サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

しっかりと、９/２７（日）講演会の改定資料つくりをしています。

さて、国税庁HPに、相続税に対して面白いデータがありました。

「日本全体で、2007年に相続人が取得した財産の合計額はいくらでしょう？」
ででん、

『11兆６９４７億円』

＊この国税庁の2007年のデータは、その年中に相続が開始した被相続人から、
相続、遺贈または相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者について、
2008年10月31にまでに提出された「申告書」に基づいて作成されています。

⇒　つまり、申告ベースのデータということ。

さて、この額だけでは、こんなに多いんだぐらいに思わないのですが、
もう少し掘り下げます。

「この相続財産価額のもとだった相続財産の種類はどうだったのでしょう？」

現金？、株？、土地？、家屋？．．．

でん、

各種類を比率と価額で見ていきます。

（最も多い割合は、）
第1位　土地　53%　5兆5847億円

第2位　現金・預貯金等　20.5%　2兆3971億円

第3位　有価証券　15.8%　1兆8486億円

第4位　その他の財産　10.0%　1兆1702億円
　　　　　（＊その他とは、生命保険・退職金・功労金等）
　
第5位　家屋・構築物　5.3%　6184億円


ちなみに、第1位の土地は宅地、田・畑、山林等にさらに分類されており、

　土地の中の
　第1位　宅地　3兆9684億円　全体の33.9%
　
　第2位　田・畑　1兆268億円　全体の8.8%

この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htmにて確認してください。

さて、ここで相続税対策として、
宅地の相続の比率が特に多いのですが、

宅地を更地にしている場合よりは、居住用の建物があったほうが評価額として下がりますね。

住宅を建てたうえで、相続評価をした人の相続価額と、
更地または駐車場等で、評価をされた相続価額との比較データがあると、
相続税対策として、わかりやすいデータが出たのかと思います。
（税理士さんなどは、しっかり調査しているのでしょうね。）

いずれにしても、相続の申告をした人で、もっとも多い相続財産が宅地。

資産家はどうして資産を宅地として、維持しているのか？他の選択肢はないのか？

宅地が効率が良いから、相続まで持っているのか？住む家の土地だからなのか？

実は、宅地が建物よりも、効率の悪い資産なのか？

有価証券は、減ってしまうものだから、価額が少ないのか？（冗談です）

いずれにしても、資産が増えるほど、宅地を持つことが多くなり、

そして、その宅地に対して、相続税対策（いえいえ相続の準備）をしておけるように、
知りたいことが、沢山ありますね。

ここまで書いて、いまさらですが、実は皆さんが知りたいのは、
相続財産価額ではなくて、（実際に支払われた）相続税納付額ですよね。

私も知りたい。

相続税価額　11兆6947億円は、いくらの納付額となっているのでしょうか？

これは、次回、調べてお伝えします。

上記の件についても、詳細データを9/27にも検討しましょう。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込受付中】
残り席：　１３席　（昨日も、申込みありがとうございます。）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑9/16に、最新版が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

Qさんといえば、直木賞作家であり、お金の神様とも言われている偉大な人です。

縁あって、昨日、「邱友会」に参加させていただきました。

1時間のセミナーを含め、多くの刺激を受けることができました。

参加して良かった（特に、邱さんが元気なうちに）

しかし、新しいことを知ると、もっと知らなければいけないことが増え、
ますます勉強しなければならなくなりました。

その中で4つのエピソードについて、お伝えしたいと思います。

　１．香港での賃貸物件投資
　２．不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法
　３．「邱さんがこれから人に伝えたいことは何ですか？」と質問したところ．．．
　４．「私は○○がしたい、そのアドバイスを」と質問したところ．．．

（ちなみに、とても話すのがうまく、とても文章が奇麗な邱さんのことを
　ブログに書いてしまうことは、とても失礼かと思いますが、
　そのまま話すのはNGですので、私なりの解釈でお伝えします。）

