サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談アパート竣工前の施主の準備(事例集)

アパート竣工前の施主の準備(事例集)

2007 / 12 / 25 ( Tue )

2007年は、今日を入れて、いよいよあと7日。
最後の詰めですね。
[終わりよければ、すべて良し。といきましょう]

最近、受ける相談で多いのが、アパート竣工前に、施主が行うべきことについてです。

主なものをあげてみます。[共有化ですね。]
アパートの名前確定　／　家賃確定　／　仲介業者さんへの挨拶　／　ゴミ箱の購入　／　ゴミ置き場登録確認　／　火災・地震保険　／　CATV　／　NTT　／　電気　／　ガス　／　水道　／　建物の表示登記　／　融資の最終決済と抵当権設定　／　取り扱い説明書　／　特約検討　／　入居募集時の鍵ボックスの購入と設置　／　管理･掃除業者

では、
・アパートの名前確定　：　これは悩むところですね。オーナーの想いもありますね。入居者が人に説明して惨めな思いをしないもの、自分が使いやすい、シンプルなものが良いかと思います。

・家賃確定　：　勝負のしどころですね。これは土地購入時や着工時から、その地域の相場を1年ぐらい掛けて継続して見ておくことを勧めます。収益にとらわれ高くしすぎて、入居者が決まらないことがない価格帯を選ぶことも大事ですね。でも、一番は地場の不動産仲介業者に聞くと良いです。
　　　
・仲介業者さんへの挨拶　：　直前に、挨拶ではなく、竣工の1ヶ月前には挨拶をしておきたいですね。家賃確定の前ですね。

・ゴミ置き場登録確認　：　直前でも良い場合もありますが、地域ごとのルールやごみ収集方法が違うので、役所の清掃課に相談すると良いと思います。場合によっては、役所ではなく、町内会への相談や印鑑が必要な場合(本人の住居と違い、時間かかりますよ)があります。

・ゴミ箱購入と設置　：　清掃課や地域との相談の結果ですが、ゴミ箱を設置する必要があるかもしれません。

・火災・地震保険　：　前回の勉強会で保険の小林さんからの説明がありました。竣工（アパート引渡し）までは施工業者が保険に入っていますが、竣工後からはオーナーの責任です。竣工日から保険に入っておくと良いとのこと。直前契約よりは、1週間前、できれば2週間前には保険担当者の選択が終わって、担当者への挨拶が必要です。その後、担当者から必要な準備書類を連絡してもらいます。（主には、建築確認書の第一面から第五面です）

・CATV　：　アパートの場合、アンテナでは故障時の修繕が面倒なので、台風等の影響が無いCATVが良いです。CATV業者との相談は、施工業者の電気工事が完成する少し前でよく、施工業者と相談されると良いのではないでしょうか？施工業者とも早めの相談が良いです。工事の順番待ちで時間がかかることがあります。（CATVは地域ごとの寡占状態ですが、いずれ各社で競争して欲しいですね。）

・NTT　：　これもアパート大家にとって、一つ苦労があります。現在は携帯が主流なので、NTTでは、初めの入居者が直接NTT契約をしたときに、はじめて各部屋ごとの引き込み工事が始まります。工事の予約から、工事まで時間がかかるので、入居者には入居後すぐにはNTTが使用できないことの説明が必要です。

・電気／ガス／水道　：　各専門業者さんがいますので、その担当の方に挨拶をすると良いです。何かあったときには、その方が助けになります。

・建物の表示登記　：　土地家屋調査士さんへの相談です。王道チームでは工藤さんがサポートしてくれます。銀行の最終決済時には、下記の抵当権の設定が必要(場合が多い)で、抵当権設定の一週間前に終わらせたいところです。ここで準備するものは、建築確認書の第一面～第五面、図面、施工業者さんとの施工契約書、施工業者への振込み領収書（すべてではなくてよいです）、そして住民票等です。

・融資の最終決済と抵当権設定　：　銀行担当者と司法書士さんの出番です。上記の建物の表示登記書類が必要です。

・取り扱い説明書　：　各種設備のメーカーのマニュアルをファイルして入居者に渡します。①セットはコピーして保管しておくと良いです。（入居者がなくして、退去時に戻ってこないときがありますからね。）

・特約検討　：　これは、賃貸借契約時の特約です。（ペット不可、備品の交換は入居者が行う等です。←これについては、細かくかつ重要なことなので、追って説明の場を設けたいです。）

・入居募集時の鍵ボックスの購入と設置　：　入居募集時には、仲介業者が内覧しやすいように鍵ボックスを準備すると良いかと思います。（以前のブログを参考にしてください）

・管理業者検討　：　東京の王道型は問題要りませんが、地方ではアパートを掃除してくれるところを探すと良いでしょう。

以上です。
何らかの形で皆さんの参考になればよいかと思います。

快適なアパート経営を行えるとよいですね。
[アパート経営が順調であれば、年々とびっくりすることになりますからね。]

←気持ちの一押しを

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Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

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