サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

建築プランの作成といっても、オーナーが自由に注文できる時間には『限りがあります』。

下記の一部は、昨日のオーナー＆一級建築士ミーティングで話題になった内容です。

もちろん、土地購入前や設計契約前にはオーナーになる予定の方には、存分に検討時間があります。設計士との設計契約後も、自由に時間があります。

ただし、オーナーが「○○迄にアパートを完成してほしい。」、「△△迄に建築確認申請をしてほしい。」と要望を出した場合には、『存分に、自由に時間が確保できるわけではない。』のです。

それは、2007.6の改正建築基準法によるのですが、以前の建築基準法では「建築確認後」でも、建築確認済み証に対するしばりがゆるく、設計士や施工・大工さんが比較的容易に改良をすることができたのですが、改正後は、建築確認後の改良についても、基本的に役所の許可が必要となり、
『役所に図面の変更を申請し（図面に修正印を押し提出など）　⇒　役所の許可を得る。』という手順が必要になります。

つまり、時間がかかってしまう。

ここまでの流れを見ると、できるだけ『建築確認申請前に建築プランを固めておくこと』が大事。

私が新築アパートを建てたときは、「建築確認後の大きな変更が無いよう」、「建築確認申請前にも設計士さんが心配なく、図面を描けるよう」気を使いました。

さらには、建築確認申請直前に、建築プランを変更するということも『期日重視』から見て、難しいですね。

たとえば、2階建てを3階建てに変更するということでは、4-5日で簡単に変更できるわけではないですね。
木造3階建てでは、必ず構造計算が必要ですから、担当の設計士さんだけでは対応ができず、構造屋さんに業務を依頼しなければならない。

設計士さんからのコメントとして「建物の質を高める時間が長ければ長いほどよい。」、「しかし、完成時期が延びる難点がある。」、「このバランスを足らないといけない。」とのコメントが印象的でした。

これは悪い事例ですが、このようなことが無いように、土地のオーナーさん、そして未来のオーナーさんは、『早い段階（土地を購入する前）にはどのような建物を建てたいのか？』を具体化しておくことが良いです。

以上のように「完成期日は、オーナーの検討時間・追加意見自体が大きく影響する」ということ、重要な視点です。このことをオーナーさんが認識していないと、場合によってはトラブルが起きる危険があるかもしれません。設計士さんの後ろには、構造屋さん・施工業者・材料業者など沢山の人が指示を得て仕事をしているわけですからね。

ただし、屋根・外壁の色や柄、設備、内装、外構などまでを建築確認申請時までに決めなければいけないわけではないですよ。

以上についても、11/15(土)の『安定経営道シリーズ」アパート建築プラン・施工・設備編』（⇒詳細）で、
　・　いつまでに、
　・　どの部分を
　・　どのように決めておいたほうが良いのか？について、細かく説明します。

成功の秘訣は、サポートチームの作業が握っていますが、それを左右するのはオーナーさんの意見です。
『サポーターは、オーナーの意向を最重視しますから。』
いざ、土地売買や設計契約が始まってから、学ぶよりも、事前に知っておき、勉強して、知識を得ておくことは、良いことだと思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時：２００８／１１／１５（土）１４：００−１６：４５　（受付１３：３０−）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　１９ 名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術出版記念パーティー」
開催日時：２００８／１１／１４（金）１９：００−２１：００
開催場所：赤坂　→　詳細地図
今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
一級建築士、施工業者、大工、設備、仲介業者、銀行員、税理士、会計士、土地家屋調査士、保険、リフォーム、現役大家さんの参加してくれています。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1114.htmlのサイトにて。

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/　←　明日、最新版公開。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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