＝＝＝
今日は、「１番」についてです。

１．香港での賃貸物件投資

みなさん、1997年は、何をしていましたか？

邱さんとその仲間たちは、香港で香港返還をただ見ていたのではなく、

香港を購入していたそうです。

それは、香港返還に伴い、今後の政策の変化対策として、香港に住んでいた人が、
カナダや、イギリスに大移動をしていた時です。

どこも空室ばかり。

このとき、建物にはたくさんの空き家が出て、建物の価値が大暴落。

そんな時、無理をして、香港の部屋を買って、買ったようです。

その数、『650室』　（？？うそのような話です。）

しかも、一緒に行った人が購入するできるために、
香港の銀行に対して、邱さんの信用力を利用して、
（人のために担保まで提供した？？とも）

すごい判断力ですね。
：
：

で、結果は、
：
：

混乱した香港の返還も無事に終わり、
落ち着いた時には、その物件価格が『６倍』にも化けたそうです。

当時、参加した人からは、感謝感謝の嵐？？のよう。

邱さんがお金の神様といわれるのも、わかるような出来事ですね。

すごい先見性です。

さて、これには「落ち」があり、
邱さんいわく、「この事例については、次に同じような事例はない。」とのこと。

チャンスの女神の前髪をつかまなくては！！！

で、この話を聞いて、
　「自分は１９９７年何をしていたのだろう？」
　「香港返還騒動をテレビで見ていて、なにも動いていなかったな。」

⇒　見ているだけでは駄目ですね。
　
⇒　⇒　『動かなければ』　（少しでも）


（ここからは余談です。）
さて、もう一つこの話の中で、面白い事に気がついたのですが、
邱さんの事例ではないのですが、
不動産投資の王道のオンリーワン勉強会の会員さんも、
銀行融資の力（王道チームの信用力）をうまく活用できているのだな。
（あまり大きく取り上げられたことはないのが残念。でも、希少価値ってそんなものですね。）

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込受付中】
残り席：　１７席　今日も、申込をありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑9/2　公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

日本を含め世界中で、こんなにも金融支援として紙幣を発行し続けていると、
ふつふつとインフレの不安が芽を出しててきます。

ちょうど1年半前は、食物、燃料などが、供給不足となるといわれていて、
先物が値上がっていましたが、100年に１度の不況の心配が薄れるにつれて、
また、いろいろなところで、以前の話題が再発してきたようです。

インフレはいつ起こるかはわかりませんが、
今まで、これだけ刷ったお金は消えてなくなるとはおもえず、
　数年後？
　10数年後？
　20数年後？
には、今よりもお金の価値が低くなってしまう時代が来ると考えておくことも．．．。

このとき、アパート投資の位置づけはどのようになっているのでしょうか？

少し前ですが、７月度のオンリーワン勉強会では、
BNPパリバ証券のチーフストラテジストの島本幸治さんの講演があり、
『インフレ』についての説明がありました。

（この時の様子は、不動産投資の王道の勉強会員さんは、自宅でのビデオ確認をしてみてください。
まだアップしており、選挙が終わってから、この講演を見直すと面白い再発見ができますよ。）

（ここからが本題です。）
このとき、大手銀行員の方と同席する機会があり、
「インフレ時のアパート投資はどうなるか？」の意見を交わさせていただきました。

今回の前提として、
「今(2009年)、ローンを組んでアパートを取得した場合、15年後にインフレが起きた場合を想定しました。」

2009年に5000万のローンを組んで、金利が上昇していた場合、
　１．ローンの位置づけは？
　⇒　ますます、融資が出難くくなります。
　　　 しばらくして、金利に見合うように、土地価格が上がればまた融資が出やすくなるかもしれません。
　　　 （先に始めた人にメリットあり？固定金利を選択した人はなお有利ですね。）

　２．建物の価値は？（物価）
　⇒　こちらも、インフレに応じて建材価格が上がります。
　　　（先に始めた人にメリットあり）

　３．家賃の価値は？
　⇒　時間的に急には家賃が上がりませんが、
　　　今の収支計画の家賃よりは、上がっているかもしれません。

　４．トータルの価値は？
　⇒　インフレに応じて、資産価値が見た目に増えます。

　５．アパート投資の結果は？
　⇒　以上の１−４は、過大評価をしすぎかもしれません。
　　　しかし、インフレが来たときに、『不利になる』ことよりも、
　　　すでに始めていた人に大きく『有利になる』因子が多いのが実情です。
　
マイナス要因は、税金でしょうか？しかし、税金が家賃を超えることはないのですし、
５年後に急激にインフレが起こることは、
１０年後にインフレが起きることよりも確率が少ないこともあり、

良い条件の土地、プランがあり、その人が一定の安定レベルにあるのならば、
「インフレを恐れて時間を待ち、インフレの危機が過ぎてから始めよう」と考えることは、
良い考え方ではないように思います。
（正確には絶対は言えませんので、この考え方が正しいことが起きるかもしれません。）
　
「もっと多くの情報を集めて、対策を練ることがよい」ということが答えであるのですが、

その銀行員さんと「やっぱりアパート（マンションではなりません）経営の力はすごいね。」
と、話したことが、私にはインパクトがありました。

さて、皆さんは、どう考えるでしょう？

いろいろな状況を想定して、考えをめぐらすことが大事です。

他の人に気がつかない、大きな発見があるかもしれませんね。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　１８席　今日も、申込をありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑9/2　本日、第41話が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

先日は福田首相の辞任のときは讀賣新聞による号外でしたが、今日は日経新聞の号外でした。

見出しは、『世界の株価急落』。
（1つ目の画像↓は表面）


（2つ目の画像↓は裏面）


2001年の同時多発テロ以来の下落とのこと。

その他の見出しでは、
・　リーマンが経営破たん　（関連で4万人前後が離職の可能性）
･　バンカメ、メリル救済合併
・　国内外の市場に衝撃
・　FRB、7兆円供給
など。

