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中古アパート情報(デメリット)

【1】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
【2】キイテミテ東北電力
【3】賃貸住宅フェア東京2007でブースを

==
【1】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
ある中古アパートの売り出し情報がありました。

広告記事(内容)は、
   ・三多摩地区で、
   ・一棟売りアパート
   ・駅徒歩5分
   ・6室中4室賃貸中(平成19年10月時点)
   ・満室時想定賃料 3,276,000円/年
  ・満室時想定利回り 9.1%
  ・32坪
  ・昭和63年築

(低い賃料)
想定利回りからすると、4.5万円/戸、27万/月というところでしょうか?
東京で4.5万円で部屋を貸すということは、どういうことでしょうか?
・月収の1/3~1/4を賃料とすると、13.5万~18万の方が主な入居者に
なる可能性が高いですね。

→ 生活がきついでしょうから、常識がある人でも出費の削減を優先しなけ
ればならないでしょう。 
→ この月収で安定した職業を探すことは難しいですね。
→ 賃料の滞納・不払いが多い価格帯でしょう。
→ 外国人(アジア系・中南米系)も入居するでしょう。
→ ゴミ対策で苦労(近隣に呼ばれる)することもあるかもしれません。

⇒ 『1部屋の賃料は低くしないほうが良い』です。 
→ 低い賃料で多くの部屋を持っていることは『薄利多売』と同じで、
効率が悪いです。

⇒ 消耗品ならクレームはおきにくいですが、安い賃料でも1部屋は1人の
生活に欠かせないもので使い捨てには出来ません。

クレーム対応1件は、1件として賃料が高い場合でも・低い場合でも、
入居者1人に対応する時間や苦労は同じです。
「賃料が安いからクレーム(や要望)に応じない」とはありえない事です。

(満室時想定賃料)
すでに2部屋が空室なので、現在の実質賃料は『209万/年』、
利回りは『6%』として検討すべきです。

ここで「満室になればよい」と考えることも出来ますが、さらに1つ空く事態も
想定したほうが良いです。
→ すると、賃料は『164万/年』、利回りは『4.5%』ですね。

このアパートの図面は、風呂トイレ洗面一体のユニットで20m2の畳部屋
かつの『1K』です。

[やはりこのプランで常に満室は厳しい。]
[このプランは20年前でも、最先端ではなく後追いかつ安易なプランだった
ことでしょう。]

購入者は、このアパートの維持をし続けることが出来るでしょうか?
楽しいでしょうか?

⇒ 建物があっても維持管理に苦労するようでは、次に拡大展開することも
できません。

(土地価格)
では、解体して、新築アパートにしようと考えたとして、
この場所で、32坪で『2400万』(坪80万台として)、建物価値は無いに
等しいので、まだ1000万ほど売り出し価格が高いですね。

[1000万分を3年で回収することは無理でしょう、相当労力がいるでしょう。
不労所得ではなく、『重労働所得』になりうるでしょう。]

さらに『容易には解体できません』。
現在の入居者を強制的に退去させられませんから。

退去も全室同時にはいかないので、最後の1室1人が退去するまで
『残りの部屋の所得は無し』。

[つまり売値が土地評価額と同一であっても、私は買えません。]

売主は住友不動産(ここを攻めるつもりは無く他でも同様)でした。

[一般の人は大手業者の広告ですし、業者の広告内容のみを信じて(行間を
読まず)買ってしまう人もいるでしょうね。]

[世の中ではもっともっと不動産投資の情報が増え、良いものと悪いもの
差別化されるべきです。]

[そうすると、大手の住友不動産でもこの価格で出せなくなるのでは
ないでしょうか?
そうは言っても売主さんが価格を決めるので、売り業者さんは断れない
のでしょう。

⇒全ては、売主さんの建築プラン・アパート投資プランが不十分だった事が、
売り出すことになったのですが]

『売り物件には全て理由があります。
そこを見つけ出し、検討したうえで購入判断をすべきだと思います。』

===
【2】キイテミテ東北電力
すみません。また、宣伝です。
今回は、新たに東北電力のウェブサイトが更新されました。
[真中付近に、紹介がでています。]

[記事は主催者さんが考えてくれたので少し恥ずかしいものですが、
クレーム対応秘話もどこかで公開したいですね。]

とにかく少しでも『アパート大家さんの社会的な地位が向上するよう』、
『入居者が快適に楽しく住める部屋が増えるよう』に頑張ってみます。

===
【3】賃貸住宅フェアー東京でブースを
東北電力のセミナーに続き、来月の東京ビックサイトでの賃貸住宅フェア
でも、相談コーナーを開催することになりました。

アパート投資の王道の白岩さんの講演 『12/18 12:30-13:30』につづき、
『12/18 14:00-16:00』の2時間で、『賃貸経営なんでも相談コーナー』の
ブースにいます。

[みなさん、ちゃかしに来てください。]

王道プラザでの相談会が、「東京ビックサイトに移った」と思ってもら
い、
相談しに来てくださいね。

[もちろん、丁寧に、出来る限り相談させていただきます。
メリットとデメリットを見つけ出しましょう。]
←気持ちの一押しを
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

23 : 59 : 57 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
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コメント
ありがとうございます。
KATSUさん、コメント添付をありがとうございます。
セミナーについてもお気持ちだけでも、励みになります。
by: daichoです * 2007/11/24 23:53 * URL [ 編集] | page top↑
東京ビックサイト
東京ビックサイトの賃貸住宅フェア、仕事の都合で行けるかどうか微妙です。「首都圏で大成功を収めている”カリスマオーナー”の秘訣」を是非、訊きたかったんですけどね…。
by: KATSU * 2007/11/24 09:31 * URL [ 編集] | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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