サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

先日、全国賃貸住宅新聞社から電話がありました。

いつものように、新聞記事の取材かと思いましたが、今回の依頼は、
「賃貸住宅フェア2009in東京」での講演依頼でした。

光栄です。

3日間とうしてですが、東京ビックサイトには4万5千人の来場が見込まれています。

確かに、大きな何かに向かって行く恐ろしさはありますが、
同時に、その中で講演できるとのワクワク感があります。

いきなりその場に登場することは無理がありますが、出版をし、約２年間かけて
賃貸経営について講演続けてきたので、とにかく気合をこめて話し込みます。

（昨年の）賃貸住宅フェアin東京の概要↓
http://www.zenchin.com/chintai-fair08tokyo/index.html


さて、講演内容について、懸命に考え込んでいるところです。

平日に開催されることもあり、聴講者のメインは、『地主さん・大家さん』。

いつものサラリーマンさんやこれから賃貸経営の勉強を開始している人たちとは大きく異なります。

この方たちは、私よりもベテランの人です。

つまり既に、アパートやマンションを所有している人たちに
『賃貸経営を成功させるためのヒント・アドバイス・最新動向を与えること』が、賃貸住宅フェア講演の全体の趣旨です。

これに見合うよう、私が出来ることは何か？
これを考えつくすと、自然に講演内容が決まるでしょう。

私のとりえは、若い??ながらも、
実際に体験したことを『具体的に』、『体験事例の列挙』で丁寧に話が出来ることです。

地主さんには、
最近のサラリーマン大家さんの賃貸経営方法がどうなっているのか知らない人が沢山います。

私たちがサラリーマンで何を学んで、どれほど人とのつながり・サポートを大切にして、
どのように行動に移しているのかを伝えられれば、
↓
聴講した人(地主さん等）が、お金を賭けずに、効果的に満室・安定経営が出来るということを伝えたい。

例えば、仲介業者さんへのサポート方法
　（事例１）　仲介業者から、書類の提出や判断を求められた時、
　　　Ａさん　書類を提出せずに1週間放置。　
判断については、判断が出来ずに2-3日回答しない。

　　　Ｓさん　書類を受け取ったらすぐに対処、そして発送連絡もする。　
　　　　　　　 判断は的確に即座に行う、さらに後日変更もしない。

　　どちらが、仲介業者さんに大きな信頼を得られるでしょうか？

　　土地売買でも、入居者決定＆賃貸借契約書対応でも、
　　不動産仲介業者にとっては貴重な売り上げのタイミング。

これに協力的な対応と、不誠実な対応では、今後、気持ちよくお付き合いをし続けられるか否かに差が出ますよね。

こんな感じで、満室安定経営の為のチェックリストを講演するのもよいかもしれません。

あっ、いえいえ、決定したわけではなく、今から『講演内容』の検討開始です。

今までの講演経験と年200回を超える不動産相談会経験を生かし、
（はい、自慢です。）（いえ、自信かな。）
講演内容を具体的な事例をあつめて、絞り込みます。

今一番怖いのは、この資料の提出期限です。
（８／４・５・６のどの日に講演をするかは決まっていません。）


また、6/28(日)の講演についても、わかりやすく、明確にを肝に銘じて話します。
小さなことをこつこつとですが、それがだんだん大きな意味を持つのが賃貸経営の醍醐味です。
この点についても、説明を入れます。
（ただ、これは1棟4室で終わりにしようとのポリシーに反するのですが．．．。）

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 土地探し編＆銀行融資編」
開催日時： ６／２８(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込受付中】
残り：　１６席　（今日も、申し込みをしていただき、ありがとうございます。）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

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昨日はお疲れ様でした。
1年間お付き合いをしていただき、ありがとうございました。
昨日、無事に安定経営道シリーズを完走することが出来ました。


2008年5月18日から始まり、キックオフ講演会を含めて、全14回。
累計参加者『５１７人』に聞いていただき、ありがとうございます。

昨日の最後の講演も雨の中、満席となり、皆さん熱心に聴いていただきました。
私も汗びっしょりで、話させていただきました。(55sheet)


