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火事場で持ち出すもの

ある学習塾の先生のコメントから、アパート大家の必修項目を考えてみました。

その先生曰く、

「本番のテストの数週間前に、自宅で火事が起きた時に、

必要な勉強本(テキスト)・問題集を完璧に持ち出せた人が『合格する』」


とのこと。

つまり、テスト前にやるべきことがどれだけ整理できているか?

その参考資料がどれだけ少なくまとめられているか?絞り込まれているか?

この整理ができている人が、試験に合格する。

とのこと。

これを、アパート大家さんに置き換えてみます。

『もし今』、自宅で火事が起きたら、

皆さんは、何を持ち出しますか?

持ち出すものが整理できていますか?

(旧タイプの)『土地権利証』をお持ちの人は整理できていますか?

印鑑は?

通帳は?

賃貸借契約書は?

その他、アパート関連資料は?

必要連絡先の資料は?

地震対策でも同様ですが、

明日何が起きるかわかりませんね。

学習塾の先生の言葉は、生徒に伝える言葉でしたが、

少し立場を変えて考えてみると、

アパート大家さんでも、

必要資料・必要品の整理ができていることが大事だな。

と考えさせられる一言でした。

後もう一つ、持ち出すものをうまく持ち出せても、

もし自分の命に何かあったとき、

うまく大家行を家族に引き継ぐ準備をしておくべきですね。


(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php



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↑11/4に第45話が公開されました。

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レントゴー保証

私の1棟4室アパートで、初の退去&入居(入れ替え)がありました。

この入れ替えの話ではなく、新しく入居した方に入ってもらった保証会社についてです。

ちょうど、今週の全国賃貸住宅新聞の1面に載っている「レントゴー保証」の保証となっていました。

ちなみに、入居者の属性を保証会社に見てもらう意味も込めて、今回は保証会社と契約をしてもらいました。

保証会社から問題がある入居者ですとの回答ではなく、無事に入居してもらうことになりました。

さて、この保証会社の件ですが、ちょうど1年前に大手の保証会社「リプラス」が倒産しました。

この新聞によると、レントゴー保証は、リプラス等の滞納保証事業の引き継ぎ会社であるとのことです。

しかしながら、今年度は8億円の経常利益を確保とのことで、いまのところ経営状態がよいようです。

大家にとって、保証業者とはやはり心強いサポート役ですので、

このような保証会社が無くなってしまうことは、とても不便・苦労・心配になるかと、

1年前のリプラス倒産時に話題になっただけに、

「レントゴー保証」のような保証会社が継続して、営業を続けてくれることは、助かりますね。

もし保証会社が無くなると、保証人が両親ではない入居者の入居許可に戸惑いますし、

入居者の属性が無明確(よくない)な場合、
不許可で空室を選択するということはとても辛いことですから。

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日時:12/5(土)-6(日)
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満室アパート経営道第45話

本日、コラム「満室アパート経営道」最新号が公開になりました。

健美家サイトで、月2回更新しているコラムです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html

今回のテーマは、「 『物件管理・物件掃除』で、サラリーマン大家が工夫したこと」

さて、以下に『概要』をお伝えします。

===
このクールのサブタイトルは、 「 ”誰でも”明日から出来る満室工夫事例 」 。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

基本的なことを押さえておく、一般的・平均レベルの話です。


この第4クールでは、このような項目にわけ、話を進めています。
===
 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼

 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時

 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 『物件の掃除』

 → クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )
===

一般的には、アパート管理は特に難しいものではないものですが、
トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。

基本は、トラブルを起こさないために、...

家賃は収入源であり、部屋を貸しているからあるものですが、...


●問題●
 1.この物件に住みたくない ( 引っ越したいと思われてしまうと... )
 2.入居者や建物の変化に気がつかない ( 大問題が始まっていると... )

(すみません。「...」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html


●問題1. この物件に住みたくない ( 引っ越したいと思われてしまうと... )

「 この物件に住みたくない 」 といって、退去連絡をする人は聞いたことがありません。
しかし、自分自身でもきれいではない・汚い建物や敷地に住みたくはないもの...

