02/27のツイートまとめ

nenkinooya

今回は申し込みが早い依頼者を優先しました。出来れば一つ目の確定後にすぐ他の業者に連絡が出来れば問題がなかったのですが、講演中では仕方がありません。お土産を持ってお話に行きます。そして、信頼関係を築いていきたい。
02-27 17:24

申込者だけでなく、一方の仲介業者さんにも迷惑がかかっています。売り上げがなくなってしまうのですから、今後も仲介を依頼したいので、丁寧にお断りをいれます。ご迷惑をおかけしました。
02-27 17:08

昨日の実践小規模アパートセミナー中に、二人から入居申し込みがありました。嬉しいことですが、残念ですが一人にはお断りをしなければなりません。このとき…、
02-27 17:01

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16 : 26 : 59 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/26のツイートまとめ

nenkinooya

今週末は、二月の最終週。良い動きがありました。多摩地区の賃貸物件も入居が決まり、無事に全室満室。仲介業者さん、入居者さん、ありがとうございます。
02-26 21:31

実践小規模アパート勉強会、無事に終了。今回の勉強会は、今までとは一味も、二味も違います。具体的な土地で、生情報の検討会です。それにしても、この土地は希少価値があり、実行した人にメリットがある案件ですから、他の人に買われてしまはないか、心配。
02-26 21:16

アパート大家の発想から生まれたプランをお楽しみに。
02-26 09:43

さあ、これから。実践小規模アパート勉強会を開催します。この会は、スモールアパートとプランを作り上げました。現在土地も売りに出ていて、設計士さんに苦心してもらい、施工業者にも大努力をしてもらい、事業プランができました。ハウスメーカーにはないもの。これこそ、小規模で始める資産形成。
02-26 09:41

05 : 37 : 19 | その他の話題 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

02/25のツイートまとめ

nenkinooya

気持ちよく自己資金を作りましょう。目的を今よりももっと目の前に置くと、一層頑張れます。こんなに素晴らしい土地、建物 アパートが目の前にあると、無駄使いをすることがなくなります。反対にストレスと向き合えば、何とかしなければと工夫をします。今のアラブ諸国の様に。
02-25 22:02

暖かい朝ですね。春が近いと感じる陽気です。梅も咲きました。あと少しで桜も咲きます。アパート用地でも桜並木があると、より良い環境になります。
02-25 08:45

05 : 31 : 27 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/24のツイートまとめ

nenkinooya

自己資金をより多くいれ、融資、ローンに対するリスクは減っても、、、明日何が起こるか100%予測する事は不可能。万が一の時の為に、直ぐに使えるお金を用意しておきたい。でも、自己資金には限度があります。なので、、、…
02-24 22:35

安定した資産形成を目指す。アパート経営では自己資金をより多くいれると、融資額が減るので、リスクは低減するけれど、、、。
02-24 22:31

06 : 05 : 55 | その他の話題 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

02/23のツイートまとめ

nenkinooya

土地/物件現地確認。ネットでよいと思える物件情報を見つけても、決断前に現地確認が大事&必要。今回は一緒に検討をした方は現地に二度訪れ、街を調べ尽くしました。その街の良いところ悪いところを徹底してチェック。アパートでは土地だけでなく、建物だけでなく、街を買うことでもあるのですね。
02-23 22:47

07 : 48 : 36 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/22のツイートまとめ

nenkinooya

今日の午後は、スカイツリーを二周ほど回りました。墨田区葛飾区江戸川区、王道型アパートやゼロ型アパートも健在、綺麗な状態で使用されています。また、この地域の土地確認ツアー、夕方から夜の街並みチェックでした。面白い土地があります。
02-22 20:23

昨日は、ご招待をしていただき、ありがとうございました。ゆったりとした素晴らしい時間を過ごさせていただきました。
02-22 20:14

10 : 32 : 06 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/19のツイートまとめ

nenkinooya

本日のオンリーワン勉強会は土地家屋調査士の三浦さんでした。測量の基本部分は法律的な事でしたが興味深い話は現場の事例。曖昧な土地の状況から境界を見極めて線を確定する。そこには人の気持ちがあり一筋縄ではないのですね。現場では本末転倒な事もあり土地家屋調査士との意識合わせが大事ですね。
02-19 21:32