また、その講演の理解においては沢山の詳しい質問をしていただき、
それぞれ『良いもの』を持ち帰っていただいたことと思います。

終了間際の大きな拍手が忘れられません。


１年の講演計画を立てて、１回も欠かすことなく、また大半で満席の中で、
講演ができたことは、とても光栄です。
（ありがとうございます）

また懇親会でも盛り上がり、時間をオーバーして皆さん熱心な議論が白熱していましたね。

でもでも、これ(講演等の情報収集）は始まりであり、この後に、
　『どのように考えて』、それぞれ『どのように実行するか』が、
皆さんにとっての大事な課題です。

これらの情報を聴き、良いと思えば(石橋をたたいて）前に進んでも良いですし、
これらの情報を聴き、良くないと思えば『待つ』（またはやめる）というのも良い判断をしたことになります。
一番いけないのが、聞き流して、他人が言うがままに行動してしまうことです。

講演の中でも話しましたが、『アパート大家』は『賃貸事業を始めること』であり、
『オーナーは立派な事業主』になります。

世の中で、３期黒字を維持することは、少数派に属し、
新築アパート事業ではこれを計画的に達成できます。

３期といわず、あなたが生きている期間、２０年以上４０年以上も黒字を達成できる事業を持つことは、日本人の中では何人もいません。

短期で見て大きな利益にはつながりませんが、
じっくりと長期を見据えられる人には向いている事業だと思います。

今後も、沢山の質問に答えてきます。
お気軽に連絡をしてください。


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サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズは、残すは2セットとなりました。

そこで、どのように締めくくろうかについて悩んでいました。

それは、次回を『１．客付け』のみにこだわるのか？
それとも、『２．満室を維持』するための、工夫・ノウハウも追加して話をするべきか？
についてです。

『１．』のみを選択すると、シリーズ第5回目には、アパート管理のお話をしなければなりません。

しかし、第5回目は、アパート長期所有する上で、出費の大部分を占める（利益が上がるアパートだからこそ気になることですが）『税金対策』について、重点を占めるべきであり、王道型アパートの実例収支のお話もしたいので、第5回目に管理の話をしている時間はないのですね。

ということで、次回には、客付け苦労・工夫とその効果の実録に加えて、
アパートにおける管理費用についても、お話させていただくことにしました。

入居者の満足度を得られなければ、満室は維持できませんね。
入居者に太守るしてもらう必要がなければ、客付けに苦労をすることもないですしね。

と、修繕についてコメントしましたが、やっぱりメインは表題どおりの『客付け』です。
ちなみに、今週は新たな入居者の引越し日です。

世の中は、とてもつらいニュースばかりですが、この状況で満室であることは、とても光栄です。
仲介業者の方、入居者の方、ありがとうございます。

今回の客付けの苦労も、しっかりお話します。
この入居に関しては「ちょっと、裏技を使ってしまっています。」でも、この裏技は効てき面でしたよ。
収支上はメリットがあり、考え方によっては環境がそろったときに最後の一手で使ってもよいのではないでしょうか？
ちなみに、つらい地方でも有効でした。

それから、明日は「不動産投資の健美家」さんのコラムの公開日です。
⇒不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/


【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時：２／２８（土）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）
＆
　　　　　　 ３／２９（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　１６席
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←2/18明日公開です。

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2008年は、皆さんに大変お世話になりました。ありがとうございます。

そして、2009年、明けましておめでとうございます。

2008年は100年に一度といわれるほどの激動の年でした。
しかし、チャンスの年でした。

私がサポートできた人が取得をした物件は、いずれも私が取得をした物件よりも収益がよいのです。
うらやましい限りです。

私はというと、2008年は多くのことに挑戦できた年でした。

　１．サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術（日本実業出版）を出版したこと
　　　　＆　書籍出版記念講演＆パーティーに沢山の方が参加してくれたこと

　２．サラリーマン大家サポーターズを立ち上げて、
　　　　２−１．現時点で１０回の講演会を開催できたこと
　　　　２−２．大家サポーターズ参加者で5人の方が土地を取得し、3人の方がアパート建築開始
　　　　２−４．ホームページを立ち上げたこと
　　　　２−５．メルマガを開始したこと

　３．健美家コラムに参加し、合計24回掲載できたこと

　４．ｉアパートが竣工し、満室経営できていること

　５．各種新聞・雑誌・HP等に登場できたこと
　
　６．宅建に合格したこと

　７．法人（不動産管理会社）立ち上げ

私がサラリーマン時代には経験できなかったことを経験できたことが一番の喜びです。
成功・不成功にかかわらず、『実行したことが必ず、次につながります。』

2008年は、2009年への布石であり、

2009年はさらに、挑戦の年とします。

多くの人に、不動産投資を知ってもらいたい、経営的に社会的に良いアパートがより多くできるようになり、
良い住環境と、良い社会になるように貢献できれば良いと思います。