◇工夫1.ただ掃除をするだけ

難しいことはありません。 『 ただ掃除をするだけ 』 です。

しかし、実情は容易なことではないのです。街を歩いてみてください。

沢山の汚れた敷地・建物を目にします。

なぜならば、...

まず 「 掃除は簡単なことではなく...

◎効果1.掃除により、...



●問題2.入居者や建物の変化に気がつかない ( 大問題が始まっていると... )

建物は生き物です。常に、新しいままで...

例えば、...
築古物件を購入した人では 「 土台 ( 木部 ) がシロアリに食べられていた 」 とのこと。


◇工夫2.定期的に行くことで...

◎効果2.掃除の副作用は...

===

「...」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html



毎度ですが、いずれにしても、

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、

大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたい

という気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。


次回は 『 クレームを受けたとき ( 対応編 ) 』 での
「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。


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世田谷区災害情報メールサービス/再

現地の生・速の情報を受信できるシステムがあります。

例えば世田谷区の事例です。

私も、2007年9月から活用しています。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/

あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです。

setagayakukikiinfo.jpg

―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――

<<災害情報>>
(1)地震と津波:東京都23区で震度3以上、全国で震度5以上の地震が発生したとき、
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます。

(2)気象警報:東京都23区西部で、大雨、洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます。

(3)雨量:東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます。

(4)河川水位:世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます。

(5)災害時の緊急なお知らせ:災害時または災害の発生の恐れがある場合に、
世田谷区からのお知らせ(災害の状況、避難所開設情報、避難勧告等)を配信します。

(6)天気予報:東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて、
毎週金曜日のお昼頃に配信します。

<<生活安全情報>>
(1)防犯:身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録します。
昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです。
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
(1)地震と津波:東京都23区で震度3以上、全国で震度5以上の地震が発生したとき、
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます。

(2)気象警報:東京都23区西部で、大雨、洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます。

(3)雨量:東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます。

(4)河川水位:世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます。

(5)災害時の緊急なお知らせ:災害時または災害の発生の恐れがある場合に、
世田谷区からのお知らせ(災害の状況、避難所開設情報、避難勧告等)を配信します。

(6)天気予報:東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて、
毎週金曜日のお昼頃に配信します。

<<生活安全情報>>
(1)防犯:身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。

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裁判所の判例検索サイト

法令の他、『判例』のチェック・確認は、

とても重要な作業ですね。

判例がそのまま試験に出ますから。

そのときに役立つのが、

裁判所(COURTS IN JAPAN)のHPにある
20091030courts.gif


下記の判例検索サイトです。
↓   ↓
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?action_id=first&hanreiSrchKbn=01

とても参考になります。

利用してみると良いかと思います。


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中国のLED照明市場/富士キメラ総研

先日の「大家のみかたLED電球1,2,3」に続き、

ちょうど、10/23に関連した経済ニュースがありましたので、お伝えします。

「大家のみかたLED電球1,2,3」には、続きがありまして、

10/19掲載の掲載記事には、
「現状の4000円/個の価格がどれほど低減できるのだろう?」

「そのためには、今後、このLED電球がたくさん使われ、たくさん生産されることが必要。」
でした。

そこで、気になるのが、
10/23のNIKKEI NETに掲載されていた
富士キメラ総研コメントです。
(私もカメラ会社時代に特許などでここのデータを良く使っていました/悲)


=見出し=
中国のLED照明市場、15年に18倍に 08年比、調査会社見通し
=====

市場調査会社の富士キメラ総研(東京・中央)は、

2015年に『中国』の発光ダイオード(LED)照明市場が、

08年の17億元(1元=約13円)に比べ、

約18倍の310億元になる見込みだと発表した。

省エネルギーや環境保護のために中国政府が

LED産業を支援していることが後押しする。

中国では07年から従来の照明器具と比べて

LED照明の導入にかかる余分な費用の一部を補助する政策を進めている。

今後は、道路用の街灯としてだけでなく、

オフィスや店舗などの商業施設での利用も期待できるという。

===

大家の味方、LED電球に流れが来ているようですね。

来年あたりには、もっと価格が良くなっているとよいですね。

(わずかな維持管理費でも、節約節約。)