07 : 25 : 44 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/18のツイートまとめ

nenkinooya

BIG tomorrowの取材を受けました。この雑誌は色々な種類の人を取り上げているのですが、編集者さんカメラマンさんの話を聞くと、日本の若い人が元気になる雑誌にしたいとの意気込みで作り上げているとのこと。奇抜な内容が多く、きわどい情報なのもあの人達の気合いが込められているから。
02-18 22:23

07 : 33 : 57 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/17のツイートまとめ

nenkinooya

年金大家ノウハウ取得会が終了。今回はあるホテルのラウンジで開催し他のですが、周りを見渡すと、まだ十組が商談中。今は22:05、営業マンはこの時間もバリバリ働くのですね。凄い。隣にいるだけでパワーをもらえます。(話しの中身も面白いものです。)
02-17 22:09

一昨日に続き、今晩も年金大家ノウハウ取得会。今回は銀行融資と事業性です。アパート経営の場合、銀行融資は何度も起こること、アパート大家として、上手く振る舞う方法があります。8回お世話になりました。
02-17 19:26

07 : 27 : 54 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/15のツイートまとめ

nenkinooya

本日の年金大家の会が無事終了しました。毎月一度の検討で、土地の見極め方、アパート経営の事業計画、着実に積み上がっています。そして鋭い視点で面白い土地情報を得ています。これからが楽しみです。本日はお疲れ様でした。
02-15 22:29

これから年金大家ノウハウ取得会です。しっかり、きっちりと二時間ぎっしり、お話しをさせていただきます。レジュメは30ページ、建築編ですが弁護士情報もあります。今日は具体的な土地相談もあり、具体的な事業計画を検討することになります。
02-15 19:23

07 : 49 : 35 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/14のツイートまとめ

nenkinooya

中央線はたった今、雪のため送電線が切れ、運行の目処が立たなくなりました。残念。駒沢に戻り徹夜かな。明日は、予定通り、年金大家の勉強会を開催します。
02-14 22:29

夕方から降り始めた雪は、まだまだやみそうになく、今晩はかなり積もるのでしょうね。電車が乱れています。
02-14 21:55

06 : 29 : 53 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/13のツイートまとめ

nenkinooya

携帯に話したことが文字になり、ツイートされると、大変なことになるだろうな。携帯から書き込める事はとても便利になったと思うけれど、手で書くより、しゃべったほうがより楽です。すぐにその時代が来るのでしょうね。
02-13 21:59

朝から曳舟駅へ、土地確認ツアーです。現場を見て電車に乗ると思いきや東武亀戸線沿いに歩き、スカイツリーを見ながら、この路線を歩きで全駅確認。亀戸駅に三十分でした。そして錦糸町駅まで歩き十分後に到着。仲介業者との打ち合わせ。東京の東側にも活路があり。しかし土地が上がる一方との情報も。
02-13 21:47

06 : 20 : 24 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/12のツイートまとめ

nenkinooya

目標を再確認する。そして、目標から何が必要か逆算すると、やらなくて良いものが見えて、残った事がやるべき事。後はそれをひたすらやり続ける。目標が誤っていなければ、問題なし。
02-12 21:37

05 : 57 : 17 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/11のツイートまとめ

nenkinooya

火災報知器の設置をしました。築20年アパートにはさすがに火災報知器が設置されていませんでした。しかし法定義務なので、しっかりと取付けました。キッチンには熱感知式を、居室には煙感知式です。そして屋根裏部屋にも煙感知式。取付作業時間は3つ合わせて、10分でした。安全第一ですね。
02-11 15:41

