サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』の第40話についてのお知らせです。

最新の第40話が8/19に公開されました。
今日の時点で、958訪問者ですので、
あと少しで「1000回」ですね。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時
　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）

第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてでした。
第40話は、「入居者募集時の工夫」についてです。

まず、最新版の【第40話】についてです。
＝＝＝
『 入居募集の依頼時には、どのような問題があるのでしょうか？ 』

○問題○　
　　○1.　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　　その結果、家賃が下がる

　　○2.　入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
　　　　　　業者さんの対応次第で成果が変わる
　　　　　　大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
　　　　　　（ →空室期間が延びる恐れがある ）

それでは、●問題 （ 課題・原因 ） 、◇工夫 （ 準備・対策 ） 、◎効果と順番を分けて、列挙します。


●問題1．　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　 　　 その結果、家賃が下がる

第４クールの2章でもお伝えした 「 タイミング・時間 」 の話です。
タイミングとは、．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ。
ここで大事なのは、オーナーの 『 意思 』 です。

◇工夫１．募集開始までの時間短縮方法
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

1-1.　オーナーの意思に迷いをなくすには、経験を積む。

1-2.　経験を積まなくとも、ルーチンワークとするためには書面に落とす。
　　　　やることリストのマニュアルを作っておく。
　
1-3.　信頼のおける業者さんと良い関係を作っておく
　　　　日ごろから声かけ、挨拶をしておくとより気軽に話せますね。
・
・
・
他のオーナーとの 『 差別化 』 になります。

◎効果１．
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
工夫１のように目的を持って、．．．


●問題2．入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、．．．

（ ここが大事ですが、 ）．．．
「 どうすれば業者さんが最も早く決めてくれるのか？ 」
「 どうすれば業者さんが簡単に募集しやすいのか？ 」
「 どうすれば早く入居者さんがみつかるのか？ 」 を考えます。

◇工夫２．
2-1.　信頼関係が大事ですので、ある業者でも特定の担当者を指名をします。

2-2.　緊急な場合は電話ですが、できるだけ募集依頼はオーナーが．．．

2-3.　業者内での募集開始作業はどのように行っているのかを知り．．．

2-4.　2-3は具体的には、ネット募集での資料準備。

物件の撮影画像．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ。

◎効果２．
( 毎度ですが ） 空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
業者さんの気持ちに．．．

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、
オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

＝＝＝以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html　へどうぞ。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２０席　本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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↑8/19に第40話が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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