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給水装置の仕組み(写真)と水漏れ対策法

【1】給水装置の仕組み(水道局の見本より)
【2】千葉の或る街と東京のギャップ
==
【1】水道管の仕組み(水道局の見本)
千葉県の或る街の水道局を訪問しました。
その水道局の入口に、面白い展示『給水装置のしくみ(配水管からじゃ口まで』↓があったため紹介します。
20071217Pipe1.jpg
(左から) 『じゃ口』←『保温材』←『水道メーター』←『配水管』←『サドル分水栓』
全てが、半分に縦切りされていて、中身が見えるのが面白いですね。
数年前のものでしょうが、貴重な教材ですね。
20071217Pipe2.jpg
『じゃ口』↑の断面です。
蛇口をひねると弁が上がり、水が出るのでしょうね。
(すでに皆さんの蛇口はレバーかもしれませんが)

20071217Pipe3.jpg
水道メーターの断面↑も見られます。

20071217Pipe4.jpg
こちらは、水道メーター断面のアップ↑です。
黒いものがくるくる回り、歯車をまわし、メーターがカウントされるようです。
[かなり埃が被っていましたので、一世代前のタイプかもしれませんのでご注意を。]
現在は、プラスチックの蓋ですね。
ここにも、ゴムパッキンがあります。(水道局が管理し、パッキンを交換しているのでしょうか?)

20071217Pipe5.jpg
↑左の黒い管が『引き込みの水道管』です。
右下の太い配管が建物の前の道路に入っている水道管との事です

この『配水管の口径』がポイントです。

・ 2戸のアパートでは、「25mmφ」
・ 4戸-6戸のアパートでは、「40mmφ」
・ それ以上では、さらに口径を検討すべきではないでしょうか?

水道管の口径が小さいと、シャワーや給湯などを異なる入居者が同時に使用した場合は、水の出が悪くなり、『不満のもと』になりますね。

とくに、古い中古戸建があり、解体して、アパートを検討している場合は、昔の戸建は20mmφが多く、場合によっては13mmφもあり、口径を大きくするだけでも大きな出費になるので、土地探し時には注意が必要です。

また、道路内の水道管が、道路のどちら側に位置しているかによっても、工事費は異なるそうです。
更に厳しいのは、
・ 水道管を道路に新設して、一年以内に掘り返す場合は別途費用をとる所もあるそうです。
・ 道路が大通りで、夜間しか掘り起こせないときには、作業者の深夜手当ても掛かりますね。
・ もっときついのは、前面道路がアスファルトではなく、コンクリート(今では少ない)の場合、一部を剥がし埋めなおすだけではだめで、その一つのコンクリート面を作り直す場合もあるそうです。

20071217Pipe6.jpg
菅さん曰く、かなり古い水道管サンプル集↑との事です。(参考まで)

20071217Rubber packing
↑左から『節水用の栓』、『ゴムパッキン大』、『ゴムパッキン小』です。
水道局の受付にありました。係りの人にお願いし、1セットをもらえました。

実は以前、洗濯機の『蛇口が水漏れ』になり、入居者からクレームを受けました(古いアパート)。

仲介業者から、連絡を受けたのですが、入居者は入居したばかりで、水漏れを見てしまい、「この部屋大丈夫か?」と思われたことでしょう。

今回のゴムパッキンの交換だけですが、すぐに対応しなければなら無いので、やむなく業者に頼み、ゴミパッキンの交換だけで『5,000円』でした。

これは、すぐに対応してもらえ、この費用だけで済んだことに関して、対応業者さんに感謝しています。

しかし、これだけの交換なら、私も自分で出来ますね。
(考えてみた方法です)
 1. 水道管の元栓を止める。
 2. 室内の残り水を抜く(一番低い蛇口を開けること、トイレを流すことがよい)。
 3. バケツを用意し、水漏れの蛇口を開ける。
 4. 後はネジ等をあけ、ゴムパッキンの交換です。

あらかじめ、ゴムパッキンの予備を準備しておくと良いですね。

(悪い事例)
当時の教訓は、空室が長いと、「ゴムが乾き」→「ゴムにひびが入る(これは直らない)」→「次の入居者が使用して、ひび割れ後の漏水を確認」してします。

(良い事例)
 ・ 空室をなくす(常に使ってもらう)
 ・ 空室時に少し(定期的に)水を出し、ゴムが濡れている状態を作っておく
 ・ 空室時に、蛇口を開け、ゴムパッキンをチェック・好感する(最高に良い)
などの対策がありますね。


【2】千葉の或る街 と 東京のギャップ
昨日は、朝5時台に起き、6時半には川崎へ。
8時半には千葉県のある町にお邪魔しました。

田中設計士さん、菅さん、朝からお疲れ様でした。
[一つ良いことは、早朝ドライブは、気持ちが良いですね。]

この場所のプランは、すっきりとしていますが、よく考えられていると思います。
きっと住まわれる方に、満足してもらえると思います。

(検討会が終り、千葉県から東京都向かいました。)
夕方前にレインボーブリッジを渡り戻ったのですが、橋から見た東京の景色はすごいですね。
ビルがぎゅうぎゅうに詰まっていて、窮屈そうです。

これが、東京のすごさかも知れませんが、つい先ほどまで森の中のような土地で検討会を行っていたので、余計にこのギャップを感じました。
[車の中で見ている私も、気持ちは満員電車の中で押しつぶされている感じでした。]

[でも、この過密さ・人口は安定した不動産投資には欠かせないことですね。(悩)]
←気持ちの一押しを
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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