「一番確実なのは不動産投資だった！」ゴマ書房新社新刊
2011 / 01 / 31 ( Mon )
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テーマ:アパート経営 - ジャンル:ビジネス
01/29のツイートまとめ
2011 / 01 / 30 ( Sun )
nenkinooya 好きなことをやろう。自分の道は自分でやろう。他の誰でもない自分のために。それこそが、自分に関わりのある人のためになるのだから。
01-29 23:01
01/28のツイートまとめ
2011 / 01 / 29 ( Sat )
- nenkinooya
税理士さんとの付き合い方?税理士は誰もが同じ、これは基本を守っているから、法律どおりに従っている事が安心系。しかし、ただ法律どおりにやる事を望んでいる訳ではなく、依頼者の為に改善をしたいと考えています。その気持ちを実行に移させるのは依頼者の言葉、行動、信頼関係です。良き成功を?
01-28 22:35
アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉 http://t.co/gSORLdF
01-28 01:37
アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉
2011 / 01 / 27 ( Thu )
建築基準法 第1条 より
2011 / 01 / 24 ( Mon )
今回は、建築基準法第1条です。
＝＝
建築基準法 第1章 総則
【目的】 第1条
『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する
最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、
もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。』
＝＝
これを3回読んでみたら、
アパート経営の基本が、この第1条に込められていると感じました。
法律ができるには、多くの前提事例があり、多くの人が関わり、
経験が積み重なっていて、この文章ができているのですね。
ですから、ストレートに読んで、
建物・建築では、
「敷地が大事」、「構造が大事」、「設備が大事」、「用途が大事」
これらの基本事項を怠ると、
建物が成り立たないのですね。
ですから、新築でも中古でも、この4項目について手を抜いて考えた時点で、
トラブルが起こることは、当然で、この第1条が語ってくれています。
そして、建物は「生命に関わること」であり、
「健康に関わること」であり、「財産に関わること」。
さらには、「公共の福祉」のためにあるべきもの。
この基本事項を積み上げて、検討し、実行すると、
アパート経営も、安定的に成功をするのだと思います。
今回は、建築基準法の第1条を見てみました。
先人の教えを参考にさせていただきます。
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震災16年
2011 / 01 / 17 ( Mon )
物件を取得した時に、．．．「登記」
2011 / 01 / 11 ( Tue )
よいアパート用地は少なく、また中古物件もなかなか出ないものです。
このため、土地探し・物件探しに精力を使うことになります。
その後、土地の売買契約で、
・重要事項説明書を確認し、
・売買契約書を確認し、
さらには、金銭消費貸借契約をこない、
漸く、土地・建物の決済に至ります。
その流れで、もう一つ大切なもの。
今回はその最後の詰め、「登記」についてです。
土地売買後、物件の売買後の不動産登記に、気を使いましょう。
土地・物件の売買後に、自己の所有権を確保するために、
登記が必要なことは、仲介業者さんが丁寧に説明をしてくれます。
その他で、登記が必要な下記の事例もあります。
例えば、中古物件の取得（俗に言うオーナーチェンジ）の場合、
「物件オーナー（賃貸人・アパート大家）の地位の移転」
旧オーナーと新オーナー人との間で、正当にアパートの売買が行われたとしても、
入居者（賃借人）から新オーナーへの家賃の支払いを
拒まれることがあります（拒むことができます）。
それは、新オーナーへの「登記」が行われていない場合です。
ですので登記が大事。
それは、入居者は売買契約を見ることがめったにありません。
ですので、新オーナーが現れたからと言って、簡単に家賃を払うことが心配になります。
そんな事例で、昭和49年3月19日の最高裁判決があります。
ここでの争点は、
オーナーの地位の移転を入居者に主張し、賃料請求するのに、所有権移転登記が必要か？
でした。
この判決では、オーナーとしての地位の移転を賃借人に主張し、賃料を請求するのには、所有権移転登記が必要。
とのことです。
ですので、土地・物件の売買や決済が終わっても、安心できません。
アパート経営では、部屋をお貸しした対価として、家賃を戴くことが必要不可欠です。
その家賃を正当に戴くためにも、所有権移転登記が必要なのですね。
旧権利証、新登記事項証明書の維持管理もお忘れなく。
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セミナーアンケート結果(2)
2011 / 01 / 10 ( Mon )
