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共用部掃除 3/3 (コンクリートをきれいに)

共用部を掃除して、気がついたこと。

雨が降ると草も一気に伸びますが、

もうひとつ、気になるのが、「コケ」。
20100716cleaning61.jpg
(お寺ではうまくコケの良さを利用していますが...)

日当たりが良く、

風通しの良いところでは、

コケは成長しにくいのですが、

この敷地は、コケに適しているようです。

また、雨の多いシーズンは、コケが元気です。

以前も、このようなことになり、

入退去の連絡があったこともあり、

高圧洗浄機を使用したこともありました。
PL20100208.jpg
(上の画像は、建築3年後に行った洗浄後です。)

これは、大正解、きっちりときれいになりました。

しかし、コストと手間がかかります。

で、今回は、低コスト路線で、テストをします。

使用する薬品は、

「コケとーるシャワー」
20100719koketoru1.jpg
(だじゃれじゃありません、本気です。)

行きつけの「ケーヨーD2」にて、購入。

1.2Lで、\980。
20100719koketoru2.jpg

雨が降らないときに使用してくださいとのことですので、

梅雨が明ける今がチャンス。
20100719koketoru3.jpg
この薬品の

塩化アルキルジメチルベンジルアンモニウム



銅化合物の効果はいかに?

しっかりと、砂・埃を取り、散布します。

さてさて、結果はどうなることでしょう?

結果をまたこのブログで報告します。

1ヶ月ぐらいでは効果がみられるでしょう。



【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
(大工の菅さんとともに説明します)
日時: 2010/8/22(日)予定

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共用部掃除2/3(古き良き小奇麗)

或る日の夕方1時間(17:30-18:30)に行ったこと、その2。

『共用部掃除』 2/3
 
私の世田谷物件の掃除をして悟ったことです。

木の葉が溜まっていたようすです。
20100716cleaning3.jpg

暑い中、30分ほど箒掃きと枝・蔦取りをしました。
20100718komazawa.jpg


で、悟ったことですが、

「築年数がっ経ったアパートでも、

コストをかけずに、敷地をきれいに見せる方法」

が見えてきました。

ヒントは、日本の伝統・文化です。

お寺をイメージしてください。

今回の掃除前と掃除後では、

後の方が見違えるほど『さっぱり』としています。

掃除前
20100716cleaning2.jpg

掃除後
20100716cleaning61.jpg

そうお寺には大木があり、森の中にお寺があることも、

私が座禅をさせてもらっている寺も同様です。

でも、お寺はきれいであると感じますね。

この文は「目新しい」や「新築」についての話ではなく、

数百年の歴史のあるお寺の話です。

(お寺は造ったばかりよりも、

年月がたったほうが味が出ます)


京都・龍安寺の方丈庭園は特に有名ですね。

20100718RyoanJi-Dry_garden.jpg
(方丈庭園、Wikipediaより)

新しいものはきれいに決まっていますが、

古くても小奇麗なものに、共感できる人は多いはず、

新しいものを好む人よりも、

落ち着いた人が多く好む傾向があるとおもいます。

(着物でも、そうですね。)

このコツは、日々、現地の掃除をすること、

『たった数分の掃き掃除』これが大事ですね。

この簡単なことが、難しい。

特に、自宅から離れているとそうです。

困った時は誰からに依頼しても良いかも、

声をかけてください。
(月3000~との情報もあります。)

これは言いたいことではなくて、

言いたいことは、築10年程の物件を購入した人も、

決して、マイナスに考えることはありません。

日本にはお寺というよい事例が沢山あります。

近くのお寺で良いので、早朝、足を運んでみてください。

お坊さんのお掃除姿を見ているだけで、

元気が出ますよ。

心が洗われます。

土地とアパートが、生き物であることを実感します。

お寺とアパートを比較するのは無理がありますが、

「通路がさっぱりとしていること」、

「小奇麗であること」

とくに、いつも掃除が行き届いていること、

これができているアパートは強いですね。

世田谷を歩いていても、

これは小奇麗なアパートだと感じる事は、

少ないのです。

新築の大家さんが気を緩めているこの部分で、

中古の大家さんのチャンスがあるのだと思います。

頑張りましょう。

20100718komazawa-new.jpg
駒沢周辺の大手メーカー製の築0年のアパート事例です。

(どうして???)

