「一番確実なのは不動産投資だった!」ゴマ書房新社新刊

「一番確実なのは不動産投資だった!」萩原知章氏が発売されました。

健美家さんによる待望の1冊ですね。
20110131 51OywFzGYuL__SL500_AA300_

第1章では、不動産投資・収益物件の「健美家サイト」の立ち上げのストーリーに始まり、

収益物件については、顧客も含め膨大な物件情報を発信し、行動を起こしてきたこともあり、

この書は、それらのデータベースを活用して書かれている様子がうかがえました。

その注目情報の一つは、

74ページから77ページに表記されている

「都道府県庁所在都市の最高路線価の推移」、

2000年から2010年の10年間の1年ごとの変遷を知ることができ、

その47地点の中で、価格が上昇しているのは7地点のみ。

東京(銀座)は、価格が3倍に上昇し、他の地点には見られない動き、

その他の詳細は、読んでもらうことにして、

その下位の地域がどこで、どれだけ下落をしているのかを見て、

その下位の地域の量が多いことを確認し、

では、次に何をすべきで、何はすべきではない!!

ということが一目瞭然の表となっていました。

さらに、東京と下位地点の『差』をみると、

今後の日本を占っている様子がうかがえました。

この記事にかぎらず、膨大な情報量を持っている健美家さんからの書は、

一見の価値ありですね。

(すみません、かきすぎでしょうか?)

いずれにしても、今までの不動産投資本とは、

違う視点から土地・物件情報を見ているところから、

新たな気づきを戴きました。 (ご参考まで。)

現在、アマゾンでも購入ができます。




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01/29のツイートまとめ

nenkinooya

好きなことをやろう。自分の道は自分でやろう。他の誰でもない自分のために。それこそが、自分に関わりのある人のためになるのだから。
01-29 23:01

11 : 59 : 25 | その他の話題 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

01/28のツイートまとめ

nenkinooya

税理士さんとの付き合い方?税理士は誰もが同じ、これは基本を守っているから、法律どおりに従っている事が安心系。しかし、ただ法律どおりにやる事を望んでいる訳ではなく、依頼者の為に改善をしたいと考えています。その気持ちを実行に移させるのは依頼者の言葉、行動、信頼関係です。良き成功を?
01-28 22:35

アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉 http://t.co/gSORLdF
01-28 01:37

15 : 38 : 31 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉

現在、書店に並んでいます「家主と地主Vol.34」の77ページの

20110121地主と家主vol.34

「IDEAの泉」に取り上げていただきました。

20110121家主と地主34-2

家主と地主34-3



小テーマは
「アパート診断書を作り入居者や仲介業者のトラブルを細かく記載」

でして、

内容は仲介業者さんに私が噛み付いたような記事になっていますが、

こちらは取材時の話の流れ(盛り上がり)でした。(笑顔)

それでも、私の本当の意図は、

「1.アパートをしっかりと維持するため、

 2.入居者と健全な関係を築き続けるため、

 3.仲介業者とともに、繁栄するため」

のツールが「自己アパート診断書」です。


案件の記録、日時の記録、登場者、原因の記録、

費用の記録、これらの記録がこれから何十年と積み重なり、

リストと成ったときには、他のアパートの大家さんとは絶対的な大差が出て、

競争力のあるアパート&オーナーになっていることに違いありません。

その経験と事例リスト作成を続けていくと、大変な量のデータが積みあがります。

そして、次回のトラブル等に、有効活用することができます。





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20 : 25 : 46 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

建築基準法 第1条 より

今回は、建築基準法第1条です。

==

建築基準法   第1章 総則

  【目的】   第1条

   『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する

   最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、

   もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。』


==
 
これを3回読んでみたら、

アパート経営の基本が、この第1条に込められていると感じました。

法律ができるには、多くの前提事例があり、多くの人が関わり、

経験が積み重なっていて、この文章ができているのですね。

ですから、ストレートに読んで、

建物・建築では、

「敷地が大事」、「構造が大事」、「設備が大事」、「用途が大事」

これらの基本事項を怠ると、

建物が成り立たないのですね。

ですから、新築でも中古でも、この4項目について手を抜いて考えた時点で、

トラブルが起こることは、当然で、この第1条が語ってくれています。

そして、建物は「生命に関わること」であり、

「健康に関わること」であり、「財産に関わること」


さらには、「公共の福祉」のためにあるべきもの。

この基本事項を積み上げて、検討し、実行すると、

アパート経営も、安定的に成功をするのだと思います。

今回は、建築基準法の第1条を見てみました。

先人の教えを参考にさせていただきます。



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震災16年

阪神淡路大震災から16年が経ち、

今は神戸の街もきれいな状態になっていますが、

現地の人たちが大変苦労をされていた様子がよみがえってきます。

先日、自宅の資料を整理していたら、

「東灘区避難所リストと地図」が出てきました。(1995.3.5付の資料です)

