サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

8/11に総務省より、住民基本台帳に基づく、人口データが発表されました。

この人口データは、2009/3/31時点のものでした。

全国の人口は、『1億2707万6183人』。　（外国人は除く）

前年比では、『1万5000人増』。　？？？

？これは人口が増えているということ？

理由は、社会増加数が『5万5919人増』　だったため。

これについて、総務省コメントでは「景気の悪化により企業の海外撤退などが考えられる」とのこと。
（というと、景気が良くなると、また海外に出て行くことも考えられます。）

これに対し、自然増加数は『4万5914人減』。

この数値が、日本の人口が減っているといわれている数値ですね。

しかも、今年はこの自然増加数の減少幅が過去最大とのこと。

アパート大家としては、とても気になるデータです。

このデータで気をもむことは大事ですが、
さらには、『差別化された大家になる方法』も検討すべきです。

それは、大きなデータだけを見てはいけないこと、
データの見方、特に、土地を動かせないアパート経営業・大家が注意すべきは、
『地域別のデータ』です。
「どこでどうすればよいのか？」です。

特に、『東京の人口』はどうでしょうか？

東京都の人口は、『1254万8258人』。

増加数（対前年比）は、『8万6062人』。

この増加率は、『0.69%』であり、

『全国で最大』。

讀賣新聞いわく、「東京一極集中の傾向が続いている」とのこと。

さて、これから土地を取得しようとする人は、このデータから選択肢が見えてきますね。

（ちなみに、関西圏（京都府、大阪府、兵庫県、奈良県）でも5年ぶりに増加とのことです。）

以上は、讀賣新聞社の記事から引用しています。

これは以前の予測ですが、「2050年までは社会増加数では東京都の人口は減少しない」との
コメントはまだぶれが見えていません。

今後もこのようなデータには、要注目ですね。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２１席　本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑第40話が昨日公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

「今日は、友引の『開く』の日。
道を開く（事を始める）には、とても適した日です。」

との神主さんからのお言葉がありました。

良き日に、晴天に恵まれました。

午前と午後の2回、どちらも世田谷区で、心清まる地鎮祭が行われました。





次の写真のように、地鎮祭の前には、神主さんからの丁寧に、
お施主さんが行う「穿初（うがちぞめ）」や「玉ぐし奉奠」のやり方の説明があります。
初めての人でも心配がいりません。


（午前の地鎮祭の神主さんと設計士さんの刈り初め）



（午後の地鎮祭の神主さんと設計士さんの刈り初め）



今回は珍しく、いずれも敷地延長（路地状敷地）ではありません。

それでも、アパートが建築でき、収支が回るプランであり、
どちらも、土地購入時の判断は、とても早いものでした。

どちらの土地も、うらやましい限りです。

−−−
お二人とも地主さんではなく、会社に勤めている方で、

この方たちが「早い決断が出来た背景」には、

ある特定の「地域をよく知り」、その地域で土地を「探し続けていた」ために、

その土地と価格が市場に公表されたとき、「条件が良いこと」を「誰よりも早く、誰よりも重要事項として、察知したこと」ではないかと思います。

手あたりしだいではなく、たまたま偶然にではなく、
この方たちは、『事前に準備をしていた』のです。
−−−

いずれの土地でも、似たような条件はめったに出ないものであることは、間違いないです。

（ここで面白いのは、「滅多にでない」のであり、「全くでない」とは言い切れないことです。）

どちらの土地も、設計士さんが魂をこめてプランを練り、建築確認を得ているので、
きっと良い、住環境を入居者に提供できることと思います。

本日の地鎮祭お疲れさまでした。


今日の午前と午後に、1時間ずつじっと更地に立っていて思ったのですが、
今年の夏は暑さの峠を越えてしまったのでしょうか？

今年は暖冬冷夏とのこと。
セミの声が弱くなり、はじめてトンボに気が付き、風も涼しく感じました。

過ごしやすいことは良いことですが、冬は寒く、夏は思いっきり暑くが良いですね。
景気回復のためにもそのほうが良いですしね。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２２席　本日は健美家さんHPからの申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑第39話が公開中です。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今回のテーマは『盛り土の地盤の弱さ』についてです。
（これから土地を買う人＆宅建を受ける大家さんに贈ります。）