次回は、その他気がついたことです。



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共用部掃除1/3(実務、汗だく)

豪雨・山崩れの被害が各地で起きていて、

自然の猛威に対して、人ができることは、

耐えること、避けること、逃げることしかないのかと、

辛い気持ちになります。

しかし、猛威をふるわれる前に、

何らかの対策をしていたほうが良いのでしょう。

以前の失敗学の畑村洋太郎先生の言葉を思い出します。

20100716cleaning1.jpg

今回は、

或る日の夕方1時間(17:30-18:30)に行ったこと、その1。

『共用部掃除』

私の世田谷物件の掃除をして悟ったことをお話します。


(東京は暑い日が続いています。

さすがに、真昼の炎天下での掃除はきついので、

日が傾いた夕方を選びました。)

春に、1階の部屋の入退去があったため、

ほっとした為か、今回は1カ月ぶりの掃除でした。

さすがに、木の葉が溜まっています。
20100716cleaning3.jpg

この私の世田谷アパートの共有部分は、

約30m2程(約15mx2m)の広さです。

この時期、アパート現場に足を運ばないことは、

あり得ないことを実感。

4-5月には、一気に若葉が芽生え、

秋ではなく、7月には既に落ち葉となているのですね。

30m2の所だけでも、スーパーの1袋程の木の葉でした。

20100716cleaning4.jpg

この敷地はコンクリートで、草はなく、隣地からの木の葉対策です。

(隣地については、次回です。)

それでも、この暑さの中、30分ほど、箒掃きと枝・蔦取りをしました。

汗だくです。

(この為だけではないのでしょうが、体重が1.5kg減っていました。)
20100716cleaning7.jpg


掃除前
20100716cleaning2.jpg


掃除後
20100716cleaning61.jpg


で、悟ったことですが、

「築年数がっ経ったアパートでも、

コストをかけずに、敷地をきれいに見せる方法」

が見えてきました。

ヒントは、日本の伝統・文化です。

(難しいことではなく、)

お寺をイメージしてください。

さて、明日も引き続きます。(答え編です)



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共用部掃除、越境樹木クレーム、家賃領収書?

今回の表題は、
  1.共用部掃除
  2.越境樹木クレーム
  3.家賃領収書?      です。

これは、いずれも本日(7/16)、対応をした事実です。

それぞれ、皆さんに参考になる事例が起きましたので、

3部作とし、これから数日間この内容をブログで綴っていきます。

あの「クズ土地」本のように分かりやすく事例をつなげますね。

(これは、実は私への宣言・しばりです。

先に、宣言するとやらないといけないですからね。

かっこ良く言うと、有言実行だったりして!?)

さて、この3項目は、

7/16の17時半から18時半の1時間に起きた事例です。

じつは、この1時間でもう一つ、

プラスアルファとして、

小規模企業共済についても行動を興したので、

お得情報として、

3部作の次の4部目もこの件について、

コメントする予定です。

「2010/7/16の17:30-18:30に私に起きたこと。」

セミナーをやっているつもりでブログにします。

で、


具体的な話のスタートは、明日からです。
(お楽しみに!!!)

と、これではいけないので3つのテーマをもう少し、

具体的にしておきます。

『1.共用部掃除』

私の世田谷物件の掃除をして、悟りました。

そうです、築年数がっ経ったアパートでも、

コストをかけずに、きれいに見せる方法があったのです。

ヒントは、日本の伝統・文化です。


『2.越境樹木クレーム』

いよいよ、やりました。

やってしまいました。

私がクレームを受けたのではなく、

私がクレームをしたのです。 

出向きました。

詳細が楽しみではないですか?


『3.家賃領収書?』

8年、大家をしていますが、

初めて家賃の領収書を書きました。

そして見えてきたものがありました。

『+α(4.)小規模企業共済』

皆さんこのことを忘れてはいませんか?

是非、是非です。

国のシステムを利用しない手はありません。

久しぶりに、「アパート体験談」のお話です。

もちろん、このアパートは満室です。

さて、明日以降の当ブログをお楽しみに!!!



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20 : 17 : 20 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

いよいよ、この季節(ドクダミ草刈)

すでに30度を超え、雨が降り、湿気が高いこの時期、

一気に、草が成長します。
20100620grass2.jpg

敷地内がコンクリート敷きですと、

草が生えないのでしょうが、

ヒートアイランド現象対策でもあり、

雨水の地盤浸透のためであり、

コストの為であり(これが財布にいたいところ?)、

まだまだ、敷地内の草対策はできていません。

そこでやらなければいけないのは、

「草刈り」。

業者に依頼すればよいのですが、

ここは、節約大家の努力のしどころ、

約30m2 (10mx3m) 程でしたが、

それでも、30分ほど草刈りをしました。
20100620grass4.jpg

この時期ですから、汗だく。 (→ よいダイエット?)

