忙しい大家の難しい選択・管理実例

私の直近のアパート管理実例です。

今回は、『細かな作業』『大きな不安』についてです。

ギリギリの資金で、時間がない中で、

アパート経営を行っている人は体験をしたことがあるかと思います。

それは、『小さなメンテナンス作業』です。

年明け早々、

「玄関のインターフォンが故障していると入居者から連絡がありました。」

と、仲介業者からの報告でした。

さて、悩みますね。

2つの選択肢において、悩みました。

<1つ目>は、

・メンテナンス業者に依頼をして、修理してもらう。

メリット:自分の生活時間に影響がない。

(講演会直前ですし、時間をかけたくない。)

デメリット:コストがかかる。

(部品が安くても、出張だけで数千円とられてしまう。)

(小さな部品トラブルでも、設備総取り換えとの報告を受けるのはいや。)

<2つ目>は、

・自分で修理する。

メリット:コストが部品代だけで済むかもしれない。

(ただし、自分でやることがコスト削減になるとは限りません。)

(自分自身の修繕スキルを上げられる。)

デメリット:修理することができず、さ
らに大きなクレームになってしまうかもしれない。

(最悪は退去も???)


悩みました。

仲介業者さんにからは、

「入居者がすぐ電話してくださいと言っています。」とも、

1回目の選択(分岐点)で悩んだ時間はというと、

数秒間(約10秒)でした。

数秒間という理由は、

仲介業者から受けた電話で、

答えを出さなければいけなかったからです。

確かに、仲介業者からも

「メンテナンス業者に依頼しますか?」

とのコメントも受けました。

もし、依頼をすれば、

その時点で入居者にメンテナンス業者が電話をしてくれ、

現地訪問の時間を調整し、

即解決につながるでしょう。

請求書は後から私のところに届くのですが?

もう、ワンクッションあり、

1回目の訪問で見積をしてもらうということで

コストの不安を低減できるかもしれません。

しかしこのデメリットは、

1回目の訪問で業者がなんの作業も

しないこともあり、

入居者のストレスはたまります。

ということを10秒間で頭の中で想定して、

出した結果は、

<2つ目>の『自分で修理する。』としました。

その一つに、この部屋の家賃は、

決して高いものではなく、安いものでしたから、

もし2万円を超えてしまう修繕費では、

その月の利益が飛んでしまうことになります。

(これが割安の中古物&家賃が低い物件の怖いところでもあります。)

また、6室あるので1戸2万だとしても、

2x6=12万ではもっと痛いですし。

さて、その連絡後、

私が直接、入居者に電話をしたのです。

すると、入居者は電話口、”低い声”で、

でも、”落ち着いた口調”で、

(一応仲介業者には、この入居者は怒っていないことは事前に確認していました。)

私が訪問をする日程調整をすることができました。

これは先日のことでして、

次の週末に訪問することになったのですが、

故障連絡後1週間後に訪問することになりました。

という流れだったのですが、

『小さな修理』の連絡に対し、

以上のように判断をしたのですが、

ここからが、伝えたいことです。

たまたま現場確認が1週間ごとなったのですが、

私の頭の中では、この1週間がとても長く感じます。

それは、業者に依頼をせず

「自分で修理する」と選択したからです。

『大きな不安要素』は、

1.「どうやって直せばよいのだろう?」

2.「もし直らなかったら、この1週間が無駄になる。」


というものです。

今から、徹底的に、

インターフォン等の修繕事例をネットで

確認することにします。

こう考えると、コストを惜しむことなく、

業者に依頼をする選択んぼ法がよかったかなとも考えます。

しかし、

自分のスキルアップをするために、

選択した判断に立ち向かおうと思います。

(自分自身に対して、成功を祈ります。)

 
【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」


開催日時: 2010/1/23(土)

 14:00-17:00

 (受付13:30-)【申込受付中】

残り: 『 9 人 』

(10日前で、いよいよ1桁ですね。

申込み、ありがとうございます。) 

開催場所:渋谷 → 詳細地図


参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

【懇親会も行うことにしました。語りましょう。】

(懇親会では、私以上の人たちも参加します。懇親会でも学べます。)


↑ブログランク・気持ちの一押しを



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メルマガ・1棟4室小さく始める『クズ土地』アパート経営術 発行中
→http://www.mag2.com/m/0000278141.html


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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

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