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1棟1棟1室1室で。中古アパートは×。

今までに、アパート大家さんの体験が書かれた本や情報を集めましたが、
初めは皆さんとも『小さく』そして『堅実に』プランを練り、アパート投資判断をしています。

しかし、次第に1棟2棟と増え、家賃収入も増えてくると、大きな建物になる傾向があるようです。

アパート経営拡大路線で悪いことではないかと思いますが、「問題」はアパートを建てることに『慣れ』てしまう。

「1棟1棟、1室1室」にかける思い入れが少なくなっているようです。

基本は、1棟1棟で、確実に『黒字』を出せるプランを持つことだと思います。
[もちろん、プランだけでなく、実行することが大切ですね。]

オーナーの精神状態や心理が安定していることが、大事だと思いますが、
投資においても事業においても、常に冷静で的確な判断をすることは難しいですよね。

この方法において、より失敗が避けるのは、
  『新築アパート』は、○     中古アパートは、×。
ではないでしょうか?

「中古アパート」の良くない点を上げると、
1.「出来上がったアパート」について、投資判断をする為、設計士・施工業者・大工さんと良いプランについて検討する(話し合う)ことが出来ない。
(リノベのうっちゃんのようにリノベチームがいる人は別ですね。
でも、サポートチームがいない時には、気をつけたほうが良いと思います。)

2.「出来上がったアパート」なのに、前の所有者が建築時の図面(数十枚)を保管していない。
躯体がわから無い。建材が分からない。施工業者の連絡先が分からない(大工さんとも他人状態)。

3.不動産市場にでており、買付けは他人との時間の競争をしなければならないため、建物について検討する時間が特に少ない。

『新築アパート』では、建築士・施工業者・大工さん等と建物について最新の情報を駆使して判断する場があります。
つまり、どのように設計・施工するかについて、『施主との相談の場』があるからです。

施主にとって苦労だと思う人もいるかもしれませんが、私は決してそうは思いません。

これは苦労でもなんでもなく、冷静に考える場に成り、また、一人で考えるのではなく、数人で建物について検討できるのですから、投資にとってもこんなに良い機会は無いと思います。

そして、全ての記録を残すことが出来る。

建築中の相談時間について、急がないと他人に買われてしまうとの焦燥感が無い。
(自分のペースでできる。)

私は思うのですが、中古アパートを購入している人ほど、失敗をしている人が多いと思います。

それは、
(1) 世の中の数でいえば、中古アパートのほうが多く、『新築アパートを建てる機会』があること、そして新築アパートを建てるチームがいること自体が恵まれているとも思います。

(2) 中古アパートを売る人には、売る理由があります。理由は様々なので、良いアパートでも
売らなければ成らない人もいるかと思いますが、これは少ないでしょう。
相続にしても、良い物件ならば売りません。 他の事業が赤字で売らなくなったとしても、そのように事業に対して曖昧な人が建てたアパートは大したものではない事が多いことでしょう。

また中古アパートは利回りがよいのですが、耐用年数も少なく修繕がかかり家賃は低いことが多いです。

安易にお金を得ることは、容易に失敗することが多いかと思います。

新築アパートでは建築・満室まで一苦労ですが、これはアパートへの良い思い入れにつながります。
中古アパートでは所有後にいやな思いをして、アパートの思い入れが薄くなり、解体または売却へとつながります。

(アパート経営の目的は家賃収入かと思いますが)、アパート経営の一番の面白さは快適な生活空間と時間を入居者に提供できる喜びがあることだと思います。

中古アパートについて、否定的なことを言ってしまい、失礼しました。

しかし、何とか皆さんに健全なアパート経営をしてもらえればと思います。
以上は、アパート経営の一つの考え方してください。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

23 : 16 : 38 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
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コメント
サポートチーム
そうですね。
古い図面を大家さんが理解するのは大変ですね。
できるだけ、作成した建築士さんから話を聞けるとよいですね。
その建築士さんとコンタクトできなくても、図面さえ残っていれば、経験豊富な建築士さんが見れば、それを理解し、説明をしてくれるかと思います。
これが、現在の大家さんの強力なサポーターですね。
by: 大長です。 * 2007/12/11 18:02 * URL [ 編集] | page top↑

私は相続で中古マンションを取得しましたが、その運営を通して得た結論は「今後中古アパート投資はしない」です(笑)。
一方で新築も経験しましたが、こちらは自分の思ったことが出来るため、見かけの利回りは中古より低くてもこちらのほうがいいと思いました(あくまで個人的意見ですが)。

ちなみに中古マンションのほうの図面はまだ持っておりますが、やはり自分が関わったものではない(建築当時小学生でしたから)ので正直よくわかりません。
by: kawamura * 2007/12/11 11:37 * URL [ 編集] | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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