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中古1棟マンション投資の危険事例

今日の勉強会は、お疲れ様でした。
大手銀行員さんからも、
『RC造建物のデメリットは、アスベストや産業廃棄物の処理対応である』
とコメントを頂きましたね。

また、『木造の融資期間が25年、RC造の融資期間が47年』
とのコメントもありました。

"RC造1棟マンション"の融資期間が47年ということは、新築で
所有する人には"メリット"だと思いますが、中古でもメリットでしょうか?

『RC1棟中古マンションを購入した場合でも、フルローンを組める』
との情報がよくありますね。

この問題点は、
「築12年のRC1棟を購入した場合は47-12=35年間融資を得られます。」

(利率を2.875%として、1億円の融資を得た場合の毎月の返済は約38万円。)

8部屋各7万の家賃として、1部屋空き室とすると、毎月の残りは、
『11万』(諸経費抜き)

5年間1棟マンションを所有しただけではメリットも無く、10年所有して、
売却したいと考えた場合、次に購入した人は47-12-10=25年間
しか融資を得られません。

で、上記の条件での毎月の返済は約47万円(金融電卓活用)。

8部屋各7万の家賃として、1部屋空き室とすると、毎月の残りは、
『2万』(諸経費抜き)

と成り、次に築25年物を購入する人は、より厳しい条件で、
融資を受けなければならないのですね。

これに修繕費や固定資産税がかかり、室内のリフォームも入れると、
築25年のマンションを購入する人は全くいないでしょうね。

つまり、築12年物のマンションを購入した人は、その後マンションを売る
チャンスは殆ど無く、RCの解体費までを計算に入れないといけない。

[これを子供や次の世代に引き継ぐことは心が痛むでしょうね。
引き継がれた人はどう対処するのでしょうか?]

築10-15年程のRC1棟の投資用マンションはよく販売されていますが、
この時点で売りに出す人の気持ちが分かりますね、あまりにも負担の重い
物件を手放したいのですね、これを売る最後のチャンスが、
『築10-15年の時期』なのですね。

[◎それよりも、アスベストを使用せず、欠陥構造ではない建物を新築で建て、
部屋の広さも小さくなく、的確なプランで建築すれば、解体・産廃費用など、
想定範囲内で抑えることができる、よいRC物件を作ることは可能ですし、
そんな物件ならばマンションオーナーも手放さないことでしょう。]

((不利)) 中古RCマンション1棟購入者 
  < 途中で売らないとやって行けない新築RC1棟購入者
 << 確立したプランが有り、47年以上運営するRC1棟所有者 ((有利))

[普通の流れですよね。]

[RCのマンションははじめから、約50年以上持ち続けることに
"大きなメリット"がありますし、もっと良いプランを作れるはずです。]

[駅から近いマンションは地代を含めて1億では変えないでしょうし、
駅から遠い中古マンションは特にやめたほうが良いでしょうね。]

よく投資物件では、ババをつかまないようにと注視説明がありますが、
相当の利回りでない限り、『築10-15年の中古RC物件は全てがババ』
とも言えるかもしれませんね。

資産・資金があれば、この問題は小さいかもしれませんが、
ギリギリの予算でやっているサラリーマンの方は、修繕費・建物解体費
・アスベスト処理費・産業廃棄物処理費用を必要費として、
計算に入れて対処・判断をしてくださいね。

[良い物件は売りに出にくいでしょうし、
何故持ち主が売るのかを考え抜くと良いと思います。]
←気持ちの一押しを
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* 2007/11/12 13:23 * URL [ 編集] | page top↑

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大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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