この号外をもらっても、2001.9.11ほどのショックがないのですね。
あれほど辛い事件と、金融混乱を経験してしまうと、今回も一時的？かな、と思えてしまいます。

いずれはまた元の水準に戻ってくるのでしょうね。
それにしても、株や為替では、上下の変動幅がおおきいので、心身的に辛いですね。
落ち着いて、生活できないですよね。

この点、不動産賃貸業は、初めのプランさえしっかりしていれば、大きな変動がおきにくいですね。

ちなみに、このニュースで家賃が変更になるということはありませんね。

もしかしたら、このニュースに関連して、条件の良い土地が出てくるかもしれないので、これからしばらくは、土地情報の『緊急注目期間』になりますね。

すでに、今年は不動産市況が良くなく、逆に条件の良い土地が出始めているので、不動産情報が面白くなっていますね。

『焦らず、かつ良い土地情報を見落とさず』　ですね。

それから、明日は、健美家サイトでのコラムの公開日です。
気合を込めて、原稿を提出しましたので、乞うご期待です。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/


【ご連絡】
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞(1)』を行います。
開催日時：２００８／９／２８（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）
残り席：『８人です』　懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

←ブログランク・気持ちの一押しを

サラリーマン大家サポーターズ_ホームページhttp://so-support.net/

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今日の讀賣新聞の一面の大見出しは、「金も職も希望もない」でした。

「戦後最大の金融危機」との表現や、「震源地アメリカでは家を追われた「ローン難民」が急増し、政府系住宅金融会社までが経営危機に陥った」との事から始まり、困難を極めている人の状況を列挙していました。

その一人のウィリアム・トウさん(72)事例で、不明確な点がありました。（下の文章です）

　(1)1988年に自宅を購入した時は、年6%程度の固定金利で30年ローンを組んだ。
　　　↓
　(2)2000年に借り換えた「サブプライム」は低金利が魅力だった。
　　　↓
　(3)数年後にはその金利が跳ね上がる仕組みになっていた。
　　　↓
　(4)2007年には、金利11%、月額14万6000円の返済額が払えなくなった。

さらに、(＊)注意書きには、「サブプライムローンは、通常のローンが借りられない個人を対象として、最初の2年は年5-6%の低金利で誘い込み、その後は年7-15%程度に跳ね上げるローン。」
とありました。

彼の2000年の行動(2)と(＊)の説明とで矛盾がありますよね。
『彼はどうして、年6%程度の30年固定金利ローンを、サブプライムに変えてしまったのでしょうか？』

(4)の状況を列挙していますので、伝えたい目的は、悲惨な状況とサブプライムローンのシステムを指摘していますが、2000年の(2)の行動を取った彼の状況については詳しく書かれていませんでした。
私はこの行為が重要な分岐点だったと思います。

讀賣新聞が一面で載せるにしては、理解しがたい説明でした。
（先日、讀賣さんにお世話になったのにこのようなコメントですみません。）
でも、これを日本の人が呼んで、彼の行動の不可思議を感じずに、読みすすめてしまうと記者さんが思っていたのでしょうか？

一言でも、自己防衛の為に、ローンや不動産についての知識がこのウィリアムさんにあれば、自己破産をすることはなかったのではないでしょうか。
学校では教えてくれない、資産の守り方について、自分で勉強する必要があることを暗に 伝えてくれた一面だったように感じました。

しかし、彼は金利が跳ね上がる仕組みになっていることについて説明を受けなかったと仮定しても、30年の固定金利のローンを変更してしまったことのもったいなさと、自宅は何も稼いでくれないことを感じさせられる一面でした。

今日は、久しぶりにWEBでたくさんの土地情報を見続けましたが、なかなか良いと思える物件はないですね。
WEB情報だけでは、土地や中古が値下がっていないようにも思えました。やっぱりたまに、1日見るだけではダメなのでしょうね。また、良い情報はWEBには流れないのでしょうね。それでも1000件でたった1件だけ見つけましたが、借地でしたね（それでも面白い）。
妻に、理解されなかった為、そのプラン(ストーリー)を7/27の講演会でに公開しますね(笑)（王道パターンとは異なるけれど）。

ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
開催日時：２００８／７／２７（日）１４：００−１６：３０　（受付１３：３０−）
定員：40席（申し込み順）　今日も2人の申込みを頂き、今17名、アットホームな講演会になりますね。
今回も、大阪講演に続き赤字気味ですが、構いませんよ、これも私の試練？でもこれだけの方に参加してもらえて、光栄です。懇親会でゆっくり話しましょう。

詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

←ブログランク・気持ちの一押しを

サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー