サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

ようやく、国民年金の未納分を支払いました。

今月の勉強会では、望月厚子さんの「公的年金 基礎の基礎」でした。
その中で、「国民年金の支払期限は『2年間』それを過ぎてしまうと、その未納分は支払えない。」とのことでしたね。

これは、郵便局で支払いをしたのですが、そこで↓のパンフレットを手にしました。
*出所：郵便局「よ〜くわかる！セカンドライフのお金の話し」H19.10作成


セカンドライフとは退職後のことで、
「60歳の元サラリーマン夫婦」が、『ゆとりある生活』を送るためには、
『月37.9万円』が必要との事です。

[この数値は、メガバンク等でも近い金額が提示されていますね。]

公的年金収入は、『月23.3万円』
[国民年金のみでは、月6万円強のみですね。]

持ち家をもち、ローンの無い人は、これだけでも最低限は生活できるのでしょうね。

しかし、万が一何か(病気等)起きたときや、旅行や余暇を楽しみたいときなどは、
その差額分『月14.6万円』があると良いとの説明ですね。

*厚生労働省の第20回生命表「完全生命表」によると、
男性の平均寿命は『78.56歳』。　女性は『85.52歳』。

郵便局では、分かりやすくする為なのか、退職後を20年間として、その不足分の総額は
『3504万円』としていますが、
その不足分の補充方法が、『貯金』、『国債』、『投資信託』としています。

・今の金利で『貯金』でどれだけ殖やせるでしょう？（使えば減るのみです）

・日本の『国債』は、世界の中で確固たる地位があるでしょうか？（GDPに対する発行比率は米国の2-3倍との説http://www.uejima.co.jp/sisan6.phpもあります。）

・『投資信託』も、株に近く、ポートフォリオの一角としては良いかもしれませんが、これだけでは？です。

[初めの説明は分かりやすいのですが、その対策が上記とは薄い話のように思います。]

30歳代や、40歳代の人が、負担の少ない木造アパートを持つことも、一つの対策(解決方法)に入れても良いかと思います。

月の『家賃が7万円（少なくて6万円）』の部屋が『4室の1棟アパート』を所有すれば、20年から25年後のちょうど退職時期に、『ローン完済のアパートが1棟残ります』ね。

もちろんこれについて、「オーナーの判断力」と「一部の頭金(投資資金)」が必要ですが、大半は部屋に満足してくれた『入居者のお礼（家賃）』で返済できると良いですね。

もう一つのボーナスは、ローン完済後の「土地と建物」を担保にすることにより、次のアパートの頭金とする第二の展開の道も開けるかもしれませんね。

[あくまで、「上記は選択肢の一つとして、見当価値があるとの説明」とさせてください。（つまり、アパート投資が全てでも無いですものね。）]

*また、郵便局パンフレットの免責事項は、「使用した試算値等は参考情報であり、将来を予想・保証もしくは示唆するものではありません」との表記がありました。
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【１】12月の勉強会 「公的年金の基礎の基礎」
【２】浅野税理士さんからの助言 「世田谷アパートの価値」
【３】六価クロム・銅で育つ野菜?? 「中国」

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【１】12月の勉強会「国民年金の基礎の基礎」
今年、最後の勉強会が終わりました。
望月さんありがとうございました。

期待以上の勉強会になりました。
とにかく、望月厚子さんは熱い方ですね。
｢人々の生活(年金対策)を良くしよう｣との強い意気込みが伝わってきました。

[このビデオセミナー公開(WEB版)も期待できますね。]

以下が、この講演で私が特に印象を受けた言葉のベスト３です。
(No.1)「診察券(領収書)は決して捨てないで」、健康診断書も捨てないで、
『初診＝障害認定日』

(No.2) 会社を「辞める前」には、必ず『健康診断』を!!
　（厚生年金の障害年金を受取る為に）

(No.3) 58歳の誕生日の翌々月に老齢年金支給の為に『年金加入記録のお知らせ』
がとどく

その他では、
　・年金は「申請主義」
　・公的年金制度の仕組み（1階・2階・3階）
　・「周りの人がもらえて、私がもらえない」ときの本人の気持ち
　・S36/4/2(女性S41/4/2)以降に生まれは、老齢基礎年金の支給は65歳以降

[再びですが、望月さんありがとうございました。]


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【２】浅野税理士さんからの助言 「世田谷アパートの価値」
世田谷でも、地方でも、アパートの価値・価格は、ほとんど変わりません。

[安心して、快適に、そして豊かに過ごせる部屋を入居者に提供する意思に
変わりはありませんからね]

しかし、1部屋の家賃は、倍以上違います。
同じアパートを建てても、その収益性や事業価値は大きく差がつきます。

「世田谷」と「その他の地域」とで家賃が『2倍』違えば、アパートの収益性は
『2倍』違います。

収益性だけでなく、より高い家賃の部屋に住める入居者は、より健全な生活を
している場合が多く、大家としても安心して、アパート運営が出来ますね。

[しかも、とても面白く、アパート経営が出来ます。]

ですから、(事業性を重視するなら)『同じアパートを建てるのならば、
世田谷・目黒がよい』
と浅野税理士さんからも説明がありました。

普段、アパート投資の王道が話している理論でもありますね。

しかし、土地を購入する場合は、もう一つ大事な条件があります。

世田谷と地方では、土地価格は2倍以上違うことがありえます。

これは、土地とアパートを同じように考え、合算して計算する人もいますが、
土地とアパートを分けて考える方法もあるでしょう。

それは、『土地は物質的には変化がしない。』
しかも、土地は購入直後に登記ができ、他の人に奪われることも無い。

土地の価値は上下しますが、もともとアパートの家賃からのインカムゲインを
目的とした事業なので、安定して落ち着いて、アパート運営をしていればよい。

土地の価値が上がったときには、担保価値が上がり、追加で融資を得ること
も出来ます。

また、日本中で比較的土地の価値が下がりにくい地域が世田谷・目黒です。

以上のような考え方が全てではありませんが、判断をする上で、一度は
具体的に検討しても良いのではないでしょうか？


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【３】六価クロム・銅で育つ野菜?? 「中国」
今日の「プレミアA」（フジテレビ）は、過激でしたね。
テーマは、『中国で作られている野菜』についてでした。

畑が大工場の隣にあり、用水路の水は緑色･黄色がまじった毒々しい色でした。
油も浮いている。

検査の結果は、六価クロムと銅が検出されました。

そんな水で、野菜が育てられていました。

農家Aのコメント：｢あの用水路の水は怖くて使えない｣、
　　　　　　　　｢水は1日寝かしておけば、浄化されるから問題ない｣

しかし、もう一言は「野菜は綺麗な水で育つことが一番よい」

農家Bのコメント：「このねぎはまっすぐで色が良い」、
　　　　　　　　「厳しい日本の検査を通過する野菜だから大丈夫」

⇒　このコメントは本末転倒ですね。
　　「野菜が安全だから日本の検査に通す」のですよね。

⇒　万が一、検査漏れがあったら、大変なことになりますね。

⇒　中国野菜がますます信頼できなくなります。　

[人の思いよりも、一歩先を行く対応が肝心ですね]

また、「野菜を洗う為の洗剤」もあるそうです。
[中国人も信頼していませんね]

[但し、この報道が行き過ぎてないこと、風評被害にならないことについても
注意が必要ですね。]
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昨日の「スポーツうるぐす」(日テレ)は、面白かったですね。

江川卓さんと小林繁さんがCMで競演をしているそうです。
私でも、『空白の一日(1978)』については記憶に残っています。
＝＝＝
江川投手は、ドラフト会議前日に巨人と電撃契約、
⇒　セ・リーグ事務局はこの契約を無効として江川の選手登録を却下、
⇒　抗議した巨人はドラフト会議をボイコット、
⇒　ドラフト会議では阪神タイガースが江川を1位指名、
⇒　コミッショナーの「強い要望」により1979年1月にドラフトで
　　指名した阪神に入団、
⇒　小林繁投手を相手とする交換トレードで江川投手が巨人に
　　移籍することとなった。
（参照：Wikipedia）

あの時依頼、『二人』は会話らしいものをしていなかったのですね。
番組では、『２８年ぶり６６分の会話』とのことでした。

江川さんから「お詫び」をし⇒小林さんからは「今は過ぎたこと」と。
当時の小林さんの気持ちは、半端なものではなかったようですね。
[当然ですよね]
・翌年の小林投手(阪神)の成績は、22勝で最多勝。
　↑トレードがモチベーションだったとのこと。
・翌々年は江川投手が16勝で最多勝。
　この年は、初めての直接対決で、江川投手の完投勝利。

小林さんは｢あの時依頼、周囲の評価を背負い続けてきた｡｣､
｢とても重いものを体に埋め込まれた｡｣との事、さぞ辛かったのでしょう。
[小林さんは同情されて終わっただけでなく、「22勝をあげ」、
本人が結果を作り上げたのですね。]
[(口に出さず、行動･結果で示し､)逆境を跳ね除けたのですね。]


今回の『２８年ぶり６６分の会話』は今までの障壁を崩すような
会話だったと思います。
28年間の重さも感じられ、でもお互いが向き合って、話し、握手をする。
VTRの後の江川さんは、「とにかく話せてよかった、それだけ。」と
ちょっと言葉を詰まらせていました。

この『空白の一日』では、江川さんが悪者にされていますが、
これをコントロールできたのは、巨人の首脳陣なのですよね。
（あまり取り上げられませんが）

やはり、『雇う人』と『雇われる人』との構図は変わりませんね。
この事例は極端なものですが、日本中にはこのような事例が沢山あります。

その時が突然やってくる場合もありますね。
全ての人が小林投手のように、結果を出すことは難しいと思います。

でも、『月50万の副収入』があれば、豊かに生活できます。
『月30万』でも何とかなります。
『月20万』でも、最低限の仕事をしさえすれば、そこそこ生活できます。
さらに、10数年後にはまだまだ使える土地を建物が残ればなお良いですね。

