健美家コラム3-9を公開しました

2009年も早いもので、5月を迎えました。
今日、駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会が開幕しました。
(4年後のメッシ、カカ、C.ロナウドのプレーを無料で生で見られます。詳細は後記参照)

さて、本日は「健美家」さんで連載しているコラム『満室アパート経営道』
シーズン3第9章「 家賃確定 ~オーナーの勝負どころ~」が公開されました。
(こちらです⇒)http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html


家賃の確定は、大家さん ( オーナー ) の悩みどころでもあり、腕のためしどころでもあります。

家賃を高くすればするほど、満室になるということはありえないし、
家賃を引くすればするほど、満室になりかつ収益も上がるということもありえないので、
大家さんは苦労をするわけですね。
その苦労は、私もしっかりと味わっています。
細かなテクニックというよりは、家賃決定において考えるべき基本的な事項を
コラムに書き込みました。
参考情報として、読んでもらえればよいかと思います。

それでは、概要(小テーマ)を列挙します。

===
9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格
===

9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち
私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、いくつか価格について検討する場面がありました。
 ( 1 ) 土地価格
 ( 2 ) 設計・施工価格
 ( 3 ) 家賃額
どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。
( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。
たとえば、..........

9-2. 家賃の確定時期
新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日 ( 賃貸借契約開始日 ) にできたら最高です。
これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します.........

9-3. 家賃相場と募集業者の意見
入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件 / 床面積 / 構造・間取り / 特徴・個性等
があるかと思います。今回は上記項目がどうというのではなく、..........

9-4. 大家として譲れない価格
大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合は、ローン返済額 + 固定資産 + 保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』....................

9-5. 家賃以外に必要な価格
家賃以外にも、
共益費 / 駐車場・バイク置き場・駐輪場 / 敷金 / 礼金 / 広告料
などがあります。
これらの扱い方、価格の決め方によっても、......................


最終的には、大家さん(オーナー)が検討・苦労をした効果が、
後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を!! 』

=====
というものです。

さて、『満室アパート経営道』コラム「 家賃確定 ~オーナーの勝負どころ~」
(こちらです⇒)http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html


ちなみに、冒頭の駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会については、
(こちらです⇒)http://www.tokyo-football-u14.jp/access.html

20090501u14soccer.jpg
10カ国・12チームの参加です。
『サンパウロFC』も参加していて、注目は「7番のファブリーシオ」と「9番パウロ」です。
モスクワのスポーツアカデミー『スメナ』のキーパーは14歳以下で身長185cmです。
きっとロシア代表になりますね。
5/1の15時の開会の挨拶は石原都知事でした。ステージ右端は北沢豪さんでした。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「9席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 




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大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

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