サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

アパート価格を『5000万円』とします。
　　（A）10%利回りの中古アパート、築15年
　　（B）６％利回りの新築アパート、築0年
を比較します。

自己資金を『1000万円』とします。

　　中古（A）は、月41.7万、年500万の家賃。
　　新築（B）は、月25万、年300万の家賃。
＊中古の家賃の下落は加味していない為、中古は贔屓目に見ている。

ローン返済額は、
　　中古（A）　（残存返済年数１０年）であり、月38万。
　　新築（B）　（残存返済年数２５年）であり、月19万。
＊金利2.9%とします。

毎月の残金は、
　　中古（A）は、月3.7万、年44.4万。
　　新築（B）は、月6万、年72万。

中古アパートでも、新築アパートでも、家賃の下落と空室が無いものとします。

アパートの寿命（建替え時期）を30年とすると、物件購入後0-15年目の家賃総額は、
　　中古（A）は、『666万円』
　　新築（B）は、『1080万円』

最近は、利回りの良い中古物件が減り、その中で利回り１０％以上のものは『いわく付き』の物件を購入してしまう恐れ・リスクもあります。

新築ではまだ15年も残存期間があり、16年後以降30年までで、
　　中古（A）は、『0』
　　新築（B）は、15-25年目迄で『720万』、返済が終わった25-30年目迄で『360万』
　　＊スタートが同じで、何れも追加資金は無しとしています。

購入後から、３０年間の総収入では、
　　中古（A）は、『６６０万』
　　新築（B）は、『２１６０万』

これは、例えの話ですが、どう思いますか？

立地、建物の特異性、品質にもよりますが、一般的な『１Ｋ』、『２Ｋ』は、世の中に触れているので、空室・家賃の下落が起こらないことは、まずありえないでしょうね。

また、中古アパートの場合は、新築アパートよりも修繕の回数と費用が掛かります。
さらに、品質不良のアパート（瑕疵あるアパート）を掴んでしまったときは大変です。

空室率・家賃下落を見ていませんが、空室率が無い施策・家賃の下落が無い施策は、あるはずです。ただし、その思索を打ちやすいのは、新築で、アパートに特化した建築士・施工業者さんとの付き合いは大事ですね。

なによりも、『アパートの運営をする楽しみ』と『入居者の満足・快適さ』が新築王道型アパートにありますね。

利回りが４％低くても新築の良さが見えてきます。

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以前誰かが作ったものではなく、自ら新築アパートを建てて、運営することのメリットを共有しましょう。
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サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

コメントありがとうございます。
はじめの数値は、中古で１２％、新築で約７％としていましたね。

今回は【修正版】です。

前回より、こちらのほうが中古の条件が厳しくなってしまいますね。

ただし、この計算には土地を取得できるとの考えが加味されていないので、そのメリットの考える方にも工夫が出来る可能性があります。

計算間違えていませんか？

５０００円の１０％の利回りなら年間５００万円。６％なら３００万円が収益でしょう。

ということは、新築の月家賃は２５万円。ローンは１９万円で残り６万円。

空室が１室でもでるとかなりきついですよね。管理費や修繕費もありますし。

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