サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

先日の公示価格発表では、また少し土地の価値が上がりましたね。

今回のデータは、昨年末までのものです。
東京23区マンションの投資利回りの変遷です。
部屋の広さと新築・中古で分けて、（１）中古40m2未満、(2)中古40-80m2、(3)新築40m2未満、(4)新築40-80m2を比較していました。

（イ）2007年上期と2006年下期では、序列が同様で、
2007年上期は中古40m2未満＝中古40-80m2(6.5%)＞新築40-80m2(5.5%)＞新築40m2(4.6%)。
2006年下期は中古40m2未満＝中古40-80m2(6.7%)＞新築40-80m2(6.2%)＞新築40m2(4.6%)。
　　　　　　　　　　　中古40m2未満　　中古40-80m2　新築40m2未満　新築40-80m2
　2007年上期　　　　　　6.5　　　　　　　　　　6.5　　　　　　　4.6　　　　　　　　　　5.5
　2006年下期　　　　　　6.7　　　　　　　　　　6.7　　　　　　　4.6　　　　　　　　　　6.2

基礎となる物件数は、年間約4万件のデータをもとに、成約賃料を売買価格で割ったものを利回りとして算定したものです。

年万4万件のデータを下に試算した上記の数値が正しいとはいえないと思いますが、4万件のデータですから、全く参考にならないとは言い切れないかと思います。（投資の考え方の参考データですね。）

<参考：みずほ信託銀行マーケットリポート、住宅マーケットインデックスより>

広さにこだわらなければ、2007上期では中古で6.5％、新築で4.6-5.5％となり、低いものですね。
銀行金利を3％としたら、手元に残るのは、3.5％以下とのデータですね。

2007年上期と2006年下期では、新築40-80m2の利回りが0.7％も下落していて、その他は変わりないですね。この辺りの新築マンションの価格が高騰しているとのニュースが良く出ていましたので、家賃はほぼ変わらず、売買価格が上がったのでしょうね。

（ロ）この資料は2001年上期から毎年データが出ていました。
面白いのは、新築でも中古でも40-80m2戸の6年間で変化は少なく、最大と最小で0.7％以内ですが、新築も、中古も40m2未満の利回りの下落は１％以上ですね。

特に、中古40m2未満のマンション価格の下落は大きく、2001年上期は8.4％だったのが、最近では6.5％まで下がっているのですね。

2001年時点の利回りが8.4％と言うのも面白いですね。
金利が高かったので、融資を組んだのならば現在と変わらないかそれ以下ですが、当時融資を汲んでいなかった人は良い結果を出したのでしょうね。

以上は、年4万件の平均値ですから、その平均の中でも最大利益をとった人の収益はもっと良かったのでしょうね。

この点に私は興味があります。
統計データは、参考の情報ですが、自分がやるのならば平均データではない結果を出すことが大事で、平均の中には最大と最小のばらつきがあるのですよね。

また、年利回りと言う言葉も、曲者ですね。
年利回りは、『瞬間風速』と同じですからね。不動産を維持するには、単年度だけでみず、20年又はそれ以上の周期で検討したいですよね。

もちろんそれらの中で最大を検討したいですね。

それから、明日は『健美家』さんのサイトにあるコラム「満室アパート経営道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/02.htmlで第3話が公開されます。
←気持ちの一押しを
世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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