サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

今週、"ミシュラン東京"が公開されますね。
アジアでミシュランが作成されたのは『東京が初』とのことです。
世界で60数点しかない三ツ星を取る店がでるのでしょうか？
間違いなく三ツ星を目指す店が増え、品質･サービスが向上するでしょうね。
ますます、東京が面白くなってきますね。

＝＝
【１】アパート建築用資金の銀行融資依頼方法
(今回はオンリーワン会員さんからの質問に対して回答してみます)
[現在、真剣に交渉している人が多いですね。]

私も、銀行から「アパート建築用の資金」を融資してもらうことには、
とても慎重になりました。
[特に、はじめての場合はこちらの意思をうまく伝えにくいですね。]

一つ目の駆け引きは、『必ず融資を得たい』と『出来るだけ多く融資を
得たい』との申込者(施主)の葛藤があります。

私が思うに、これは両立するようで反対の事を意味している場合があります。

（A）『必ず融資を得たい』とは、目的とする「土地＋建物建築」を
完成させる為の『”最低限”の資金融資を得ること』です。
この時は、アパート建築計画が実行できるか、否かの分かれ道になります。
銀行の選択や、金利の検討がありますが、相当良い計画ならばまずは
何とか実行して、数年後に借り換えも検討範囲ですね。

[前回の勉強会では、借り替えを予定している場合は出来るだけ長期で
借りるようにとの注意がありました。それは以前の借入期間よりも借り替え
後の借入期間は長く設定できないとの銀行内のルールがあるからとの
説明がありましたね。]

（B）『出来るだけ多く融資を得たい』は、言葉通りに『“最大限”の
資金融資を得ること』ですね。
こちらの場合は、諸経費も融資を得たい場合や、当初のプランよりも設備の
グレードを上げたり、外溝のグレードを上げたりといろいろ工夫が出来る
幅が広がりますね。

もちろん、自己資金が豊富にある場合や相当の担保になる土地･建物を
所有している場合は、銀行との交渉は、（B）でも容易に可能ですね。

銀行との交渉で慎重になるべきなのは、「土地条件がとても良いけれど”
土地＋建物建築費”がとても高額になってしまう場合」や「自己の資産･
収入背景がギリギリな場合」です。

どこが問題かというと、「銀行が融資を許可する・しない」の臨界点が
分からないことです。

この場合は、（A）を優先すべきと思います。
その上で、本人の属性(資産背景や収入レベル)を判断してもらうことが
良いと思います。

＊注目＊⇒このとき、私は銀行員の顔色をじっくりと観察します。
いえいえ、直接「もう少し借入を増やすことは可能ですか？」
と聞いてみても良いと思います。

[結果は聞いて見ないと分からないので、実際に聞くことを毎回行うように
しました。]

余裕があるならば「地盤改良費」、「外溝費」、「私道やセットバック部の
改良費用」、「水道引き込み費用」などを相場の価格から大きく乖離しない
程度で、少しずつ予定より多めに説明します。

または（直接）「設備のグレードを上げたい」とから予定より100-300万ほど
上がると説明しても良いかと思います。

[いずれにしても本人への融資可能範囲は銀行の担当者が試算していますので、
その額を超えることはNGでしょう。]

[銀行もリスクを負って融資をするわけですので、リスクがなければ貸し出す
でしょうし、リスクがあれば拒むでしょう。]

また、（B）のケースで、自己に資産的余裕があっても、初めから多く
自己資産を公開しないことが賢明かと思います。
それは、銀行のリスクを減らす為に、より多くの所有物件に抵当権(担保入れ)
を付けたがるからです。

[私も結構、痛い目にあいました。]

ここで困るのは、抵当権の無いものに抵当権をつけてしまうと、次の一手
（次のアパート投資）で担保に出せるものがなくなり(少なくなり)、不利な
状況になる事です。

単に、銀行担当者が「融資は難しいです」とコメントがあったときに、
担保可能物件や、自己資産(別の銀行の通帳や証券など)を公開すれば
よいのですから。

と、言うことですが、少しは参考になったでしょうか？
銀行融資の交渉も、回数を重ねると慣れてきますし、自分の属性(自分が
どれくらい借入できるのか)が分かってきますし、また、初めに多くの銀行を
回ることで銀行の特徴も見えてきますね。

[ここで、よい(相性の良い?) (いえいえ誠実な?) (もっと言えば結果を出す)
銀行担当者に出会えると良いですね。]

１．銀行と交渉しなくても良い、資産背景を作っておければよいですね。
２．そうでなくとも、「現状で出来るだけのことする」。
３．銀行との交渉ごとも、アパート投資の醍醐味（経営の醍醐味という人も
いますね）と思い楽しめれば、ストレスは減るかと思います。

いずれにしても責任は自分が負うことですし「購入予定の土地でなければ、
次は一生ありえない」とは思わず。
冷静に､慎重に､判断を出来る精神状態を作っておくことが良いと思います。
[無理をしすぎないように!!!]

本人に適したアパート計画に初めに出会うこともありますが、コストの
掛からない失敗を重ねることで、次第に本人に適した土地に出会うことが
出来るのではないでしょう。

別件ですが、不動産仲介業者とのコミュニケーションと信頼関係はとても
大事ですが、銀行担当者と同様に仲介業者のとの交渉も慎重に対応する事が
大事だと思います。

仲介業者の「すでに、2番手がいる」との言葉には注意してください。

良い土地には本当に2番手がいる場合も多くありますが、
『購入希望者に焦りを与える得策のようにこの言葉を利用する業者も
いますから』
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

NAME:

TITLE:

MAIL:

URL:

COMMENT:


PASS:

SECRET:
管理者にだけ表示を許可する

トラックバックURL
→http://nd2002.blog109.fc2.com/tb.php/158-bcede4a7
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)