この敷地には、ドクダミが多く、

小さく白い花はきれいですが、

このにおいはきついですね。
20100620grass1.jpg

入居者さんも、草がうっそうとした敷地よりは、

しっかりと草が刈られていたほうが良いでしょう。

(ここ数週間は、ご迷惑をおかけしました。)

漸く、さっぱりと草を刈ることができて、

私も少し、肩の荷が下りました。

管理費をもらっていることもあり、

管理作業をしているアピールにはなったでしょうか??

でも、後1ヶ月後にはもう一度、やることになるでしょう。

もう一度、

  ヒートアイランド現象対策でもあり、

  雨水の地盤浸透のためであり、

  コストの為であり、

今後も、コンクリートを敷く予定はなく、

しばらくは、この定期的な労働を続けます。



PS がんばれ、日本!!

このチームは、ツキがありますね。

ベスト8をかける試合の相手が、

最強国ではなく、vsパラグアイ、

前回トーナメント進出でもvsトルコで(絶好のチャンスを逃しました)、

日本のこのツキは、

次は何十年後になるか分かりません。

ですから、ぜひ今日、勝ち上がってください。

もう少し、夢を見させてください。

(次のスペインorポルトガルに
 思いっきり負けて良いですから。)


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コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー 第1話
日時: 2010/7/11(日)
 (満席御礼の為、募集を終了させていただきました。)

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↑6/16、第60話(第5クール第12話)が公開されました。


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16 : 00 : 59 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷区災害防犯情報・本日の局所豪雨

今さっきの10分間(5/27 14:00-)は、

とても激しい雨でした。

登録中の『世田谷区災害防犯メール情報』が届きました。

===
【雨量】
27日14時00分

世田谷区基準雨量超過

10分間 13mm (基準雨量10mm)
===

兼業のアパート大家など、

常にアパートの近くにいられない人などは、

天候等の異常事態など、

地域の情報を入手できると便利ですね。

私自身、いままでに風災害において、

保険の請求をし「日時」の情報を申請した時にも活用しました。

また、入居者や仲介業者から、連絡を受けたときも、

話を理解しやすく、とても便利な情報源です。

(的確な事実を申請できる事は大事です。)

ちなみに世田谷区では、

「世田谷区 災害・防犯情報」を下記のアドレスより、

無料で入手できます。

http://www.bousai-mail.jp/setagaya/
20100527setagayaweathernews.jpg


ちなみに、今回の雨は、

WEATHER NEWSのサイトでは、同時刻で、
20100527weathernews.jpg

のように表示されています。

5月ですが、夏のような局所的な豪雨でした。



と、このブログを書いているうちに、

外は、晴れ間が見え、晴天です。

なんだか、シンガポールのスコールみたいですね。

以上、

「地域情報を活用してみてはいかがですか。」

とのお知らせでした。




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放火と自販機の事例

ある放火事例です。

どの出火原因が多いか等については、

ある消防局の事例公開サイトは、文末にて確認してください。

さて、今回は、

【1】 『放火と自販機』の事例についてです。

放火には、計画的なものと計画的ではないものがあるそうです。

いずれにおいても、自販機の周辺では、

放火が起きやすい傾向があるとのこと。

放火では、「着火時間」がポイントとなるようで、

火をつけて現場を去るのだけれど、

「その現場にとどまっている時間が短いと、

着火できないことがある」とのこと。

その着火時間をかせげるには、

不審に思われないことがキモで、

自販機の周囲では、じっと立っていても、

不審がられない傾向があるとのことです。

(ここは大事なのですが、

今回はある実際に起きた一例ではありますが、

確立の話ではないので、

「そういうこともあるのだな」との程度で見てください。)

【2】 さらに、自販機以上に、

もっともっと注意しなければならないのは、

建物付近に、燃えやすいもの(段ボール・新聞紙等)を

放置しないこと。

洗濯物以上に、燃えやすいので、注意。

【3】もうひとつ、比較的放火が少ないのは、

道路際ではなく、通常あるきまった人しか入らないような

奥まったところにある建物(敷地延長の土地)。

戸建てでも、このような土地では比較的放火事例が少ないとのこと。

特に、【2】が大事とのことですが、

より放火しにくい状況を維持しておけことは

良いことですね。

(以上は、消防士さんからのコメントでした。)