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満室アパート経営道 第44話

今週の水曜日に、コラム「満室アパート経営道」の第44話が、
健美家サイトに掲載されました。

今回のテーマは、
「家賃の振込を受けた時に気を使うこと」です。

コラム本文は、こちらのページです。↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/44.html



さて、それではその概要です。
===
満室アパート経営道の第4クールでは、
『問題・工夫・効果』に分けて検討をしています。

今回のテーマは、「家賃の振込を受けた時に気を使うこと」です。

家賃は、収入源としてとても大事です。

アパート経営では、初期費用が高額ですので、
大抵はローンを返済するためにも、家賃が取れない場合は、
想像だけでも恐ろしさを感じます。

この点が多くの人がアパートを取得しない、できない理由の一つでもあり、
理解と覚悟が必要です。

だからこそ、家賃の滞納・延納防止策は、事前に検討をしておくべきです。

その時が来てからでは遅い場合があります。

というわけで、今回は、以下の3つの問題点に取り組みます。
===
 ●問題1.家賃滞納(家賃がなかなか払われないと...)

 ●問題2.家賃延納(毎月決まった日に家賃が払われない)


==
●問題・課題1.家賃滞納(家賃がなかなか払われないと...)

部屋を貸しているのに、その家賃が払われないことは、
アパート経営を揺るがす大事な問題です。

大家として、ローンの返済が滞ることはあってはならないですし、...


◇工夫・現状1.家賃滞納の問題点は大きなものだけれども、まずは現状を知ること。

次の点は、私の体験談ですが、...

◎効果1.家賃滞納対策の効果は、やはり収益と安心

家賃滞納対策をとことん検討することは大事だし、...


==
●問題・課題2.家賃延納(毎月決まった日に家賃が払われない)

家賃の滞納の前に、必ず起こることですね。...


◇工夫・現状2.基本的な管理に活路あり。

またまた、私の実績・体験談です。

20戸中の家賃の延納者(1日でも遅れた人)は、大抵「3組」。

3/20 = 0.15  「15%」で比率は高いですね。...


◎効果2.大家が、入居者の安定生活を守ってあげられる。

工夫2でコメントしていましたが、お金はいつの間にか消えてしまう。
使ってしまうもの。

日が過ぎ、人の記憶が薄れ、...
===
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おかげさまで、今日の時点で『1065カウント』沢山の方に立ち寄っていただき、
ありがとうございます。

極めつけの工夫ではないのですが、
みんながすぐできる作業で、良い効果が生まれる事項です。

決して、手抜きをしてはいけない部分ですね。

アパート経営、がんばってください。

いえいえ、一緒に頑張りましょう。

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大家のみかた LED電球3

LED電球の3つの魅力を検討しています。

前回の効能は、『消費電力低減』『長寿命』でした。

(1) 消費電力は通常(古い電球タイプ)の白熱電球に対して、LED電球は、『7分の1~8分の1』

(2) 寿命のデータでは、LED電球は、『4万時間』使用可能に対し、白熱電球は1000時間、電球型蛍光灯は6000時間。

今回は、アパート管理で厄介な『虫対策』についてです。

LED電球の特徴として、

 ・電球部分がほとんど発熱しない

 これにより、あまり虫が寄ってこないとの事です。

 特に、夏場では、蜘蛛・蛾が、光源周りに、巣を作り、

 この除去が大変です。

 どちらかと言うと、蜘蛛の巣よりも、

 蛾の巣(細かな白い菌糸のような巣)がすぐにできます。

 (ただ、蛾の巣もほうきで叩くだけで、落ち、取り除けるものです。)

LED電球はほとんど熱を発しないために、虫が集まりにくいのは良いのですが、

もともと虫は、熱よりも、光によってくるのでは??

との答えには、

LED電球は「光源が広がらない」とのこと。

虫対策には良いようですが、夜の電灯としては暗く感じ、デメリットでもあります。

ここで見えてきたのは、LED電球が万能ではないと言うこと。

ダウンライトとしては良いけれど、拡散させ、周囲を明るくするには、
拡散板がカバーとなっているもの(商品)が良いようですね。

もう一つ、デメリットがあります。

それは、『電球の重さ』。

白熱電球は「30-40g」ですが、LED電球は「100g以上」とのこと。

(シャンデリアには不向き??)

この重さが低減すると良いですね。





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大家のみかた LED電球2

LED電球の3つの魅力を検討しましょう。

(LED電球=発光ダイオード(LED)を光源に使った照明器具)

前回の効能は、『消費電力低減』でした。

 消費電力は通常(古い電球タイプ)の白熱電球に対して、

 LED電球は、『7分の1~8分の1』

LED電球は、「4000円」(シャープ製)。

さて、今回はこの価格と『寿命』の関係についてです。

通常の白熱タイプが「100円」ですから、その40倍。

寿命のデータでは、

・LED電球は、『4万時間』使用可能。

 それに対し、
 
・白熱電球は、「1000時間」 = 約41日。

 「あっ、やばい、そろそろ交換しなくては??」といつも心配になる期間です。

・電球型蛍光灯は、「6000時間」 = 「250日」。

 年1~2回交換すればよいという間隔。 

それにしても、LED電球の寿命が4万時間はすごいです。

 40000時間 = 約1666日 = 約4.5年
 
約4年半も使用できるのですね。



シャープLED照明事業推進センター担当者のコメントでは、

「白熱電球が100円で、その約40倍も長く使えるから、価格を4000円とした。」

とのこと。

前回の消費電力でいえば、

 白熱電球対し、「1年7カ月」使えば、消費電力でもコスト効果(価格)あり。

 電球型蛍光灯に対しては、「6年」使えば、コスト効果(価格効果)あり。

とのこと。

値段は、4000円と高いのですが、

寿命と消費電力で費用対効果があり、

魅力的ですね。

さて、もう一つ、大家にとっても効果があるようです。

それは「虫」?? (次回です)



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大家のみかた LED電球1

LED電球の3つの魅力を検討しましょう。

発光ダイオード(LED)を光源に使った照明器具で、今家電店で売れ行きがよい。

と10/19の讀賣新聞に出ていました。

さて、今回は、大家の見方となる「1つめの効能」=『消費電力低減』です。

消費電力が、少ないことの効果は、毎月の共用部の電気料金を低減できること。

どれほどでしょうか?

消費電力は通常(古い電球タイプ)の白熱電球に対して、

LED電球は、『7分の1~8分の1』

電球型蛍光灯と比べても、

LED電球が、『3割~4割減』

コストダウンが期待できますね。


長屋式アパートでは、玄関先の電気は、入居者の負担(スイッチオンオフ)の場合があり、

共用部自体の光源のコストがさほどかからないといっても、負担低減には期待大です。


コストの件でと言えば、このLED電球の売値が問題ですが、
1つの電球で、「4000円」(シャープ製)とのこと。




(初期登場の東芝ライテック製LED電球は8000円だったとのことなので努力はしているようです。)

通常の白熱タイプが「100円」ですから、その40倍。

ここが、問題!!

と思いきや、LED電球は、この価格差に相当する寿命を持つとの事、
2つ目のメリットについては、ここを探ります。

では、次回をお楽しみに。

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LED電球!?

