サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

2009年も早いもので、5月を迎えました。
今日、駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会が開幕しました。
（4年後のメッシ、カカ、C.ロナウドのプレーを無料で生で見られます。詳細は後記参照）

さて、本日は「健美家」さんで連載しているコラム『満室アパート経営道』の
シーズン３第９章「 家賃確定 〜オーナーの勝負どころ〜」が公開されました。
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

家賃の確定は、大家さん （ オーナー ） の悩みどころでもあり、腕のためしどころでもあります。

家賃を高くすればするほど、満室になるということはありえないし、
家賃を引くすればするほど、満室になりかつ収益も上がるということもありえないので、
大家さんは苦労をするわけですね。
その苦労は、私もしっかりと味わっています。
細かなテクニックというよりは、家賃決定において考えるべき基本的な事項を
コラムに書き込みました。
参考情報として、読んでもらえればよいかと思います。

それでは、概要（小テーマ）を列挙します。

＝＝＝
9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格
＝＝＝

9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち
私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、いくつか価格について検討する場面がありました。
　( 1 ) 土地価格
　( 2 ) 設計・施工価格
　( 3 ) 家賃額
どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。
( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。
たとえば、．．．．．．．．．．

9-2. 家賃の確定時期
新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日 （ 賃貸借契約開始日 ） にできたら最高です。
これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します．．．．．．．．．

9-3. 家賃相場と募集業者の意見
入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件　／　床面積　／　構造・間取り　／　特徴・個性等
があるかと思います。今回は上記項目がどうというのではなく、．．．．．．．．．．

9-4. 大家として譲れない価格
大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合は、ローン返済額 ＋ 固定資産 ＋ 保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

9-5. 家賃以外に必要な価格
家賃以外にも、
共益費　／　駐車場・バイク置き場・駐輪場　／　敷金　／　礼金　／　広告料
などがあります。
これらの扱い方、価格の決め方によっても、．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．


最終的には、大家さん（オーナー）が検討・苦労をした効果が、
後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を！！ 』

＝＝＝＝＝
というものです。

さて、『満室アパート経営道』コラム「 家賃確定 〜オーナーの勝負どころ〜」
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

ちなみに、冒頭の駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会については、
（こちらです⇒）http://www.tokyo-football-u14.jp/access.html

10カ国・12チームの参加です。
『サンパウロFC』も参加していて、注目は「7番のファブリーシオ」と「9番パウロ」です。
モスクワのスポーツアカデミー『スメナ』のキーパーは14歳以下で身長185cmです。
きっとロシア代表になりますね。
5/1の15時の開会の挨拶は石原都知事でした。ステージ右端は北沢豪さんでした。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時： ５／２４(日)　１４：００−１６：４５（受付１３：３０−）【申込受付中】
残席：　「９席」
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。
『サラリーマン大家サポーターズ』安定経営道シリーズ 客付け・満室編第２回が無事に終了しほっとしています。

今回も、また多くの方が参加していただきました。
残念ながら満席ではありませんでしたが、３席残りとはほぼ満席なので、皆さんの熱気を感じながら話すことが出来ました。


また、講演会後の昨晩、早速、メールを頂き、ありがとうございます。
−−−
本日は講演会、お疲れ様でした。
２時間半話続けるのはすごいですね！
−−−
本日貴重な話を聞かせていただきまして誠に
感謝いたします。これからいろいろ
ご指導どうぞよろしくお願い申し上げます。
−−−
そうですね。気がつけば、2時間半話し続けてしまいましたね。
実体験を話すだけでも、多くの事例・事件・場面・登場人物があるので、このような話だけでもあっという間に時間が過ぎてしまいます。
また、大家としての悩みや、スリル、対応する相手方の気持ちをできるだけひょうげんできるようにはなして見ました。
2時から初め、休憩を約5分入れて、16：45まで話してしまったので、
質問コーナーが、残り15分となり、すみません。
しかし、質問も沢山もらうことが出来、10分オーバーとなり、ほぼ30分の質問コーナーが無事とれました。

さらに、質問がある方は、気軽にメールしてください。回答します。


それから、この後の懇親会が、いつものように盛り上がりましたね。
今回はほとんどの方が大家さんまたは現在計画中の方で、実体験・実悩みの相談に対し、
私の居場所がないほど、皆さん同士の質問と回答が盛り上がっていましたね。