では、

放火事例集を見てみましょう。 ↓

こちらは、旭川市の消防局の「火災調査と火災統計」のサイトです。

20100426asahikawa-ctiy.jpg

http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/syoubou_soumu/tyousatoukei/kasaizirei/ho-ka/syukkazirei%20houka.htm



火災を減らすための、このような活動は、

良い影響を世に広められると思います。





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月1回のアパート掃除

今年2回目のアパート掃除をしました。

世田谷にある1棟2室のアパートの管理事例です。

このアパートの敷地はすごく狭いのです。

アパート経営としてこれが良し悪しかは別として、

アパート管理においては「吉」ですね。

このアパートの場合は、掃除ポイントは「一点集中」です。

一番目立つ部分であるのですが、

それは、公道に接する「路地状」部分です。

PL20100208.jpg


ここを奇麗にしておくこと。

これだけ。 (悲しくも、ラッキーにもここしかないのです)

入居者が、毎朝通るところ・見るところ。

ここが奇麗であると、気持がよいもの。

通路部分で、やることは、掃き掃除。

これが毎月一度の作業です。

実情は、ごみ・塵が少ないときは、数回掃くだけで終わり、

多いときでも、コンビニのミニ袋に詰めるだけ。

アパートには、「箒」と「塵取り」を備え置いています。



【お知らせ】
1棟4室「クズ土地」アパート経営術出版1年記念追加セミナー
開催日時: 2010/3/6(土) 10:00-12:00 【申込受付中】
残り: 『 6 席 』(昨日も申し込みありがとうございます) 
開催場所: 王道プラザ
田園都市線 駒沢大学駅 徒歩3分
 →詳細地図は、受付後にお送りします。
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

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NHK番組 無縁社会

==2/3のam1:30。

たまたま見たテレビには、

お年を召した女性が音もなく

一人でゆっくりと食事をしているシーン。

この深夜番組はNHKのドキュメンタリー「無縁死・無縁社会」。

次のシーンは、いくつかの男性の孤独死の事例。
57歳の男性は、死後1ヶ月後に発見された。

これは今日本にある現実、そしてこれから増える事例。

次に出てきた数値・データは、

「2030年、独り住まいは男性3人に一人、女性4人に一人。」
とのこと。==

どうしようもない、むなしさを感じる番組でしたが、

ふと様子を振り返ると、今回出てきたシーンは、
全て、アパートの1室。
とても古く、ほとんどが畳の部屋。

きっと、家賃も相当なのでしょう。
共用廊下を見ても、掃除が行き届いていないようにも見えました。

なんとか変化をおせるとよいですね。

例えば、二人で住める部屋。

世の中には独り住まいの部屋はもう十分すぎるほどあるのでは、

確かに、限られた土地にめいいっぱい計算上収益を上げるためには、

狭い部屋をたくさん作ると、
短期的には(大家にとっても)結果が出るようです。

しかし、小さい部屋をたくさん積め込むということは、
より多くのバス・トイレ・キッチンが詰め込まれる。
 ↓
いずれ修繕管理コストが上がるかも。

それともう一つ、複数住まいの提案を大家が一般に広められること、
人が触れ合う機会を作れるかもしれない。

独り暮らしを減らし、孤独死を減らすことができるかもしれない。

収益を追い詰めると、短期的に収益を上げられるけれど、

オーナーが建物とその入居者への思い入れが少なくなるにつれ、

建物が古くなり、建物に愛着が薄れ、メンテが行き届かずに、

結果として、収益が落ちるかもしれません。

そんなときに存在感を現してくるのは、

建物に愛着を持って地道にアパート経営を続けてきた。

底時からのあるアパート大家さん。

しかも、複数住まいを提案できる

部屋(間取り・構造)は建築段階でほぼ決まってしまう。

2030年でも、明るい、暖かい、気持ちのこもった

アパートを維持していきたいものです。

これが同時に、孤独死を減らせる一因になれるとよいです。

これも、アパート大家にとっての、初期の数字には表れない『充実感』。

結果として、この想いは、部屋を探している人に伝わるはず。

複数人が居住できる部屋・アパートの『底地力』です。

こうして、もっともっと、暗い現実から、

明るい発想を広げられたよいですね。


【お知らせ】
年金対策の為の1棟4室「クズ土地」アパート経営術ミニセミナー開催します。
日時:3/6(土)10:00-12:00
場所:東急田園都市線 駒沢大学駅周辺
募集人数:8人
募集要項作成中です。