20110117 (3)

大学当時ボランティア活動のニュースを見て、バイクで現地に駆け付けました。
(この時は関ヶ原の雪がバイクにはきつかった。)
(2月当初はボランティアに連絡がつきませんでしたが、2月末から漸く受け入れてもらえる先が決まりました。)

20110117map.jpg

路上には家が倒れていたので、狭い道にはバイクが重宝されて、

現地では避難所への配布資料やお弁当などの搬送を手伝いました。

その避難所リストでは、

小学校、中学校、幼稚園、教会、集会所、公園がリストアップされています。

比較的多いのは、集会所です。

地域のつながりがどれほど大事なのかを教えさせられました。

私が行くことができたのは2月末でしたので、

ライフラインは比較的復活していましたが、

食事・お風呂・住居などについては困っている(我慢している)事が多く、

毎日、物を届けることと情報を届けることを繰り返していました。

ボランティアに参加した当初は元気に参加できたのですが、

(全体的には大きな変化はなく、まだ仮設住宅は完成していません)、

2週間もたつとこちらも気がめいってきて、

私は力になれたというより、

逆に現地の人に元気付けられることもありました。

それにしても、現地の人たちの苦労と頑張りによって、

今の状態に神戸が復興できたことは、すごいことだと思います。

20110117 280px-Japan_Kobe(2011.1.17神戸新聞より)

そして、多くの方のご冥福をお祈りします。

20110117 03742769(Wikipediaより)




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19 : 11 : 30 | 日々の出来事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

物件を取得した時に、...「登記」

よいアパート用地は少なく、また中古物件もなかなか出ないものです。

このため、土地探し・物件探しに精力を使うことになります。

その後、土地の売買契約で、

・重要事項説明書を確認し、

・売買契約書を確認し、

さらには、金銭消費貸借契約をこない、

漸く、土地・建物の決済に至ります。

その流れで、もう一つ大切なもの。

今回はその最後の詰め、「登記」についてです。

土地売買後、物件の売買後の不動産登記に、気を使いましょう。

土地・物件の売買後に、自己の所有権を確保するために、

登記が必要なことは、仲介業者さんが丁寧に説明をしてくれます。

その他で、登記が必要な下記の事例もあります。

例えば、中古物件の取得(俗に言うオーナーチェンジ)の場合、

「物件オーナー(賃貸人・アパート大家)の地位の移転」

旧オーナーと新オーナー人との間で、正当にアパートの売買が行われたとしても、

入居者(賃借人)から新オーナーへの家賃の支払いを

拒まれることがあります(拒むことができます)。

それは、新オーナーへの「登記」が行われていない場合です。

ですので登記が大事。

それは、入居者は売買契約を見ることがめったにありません。

ですので、新オーナーが現れたからと言って、簡単に家賃を払うことが心配になります。

そんな事例で、昭和49年3月19日の最高裁判決があります。

ここでの争点は、

オーナーの地位の移転を入居者に主張し、賃料請求するのに、所有権移転登記が必要か?

でした。

この判決では、オーナーとしての地位の移転を賃借人に主張し、賃料を請求するのには、所有権移転登記が必要。

とのことです。

ですので、土地・物件の売買や決済が終わっても、安心できません。

アパート経営では、部屋をお貸しした対価として、家賃を戴くことが必要不可欠です。

その家賃を正当に戴くためにも、所有権移転登記が必要なのですね。

旧権利証、新登記事項証明書の維持管理もお忘れなく。



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セミナーアンケート結果(2)

先月のセミナーのアンケート結果http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-792.html
に引き続き、質問の後半部分です。

また今年のセミナー予定については、検討中です。

最近は質問を適度にいただいているので、

まずは、このような人たちのサポートを重視していき、

時間ができたところで、またセミナーの開催をしたいと考えています。

現在はセミナー開催について、2つの葛藤があります。

・時間を詰めてセミナーをやりすぎたかなと反省しています。(ほぼ赤字)

