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東京23区マンション投資利回り

先日の公示価格発表では、また少し土地の価値が上がりましたね。

今回のデータは、昨年末までのものです。
東京23区マンションの投資利回りの変遷です。
部屋の広さと新築・中古で分けて、(1)中古40m2未満、(2)中古40-80m2、(3)新築40m2未満、(4)新築40-80m2を比較していました。

(イ)2007年上期と2006年下期では、序列が同様で、
2007年上期は中古40m2未満=中古40-80m2(6.5%)>新築40-80m2(5.5%)>新築40m2(4.6%)。
2006年下期は中古40m2未満=中古40-80m2(6.7%)>新築40-80m2(6.2%)>新築40m2(4.6%)。
           中古40m2未満  中古40-80m2 新築40m2未満 新築40-80m2
 2007年上期      6.5          6.5       4.6          5.5
 2006年下期      6.7          6.7       4.6          6.2

基礎となる物件数は、年間約4万件のデータをもとに、成約賃料を売買価格で割ったものを利回りとして算定したものです。

年万4万件のデータを下に試算した上記の数値が正しいとはいえないと思いますが、4万件のデータですから、全く参考にならないとは言い切れないかと思います。(投資の考え方の参考データですね。)

<参考:みずほ信託銀行マーケットリポート、住宅マーケットインデックスより>

広さにこだわらなければ、2007上期では中古で6.5%、新築で4.6-5.5%となり、低いものですね。
銀行金利を3%としたら、手元に残るのは、3.5%以下とのデータですね。

2007年上期と2006年下期では、新築40-80m2の利回りが0.7%も下落していて、その他は変わりないですね。この辺りの新築マンションの価格が高騰しているとのニュースが良く出ていましたので、家賃はほぼ変わらず、売買価格が上がったのでしょうね。

(ロ)この資料は2001年上期から毎年データが出ていました。
面白いのは、新築でも中古でも40-80m2戸の6年間で変化は少なく、最大と最小で0.7%以内ですが、新築も、中古も40m2未満の利回りの下落は1%以上ですね。

特に、中古40m2未満のマンション価格の下落は大きく、2001年上期は8.4%だったのが、最近では6.5%まで下がっているのですね。

2001年時点の利回りが8.4%と言うのも面白いですね。
金利が高かったので、融資を組んだのならば現在と変わらないかそれ以下ですが、当時融資を汲んでいなかった人は良い結果を出したのでしょうね。

以上は、年4万件の平均値ですから、その平均の中でも最大利益をとった人の収益はもっと良かったのでしょうね。

この点に私は興味があります。
統計データは、参考の情報ですが、自分がやるのならば平均データではない結果を出すことが大事で、平均の中には最大と最小のばらつきがあるのですよね。

また、年利回りと言う言葉も、曲者ですね。
年利回りは、『瞬間風速』と同じですからね。不動産を維持するには、単年度だけでみず、20年又はそれ以上の周期で検討したいですよね。

もちろんそれらの中で最大を検討したいですね。

それから、明日は『健美家』さんのサイトにあるコラム「満室アパート経営道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/02.htmlで第3話が公開されます。
←気持ちの一押しを
世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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