サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談満室アパート経営道39話

満室アパート経営道39話

2009 / 08 / 23 ( Sun )

不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』の第39話についてのお知らせです。

第39話(8/5公開)についてはこのブログでお知らせしていなかったので、
時間が経ちましたが、今回掲載します。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、「退去」からの時間の経過で綴っています。

　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み＝入居者の確定時
　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　→　クレームを受けたとき2 （対応編）　→　クレームを受けたとき2 （改善編）

第38話は「退去連絡を受けた時の工夫」でした。
第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてお話いたします。

＝＝＝
【第39話】の紹介（概要）です。

『入居募集時の仲介業者選びではどのような問題があるのでしょうか？』

●問題●　
　　●1.　どの仲介業者が良い業者なのかわからない
　　　　　　どの業者が早く決めてくれるのか分からない

　　●2.　入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

　　●3.　ある限られた地域には限られた仲介業者しかない
　　（また文章が長くなるので、課題はこのくらいにしましょう）　　

それでは、●問題（課題・原因）、◇工夫（準備・対策）、◎効果と順番を分けて、列挙します。

●問題1．　どの仲介業者が良い業者なのかわからない
　　　　　　　どの業者が早く決めてくれるのか分からない

世間に、レストラン評価のミシュランのような．．．
．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/39.htmlへどうぞ。

◇工夫1．
入居者を早く見つけてくれる業者は頼もしいものです。業者によっても、比較的に早く決めてくれる業者、なかなか決めてもらえない業者があることから、業者に何らかの差があることを感じます。

やはり、早く決めてくれる業者は良い立地に店舗がある．．．というのは古い話かもしれません。

ここでは、情報網の中の『一等地』で営業をしている業者を選びたい。それは、確かに、店舗に部屋を探している人が訪問しやすい場所に位置していることも大事ですが、これよりも、もっと2つのことに注目しています。

◇1－1．ネット上での良い立地。
部屋探しは、．．．

◇1－2．業者間の情報網で良い立地なのか。
仲介業者では、．．．

◇1－3．そして3番目に、店舗の立地条件
と列挙しましたが、実は長い間．．．

◎効果1．
•何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

•ネットでの良い立地を確保している業者は、．．．
　
•入居募集が早い業者には、．．．

•良い関係は、良い業績につながり、お互い．．．

●問題2．　入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

意外かもしれませんが、．．．

◇工夫2．
以上の問題を見てみると、たとえ空室で焦っても、．．．

◎効果2．
管理に自信がある業者が客付けをした場合は、その後の入居者に不都合が発生した場合に責任を持って対応をしてくれます。

小トラブル事例では．．．

なにもよりも、オーナーとしてその業者さんに信頼が置けることが、安定経営、いや安心経営につながります。

●問題3．　ある限られた地域には限られた仲介業者しかない

ここも大事なポイントです。
不動産業者選びが出来るのはオーナーさんの特権ですが、．．．

◇工夫3．
不動産業者さんは、協力者であり、オーナーの立場が．．．

◎効果3．
このように不動産業さんがその地域に存在してくれていること自体に感謝する．．．

ほんと、身近な地域に店を開いてくれてありがとうの気持ちです。

さらには、業者さんもオーナーさんが最善の賃貸経営が出来るようにと、家賃設定などでアドバイスをしてくれるかもしれません。

業者さんと良い関係を築けると、賃貸経営苦労が少なく、やっていて良かったなと思えるに違いありません。

さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

＝＝＝以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html　へどうぞ。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時：９／２７(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込開始】
残り席：　２０席　本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑8/19に第40話が公開されました。

サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

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