「アパート共用部の電球の交換」

忘れてはいけないことですね。

とくに、夜に物件を確認しに行く機会がすくないと、

電球切れに気がつかないことがあります。

入居者は、人たちでは変えられないですし、

大家がサポートしてあげなければいけないところですね。

来週は、「LED電球」について、検討する予定です。


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定期清掃業者からのレポート


北関東アパートでは、なかなか現地に行く機会が少ない為、

清掃業者に、簡易掃除を依頼しています。

月2回の掃除です。

定期的に、「清掃・点検報告書」が届きます。

カラーのインクジェットで打ち出してあり、
シンプルですが、
見やすく、とてもありがたいものです。

今回は、丁寧に、
フェンスに着いた『蔦』を取り除いてくれていて、

敷地内がとてもさっぱりとした感じでした。

この敷地は、整形地であり、
ほとんどの部分がアスファルトでおおわれていて、

雑草が生えてくる部分はほとんどないのですが、
隣地からの蔦には、かないません。

切っても切っても伸びてくるのですね。

先月、現地に行った時もかなりの量を切り取りました。

今回は、これですっきりし、私が行かなくてもよさそうです。

また、
ゴミ置き場についても必ず撮影画像を添付してくれていて、

今回については、清掃前もゴミがなく、

入居者さんが奇麗に使ってくれている様子がうかがえました。

ありがとうございます。


このように自宅から遠くにある物件の管理は、
少し難しいものがありますが、

簡易に掃除をしてくれる清掃業者さんが見つかり、

丁寧に、報告書を出してくれると、とても助かります。

その他の自主管理物件においてはですが、

さあ、明日からは、
台風が過ぎた後の葉っぱを広いに行く、
週末になりそうですね。

がんばりましょう。


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節税・クレーム・保険・リフォーム編、お疲れ様です

昨日、安定経営道シリーズ2009の講演会が終了しました。

今回も、皆さんに参加していただき、ありがとうございます。

14:00-17:00までの3時間があっという間でしたね。
PICT0171.gif

保険の小林さん、リーフォームデザイナーの皆山さんにもお話しをいただき、
ありがとうございました
PICT0168.gif

アパートに関する税金の概要から、私の事例、
確定申告と各種の控除等についてをテーマとしました。

特に小規模企業共済の事例紹介では、皆さんの目つきが変わる様子が、
印象的でした。

実施する前と実施(利用)した場合とで、最も効果がわかりやすい事例を紹介させていただきました。

また、小林さんと皆山さんのお話では、
違う立場(職業)の人からの意見であり、
通常の大家さんではわからない別の角度からのコメントでした。
PICT0167.gif

参加者からは、
 「保険専門家の事例で、参考になりました。」
 「リーフォームなどデザインは女性の視点が大切ですね。」

などのコメントがありました。

3時間をとおしての講演会でのバリエーションがでてよいですね。

この他、
 「たくさんの資料の苦労が見られました。」
 「3時間充実していました。」

とのコメントもいただき、ありがとうございました。


講演会の後には、懇親会を行い、
これがまた、盛り上がりましたね。

講演会が3時間だったにもかかわらず、
懇親会は、5時から9時まで、4時間

皆さん熱いですね。

大家さんは、「凝る人」が多いのですね。
参加した大家さんの別の意味での講演会第2部と言った感じでした。

とにかくこの方は、とても多くの技術系の資格を取得しているのです。
(私も、いくつか取得しようか?と思いました。)

しかし、ぶっ続けで、7時間は大変ですね。
この大変さ以上に、『大家さんの熱い気持ち』はすごく良い刺激になりました。
PICT0164.gif

===
安定経営道シリーズ2009が、終了しました。

参加した皆さん&協力していただいた方々、ありがとうございました。

安定経営道シリーズ2010についても、検討中です。
今後は人数がすくなるなるでしょうけれど、
新たにアパート投資に興味を持つ人がいたときに、
大家としてのお話・体験談を共有する場として、
継続していけたらよいと思っています。

他の大家さんに、バトンタッチしても良いかと思っています。
もっと多くの大家さんが、成功談、失敗談をお話しする機会があると良いですね。

お疲れ様でした。





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明後日講演会の資料完成です

明後日9/27が「安定経営道シリーズ2009」講演会の最終回
となります。

いよいよ、これがラストです。

今回は、『お二人の特別ゲスト』にもお話をお願いしています。

一人目は、アパートの保険に強く、
アパートにトラブルに起きた時の緊急資金を準備して、
助けてくれることがある保険代理店のKさん。

アパート保険の基本事例について、
大家の立場で私が質問を投げかけます。

二人目は、アパートの新築時には、内装等のハウスデザインを手掛け、
中古アパートではリフォームの専門家であるMさんから、
最近のリフォーム事例等の実例を紹介してもらいます。

