査は指標であり、どれほど信憑性があるものかは不明確なもの。

　各国の教育方針により、テスト内容・問題内容が適しているものであるかも不確定。

そして、
＊２００６年の１００位以内に入っている
　　「台湾・香港・エストニア・オランダ・マカオ」は、２０００年の調査国ではないこと。

はたして、日本の学力水準が低下していることで、この基準を大きく取り上げて、
簡単に方針転換をすることが正しいのでしょうか？

ゆとり教育の目的は、かつての暗記方式の教育法からの脱却ではなかったのでしょうか？

＝＝＝
何が問題であるかについて、ニュースや新聞の短い時間・短い記事だけでは、

十分に情報を取込めないことを象徴しているコメントかと思います。

ただ、少しでもレベルの低下を懸念して、修正・改善をすることは良いことと思います。

しかし、だからと言って、「ゆとり教育世代を社内で悪者扱いすること」は正しくなく、

これを煽るような報道の仕方もおかしいものと思います。


さて、不動産の売買のときに、置き換えてみます。

不動産業者のコメントでも、注意をしなければいけないことがありますね。

単なる一方向からの情報収集は、怖いものがあります。

その情報がどこから来ているのか？誰が作成しているのか？

どれほどの信憑性があるのか？

どのような意図があるのか？

それについて、本人がどのように調べなおしたのか？

についても、検討をすることが大事ですね。

池上さんの講演は、情報が多い時代だからこそ、

情報の選別や本人の解釈力の大切さを伝えてくれたものだったと思います。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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今回のセミナーは、「10人の講演者」で行われ、バリエーションのある
面白いものとなりです。

テーマは、
（2010年版　最前線のプロと著名投資家から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』

日時：１２／５(土)−６(日)
場所：新橋駅または汐留駅

詳細↓
http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

主宰：サラリーマン流不動産投資道場
サブタイトル：2010年を占う戦略的投資家必修のセミナー

各種の専門家が登場しています。


１２／５と１２／６の２日間にわたり、開催されます。

私は、12/6（日）の出番でして、
テーマは、
「私がサラリーマンを辞めた理由
　　　　『クズ土地』で行うアパート経営術」　です。

試験の準備ではないようです。
こちらの講演でも、気合の入った方が、多く聴講されるとのことなので、
講演準備についてもついてもしっかり、きっちり準備します。

講演時間が、1時間であり。
いつもの3時間とは違い、どれだけ要点を詰め、その要点を明確に、
伝えられるかが、勝負だと思います。

このような講演の依頼をいただけることはとても光栄です。

2009年最後の締めとして、
2010年の事前準備、出発として、

よい時間としたいと思います。

よろしくお願いします。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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