土地探し・草を見る・価格下がる

売り地を観察し続けた様子です。
2008/4/23のブログを覚えていますか?今回はその後の様子です。
まず、4/14の解体工事↓。
20080414Dismantling1.jpg

4/18の解体進捗↓。狭い前面道路ですが工事中はガードマンをたてる必要があるのですね。
20080418Dismantling4.jpg

4/19の様子↓。
20080419Dismantling5.jpg

4/22には解体終了↓。綺麗な更地です。
20080422Dismantling6.jpg

この時点で、WEBには土地情報(広告)が出ていて、以下となっていました。
  敷地面積: 約70m2 (約21坪)
  予定建物床面積: 約100m2 (木造2階の一戸建て住居)
  販売価格: 9580万 


5/6の風景↓で、価格の建て看板が出ています。
20080703B0506.jpg

6/18の様子です↓。更地後、約1ヵ月半で、草がこのレベルで生えてくるのですね。
20080703B0618.jpg

土地情報を得て、現地を確認したときには、『草の様子を見ることがポイント』。いつ更地にして、売り出し始めたかの予想をすることが出来ます。
綺麗な更地では、売り出し開始直後であり、売主が「さあこれから、売り出し開始。何人の申込みがあるかな。」と考えているでしょう。しかし、売り出し後(更地後)1ヶ月半も経ち、草が生え始めてもまだ、売買契約に至らない場合は売主が「まだ売れないな。設定価格が高いのかな。」と考え始めているかもしれません。」この時、買い主側のチャンスです。値下げ交渉をしやすいですね。
 実例ですが、その結果です。
  6/18の立て看板には、
  敷地面積: 約70m2 (約21坪)
  予定建物床面積: 約100m2 (木造2階の一戸建て住居)
  販売価格: 6480万


約2ヶ月で価格が、『3100万』も下がっているのですね。
20坪の1戸建ではまだ高い気がしますが、世の中の買い主側としては、2ヶ月で3ヶ月も下がる実例があることを知っておく必要があります。
つまりは、土地情報が出てすぐに飛びついて購入していたら、3100万も高く購入していたことになります。売主側が利益を大きくして根付をしている場合があるので注意が必要です。
ただし、売主の都合だけでなく、経済環境の変化も影響しているのでしょうね。

・土地を購入する前には、十分な調査(適正価格か?)をすること。
・いつ売りに出されたかを知ること。
・現地を見て、更地をしたときの時期を知るには、草の様子にも注意してみること。
・売り出し直後よりも、時間が経つにつれ、価格が下がる傾向があること。
を、知っておくと良いでしょうね。

ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ大阪講演』を行います。大阪でも東京でも土地を購入するときの上記の注意は変わりませんね。
大阪開催日時:2008/7/5(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
残り席:まだ、あります。より近い距離でお話しましょう。いよいよ、明後日ですね。

また、東京公演に参加者にお送りしたアドレスは、今後の質問時に利用してください。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。


次回は、7/27(日)に渋谷にて『土地探し編』を開催予定です。

←気持ちの一押しを

サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
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by: * 2008/07/04 06:52 * [ 編集] | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

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