06 : 38 : 27 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

借地権での注意

借地権にて「登記されている建物」についての注意です。

「登記されている建物」と言えるためには、建物が借地権者自身の名義で登記されている必要があります。

最判昭58.4.14 (裁判所判例検索システムより)

(裁判要旨)
===
地上権者は、土地上に養母名義で保存登記を経由した建物を所有し、

その後養母が死亡して同人の共同相続人の一人となつたとしても、

右養母死亡後その土地の所有権を取得した第三者に対し、

建物保護に関する法律一条により、

その地上権をもつて対抗することができない。
===

このケースでは、借地人Sが養母Yの名義で登記された建物を所有していた状態で、

すでに、養母Yが亡くなっており、

その後に、この借地(所有権)が地主Jから第三者Dに譲渡されたとき、

この借地人Sは、土地譲受人(第三者)Dに、借地権を所有していることを対抗できない。

というもの。

ですから、借地権を取得・購入しようとしている場合は、

借地権者が、その上に立つ建物の登記名義人であるかの確認が必要です。

また、売主が一人で住んでいて、本人も所有者だと思っていても、

建物の登記がすでに亡くなっている親名義である場合は、要注意です。

--

さらには、借地権を所有している人は、その上の建物が誰の名で登記されているのか?

相続後などは特に、名義変更を行うことについて、気を使っておいたほうがよいかと思います。

以上、借地権での注意でした。

最判昭58.4.14

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=66883&hanreiKbn=01

以上は、裁判所判例検索システムより(上のアドレス)を参考にしたものです。
一事例でして、個別の状況により、確認が必要です。
詳細については、弁護士さんにお尋ねください。




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02/10のツイートまとめ

nenkinooya

嬉しいお知らせが届きました。3回目の更新連絡です。長く、住んでいただいて、ありがとうございます。前回は、玄関ドアフォンを新調したので、今回も検討します。同じ人に長く住んでもらえる事は、オーナーとして、その建物、その部屋について、価値を感じられるものです。やり甲斐もあります。
02-10 20:23

06 : 32 : 27 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/09のツイートまとめ

nenkinooya

凄い雪、気温2度。まだ、この位では水道管が凍らないだろうけれど、凍結対策の為に、空室の部屋でも電気を通しておきましょう。ブレーカーのスイッチもON。早めの対策が大事。電気料よりも水道管工事がより高くつくから。
02-09 10:08

雨が夜更けすぎに、いまは雪が降ってきましたね。今晩は積もりそうです。
02-09 00:59

06 : 48 : 23 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

女性向の仲介業者さん2

昨日は、さっそく、この記事に問い合わせをいただき、ありがとうございます。

空室対策については、注目度が高く、真剣さが伝わってきます。

さらに、昨日のブログの追加をしますと、

このお店の特徴は、

土地情報の紹介が少なく、

ほかの店に比べて、不動産業者らしくない店構え、

(そのため、私も依頼に躊躇しましたが)

しかし、すでに女性で部屋を探しているお客さんと丁寧に部屋探しをしている時期でした。

(それも1人2人ではなく)

不動産業者にもいろいろな営業・運営方法があることを知り、目からうろこでした。

女性の視点での部屋についてのアドバイスなど、

参考になります。

(さっそく、一部、手を加えています。/プチリフォーム)

それにしても、さあ、いよいよ、2月と3月の繁忙期ですね。

ここで!!、この時期こそ!!、満室状態にしておきましょう!!


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18 : 50 : 24 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/08のツイートまとめ

nenkinooya

土地を購入して、アパートを建て収益を出す。世間では珍しい事です。大抵、何らかの課題をかかえた土地。まずはこの前提に気がつくと価格前に進むことができます。それにはその地域の土地相場を見る事。その中でも解決できるものもあり、問題がないものもあり、隠れた価値のあるものもあります。
02-08 22:42

10 : 12 : 10 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

女性向の仲介業者/空室対策のひと工夫

多摩地区にある築20年のアパートでの苦労と光明。

昨年の年から、空室が続いていた多摩の1Kアパートに、漸く申込みが入りました。

今週末に賃貸借契約です。

(契約が終わるまで、安心はできませんが、)