といいつつ、大晦日の自己アパート回り（掃除）では、電球切れを2つも発見してしまい、即交換。
（入居者さん申し訳なかったです。）

でも、大晦日の夜も室内の電気がついていると事を見ると、何人かは実家に帰らずに、
「私のアパートで年を越すんだなー。」と思うと、良いアパートの大切さを感じました。

やっぱり、良い住環境で、良い年を迎えたいと、誰もが思いますよね。

王道チームに良いアパートを引き渡してもらえた<私>が大家としてすべきことは、
きれいに掃除し、『しっかりとアパートの手入れをすること』。

アパート事業の収支よりも、実はこちらのほうが大事な社会的役割なのですね。

もう一度2009年の抱負に戻ります。

　１．より多くの相談会をおこない、一人でも多く、副収入を得てもらうサポートをします。

　２．より多くの人にノウハウを伝えられるように（次回の出版に呼ばれるように？）コラム・ブログ等の原稿を書き続けます。
　　
　３．もう一つの資格、行政書士をとります。（司法書士はいつでしょうか？）

皆さんにとっても、2009年は良い年でありますように！！

今年もよろしくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００９．１．１　大長　

【ご連絡　満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　満員御礼 　　　　（懇親会もあります。）
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
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サラリーマン大家サポータズの講演会で「メルマガをはじめます」とお約束していた事がようやく実現しました。

まぐまぐですが、審査があるのですね。
無事、通過しました。

でも、11月中に公開としていたのが、12月公開と1ヶ月ずれてしまい、申し訳ありません。
（でも、今年中に達成できてよかったです。）

テーマは、《1棟4室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術》です。

第1回は、審査用資料で12月中旬にできてのです。
今週は、第2回が公開されました。

まだ、登録者が40人なので、もう少し多くの方に、購読登録をしてもらえると、やりがいを感じます。

メルマガ登録は、こちらです。
⇒　http://www.mag2.com/m/0000278141

それでは、第1号と第2号の概要です。

【【第1号】】
今回、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」（日本実業出版）の発売と「サ
ラリーマン大家サポーターズ」講演会の10回講演を記念して、メールマガジンを発行する
こととなりました。

“日本を支えているサラリーマン”や“未来のアパート大家さん”をとことん応援するサ
ラリーマン大家サポーターズとして、皆さんの参考になる情報を発信していきます。
よろしくお願いします。

第1号（創刊号）の目次です。
【１】アパート経営ノウハウ　〜はじめにメルマガスタートの抱負です〜
【２】わたしのアパート取得暦
【３】編集後記
＝＝＝
−−−−−−
【１】アパート経営ノウハウ　〜はじめにメルマガスタートの抱負です〜
会社に勤めて６年目にリストラを目の当たりにし、世の中で１人で生計を立てられるよう
になりたいと考え、会社に頼らず自分で収入を得られる手段を模索しました。皆さんと変
わらない極普通のサラリーマンがアパートを4棟20室所有できた実体験を「真面目すぎる
くらい真面目に」記録しました。

このノウハウは、大きな利益より、確実性、サラリーマンは本業第一です。本業に影響が
出ない、定期預金のような不動産投資方法に特化しています。
専門家のサポートを得ながら忙しい本業の間に実践した体験を元に、大家としての新しい
アパート投資のスタンダードを提唱します。

サラリーマン諸氏のアパート投資、不動産投資を全力で応援する『サラリーマン大家サポ
ーターズ』としてのノウハウを書籍：サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術　お
よび　講演会：安定経営道シリーズで公開してきましたが、今回からはメルマガでも乙大
していきます。

−−−−−−
【３】編集後記
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
これからサラリーマン大家サポーターズレターでは、私と累計120人(当初)のサポーターズ
の大家さんおよび未来の大家さんの経験をもとに、アパート経営での度重なる判断の場面
での選択肢とそのメリット＆デメリットをお伝えしていきます。あなたの判断基準として
参考にしてもらい、資産形成と人生設計に役立ててもらえれば幸いです。