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不安は確認によりやや解消

(はじめに、1/23の講演会残りあと4席です。

申し込みありがとうございます。)

先日、「「玄関のインターフォンが故障している」

と入居者から連絡がありました。」


との仲介業者からの連絡に対しての途中経過です。

コストを減らすことと、経験値を上げることを選択し、

自分で修繕対応をすることにした件です。

「インターフォンの故障だとしたら、自分でなおせるだろうか?」

との不安があったのですが、

カメラ付きのインターフォンで無いことは認識して、

かつ以前、家電店でインターフォンがそれほど高くなく売っていたので、

「自分で交換できるだろう。」との思いはありました。

で、早速、ビックカメラへ。

声のみインターフォン装置は、9千円ほどで売っていた。

でも、その時は購入せず。

「もう一度、アパートでメーカー、型番、サイズを確認しよう。」



すると、アパートを確認して気がついたのですが、

この中古アパートでは、そもそもインターフォンがついていなかったのです。

『チャイムのみ』。

20100118BWチャイム


いままでの「なおせなかったら、どうしよう??」

との不安がだいぶ和らぎました。(価格的に、そして修繕難易度的にです。)

メーカーは、「ナショナル」。

(パナソニックでないことで、時代を感じます。)

ここでの気づきは、何度も掃除で見ているものでも、

「「壊れたらどうしよう」と考えて見ないといらぬ心配をする」

と再認識しました。

アパートには、何種類もの設備・装置があり、

それをリスト化できていて、修繕対策も大家さんが最強ですね。


==

早速、「ケーヨーD2」 へ、

万全を期して、『室内のチャイム』(約2千円)

と『玄関の外のピンポンボタン』(約1千円)を購入。

合計 約3千円。

20100118BWチャイム2


(ネットではもっと安く手に入るのでしょうね。

ただ、これだけなら業者に依頼するよりは安いので良し。)

でも、まだ一抹の不安が残ります。

どちらかが壊れているのならば、交換で直るが、それでも治らなかったら、

もう一度、業者を呼ぶところまで、

逆戻り(時間がかかる)しなければなりません。

==

そして、もうひとコメント、

普段、自宅でゆっくりできているわけではなく、

かつケーヨーD2の閉店時間は19時半。

店にたどり着いたのは、19時半。

閉店間際に、チャイムを探し、

パナソニックの同型の『チャイム』と『ピンポンボタン』を、

ぱっと見つけ、レジが閉まる直前で購入したという、

あわただしい時間がありました。

「チャイムがならない。」という入居者からの連絡だけでも、

大家側としては、てんやわんやになりますね。

良い仲介業者とのお付き合いと、

日ごろの修繕費準備をお勧めします。


(壊れそうな備品をあらかじめ準備しておく人も強しです。)

(ただ、しっかりと選択をしないと倉庫が必要になるかも?)

さて、この装置を購入後にも、もう一つ発見がありました。

この発見については、この修繕結果の前に

もう1ブログを挟み説明をさせていただきます。

次回も、ちょっとした面白い気づきについてです。


【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」

開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
残り: 『 4 席 』(今日も申し込みをありがとうございます。) 
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
【懇親会も行うことにしました。語りましょう。】

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アパート管理の3番目のリスト

年明け早々に、そして、いまさらながら、
私の失敗事例から見えてきたアパート管理の基本事項です。

1番目のリストは、アパートの診断書ともいうべき、
1つのアパートごとの故障・修繕・メンテ一覧表/リスト
(日時・場所・対応・誰・経過等)、

2番目のリストは、アパートに生活をしている人のリスト
(姓名、契約事項、家賃変遷、クレーム等)、

で、今回の『3番目のリスト』は、

自分のやることリスト。


では、今回の失敗例は、

年明けに入居が決まった部屋についてなのですが、
入居申込者より、「キッチン換気扇の弱レベルが動かない」
というもの。

早速修繕に入り、最小限の修繕コストで済んだのですが、

面目ないことは、私が気がつかずに、新たな申込者に指摘されて故障に気がついたこと。

新たな入居者には、できるだけ最善の状態で部屋を引き渡したいもの。

それができなかった。

空室になった時のピンチはチャンス!!。

ここから学んだことは、入居者が気がつく前に、オーナーが気が付くべきであること、
空室だからこそ、室内に入り、『チェックをするべき』。

私も室内に入ってはいたのですが、甘さがありました。

今回やらなかったことは、
『室内の全ての「動体」を動かさなかったこと。』

例え、キッチンの換気扇の(弱)でも、
新居早々に動かないとなると、入居者は心地よくないもの。

では、室内にどれだけの『動体』(造語です)があるでしょうか?