今晩のフジテレビのニュースでは面白い資料映像が公開されていました。

今回の地震で、崩落が起きた東名（牧之原市付近）を4ヶ月前に通過した人が、ビデオで撮影していた画像でした。

（この画像は、4ヶ月前ですから、地震とは関連が薄いものです。）

『今回の崩落現場と全く同じ場所で、路面にヒビ（亀裂）が入っていました。』

解説の専門家も、この亀裂と道路の崩落に関連性があるとのこと、

その理由は、
「この付近が『盛り土』であり、盛り土地盤が弱く、地盤の緩さで路面にヒビが出来ていた」とのこと。

地震が起きて決定的な崩落が起きましたが、予兆があり盛り土の怖さが見て取れます。

日本の大動脈である東名ですので、
盛り土でもある程度は強い地盤を作り上げていたことと思います。

このような地盤の上にアパートを所有していたら怖いものですね。

【答え】
『盛り土の地形である土地は、出来るだけ購入・所有するのはやめましょう。』

その土地が盛り土であるか、否かは近隣の土地や道路の傾斜よりも上か下かで見て分かります。

もし、盛り土の土地がとても安い場合は、地盤改良等基礎の補強が大事ですね。


さて、宅地建物取引主任者試験に目を移します。

（2005年本試験問題）
誤っているものを選ぶ問題の選択支4番です。　
　
選択支「造成して平坦にした宅地では、一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。」

答えは「誤り」

解説「造成して平坦にした宅地では、一般に盛土部分に比べて盛土部分で地盤沈下量が大きくなる。」

さて、もしこのような『盛土』や『切土』に関する問題が出たときは、今回の東名の崩落を思い出しましょう!!
盛土が危ないとの典型的な事例ですね。

これで、この問題は『絶対正解』ですね。　(笑顔)

さて、王道チームの設計・施工部のコメントはというと、
『切土であろうと盛土であろうと、安心するな。』

『固い地盤がどのくらいの深さにあるのかを調べ、判断し、対処することが大事』
とのことです。

さすがです、宅建試験では学説的な問題と回答で終わっていますが、何の保障もありませんからね。

試験より、実践現場の事情はとても勉強になりますね。

大家さん・オーナーが所有するものは50年も長持ちする、安定した収益物件であるべきです。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２３席　本日は京都からの申込み。毎回、京都からの参加、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑8/5に最新版が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

昨日、面白くて、重要な指標が発表されました。

不動産業者さんが取り扱っている不動産情報データベースを運営している『東日本レインズ』より発表がありました。

＝
・　「７月の首都圏土地成約数、前年同月比で３割増続く」　（東日本レインズ記事）
＝

東日本レインズとは、「財団法人東日本不動産流通機構」のこと。

＝＝＝
・　「７月の首都圏土地（100平方メートルから200平方メートル）の成約件数は、

　421件（前年同月比34.1％増加）で、８カ月連続増加。

　増加率は先月同様３割を超える結果となった。

　成約平均価格は2,946万円（同7.3％下落）となった。」

・　「　中古戸建住宅の成約件数は882件（同10.3％増加）で、４カ月連続の増加。

　成約平均価格は3,047万円（同7.4％下落）。

　首都圏新築戸建住宅の成約件数は277件（同7.7％下落）で、７カ月ぶりに前年を下回った。

　成約平均価格は3,532万円（同6.9％下落）。　」

・　「　首都圏中古マンション成約件数は2,572件（同1.2％増加）で、５カ月連続の増加。

　成約平均価格は2,494万円（同3.4％下落）となった。」

　［2009年8月11日情報］
＝＝＝
さて、この情報から、最近の不動産売買状況が見えてきますね。

これが全てではありませんが、不動産に関係している人たちがどのように考えているのか。

この記事を見て、また何を考えるのかが想像できます。

今までの不動産の探し方や選択の仕方・基準を変える時期が来たようです。

でも、『決して焦らず』が大事です。

統計は全体像!!、でも一人が取得できる土地は『たった１つのみ』。

難しいのですが、後悔をしない選択ができると良いですね。


さて、いよいよ、
9/27(日)の
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009最後の講演会の募集が始まりました。

詳細は、下記をどうぞ。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２４席　本日も申し込みをありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑8/5に最新版が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

