サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

【１】　土地買付け・土地売買契約時の注意
【２】　銀行への融資依頼（その3：他者より優位に融資を得る為に）
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U22サッカー日本代表『北京オリンピック出場』おめでとう。
北京大会がW杯での活躍の足がかりになることを願います。
[今回のU22メンバーは技術よりもルックスが注目されているようですね]

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【１】土地買付け・土地売買契約時の注意
「土地買付け」や「土地売買契約」は、とても大事な時期です。
「判断が遅れて土地が購入できない」/「判断を急いで必要なチェックを
抜かしてしまう」などなど。
[第一には多く経験する事ではないので完璧に行う事はとても難しいですね]

注意点はいくつもあると思いますが、今回はいくつか質問がありました３点
について検討します。

(1-1) ローン条項
融資を得て土地売買決済をする場合、土地売買契約時
(手付金支払い時)には、銀行より融資の内定を受けていないことが多いので、
もし融資が受けられなければ、｢手付金を返金してもらい、契約を解除できる」
との特約をつけます。

[全額資金がある場合でも、リスクの低減・安全な契約の為にも、ローン
条項特約は有効です。]

ローン条項無しで契約をしてしまうと、ローン条項特約終了日(大抵決済日の
数日前です)までに、資金が準備できないと、手付金を返還してもらえず、
契約解除すると売主から言われることもあります。

[手付金がもったいないですね。]

契約内容が事実と違うことが分かった場合や、その地域での不安情報を
後日受け計画を変更したくなったときなど、ローン条項特約を工夫して
利用することも出来る可能性もあります。

[工夫とは、事実・状況の変化を銀行員に伝え、事項計画の不具合(赤字)を
説明すると、当然ローンは通りませんよね。]

また、銀行名を記載する場合と、記載しない場合があります。
銀行名を記載しない場合は、都市銀や信金だけでなく､スルガ銀行でローンが
下りた場合はどうなるかとのことが問題になりますが、そこは売主さんも
(業者さんも)、曖昧なことが多いですね。

[金利が高くなり、キャッシュフローが回らない状態にしてまで、
決済してくれとは言えないですからね。]

(1-2) 土地情報
土地情報とは、一般的に不動産業者が作成した土地情報ですが、架空情報、
課題広告は違法で、正確な情報でなければなりませんが、中にはいい加減な
ものや誤記も多くみられます。

本人による「現場確認」は絶対欠かせませんが、土地情報に書かれている
敷地面積や敷地図の数値を信用するだけでは危険です。

◎目的の土地の『測量図』や『求積図』を入手してください。

責任のある土地家屋調査士の名前、印鑑、調査日が入っているものですので、
不動産業者の手書きよりも信頼できます。さらには、『公図』もあわせて
準備してもらえると良いです。

[ただし、公図と測量図で敷地面積が異なることは少なく無いです。]

地方や古家がある昔からの土地等では、測量をしていない(隣地境界が曖昧な)
場合も少なくないのですが、このときは売買契約に「決済前に」売主側で
測量を入れるなどの特約を入れることが良いと思います。

古家がある場合で、測量図がない場合は、この現状を理由に価格交渉(低減)
するのも一考です。

なによりも不動産業者の提示する敷地図だけを信じ、事業計画を作成した
(アパートの戸数決定)のですが、土地決済後、測量を入れて実際の敷地面積が
狭く戸数を減らさなければ成らないときは買い主側が痛い目(キャッシュフロー
が回らない)に遭いますからね。

[瑕疵として交渉余地はありますが、訴えても揉めて、無駄な時間と労力が
掛かるでしょうね。]

(1-3) 手付金
一般的に、土地価格の５％〜１０％でしょうか。
また、売主側の理由で契約が解除となる場合は手付金の倍返しといわれますが、
契約書に記載されていることを確認することが大事ですね。

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【２】銀行への融資依頼（その3：他社より優位に融資を得る為に）
銀行担当者に、自己資産の説明をするときに注意をしていることは、

(2-1) 頭金の入れ方
土地や建物に対して3割あれば融資は硬いでしょう。
(3割以上頭金とする場合は別ですが)3割以上の資産を開示する必要は
ないでしょう。

[ただし、これも銀行員に聞きながらです。]

[嘘を言っては信用を失いますので「今のところ、ここまで出せます」など
他にも資金があるような･ないような解釈が出来る言葉を選びました。]

しかし、そんなに(3割も)無いことが多いのも実情。
無いときに「ある」といい、時間と信頼を無駄にしてはいけないので、
「ここまでしかだせない(きっぱり)｣といい、その銀行(主にメガバンク)で
対応可能か、否かを確認することも一考ですね。

⇒どうしても(綿密に)、プランを実現し利益が出ると見込んだ場合は、
ORIX信託銀行さんやスルガ銀行さんも視野に入れる場合もありますね。

[利息コストは掛かりますが、それでもキャッシュフローが回るプランも
ありますからね。]

⇒この場合、数年後の借り替えも視野に入れます。

(2-2) 自己資産の説明
自宅も・所有している物件についても、私は営業マンになりきります。

・パンフ： マンションなど購入時のパンフレットは全て綺麗な状態で
取っておき、所有するパンフレットを全て持ち込みます。

・写真： そして、現況(実は少し前に撮影)も写真を縦/横/側面/裏側
/前面道路/周辺町並みを現像し、持ち込みます。

・データ： 地域の住民数/公共施設/店/駅の便利さ･乗降者数などを調べて、
自宅を貸した場合でも、所有投資物件も、計画地も、どれほど価値があるかを
良い意味でアピールします。

銀行担当者も融資を出すには資産価値、事業計画の価値・安定性、担保価値に
ついては、良い情報が必要ですからね。

[銀行員さんは、事業計画でのチームの一員です。]

銀行担当者は、他の案件も多く抱えているので、出来るだけ時間を掛けずに
資料を作成しようとします。

[それは、自宅に早く帰るために？]

それだからこそ、時間節約の為にも、よい審査資料作成の為にも、こちらの
協力が有効です。

[資産が少ないことでも、優位に差をつけることは出来るはず。]

[銀行により異なり「写真は要らない」といわれたこともありますが、
目的達成の為に出来ることは全てやります。]

（最後に、表示登記についての質問に関しては、文章を作成中です。）
←気持ちの一押しを

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