リスト(まだまだ未完成です)

・電気-電球等
・ガス(空室時は止まっている場合があるので要注意)
・水道( ” )
・窓-窓鍵等
・エアコン
・トイレ
・収納扉
・玄関-チャイム
・錠

そして、
・クロス-はがれが出るという意味でこれも変化のあるもの・これも動くものリストに入れます。

こうしてみると、空室になった時に、チェックしておくとよいことが多いですね。

また、みんなでこのようなリストを改良していきましょう。(良いものができますよ)

空室時に、部屋に行かない・行けないオーナーもかなりいるかと思います。

それに対し、上記のチェックをしているオーナーは差別化を図れます。
(特に、一般のワンルームを貸している人ほどやっておくべきことですね)


いけないのですが、愚痴を言ってしまうと、
部屋のクリーニング屋さんが換気扇掃除のときに、チェックをして報告をしてくれると
尚良いのですが。。。?
きっとこれができているクリーニング屋さんも存在するのでしょうね?

いえいえ、自分でも気をつけます。

出版をして約1年、あれから、市場の変化もあり、私の悟りも増えていますよ。

下記の講演会もあと2週間。 

じっくり3時間ぐらい生の声を聞いてみませんか? 将来、アパート1棟を所有するために!!

【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」

開催日時: 2010/1/23(土)14:00-17:00 (受付13:30-)【申込受付中】
残り: 『 11 席 』(今回の参加者もまた個性がある人・人ですね。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
【懇親会も行うことにしました。語りましょう。】


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メルマガ・1棟4室小さく始める『クズ土地』アパート経営術 発行中
→http://www.mag2.com/m/0000278141.html


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22 : 58 : 05 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパートの管理の心構と感覚

アパートの管理について、大家の立場としてそれぞれの考え方があるかと思います。

一般的には「入居者のために最善を尽くす」ということになるかもしれませんが、

街を歩いてみると、なかなか最善を尽くしている大家さんが少ないように感じます。

だから、アパート管理をしっかりとやることで、差別化を図れる。
・入居がつきやすく、退去が比較的少なくなる
とも言えます。

しかし、今回話したいことはこれだけではなく、

本当に最善を尽くすことがベストなのか?

もう一度考え直してみたほうがよいという場合があります。

例えば、入居者側の過度の要望があった時です。

この「過度か?」、「否か?」は、判断が難しいものがあります。

はじめは要望を小出しにして、次から次へと要望が強くなる場合もあります。

ごみ置き場の掃除をしてほしいと要望し、

草刈りの要望をし、

鳥のフン1つの要望をし、

と次・次と出てきた場合は、忙しいオーナーさんでは、困りますね。

できれば一般的に見て、他の入居者は言わないのだが、
珍しいことを言ってくる場合か否かに注意をして、要望を継続してみていくことも大事。

そこで、
1.アパート管理表を記録しておくと変化が見えてくるものです。

また、
2.仲介業者もワンクッション置いてくれるとよいですね。

さらには、
3.大家の集まりなどで、どのレベルの入居者要望があるのかをチェックできる機会も作っておくとよいです。

大家さんは一人だと情報が少ないのですが、数人に意見を聞いてみると、
それが珍しい要望なのか?よくあることなのか?対応しなければいけないのか?
このような判断ができます。

上記の1・2・3のノウハウを準備しておくことも良いことですね。

といっても、
要望 ⇒ クレームは人それぞれ、
言う人の感覚と聞く人の感覚が違うものですので、一概には言えないことが大変な点でもあります。

人の心は一人一人、個別に異なることでもあり、じっくりと考えてくことも良いかと思います。

【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」

開催日時: 2010/1/23(土)14:00-17:00 (受付13:30-)【申込受付中】
残り: 『 14 席 』
開催場所:渋谷 → 詳細地図

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18 : 04 : 02 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

