健美家コラム3-9を公開しました

2009年も早いもので、5月を迎えました。
今日、駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会が開幕しました。
（4年後のメッシ、カカ、C.ロナウドのプレーを無料で生で見られます。詳細は後記参照）

さて、本日は「健美家」さんで連載しているコラム『満室アパート経営道』の
シーズン３第９章「 家賃確定 ～オーナーの勝負どころ～」が公開されました。
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

家賃の確定は、大家さん （ オーナー ） の悩みどころでもあり、腕のためしどころでもあります。

家賃を高くすればするほど、満室になるということはありえないし、
家賃を引くすればするほど、満室になりかつ収益も上がるということもありえないので、
大家さんは苦労をするわけですね。
その苦労は、私もしっかりと味わっています。
細かなテクニックというよりは、家賃決定において考えるべき基本的な事項を
コラムに書き込みました。
参考情報として、読んでもらえればよいかと思います。

それでは、概要（小テーマ）を列挙します。

＝＝＝
9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格
＝＝＝

9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち
私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、いくつか価格について検討する場面がありました。
　( 1 ) 土地価格
　( 2 ) 設計・施工価格
　( 3 ) 家賃額
どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。
( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。
たとえば、．．．．．．．．．．

9-2. 家賃の確定時期
新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日 （ 賃貸借契約開始日 ） にできたら最高です。
これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します．．．．．．．．．

9-3. 家賃相場と募集業者の意見
入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件　／　床面積　／　構造・間取り　／　特徴・個性等
があるかと思います。今回は上記項目がどうというのではなく、．．．．．．．．．．

9-4. 大家として譲れない価格
大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合は、ローン返済額 ＋ 固定資産 ＋ 保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

9-5. 家賃以外に必要な価格
家賃以外にも、
共益費　／　駐車場・バイク置き場・駐輪場　／　敷金　／　礼金　／　広告料
などがあります。
これらの扱い方、価格の決め方によっても、．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．


最終的には、大家さん（オーナー）が検討・苦労をした効果が、
後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を！！ 』

＝＝＝＝＝
というものです。

さて、『満室アパート経営道』コラム「 家賃確定 ～オーナーの勝負どころ～」
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

ちなみに、冒頭の駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会については、
（こちらです⇒）http://www.tokyo-football-u14.jp/access.html

10カ国・12チームの参加です。
『サンパウロFC』も参加していて、注目は「7番のファブリーシオ」と「9番パウロ」です。
モスクワのスポーツアカデミー『スメナ』のキーパーは14歳以下で身長185cmです。
きっとロシア代表になりますね。
5/1の15時の開会の挨拶は石原都知事でした。ステージ右端は北沢豪さんでした。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時： ５／２４(日)　１４：００－１６：４５（受付１３：３０－）【申込受付中】
残席：　「９席」
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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