築年数が経過した中古アパートでの注意

最近は景気が良くなく、土地価格も良い値になっています。
それ以上に、中古の投資物件も多く出ているようです。
ここで、購入者には注意をしてもらいたいことがあります。

差別化ポイントが少ない中古物件では、いくら利回りが良くても、
「投資用物件でメリットがある築浅期間の利益は得ることが出来ない。」のです。

逆に、(1)建物が老朽化したときの処理、(2)立替リスクを負うことになります。

(1)建物が老朽化したときの処理
これについては、多くの書籍やブロガーさんのコメントがあるので、相当劣位の建物以外では何かしらの対策があるかと思います。

(2)立替リスク
このリスクは、建物だけの問題ではなく、『入居者とオーナーとの交渉』が必要です。

定期借家契約ではない一般的な賃貸借契約の場合、
 『入居者が住み続けたい』という権利が、『オーナーが入居者に出てもらいたい』(そして立て替えたい)という権利よりも強く、入居者に理解を得られない場合、退去してもらうことは相当難しいものがあります。

建物が朽ち果てた時は、「オーナーが立替の為に退去してもらうことは可能。」でしょうが、この場合でも、
「オーナーが朽ち果てる」と判断した時でも、「入居者がまだ住むことが出来る」との判断する場合があり、明確な境界はありません。

入居者の退去費用は、個別問題となりますが、
6部屋や8部屋またはそれ以上の物件の場合は、退去をする人は一斉に出て行くわけではないので8室の場合、7室が出て1室が残ってしまうと、1室の家賃を7万として、最後の人が退去するまでは、満室で月56万の入金のところ、空室7戸分の月49万がマイナスとなり、これがロスです。

最後の1室の交渉が延びるほど、オーナーの心配がつのり、焦るほどに交渉が余計にうまくいかなくなるということもあります。

この状況も検討要因に入れておくべきです。

出来るだけ建物を長く維持して、建物を解体しない・建て直しをしない事が良いですね。
オーナーも、入居者もこの点では要望が一致しています。
また、一般的な部屋を作り所有し、新しさを求めるよりは、初めから差別化のある部屋を準備しておくのも一考です。

もっとも、4つの銀行から聞くことができたコメントですが、最近は一般的に築年数が経過した物件には、融資を出さないようにとの連絡があるようです。相当の良い物件の場合は別でしょうけれども。

または、相当に個人の属性が良い人や、担保がある人には融資が出るのでしょうけれども、基本的に、利回りが良いだけで、購入することは、一時的な利益だけで、いくつかの危険が隠れている場合があるので、注意が必要だと思います。


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大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
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専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
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