講演会ではなした私のコメントについて、「あれはよい」、「いや別の考え方もある」などの異論反論がこれまた盛り上がっていました。
私としては、萎縮しながら聞かせてもらいました。
でも、このような議論が、私の気づきになりますので、とても良い経験です。

懇親会に参加された方からの一言、
「前回に続き、皆さん元気がある人ばかりで、とても明るく不況を感じません。とても面白い会でした。」とのこと、講演会よりも懇親会を目当てにしている人もいるほどです。

その証拠に、講演会に申し込んだのですが、講演会に参加せずに、懇親会に参加した方もいて、
懇親会のパワーを感じます。
（私の立場がありませんが．．．。）

それから、講演海中にお話した目次の件、明日公開します。
また、皆さんからいただいたアンケート結果も後日お知らせします。

次回は、いよいよ最終回です。
安定経営道シリーズの最後は、『節税対策＆クレーム対策編』です。
特に、節税対策については、専門家の税理士さんには大半はかないませんが、
税理士さんは公的な立場であり、リスクを追いません。
私は大家として、大家なりのリスク対応（グレーゾーン？）をお話できるかと思います。
ここを差別化ポイントとして、資料を作り上げて行きます。

ありがとうございました。
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「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時： ４／２５(土)＆５／２４(日） １４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）　【申込受付中】
開催場所：渋谷　→　詳細地図
＊懇親会もあります。
詳細＆申込はこちら→http://shop.odpt.net/daichoso.html

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明日は、講演会の開催日です。
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 客付け・満室編」に申込をしていただいた方、
大変ありがとうございます。

資料の準備も万全です。

3月の繁忙期も、終盤となり、今年の入退去の動きも見えてきました。
前回(2/28)の私の賃貸物件も、すべて満室となり、今回は気持ちよくお話が出来ます。

前回は、その1室の為に、力を入れてつらい話をしましたが、あの離したときの感覚は、
大家のつらさを知ってもらうのに、他人として聞いていた人にはとても良い経験だったと思うので、
今回は、大家は『安泰』と『気楽』という変な誤解を与えないように、注意してお話をします。

前回は時間が足りず、2時間半話し続けてしまったことを反省し、今回はペース配分に気をつけます。
（その前に、資料が多すぎるのが問題なのですが、配布資料を減らすことは出来ないので、このまま配布しますね。）

それでは、明日、会場にてお待ちしています。

よろしくお願いします。

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開催日時： ４／２５(土)＆５／２４(日） １４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）　【申込受付中】
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これから、同じ日の朝に撮影した7枚の写真を列挙します。
残念でなりません。
プライドを持って、スピードのある効率的な仕事をしているのでしょうが、どれほどの影響を与えているのか？わかっていないのでしょう。

ある日の朝、区のごみ清掃車が勢いよく、私の横を通りすぎていきました。
私の進む方向にあるごみ集積場所にはきれいにごみがない状態ですっきりとしていました。
清掃課の人たちは、とてもきびきびと働いています。
「お疲れ様。」という気持ちでした。

しかし、ごみ集積場を見てみると、気にかかる点がありましたので、ここでその写真を添付します。





世田谷区などは、家が隣接していて、道が狭いため、ごみ集積場に金属の物のごみBOXを置く場所がないので、画像のように、からす除けの網が設置されています。

ごみがあった時は、ごみを覆っていたのでしょう。
清掃課の人が回収する前には、この網を勢いよく剥ぎ取っているのでしょう。
ごみを回収した後は？？？？？

何もせず、次のごみ集積場に移っているのでしょうね。

忙しい中、これが精一杯なのかもしれませんが、この画像では網が塀を越えて隣の敷地に入り垂れています。



この3つの画像は一つの網です。3枚目の画像は隣地との境界塀です。
隣の家の自転車に汚れた網がかかっています。

隣の家には別のごみ集積場があり、当然、隣の人が不快に思います。
これが民家ならば、住んでいる人がたたみなおすのでしょうが、
アパートではいつまで経っても(次のごみが出る迄)この状態です。