高い収益といわないまでも、そこそこの収益で、
『高い安定率のアパート経営・運営』を目指すことが大切だと思います。
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いよいよ、10月です。
年末まで、あと少し、あっという間でしょうね。

今年の10/1は、金融商品取引法の施行、JPグループ発足(郵政民営化)等と
新たな動きがあった日ですね。

そんな中、先月の話題に戻ります。　先月も人身事故が多かったですね。
JRの構内連絡で見た(私が知った)だけでも、
9/21武蔵野線と千代田線、9/25田園都市線、9月の中央線のでは4件

これらは、インターネットのニュースにも出てこないですね。

どんな人でも、「経験者から話を聞き」、「広く情報を集め」、
「人生プランに悩み(知恵を絞り)」（現実や過去を悔やんではいけません）、
それを「確実に実行すれば」、『明るい世界が見えてくる』と思います。

アパート投資の王道のオンリーワン勉強会では、お先が暗い人はいませんが、
いずれ電車に飛び込む人が無くなるよう、もしくは人身事故が珍しい事故として
記事になるような活動が出来ればよいと思います。

これは、私が会社をやめた理由の一つなのですから。

―――――――
昨日の日曜討論/NHKでは、各党の主力が登場していましたが、
消費税UPについては当たり前（参院選前と違い、1ヶ月しか経っていないのに
否定をした人は誰もいません）
谷垣貞一さん(自民党政調会長)は「5%から10%へのUPが必要」とのコメント。

さらに、いつの間にか、30年後の年金は、5万/月との話に変わっていました。
谷垣貞一さん(自民党政調会長)も、否定をしませんでした。

そういえば、今年4月の『三井住友銀行』のトークでは、
　・「退職後、ゆとりのある生活が出来るのは、月35万あればよい。」
　・「国からの年金は、一般的に月20万でると想定してください。」
　そこで、
　・「残りの15万円のために今から投資信託や外貨預金を運用しましょう。」
　とのことでした。
それが、半年後には政治家が(現出生率・経済成長率をみても)、25〜30年後には
受取りは月5万と想定していると言うのですから電化製品並みの変化の早さです。

[「年金は月5万」との政治家のコメントを聞いた三井住友銀行員は、
今日10/1どのような説明をしたのでしょう？]


[やはり、人・国には頼れません。]
「国からの補助」は偶然あるボーナスと思い、補助が無いときでも
問題が無いように、「対策」を立てておきたいです。

それは、『何か』。　
個人差はあると思いますが、最近のニュースを見ても、それを見つけ、準備するように求められているように思います。
私はアパート運営に一つの答えを得ましたが、これを元に多くの経営について、
経験値を増やしたいと思います。

―――――――
ちなみに、私の座右の銘は、『　本人（私）の経験は誰にも奪えない　』　
（本人のみが感じることがある）です。

[いろいろと悩んでホームからとび降りる人が、悩み始めた時に、少しでいいから
話をしてみたかった。]
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昨日(9/18出版セミナー)の続きです。
今日は、後援者の渋沢健さんから、メールが届きました。

「名刺交換させていただいた皆様」への挨拶でした。

参加者へのお礼と講演内容について卑下されているものでしたが、
この挨拶文といい、渋沢家の方がここまでしてくださることに、頭が下がります。


Wikipedia「渋沢栄一」より引用。
(また、銅像で検索すると、兜町/板橋区/深谷駅前等と幾つもあるのですね。)

また、この複数の参加者に送られた挨拶メールに「渋沢栄一訓言集」の
一つが添付されていたので、紹介します。
=====「渋沢栄一訓言」=====
力を伸ばすため

道徳を欠いては、決して世の中に立って、
大いに力を伸ばすことはできない。

農作物もさようである。
肥料をやって茎が伸び、大きくなるに従って
これに相応して根を固めなければならない。
しからざれば風が吹けば必ず倒れる。

===渋沢健さんコメント===
実が塾さぬ中に枯れてしまう。 共感や信用という道徳は根であり、土台であります。
これは、全て能力を最大に伸ばして持続させるために必要なことなのです。
===

｢道徳を欠いては、決して世の中に立って、大いに力を伸ばすことはできない。｣
の言葉が興味深いと思います。

NPO(非営利団体)が多々ありますがすべて経費が架かかっていない事はありません。
｢これら機関(NPO)の利用者は無理に濫用する人がいるので困っている。｣ようです。
『道徳を欠いては、決して．．．』、とても深い言葉だと思います。

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一昨日の六本木ヒルズの23：30の続きで、
帰りがけ、地下鉄六本木駅のスターバックスでのことです。

店員：「お疲れ様です。
こんなに遅くまでお仕事ですか？
いつもお疲れ様です。」
ソフトな言いまわしたけれど、夜遅くにとても元気なお姉さんでした。

カプチーノを注文したのだけれど、それを準備している間に、
エスプレッソ用のカップにコーヒーをサービスしてもらいました。

挨拶といい、サービスといい、夜遅くに、ほっとしたひと時でした。
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