先月のセミナーのアンケート結果http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-792.html
に引き続き、質問の後半部分です。
また今年のセミナー予定については、検討中です。
最近は質問を適度にいただいているので、
まずは、このような人たちのサポートを重視していき、
時間ができたところで、またセミナーの開催をしたいと考えています。
現在はセミナー開催について、２つの葛藤があります。
・時間を詰めてセミナーをやりすぎたかなと反省しています。（ほぼ赤字）
・出来るだけ多くの人に「1棟4室アパート『経営』術」を知ってもらい、「不動産投資」として考えている人の失敗・勘違いを減らしたい（赤字でも）
とのおもいが交錯しています。
年初は心の整理と目の前にいる人のサポートで落ち着きを取り戻します。
さて、昨年末に引き続き、12/19セミナーのアンケート結果Ｑ４－Ｑ７を公開します。
＝＝＝
４．説明・資料はいかがでしたか？説明のわかりやすさや話の面白さ、または聞き難くかった点など、何でも記載してください。
・全般に良かったです
・全体的に丁寧でした
５．このセミナーを受講して、どのように感じましたか？良かった点、悪かった点など、具体的に記載してください。
・良かった点：立地も重要だが、魅力ある街を買うことが重要ということが分かった
・長時間のレクチャーありがとうございました
・大長さんの人柄の良さ、内容がアパート経営に対する最も重要なこと、納得できることが多かったので、本当にゆったり、大らかな、気持で話が聞けました。
６．今後のセミナーでやって欲しいテーマはありますか？漠然とした内容でも結構です。
・土地探し方法、駅・街の選定、評価
・より具体的な実例（経営の）
・土地探しの話
・より具体的な内容
７．最後に、ご意見や感想などのコメントをお願いします。
・マーケットで上手くニッチの分野をつかんでいると思います、またよろしくお願いします
・桜新町は場所が良かった、ゆったりした気持ちでお話が聞けました
・質問にも丁寧に答えていただきありがとうございました
＝＝＝
セミナーに参加していただき、ありがとうございました。
成功をするのは、あなた自身でして、皆さん積極的に成功をつかみに来てください。
セミナーでもそうですが、私の姿勢は積極的に来てくれた人に丁寧に説明することです。
簡単な質問でもかまいません。
また、気軽にメールにて相談をしてください。
「失敗をしないために。」
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気候、人口、東京
2011 / 01 / 04 ( Tue )
年末、年始にかけて、大変に荒れた天候でした。
今年の正月は青森で過ごしていますが、
窓の外は雪景色です。
普段見慣れない景色ですので、雪の白さがとてもきれいに見えます。
しかし、一昔前と違い、こちらの子供たちでも外に出て雪遊びをすることはありません。
雪を珍しく思う人と、1年の約1/3を雪の中で生活する人の違いですね。
それに比べて、東京は申し訳ないくらいの晴天。
以前講演をした新潟では、「雪が辛いのではなく、
もっと辛いのは冬に晴れがないこと、ずっと雪雲。」との話がありました。
アパート経営をするうえで、地主さん以外では地方に新築を立てる人はいないと思いますが、
利回りの良い地方の中古アパートを購入することを考えた場合、
気候による修繕費用に加えて、地方の過疎化は大問題。
今年の元旦の日経新聞の一面も、『（日本の）人口減』の見出しです。
ただ人口減ときき、消極的になるのではなく、出来る対策があります。
世界一の交通網のある都市、気候からみた生活のしやすい街、
それが東京。
日本は人口減ですが、東京は地方からの流入が継続していて、
まだ人口増です。
東京が人口増のうちに、アパートを取得し、
東京が人口減になる前に、アパートのローンを完済すること。
これができる年月がまだあと10年ほど残っています。
（東京の人口減は、2050年との統計予測があります。）
アパートは、ローンを返し終わったときからの利益が本物です。
これができた人と、出来なかった人では、大きな格差になるのではと考えています。不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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明けましておめでとうございます
2011 / 01 / 01 ( Sat )
新年明けましておめでとうございます。
東京は晴天、とても爽やかな朝でした。
新たな10年が気持ちよく始まりました。
2000年台同様に、2010年台の前半は景気が好転しそうな情報がありませんが、今まで通りの我慢が出来れば、生活が出来ると思います。
または、日本全体の覚悟ができているようですので、徐々に良くなる可能性もあります。
私はこれからの10年で負債負担が資産価値を下回り、はじめに支払った資金の回収が始まります。
アパート賃貸業では、慌てず落ち着いてしっかりと、そして無駄使いせずに安定経営を継続します。
あと五年後の更なる安定領域を目指します。
無駄な投資は禁物です。
もう一つは、自己への投資。
勉強
まだ芽がでませんが、諦めずに継続します。
今年も精一杯、頑張りましょう。
(2011.1.17神戸新聞より)
(Wikipediaより)
