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アパート新築の決意理由&インフレ時に

【1】アパート用地取得と建物取得時の決意
【2】インフレ時にアパートを所有していることとは
今日は12/1。
「相田みつを」さん曰く(月の初めの言葉は) 『いまから、ここから』でした。
いよいよ最後の1ヶ月、2007年の総まとめになります。
「今年はどんな年だったでしょうか?、どのように締めくくりますか?」

===
【1】アパート用地と建物取得時の決意
1. 不動産投資の良さを書籍・セミナーで知り、1棟アパートを持つと決めていた

2. 従業員(サラリーマン)であることから抜け出したかった

3. 事業立上げと運営を経験し、そこで何をどのように感じるかを知りたかった

4. ワンルームマンションを購入した後で利益が出ず、失敗を悔やんでいた

5. 毎月の積立・株の上昇で、頭金が準備できていたこと

6. 『入社時から月10万積立をしており、僅か10万の家賃でも返済できたこと』
   ↑これはけっこう『面白い話』と思います。↓
 学生時代から積立を行っていたのですが、当時の郵便局定期預金ほどの
金利が付かないことで、貯金のメリットが無いことを感じていた。

⇒ 今まで貯めた千数百万の使い道を検討し、アパート用地購入の頭金とした

⇒ 土地・建築費の融資額から満室時は『黒字』であることは見えていた

⇒ しかし『空室で「赤字」も考えられたが、毎10万の積立は続けることから、
『月マイナス10万』でも、痛く(プランが変更になる事)はなかった』
↑↑8年の積み重ねは大きかったです。

生活のダウンサイズをする必要はなく、もともと小さな生活をしていたのですから。
それでも、つまらない生活ではなかったですよ。

⇒ 毎年1週間の海外旅行にはいけていましたから(プーケット・モルジブ・
ケアンズ・メナド等)

 [すみません、妻の勤労のおかげも大きくあります。]
 [せこい話では、新車は買ったことがありません。]

でも、もともと毎月積立は60歳で退職後の海外移住の為に、貯めていたの
ですが、この件は使い方のプランを変更してしまったのですね。

⇒ 海外移住の目的は失っていませんよ。

また、利回りではなく、毎月の収支を考えると、
『例えば、4500万、2.8%、25年のローン返済額は、月21万』

もちろん満室で『黒字』のプランを作成していて、今でも満室ですが、
毎月10万積立をしていた私としては、アパートで50%の空室が出たり、
全家賃が半分になったとしても、破綻の心配はなく(-1万は年1万の昇給で
カバー)、リスクへの許容度がありました。

後は、土地・賃料・アパート等を調べれば調べるほど、他の選択肢が消えて
行き、アパート投資の王道で良いと考えにたどり着きました。

この調べ方・感じ方・今までの生活の仕方・頭金の作り方は、人それぞれ
ですので、王道チームとしては、提案のみまでサポートできるのですが、
その後の決断は、依頼された人の判断に任せないといけないですね。

後は、土地は『縁』ですから、無理をしすぎないことも大事ですね。
王道チームとの付き合いも『縁』ですからね。

===
【2】インフレ時にアパートを所有していることとは
ある税理士さんから、『考え方』の一例を教わりました。

「シンプルに考えて、インフレ時には金の価値が下がった分、
現物(土地・建物)の価値が上がる」

「お金の価値が半分になったら、土地の価値は倍になる」と考えることも
出来る。

極端に言うと、その時、変動金利でよいのか?
⇒ 『よし』です。

融資額の元金は確定しているのでその金額は変わらないのですが、インフレで
土地の価格は上昇している。

例えばインフレの為、5年間でお金の価値が半分になったとして、
⇒ 「元金は5年前の価額(銀行契約書記載額)なのに、土地の価値は倍に
上がっている」

たとえ変動でも、契約時とインフレ時の時差の分はメリットを得られます。
⇒ これがインフレ時にはその時以前に、「お金を借りていた人が有利」
とのことになります。

⇒ さらに、(借入とは別に)「インフレ時に土地を持っていた人も有利」
ですので、ダブルに有利です。

金利上昇で赤字にならないレベルまでならば、尚よいですね。

[すみません。今回は説明が解りにくかったでしょうね。また出直してきます。]

[でも、包み隠さず、公開していることで、今回よりは次回が少しでもより
うまく説明できることにつながると思います。]
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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