満室アパート経営道第4クール最終

昨日、健美家サイトの「満室アパート経営道」第4クールの最終回が公開されました。

第4クールは、今年の夏にビックサイトで開催された賃貸フェア東京での講演内容のおさらいでした。

テーマは、『誰でも明日から出来る満室工夫事例・基本事項のまとめ』

基本的に常に忙しいサラリーマンを対象として、なんでも自分でこなしてしまう努力家の大家さんではなく、ごく一般的な普通の大家さんに向いているアパート管理・アパート運営方法を綴りました。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

運営中のアパートでの退去連絡から、クレーム対応までについて、どの項目でも、アパート大家が単独で処理をするには、無理があります。

これら一連の大家業において、専門家の協力や適切な指導を得ることができなければ、アパート大家として、経営者として、痛い思いをする確率が高くなります。

不動産業者・設計士・施工業者・大工職人・保険・土地家屋調査士・弁護士・税理士など、これらの業者・専門家から信頼を得るには次の8つノウハウを意識しておきたいものです。


< 信頼を得る 『 8つのノウハウ 』 > として、以下をコラム最終回の小テーマとしました。

【 1.当たり前のことを当たり前にやる 】

【 2.時間を無駄にしない、関係者の邪魔をしない 】

【 3.自滅しない、相手にもゆとりを与える 】

【 4.話をよく聞き、できれば1つの依頼で2倍分を返す 】

【 5.当たり前のことを誰よりも早く、確実に素晴らしくやる 】

【 6.経験をパターン化する 】

【 7.「 ありがとう 」 、感謝 】

【 8.敬意を持ち、紳士に対応し、それを楽しむ 】

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

===

< 信頼を得る 『 8つのノウハウ 』 >
【 1.当たり前のことを当たり前にやる 】
業者さんも沢山のアパート関連業務をしています。
沢山のアパート大家とのかかわる中で、...

不動産業界、建設業界などは横のつながりが...


【 2.時間を無駄にしない、関係者の邪魔をしない 】
依頼者・入居者・クレーム者の時間を無駄に...

もう一つは、業者への対応・回答は...


【 3.自滅しない、相手にもゆとりを与える 】
価格交渉も注意が必要です。
相見積もりは大切な段取りですが、...

また、クレーム対応も...


【 4.話をよく聞き、できれば1つの依頼で2倍分を返す 】
これが適切にできると無敵ですね。
私の場合は...

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

【 5.当たり前のことを誰よりも早く、確実に素晴らしくやる 】
これは【 1と2 】の合わせ技ですが...


【 6.経験をパターン化する 】
パターン化しておくと...

ここまで書いた内容は...


【 7.「 ありがとう 」 、感謝 】
この 「 ありがとう 」 を...

もう一つ難しいのが...


【 8.敬意を持ち、紳士に対応し、それを楽しむ 】
大家業を楽しむことで...

アパート大家が楽しくプランを練り、アパートを運営し、
入居者が快適に住み、
入居者がストレスなく会社でよい成果を上げ、
世の中に良い製品と良いサービスができると、
街が元気になり、活性化し、
また、アパート大家にとって尚良くなる。

このような好循環を興せるとよいですね。

今回で、『 誰でも明日から出来る満室工夫事例 』を終了します。

【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」

開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
残り: 『 16 席 』 
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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑12/16に第48話(第4クール最終回)が公開されました。

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満室アパート経営道・第47話公開

コラム:満室アパート経営道の第47話が、公開になりました。

健美家サイトの不動産投資コラム欄にて、第1・第3水曜日に公開中です。

20091203columnvol47.jpg

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

今回は、第4クールの11回目(ラスト前)であり、

テーマは、『クレーム対応で、サラリーマン大家が工夫したこと ( 2 ) 』

前回のクレーム対応編 ( 1 ) は、クレームが起きる前に何をしておくとよいか?

についてでしたが、今回は、クレームが起きた時、どうすればよいか?についてです。

この第4クールのサブタイトルは、 「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、

比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

この第4クールは、至って単純なことを書き続けています。

誰もが知っていること、これこそが自己チェックのためには大事なことだと思います。

これは、 「 80:20 」 のにっぱちの法則 = パレート原則を参考にしています。

アパート事例で考えると、

8割のクレーム数 ( 頻度 ) は、ある2割の要因 ( 種類 ) に分類されると思います。

これを元に、今回も基本的な事項について、検討していきます。

また、第4クールでは、アパートを取得した後の流れで、綴っています。
===
退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼

→ 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時

→ 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除

→ クレームを受けたとき1 ( 確認・対応編 )

