サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

Iアパート建築計画の竣工は年明けの1月中旬を予定しています。
（本体工事も終盤です。）

先日は、『外溝』についての打ち合わせを行いました。

アパート本体については、建築確認も通し、着工前には建物設計図が確定しており、施主としては、『色決め』(外壁･床･クロス･扉･キッチン･バス･洗面台等)の作業ぐらいのみでした。

しかし、『外溝』は、オーナーの判断によって、『出来映え』と『コスト』が大きく左右されますね。

・地面　：　コンクリート、砂利、芝生、土等
　芝生は、手入れが大変かつ蚊が発生しやすい為、アパートとしてNG(×)。
　土は、コストは最小ですが、雨の日に大変なことになりますね、NG(×)。

　[コンクリートと砂利の選択が迷うところです。]
　コンクリートは、見た目が綺麗○、掃除がしやすい○、バイク･自転車置き場としては最適○、しかし、問題はコストが掛かる×、水苔・水はけが難×です。

　砂利は、価格が低く○、水はけが良く○、足音が出るため防犯上は良好○ですが、草が生えること×・猫の糞の臭気・始末×が難です。

　ちなみに、アスファルトはコンクリートよりも低コストですが、建物の裏など狭いところでは、銃器が入らない為、施工上の都合でNG×です。

で、私が選択したのは、”バイク・自転車置き場と通路部分”はコンクリート、”建物の側面と裏側”は砂利引きとし、コンクリートと砂利の併用を選択しました。

これは、私の世田谷のアパートと同じ選択です。
建物の裏側（北側）は日が当たらないため、砂利引きでも全くと言って良いほど、草が生えません。
[ここ2年間で一度も草刈りをする必要がありませんでした。]

必要な機能・効果を失わず、出来るだけコストをかけないことを選択しました。

その他には、土地境界部分の柵、門扉、ポスト、鍵と錠なども必要なものの選択はなかなか難しいものです。
[Iアパートの場合、防犯対策は建物自体ににつけ、敷地内（柵と門扉）はバイクが容易に盗まれないことを考慮し、取り付けることを選択しました。]
[結果は、完成時をお楽しみに。（最後の見学会は1月下旬に予定しています）]

既製品であれば、見た目にもシンプルで、価格も少しは抑えられるのですが、それぞれの土地の形状や環境が違う為、門扉や柵等でも加工が必要になります。

[門扉については、設備の荒井さんと小櫻設計士の過去の経験と実績によりサポートを受けました。Iアパートの場合は、接道が３ｍであるため、人加工が必要とのことです。]

[お二人には、デザインよりも、配達者がポストに入れやすいこと、入居者がポストから郵便物を取り出しやすいこと、そして出来るだけメンテが掛からないことが大切と教えてもらいました。]

個人住宅とアパートでは、柵、門扉等でも、考え方が違いますね。

個人住宅ならば、故障が起きても、本人と家族が我慢すればよいのですが、アパートでは普段使える機能･設備が突然故障し、使えなくなってしまうと、トラブルが改善するまで不満やクレームが続きますね。
[戸数が多いと修繕に時間がかかることを説明するだけでも大変です。]

『機能・効果重視、コスト最小』を目指すことが、今後のクレーム最小化にもつながるかと思います。

確かに、お金を掛けると、良いものができますが、デザインにこるとその分、目的のデザインが崩れた時、見た目が悪いとき、機能が使えなくなるときが大変です。

デザイン性に懲り、コストをかければかける程、故障の確率が高くなり、投資費用の回収に時間がかかる傾向があるように思います。
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ありがとうございます。
「機能・効果重視、コスト最小」はとても難しいことですよね。
特に効果に関しては、5年･10年いや35年経ってみないとわからないことも、新築時に判断しなければなりません。
しかし、やるだけのことはやったとの施主の自信が一番大切かと思います。

賛成です

建物も「機能・効果重視、コスト最小」が投資の大原則だと思います

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