最終回のテーマは、

1.大家の収支=税金支払い事例&節税対策

2.クレーム対応事例とその対策

1の収支では、保険にかかるコストも含まれ、リスク対策も重要。

2クレーム等では、目に見える障害とその改善には、
 リフォーム事例も役に立ちます。

今回は、残念ながら2日まで30人募集のところ、20人の参加ですが、
前向きに考え、20人もの方が参加してくれるのですから、
この方たちの期待にこたえられるよう、全力です。

また、当日は、3時間みっちりやりますので、参加される皆さんは、
体調にはお気をつけてください。

聞いているだけでも結構疲れますよ。

レジュメが53シート、参考資料が28ページ、
プレゼント資料が27シートですから。

資料は完成済みです。

そして、ゲストの話を入れると、3時間があっという間です。

それでは、明後日会場にてお会いしましょう。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 10席 昨日も申し込みを、ありがとうございます。
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
*懇親会もあります。

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「家主と地主」の取材・長期入居

土地資産家向け本格的経営情報誌「家主と地主」の10月号に登場しています。
20090924yanusitojinushi.jpg
 
この土地資産家向け...情報誌とのキャッチコピーは、取材のお礼の封筒に記載されていたものです。
(表紙のトップにも出ていますね。)

ボリュームがあり、全ページが上質紙でグレードを上げています。

読者層が題名の家主さんと地主さんとして、その人たちのために、情報を提供しているものです。

今回Vol.26の特集では、
 ・相続で争わないための遺産分割
 
 ・滞納督促の新常識
 
 ・長期入居者獲得術


と、3つあるうちの「長期入居者獲得術」をテーマにした取材を受けました。

この中では、
 1. 積極的なコミュニケーションづくりが入居者に支持

 2.リフォームによる付加価値アップで満室経営

との2つの方法が挙げられていて、

1番目の中の事例として、登場しています。
20090924yanusitojinushi1.jpg

今回(9/27)の講演会で詳細を話しますが、私としては特に積極的に入居者とコミュニケーションを図ろうとしているわけではありません。

必要に応じて、的確に対応をすべきだと思います。

その事例の一つとして、大家の要望としてというよりも、入居者からクレームを受けた時、連絡を受けた時にどのように対応するか(対応できるか)が、入居者に対して大家の能力を発揮できる絶好のタイミングだと思います。

大きな失敗をすると、入居者が退去してしまうことにもなります。

入居者の時間を大事にする気遣いがあるとよいでしょう。

「現場」・「現物」・「現人(げんにん)」

これらについての確認が大事。

前回のクレーム対応編に参加された方は、もう一度、以前のテキスト(プレゼン資料)を見てください。

今回の方にも、丁寧に説明します。

また、講演に参加されない方は、世の中にある企業のクレーム事例を参考にしてもらえれば良いと思います。

(あまり細かく書きすぎると、記者の方に怒られてしまうので、ここまでにしておきます。)

アパートに対するクレームと、企業で起きているクレームには大差はありません。
どちらも時間とコストに気を使い、お客さん(アパートの場合は入居者)の理解と納得がゴールですね。

ちなみに、この情報誌が調べている「平均居住年数」について、

一般単身(学生除く)での居住期間の比率は、

 1-2年間 15.6%

 2-4年間 「70.5%」

 4-6年間 12.5%

 6年以上 1.3%

となっています。

2-4年間が一番長いのですね。

これを見ると、入居者には平均よりは長く住んでもらうことが望ましいですし、
退去は起こることなので、安定経営のためには退去後の募集でどれだけ魅力がある部屋であるかが、大事な要素ですね。

さて、この情報誌には他にも、
 学生・一般ファミリー・法人・高齢者・外国人と入居者送別の平均居住年数も公開していました。

また、地域別(首都圏・関西圏)のデータも出ています。

「家主と地主」 Vol.26 2009.10月号は、現在書店に並んでいますので、参考にしてもらえればよいですね。
20090924yanusitojinushi.jpg


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」
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残り席: 10席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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