→  『 クレームを受けたとき2 ( 改善・解決編 ) 』
===


一般的に、アパート管理は特に難しいものではないものですが、

トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。

前回は、トラブルが起きた時には、慌てずに現象を確認することを検討しました。

多くは、大きな問題で無いこと ( 何とかなること ) なので、

クレーム等の連絡を受けた時にすぐに確認することで、解決したりするものです。

しかし、中にはすぐ解決しないものもあります。

今回はそういうケースについて、検討しています。


~ ●問題 → ◇工夫 → ◎効果 ~

●問題●. クレームが解決しないと、退去といった新たな問題が発生する

◇工夫◇. 不動産業者・設計士・施工業者間で協力する

◎効果◎.クレームが解決されると想像以上の充実感に包まれる


不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

以下では、本文の書き出しを列挙します。

===

●問題1. クレームが解決しないと、退去といった新たな問題が発生する

クレームの内容が、大したことがなければよいのですが、

中には設備の故障、建物自体の問題.....

---
◇工夫◇. 不動産業者・設計士・施工業者間で協力する

第一に、「 現場・現象・現人の確認 」 です。

この確認で、勘違いなどを含めた軽微な問題ならば幸いですが、

そうではないとき.....

【 工夫1 】 焦らない

【 工夫2 】 不用意に 「 いつ解決します。 」 と言わない

【 工夫3 】 ...
【 工夫4 】 ...
【 工夫5 】 ...
【 工夫6 】 ...
【 工夫7 】 ...

---
◎効果◎.クレームが解決されると想像以上の充実感に包まれる

クレームは起きないほうがよいのですが、

クレームが起きたことによって.....


---

今回も、読んでもらい、ありがとうございました。

それでは、次回はいよいよ最後、
『 基本事項のまとめ ( 10個の事象を振り返ってみて、信頼を得るノウハウとは ) 』
です。 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を振り返ります。

===

と言う流れです。

この事例を基本のこととして、参考にてもらえれば幸いです。


【お知らせ1】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
残り: 『 17 席 』 
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

【お知らせ2】
(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
残り: 18名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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↑12/3に第47話が公開されました。

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コラム:クレーム対応の準備

昨日、コラム『満室アパート経営道』第46話の掲載がありました。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html

「不動産投資と収益物件の健美家サイトの不動産投資コラム」http://www.kenbiya.com/
に登場しているものです。

この満室アパート経営道は、第4クールに入り、

第4クールのテーマは、「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」

全体の流れは、
==
 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
 
 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時

 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
 
 →  『 クレームを受けたとき1 ( 対応編 ) 』 → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )
==

その第10回目の今回のテーマは、

『 クレーム対応(1)で、サラリーマン大家が工夫したこと 』

 ~ ●問題  ◇工夫  ◎効果 ~

   
です。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、

比較的に容易で大家がずっと継続できる事に焦点を当てています。


今回は、クレームが起きたときに慌てないために、

準備しておくべきことについてです。

これは経験ある多くベテランアパート大家さんでは、自然と身についている事であり、

逆に、下記について準備がされていない事が、大きな損失になります。

それでは、下記にコラムの各項目の書き出しを列挙しておきます。

中身については、コラムを読んでもらえれば幸いです。

(皆さん、失敗せず、成功しましょう。)

コラム『満室アパート経営道』第46話
→ http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html


==

●問題1.入居者から、クレームを言われても、実態がつかめないこと
     ( ○○のトラブルが発生しました、けれど... )

クレームは、少ないほど、アパート大家としても安心していられます。
そんな時、突然、...


◇工夫・対策1. 「 現場・現象・現人 」 、そして良きサポート

「 現場 」 ・ 「 現象 」 ・ 「 現人 」 は、クレーム対応の基本です。

クレームの第一発見者が入居者である場合、...


◎効果1.満室&安定経営につながる

簡単な工夫により、入居者のストレスが減り、...


コラムの最後の部分です。
==
誰でも簡単にできること、まずクレームが起きる前に準備しておくことが大事ですね。

発想と工夫を繰り返すことで、何も考えていない大家さんと大きな差・優位点ができます。

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、大家が気持よく住んでもらい、

且つ、できるだけ長く安定経営をしたいという気持ちは、

決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。

今回も、読んでもらい、ありがとうございました。

それでは、次回は、

 『 クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) 』 での

 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を検討します。
===

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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沢孝史のお宝不動産日記
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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