昨日も暑い日でしたね。
この暑さをさけて夕暮れから、久しぶりに世田谷・目黒・品川・大田区を自転車で移動しました。

この地域の街の状況を含め、この自転車ツアーをお伝えします。

では、概要として、自転車で訪れた駅名をその順番に列挙します。
（結構な距離？を回りました。）
＝＝＝
駒沢大学→学芸大→武蔵小山→五反田→戸越銀座

→中延→旗の台→長原→北千束→大岡山

→自由が丘→都立大学→（深沢）→駒沢大学
＝＝＝
ざっと合計所要時間は、約1時間半でした。

19:10（以下、時間はおよその値です。）
『駒沢大学駅』(田園都市線)から、福田前首相の旧宅前をとおり、ガボン大使館の前を抜け、環状7号線に出て、駒沢通りを横切り、
↓
19:25
『学芸大学駅前』(東横線)の商店街、ここの商店街はアーケードがないのだけれど、高架が他よりも高く、商店街も活気あり。
↓
学芸大学から南に下り、目黒通りにある目黒郵便局を抜けると目黒本町付近、更に平和通り沿いに南下すると、
↓
19:35
『武蔵小山駅』(目黒線)。日本一長い750mアーケードのパルム商店街、ここではルールどおり自転車を降りて移動。
商店街で自転車に乗るのは危険とあるけれど、この商店街は人が多すぎ、確かに自転車に乗っていることは無理があります。
それほど元気がある商店街でした。
↓
パルム商店街を南下したら中原通り、これを都心に向かい、首都高速2号線の入り口の脇を抜け、TOCを過ぎると、
↓
19:45
『五反田駅』(山手線)。山手線の駅でもあり、確かに駅前は栄えてます。しかし、ここは居住築というイメージは無いですね。
かつての東京での有数の展示場だったTOC（東京卸売りセンター)もまだまだ健在。
↓
次は、桜田通り（国道１号線）を西へ向かいます。五反田は坂の下にありいくには良いが、去るには登り坂が辛い。
↓
19:55
『戸越駅』都営浅草線の手前に『戸越銀座駅』(池上線)。ここは全長1.6kmと日本一長い商店街。
ここもまた元気のある街で、400店舗が並んでいる様子はみごと。
アーケードはないのですが白い街灯が屋根のようです。
ここでは、信号で止まっているときに大きな揺れを感じました。
屋外で地震を感じたのは、静岡のグランドでサッカーをしている時以来、路上で揺れを感じたので相当大きな揺れでした。
（震度４、震源地はマグニチュード6.9)
↓
19:50
さらに、国道1号線を西に進み『中延駅』（都営浅草線)。ここもアーケードの商店街です。
残念。この商店街も自転車走行禁止ですが、あたる人がいないほど、さびしい商店街でした。
ここは8時に殆どの店が閉まってしまうこともありますが、さびしい地方の商店街の雰囲気でしたね。
↓
ここからは大井町線沿いに裏道を西へ進み、そろそろ品の良い住宅街の雰囲気を呈してきます。
（つまり、家の前にベンツが多くとまっているのです。）
↓
20:05
『旗の台駅』(大井町線&池上線)。2路線がある駅であり、ここの商店街も元気です。
人通りも多い。
↓
この商店街を北西の外れが、中原通り、これを西に向かいと、環七を超えると
↓
20:10
『長原駅』（池上線）。ここも元気な商店街。大田区の外れですが、大田区の北側は洗足など品のある住宅街です。
↓
また、環七に戻り、このあたりも急な坂道を北上すると、『北千束駅』を超え、
↓
20：15
『大岡山駅』（大井町線＆目黒線）。この商店街も長く、活気あり。
↓
さらに、大井町線沿いに西へ向かうと、
↓
20:25
『自由が丘駅』。ここは話す必要も無いほどの人気のある街。平日の夜でも人ごみ。
夏祭りの最中の駅前？のよう。この日は祭りはやってませんが。
若い人があふれています。
↓
自由通りを北上し、目黒通りに出て、東に少し登り、
↓
20:35
『都立大学駅』(東横線)。ここも大きくなく、全てのバリエーションがそろう駅前で、好きな街です。
↓
更に、北上すると、八雲図書館＆パーシモンホール、このあたりは坂が多くて、自転車には辛い。
しかし、ここは見事な豪邸が並ぶ八雲＆深沢。
ほんと一区画がでかい、見たことも無い外車ばかり。
ベンツが普通のセダン（カローラ？？）に見えてきます。
公共の路上・路面も、見たことの無いものが付いています。
この町並みは目の保養になり、夢が沸いてきます。（全く届かぬ夢ですが．．．。）
↓
更に北に向かい、駒沢通りに出て、駒沢公園へ
夜ですが、まだまだスマートで、かっこよいウェアを着てランニングしている人がたくさんいます。
（よく見られないのですが、芸能界の人がきっといるのでしょうね。）

さてさて、ところどころ用事・目的があったのですが、それでも、あっという間に、時間が過ぎ、
とても多くの街を見ることが出来ました。

東京で無ければ、短時間でここまで多くの駅と路線を見られることは無いですね。
自転車で走り、つくづく実感した限りです。

また、東京の城西地区は狭いエリアに駅・商店街がたくさんあり、とても便利、魅力的なエリアですね。

しかし、夏だけに、汗だくでした。（悲しい）

この話どおりに、Google mapでなぞってみても、面白いですよ。

また、アパート・土地を選ぶ時には、是非＆必ず現地＆町並みを見てください。
本人が住みたいという街を選んでください。

『皆さんが、失敗をしないために！！』、『長期の安定経営を実現するために！』

現地ではきっと気が付くことがありますよ。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　３０席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑8/5、最新版を公開です。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー