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満室アパート経営道40話

不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』第40話についてのお知らせです。

最新の第40話が8/19に公開されました。
今日の時点で、958訪問者ですので、
あと少しで「1000回」ですね。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時
 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
 → クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )

第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてでした。
第40話は、「入居者募集時の工夫」についてです。

まず、最新版の【第40話】についてです。
===
『 入居募集の依頼時には、どのような問題があるのでしょうか? 』

○問題○ 
  ○1. 募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
      その結果、家賃が下がる

  ○2. 入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
      業者さんの対応次第で成果が変わる
      大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
      ( →空室期間が延びる恐れがある )

それでは、●問題 ( 課題・原因 ) 、◇工夫 ( 準備・対策 ) 、◎効果と順番を分けて、列挙します。


●問題1. 募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
         その結果、家賃が下がる

第4クールの2章でもお伝えした 「 タイミング・時間 」 の話です。
タイミングとは、...詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ
ここで大事なのは、オーナーの 『 意思 』 です。

◇工夫1.募集開始までの時間短縮方法
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

1-1. オーナーの意思に迷いをなくすには、経験を積む。

1-2. 経験を積まなくとも、ルーチンワークとするためには書面に落とす。
    やることリストのマニュアルを作っておく。
 
1-3. 信頼のおける業者さんと良い関係を作っておく
    日ごろから声かけ、挨拶をしておくとより気軽に話せますね。



他のオーナーとの 『 差別化 』 になります。

◎効果1.
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
工夫1のように目的を持って、...


●問題2.入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、...

( ここが大事ですが、 )...
「 どうすれば業者さんが最も早く決めてくれるのか? 」
「 どうすれば業者さんが簡単に募集しやすいのか? 」
「 どうすれば早く入居者さんがみつかるのか? 」 を考えます。

◇工夫2.
2-1. 信頼関係が大事ですので、ある業者でも特定の担当者を指名をします。

2-2. 緊急な場合は電話ですが、できるだけ募集依頼はオーナーが...

2-3. 業者内での募集開始作業はどのように行っているのかを知り...

2-4. 2-3は具体的には、ネット募集での資料準備。

物件の撮影画像...詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ

◎効果2.
( 毎度ですが ) 空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
業者さんの気持ちに...

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか?

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、
オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

===以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html へどうぞ


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 20席 本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
*懇親会もあります。

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↑8/19に第40話が公開されました。

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大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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