もうひとつ、ゴミ回収後に、網について気を使って回収してもらいたいものです。

自主改善策としては、
対策としては、次のように網にしかけをしておくことも良いですし、



必要ならば、アパートのオーナーまたは係りの人がたたみ直しすことも必要かもしれません。

しかし、一人ひとりが、清掃課に要望を出しても良いかもしれません。
それでなくても、隣地とはごみのことで気を使っているのですから、別の要因でトラブルになることは避けたいですね。

今回の講演会では、金属ごみ箱のふたを閉めない、一番の張本人は、『ごみ回収員』と話をして、
その対策（効率の良いごみ箱とは!!）をお話しましたが、その講演の翌日に都合の悪い風景を見てしまいましたので、
記事にして見ました。

それよりも更なる希望は、『ごみの出ない仕組み・システム・社会が出来るとよいですね。』　by アパート大家

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時： ３／２９（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）　【受付中】

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　２０席　（2/28分はありがとうございました。感謝です。）
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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2/28(土)の『サラリーマン大家サポーターズ　安定経営道シリーズ<客付け・満室管理編>』は無事に終わりました。
参加していただいた方、ありがとうございました。そして、お疲れさまでした。

今回、お伝えしたいことがいっぱいあって、時間が足りないくらいでした。
2時から話し始めて、4時45分ぐらいまで話し続けてしまいました。
第2部が1時間半かかってしまい、今回は質問時間が15分だけとなってしまいすみませんでした。
また、第2部の休憩からは1時間45分も続き、休憩が少ないことも不自由がありましたね。

講演後に口頭でいただいたコメントでは、
「初めは緊張していたようですね。　でも後半はペースが上がり、記録していたペンが追いつかなかった。」とのことでした。
そうですね。初めはスローペースで、途中から良いペースになるのですね。

また今回は初めて参加された方も多く、「とても参考になりました。」とか、「質問に丁寧に答えていましたね。」との感想をもらうことができ、こちらも充実感があります。

さらに、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術(日本実業出版)がとても良いと褒めてもらえ、3回も読み直した」とのコメントにはびっくりしました。

（すみません。今ブログは自画自賛編ですね。でも、先週は資料つくりから、徹夜もし、話の内容を決め、当日のステージにあがり、息が詰まるような時間でして、これが終わりほっとしているのです。）

今回は懇親会もとても充実していました。
7人の参加でしたが、ほとんどの人がオーナーであり、今回のテーマである。
『入居募集方法』や『管理方法』について、斬新な意見を聞くことが出来ました。
この2つのテーマについてのブレインストーミングのような懇親会となり、私も聞いたことが無いようなテクニックを聞くことが出来ました。
多くの人が気がついていないことに、気がつくことが差別化につながるし、情報交換によりさらにノウハウを増やし、確実なものにすることはとても良いことだと思います。

さて、恒例の講演会後にいただいた、メールでの感想です。
感想をいただいた方、ありがとうございました。

＝＝＝＝＝
・本日はセミナーどうもありがとうございました。
セミナーも懇親会も、大長さんがとても親切に質問に答えているのが、誠実なお人柄が表れて印象的でした。懇親会も楽しめました。

・本日のセミナー＆懇親会、ありがとうございました。
大変参考になりましたし、また何よりも大長さんとたくさん会話させて頂いた事を嬉しく思っております。その場でも申し上げましたが、本やブログから受けるイメージ通りの方ですし、何よりも仕事に対する姿勢に学ぶ点が多いと実感いたしました。

・大長さんの経験談が聞けたほか熱意が感じられてとても参考になりました。
自分も昨日付けで一部屋空室となってしまったので、一日も早く満室になるよう頑張ります。
意見交換会はいろいろな意見を聞けて大変勉強になりました。
また、ぜひ参加したいと思います。
＝＝＝＝＝

この他については、アンケートを整理して、また公開します。

それから、講演中にいくつかの宿題が出来てしまいましたね。こちらにも回答をしたいと思います。

ここで今回の様子として、写真をアップしたかったのですが、SDカード故障で撮影が出来なかったことも残念。

次回の講演会は、下記のように、３／２９(日)です。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時： ３／２９（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）　【受付中】

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　２１席　（2/28分はありがとうございました。感謝です。）
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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