今回、入居の申込みを受けてくれたところは、

1週間前に、新規に募集を依頼した仲介業者さんです。

女性社長に、女性のスタッフのみの独立経営の店舗。

すぐに気がついたのは、お話が好きなこと。

訪問して、1時間がすぐにたってしまう店でした。

そして、その話し方がとても持ちから強い。

この物件は築古ですが、こ綺麗にしている(まめに掃除)ことを

共感・良さをわかってくれました。

[ここでひと工夫]
業者さんに、物件の紹介依頼をしたときにしたこと。

それは、物件の依頼をして帰らずに、

「どうですか?今から、一緒に物件を見に行きませんか?」

と言い、「現地にて、もう一度物件の良さをアピール・プレゼンです。」

ここまですると、業者さんも記憶に残り、

決めてあげようと思ってくれると思います。

空室対策の一工夫ですね。

ところで、話を戻しますと、

この女性のみ店舗かつ、女性社長が元気な店には、

女性のお客さんが多く、

依頼して、1週間で申込みを得てくれました。

本当に、ありがたいことです。

(それにしても、何故、何ヶ月もこの店に声をかけなかったのだろう?残念。)


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22 : 15 : 13 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/07のツイートまとめ

nenkinooya

それでも良い土地、良い価格があります。ツワモノたちがみています。そして、そのよさを知るには、周辺との価格差、過去の価格の変動がヒントになります。日々の積み重ねが大事です。
02-07 22:22

不動産業者さんと何件も何件も、電話にてお話しをさせていただきました。落ち着いた方、迫力のある方、のんびりとした方、それぞれで同じ業種でもこう違うのかと興味深いものがありました。ところで土地情報はというと、、→次へ
02-07 22:09

良い土地、収益が回る土地が見えてきます。しかし、土地情報が出ていても、売却済み、売りどめもあり、その中から残った土地をさらに吟味して行きます。この作業、多くの投資家行っている事です。その時、設計チームと銀行融資担当者さんからのアドバイスは大変役立ちます。今月末に結果発表です。
02-07 22:09

06 : 00 : 37 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/06のツイートまとめ

nenkinooya

漸く1Kアパートへの入居申し込みが入りました。しかし、賃貸借契約が完了する まで安心はできません。仲介のしっかりおばさまの自信を信頼します。
02-06 16:42

06 : 24 : 36 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/05のツイートまとめ

nenkinooya

時効を中断させるには、もう一つの作業が必要、例えば、6ヶ月以内に裁判上の請求、支払い督促の申立て、和解の申立て、破産手続参加、差押えなどをする必要がある。権利者が履行を求める催告をしても、誰にも相談せず6ヶ月経過してしまうと、とても勿体無く、不幸な事になるかもしれません。
02-05 22:44

権利者が義務の履行を求める催告は、、例えば所有者が占有者に対して出ていけと言う事は、、時効中断理由だが、その時効中断の効力は完全なものではない。→次へ
02-05 22:37

宅地建物取引主任者資格は、宅建業者だけのものではなく、アパート大家の為にもよく役に立ちます。例えは専門家の意見を聞くまでもなく、法律や判例が答えを出してくれることが多々あります。 法律の解釈には、法律家の意見が有効ですが。私は大家検定の前に宅建の試験を目指す事をお薦めします。
02-05 22:17

07 : 58 : 03 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

02/04のツイートまとめ

nenkinooya

目的を変えて、視点を変えると、意外なものが、予想外の量で見えてきました。世の中の不動産業者さんがやらないことが不思議、何か理由があるはず、それを掴み、それでも良ければ、もしやもしかして。
02-04 19:50

簡単に会社をやめようと考えないでください。その後の生活をしっかりと考えて。もう一踏ん張り、そうすればとても良いことができます。もう1棟のアパートを安定して持つために。
02-04 19:38

06 : 57 : 09 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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沢孝史のお宝不動産日記
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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