・出来るだけ多くの人に「1棟4室アパート『経営』術」を知ってもらい、「不動産投資」として考えている人の失敗・勘違いを減らしたい(赤字でも)

とのおもいが交錯しています。

年初は心の整理と目の前にいる人のサポートで落ち着きを取り戻します。


さて、昨年末に引き続き、12/19セミナーのアンケート結果Q4-Q7を公開します。
===

4.説明・資料はいかがでしたか?説明のわかりやすさや話の面白さ、または聞き難くかった点など、何でも記載してください。

・全般に良かったです

・全体的に丁寧でした


5.このセミナーを受講して、どのように感じましたか?良かった点、悪かった点など、具体的に記載してください。

・良かった点:立地も重要だが、魅力ある街を買うことが重要ということが分かった

・長時間のレクチャーありがとうございました

・大長さんの人柄の良さ、内容がアパート経営に対する最も重要なこと、納得できることが多かったので、本当にゆったり、大らかな、気持で話が聞けました。


6.今後のセミナーでやって欲しいテーマはありますか?漠然とした内容でも結構です。

・土地探し方法、駅・街の選定、評価

・より具体的な実例(経営の)

・土地探しの話

・より具体的な内容


7.最後に、ご意見や感想などのコメントをお願いします。
 
・マーケットで上手くニッチの分野をつかんでいると思います、またよろしくお願いします

・桜新町は場所が良かった、ゆったりした気持ちでお話が聞けました

・質問にも丁寧に答えていただきありがとうございました
===

セミナーに参加していただき、ありがとうございました。

成功をするのは、あなた自身でして、皆さん積極的に成功をつかみに来てください。

セミナーでもそうですが、私の姿勢は積極的に来てくれた人に丁寧に説明することです。

簡単な質問でもかまいません。

また、気軽にメールにて相談をしてください。


「失敗をしないために。」



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19 : 11 : 38 | 講演会・セミナー情報 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

気候、人口、東京

年末、年始にかけて、大変に荒れた天候でした。

今年の正月は青森で過ごしていますが、

窓の外は雪景色です。

普段見慣れない景色ですので、雪の白さがとてもきれいに見えます。

しかし、一昔前と違い、こちらの子供たちでも外に出て雪遊びをすることはありません。

雪を珍しく思う人と、1年の約1/3を雪の中で生活する人の違いですね。

それに比べて、東京は申し訳ないくらいの晴天。

以前講演をした新潟では、「雪が辛いのではなく、

もっと辛いのは冬に晴れがないこと、ずっと雪雲。」との話がありました。

アパート経営をするうえで、地主さん以外では地方に新築を立てる人はいないと思いますが、

利回りの良い地方の中古アパートを購入することを考えた場合、

気候による修繕費用に加えて、地方の過疎化は大問題。

今年の元旦の日経新聞の一面も、『(日本の)人口減』の見出しです。

ただ人口減ときき、消極的になるのではなく、出来る対策があります。

世界一の交通網のある都市、気候からみた生活のしやすい街、

それが東京。

日本は人口減ですが、東京は地方からの流入が継続していて、

まだ人口増です。

東京が人口増のうちに、アパートを取得し、

東京が人口減になる前に、アパートのローンを完済すること。

これができる年月がまだあと10年ほど残っています。

(東京の人口減は、2050年との統計予測があります。)

アパートは、ローンを返し終わったときからの利益が本物です。

これができた人と、出来なかった人では、大きな格差になるのではと考えています。



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10 : 10 : 50 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

明けましておめでとうございます

新年明けましておめでとうございます。

東京は晴天、とても爽やかな朝でした。

新たな10年が気持ちよく始まりました。

2000年台同様に、2010年台の前半は景気が好転しそうな情報がありませんが、今まで通りの我慢が出来れば、生活が出来ると思います。

または、日本全体の覚悟ができているようですので、徐々に良くなる可能性もあります。

私はこれからの10年で負債負担が資産価値を下回り、はじめに支払った資金の回収が始まります。

アパート賃貸業では、慌てず落ち着いてしっかりと、そして無駄使いせずに安定経営を継続します。

あと五年後の更なる安定領域を目指します。

無駄な投資は禁物です。

もう一つは、自己への投資。

勉強

まだ芽がでませんが、諦めずに継続します。

今年も精一杯、頑張りましょう。

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12 : 03 : 13 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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