不動産コンサルタントから

今日はある不動産コンサルタントさんのお話を聞く機会がありました。
この方は、何冊もの本を出していて、不動産コンサルタント業として事業を成功させている方です。(一冊、1万円の本も出していて、銀行員からも注目を受けている方でした。)

今週末の講演の為にも直前の情報収集もまた役立ちますね。

備忘録として、書いておきます。
今回は居住地域をテーマとし、主に投資家向けファミリー住宅についてのコメントをいただきました。
 1. 東京都の住宅地の変遷
 2. 日本人の世界的な立ち位置
 3. 都市データパック
 4. 注目地域

1. 東京都の住宅地の変遷
60年前の東京を振り返ります。
東京は軍事産業で栄えた街でした。
このときの経済の中心は『日本橋』、このときの工業は軽産業(衣類・皮革など)で労働層は隅田川沿いが最も人口が集中していたとのこと。その時の学問の中心は『本郷』(東大周辺)、そして上流階級層(政治家や学者)の居住地域は、本駒込や白山。
その後工業が発達し、月島(石川島・造船)、芝浦(東芝)に工場ができはじめ、中心地もやや西の丸の内移り、経済の中心の丸の内と、工場へ容易に通える高輪・青山・渋谷などへ高級住宅地が移動。
その後、工場地域はさらに川崎に広がり、このころ渋沢栄一が田園調布を作り、また成城などの高級住宅街が出来たとのこと。
(話の最中にメモ書きをしたものをそのまま書いていて、確認をしていない情報であることはご承知を)
言いたいことは、経済の中心と、お金を有無源泉であった工場、そして学問・教育現場に通いやすい地域が高級住宅街となったとのこと。

2. 日本人の世界的な立場
軽工業や重工業は今では、BRICsに日本はかなわない、つまりBRICsやそれに次ぐ新興国に対して、日本人の賃金は高すぎて競争力がないとのこと。
これにより、日本の工場は海外に移転せざるを得ないでしょう。
今日本が生き残るには、IT・金融・商社などナレッジ(知識的)業務の望みがあるが、ITなどでも、世界的な競争力としては、英語力が劣るため、インドにはかなわない。
日本人総中産階級が、日本人総下流(給与は上がらない)(上・中層はほんの僅か)の時代が来るだろう。
この結論としては、日本の経済は決して右肩上がりならず、殆どの土地が上がることはないでしょう。これから土地を選ぶにはいい加減ではいけない、曖昧な土地の選択では必ず失敗するとのこと。
(では、どうすれば?→これは、当日のお楽しみです。)

3. 都市データパック
上記のヒントは、『都市データパック』というデータ本にあります。高額ですが、各市町村ごとの居住者のデータが細かく記載されています。
土地を徹底的に調べ上げるべき。

4. 注目地域
この方は、キャピタルゲインはありえるとのことで、答えは『港区』納税者の所得平均額が日本一、高額所得者数が日本一。
この地域の価値は、急激に落ちないし、今後も有望のこと。
しかし、港区では土地が高すぎる為、土地を取得することはほぼ不可能で、マンション購入なのでした。(ただし、マンションの1棟買いは大反対とのこと。誰がメリットを得るかは一目瞭然。)

この方の持論は、今後、不動産投資で大勝ちすることは不可能。
それは、私も同感です。
不動産投資は、少しずつ、利益が出せれば、良しかなと思います。
10数年後に、借入額がかなり減った頃から、漸く、心地よくメリットを感じられるものなのでしょう。
それまで待てる人、着実に自分自身をコントロールできる人向きかと思います。

ますます、より多くの情報収集と細かなチェックが必要なのですね。
慎重に、より僅かな土地を見つけられるかが、以下に大事なのかですね。

殴り書きのようですみません。
今回も、より多くの考え方を得られました。
高額な時間でしたが、招待をしていただいた方、大変ありがとうございました。
ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ<土地探し>第1回』を行います。
開催日時:2008/7/27(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
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大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

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