【【第2号】】
<はじめに>
世の中は「メリークリスマス」が飛び交っていますね。
それとは裏腹に、お財布の中が厳しく、将来への不安がつのるばかりです。

しかし、立ち止まっているだけではいけません。
世界が破滅するわけではないし、世界の中でも日本は安定している国の一つです。
世の中は表面的には暗くピンチの状態ですが、今はスタートダッシュをした結果が
すぐに出てくるときです。
皆が上げ潮のときは効果が見えませんが、今こそ動き出す＆準備をする好機ですよ。

アパート経営を始める人にとって、土地価格が低いことは最大のメリットです。
さらには、また金利が下がります。
土地と金利がダブルで低いのですから、やっぱりチャンスです。

では、第２号の目次です。
＝＝＝＝＝
【１】　アパート経営ノウハウ　〜今週のブログより〜
【２】　不動産と必要な法律（１）
【３】　今週のメディア掲載紹介
【４】　編集後記
＝＝＝＝＝
【１】アパート経営ノウハウ　〜最近のブログより〜
○12/19　孟宗竹の力
○12/20　健美家コラム・満室アパート経営道アップ中
【全12回の章立て”を列挙します】
第 1回　第 2クールのはじまりにあたって　〜 ここまでの状況と今後の概要 〜
第 2回　アパートの建て方を学ぶ　〜 建てる会 〜
第 3回　『 建てる会 』 で得たもの　〜 得たものと事例の列挙 〜
第 4回　アパート用地の活用の前提として大衆車でよいですか？〜 大量生産はNG 〜
第 5回　『 建築現場 』 にある宝物 （ 王道型アパートの基礎・上棟を見学 ）
第 6回　サラリーマン大家の『 クズ土地 』アパート経営術（出版直前コラムです）
第 7回　『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』
第 8回　『 アパート用地の購入 ・ 買付 ・ 売買契約 ・ 収支 』
第 9回　『 銀行への融資依頼と融資担当者について 』
第10回　『 私の古家解体と地盤調査体験について 』
第11回　『 第 1棟目の設計契約体験談 ＆ 建築プランについて 』
第12回　『 建築案検討と建築確認済＋第 2クールのまとめ』〜 第 2クール締め 〜

○12/21　日経NET WagaMaga 全５話簡潔公開中
【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】
１．「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15)
　　・　［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について
　　・　初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要
２．東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16)
３．丸１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17)
４．アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18)
５．アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW!

○12/23　金策法１・自分で車検を通しました（その方法公開）
「金策に走る」節約は大事ですよね。無駄使いをせず、お金を殖やす。
今まで以上にもっともっと工夫ができればよいと思います。
今回は、2年に一度の車検を格安に行う方法を紹介します。
この方法は、『最小限度の費用』で済みます。
私の場合は、自賠責保険を含めて、6万9千円程ですみました。
自賠責保険：2万9千円
申請書類：50円
印紙：4万円
以上です。
それでは、自分で車検を通す方法の概要です。
１．必要書類の準備
２．事前チェック
３．車検場の予約
４．車検ラインに通す
５．車検証をいただく

【２】不動産と必要な法律（１）
民法：第95条（錯誤）『意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効と
する。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張
することができない。』
売買契約時は、誰もが緊張をします。このときに注意したいのが“勘違い”、敷地
面積を事実よりも大きく勘違いしていると、実は建物の建築面積や延べ床面積が小さ
くなってしまい、収支が悪化してしまいますね。
それだけに勘違いはなくしたほうがよいのですが、万が一、過失なく勘違いをしてい
た場合は、売買契約後でも契約を解除できる場合があります。
ですから、後で間違いに気がついた場合でも、一人で悩むことなく、自分を責めあき
らめることなく、法律家に相談をしてみてください。

【３】今週のメディア掲載紹介
日経NET：日経WagaMagaラウンジ（12/19公開）
健美家不動産投資コラム：満室アパート経営道（12/17公開）

【４】編集後記
クリスマスが終わり、2008年も残りあとわずか。
1年間を振り返る人が多いと思いますが、意外とやらないのが“家計の会計決算”、
これはすごく大事ですよ。
実は、苦労をしなくても“家計の会計決算”をして、振り返るだけで費用削減ができ、
お金をためられます。
是非、家計の収支一覧を作成してください。

ご感想・ご意見はお気軽に、下記のお問い合わせへ、ご連絡ください。
こちらの送信ホームhttp://form.mag2.com/declouthiaも利用ください。（大長）
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【ご連絡　満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　満員御礼 　　　　（懇親会もあります。）
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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