繰上返済。期間短縮or月返済額低減。

繰上返済にはまだまだ慣れることができません。

返済をしてしまったあとは、

元の状態に戻すことができないので、

きっぱりと次のことを考えるしかありませんが、

迷うのは、繰上直前の時、

返済をすべきか?、返済をせず現金を保持しておくのか?

・返済をすると以後金利コストを低減できるメリットがあります。

(返済をしないと、金利分のコストは今後も継続。)

しかし手持ちの現金が減りもしもう1棟所有したいときには、

自己資金不足の状態であり、

その不動産の取得を諦めなければなりません。

私の場合は4棟を維持しているので、

無理に物件を増やす予定はないのですが、

今のように希望者のサポートをしていると

よい土地を目にすることがあり、

万が一流れた場合は、

順番が回ってくるかなとの期待もあります。
(なかなか順番は回ってきませんが...)

そうしているうちに前回の物件取得から3年が経過。

私の場合、

会社を辞めてしまった為融資が通りにくい状況ですし、

繰上返済を検討したほうが効率が良いようです。

そこで、銀行員さんに相談。

繰上返済時にできる2つの選択は、

1. 一部返済により、借入期間を短縮する。
  (返済額は変更なし)

⇒総返済額が2番よりも少なくなる効果があります。


2. 一部返済により、毎月の返済額を低減する。
  (借入期間は変更なし)

⇒毎月のキャッシュフローが増え直近の収支が改善します。

これらでは「目的により判断が異なりますね。」

とのアドバイスをもらいました。

それは、

次に新たに物件を取得する予定・目標がある場合は、

「次の融資の可否の判断では、

返済期間が何年あるかよりも、

毎月のキャッシュがどのくらい残り、

どれほど余裕がある人かを見るため、

毎月の返済額を低減する選択をしたほうが良い。」

とのことでした。

直前3期の確定申告を提示する上で収支が良くなりますね。

銀行としては利息を沢山得られる事にもなりますね。(笑顔)

私としては、

「銀行さんからそろそろ次の融資ができる状態ですよ。」

とのコメントが貰えるよう

毎月の返済額を減らす選択をしました。

==

「繰上返済」か「もう1棟増やすか」で悩み、

繰上返済の仕方によっても、

もう1棟増やすための選択方法があることを再確認しました。

20101030募集ページ


===
日時: 11/27(土) 14:00-17:00 (13:30開場)
場所: 渋谷
残り: 9席
講演: コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名: <サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編>
サブタイトル: 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
 そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ:アパート経営(初級・実践版)です。
===

セミナーの詳細説明&申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3



本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。




7/11に、第1回目の記念セミナー 第1-12話の総括編

8/22に、第2回目のセミナー 第13-24話

9/23に、第3回目のセミナー 第25-36話

そして、次回は、

11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37-48話を行ないます。

内容は、

「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」 



不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話を公開中。


不動産投資の収益物件


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 


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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
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