満室アパート経営道コラムセミナー第4章のお礼
2010 / 11 / 29 ( Mon )
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テーマ:アパート経営 - ジャンル:ビジネス
相談会1000回目まであと僅かになりました。
2010 / 11 / 25 ( Thu )
本日の相談会が988回目。
いよいよ、1000回目の相談会まで『あと12回』となりました。
よくここまで来られたことと、深く実感します。
よくこのような感謝の言葉を示す人が、
「皆さまのおかげです。」と言いますが、
本当にその通りだと思います。
もし、毎回の相談会で、辛い言葉が飛び交う内容でしたら、
決してここまで続く前に、私の気力がなえてしまったことと思います。
しかし、皆さんから、相談会の後に感謝の言葉をもらうことができ、
または、相談のはじめは困った顔押した人でも、
その終わりには、明るくなるか、
少しは希望をもった表情をしてくれていると、ほっとします。
私としては、出来る限り、実例や、市場・一般にあるデータを使って、
説明をさせてもらい。
偏った意見にならないように気を使います。
突飛な話ではなく、大変化を期待してきた人には、
十分な満足が得られないかもしれませんが、
皆さんが一般に調べれば分かることに、気がつかず、
または勘違いをしている場合に対して、
指摘をしてあげることの方が、突飛な話よりも、
本当に大事なことであり、
これだからこそ何回も継続して、
相談ができるのだと思います。
今まで相談会に参加していただいた方、
本当にありがとうございます。
これらの相談は何らかの形でまた今後の皆さんの参考になるように、
どこかでお話の場を作っていきたいと思います。
－－－
ちなみに、1000回がカウントできたのは、
ちょうど年金大家サイトの目玉として、
講演回数や、講演会参加者数と同様に、
実行記録を積み重ねていこうと決めたためです。
年金大家サイト：http://nenkinooya.com/
過去のスケジュールを記録できていたことも、
データ集計に役立ちました。
これを見ると、一日7組と相談をした日もあり、
また、この11月でも3組以上と相談会をした日が5回ありました。
これから、発想を広げると、
アパートの記録も大事です。
アパート経営は、全ての事業の中で比較的安定した事業ですが、
それでも、アパート経営者同士の競争の場です。
何といっても、『差別化は大事なこと』。
今回は実行記録の集計を通じて、1つの策を立てるならば、
アパートの修繕記録、入居者記録を
○「持っている人」 と ×「持っていない人」では、
後のトラブル時の対応・解決策に大きな差が出るでしょう。
地道な活動で、ライバルに差をつけていきましょう。
これは面白いことに全部の大家さんがやったとしたら、
世間から私たち大家がとてもよく認められ、
また、アパート自体が良いものと認められます。
その為にも良いアパートを持ち、
良い管理をしていきたいですね。
また、長くなりました。すみません。
あと12回、良い区切りができると思います。
ありがとうございます。
＝ ＝
開催日時： 2010/11/27(土) 14:00-17:00 （13:30開場）
残り： 『 ４ 席 』
開催場所：渋谷フォーラム８ （渋谷駅徒歩10分）
参加申込⇒http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
クレジットカードの方はこちらでも可能です⇒
http://shop.odpt.net/daichoso.html
＝ ＝
このセミナーは、
健美家サイトにて掲載し続けたコラム60回を記念して開催しています。
今までの相談会の事例も、話の間に織り交ぜます。
＝＝
第4章（コラム第37話－第48話）の概要です。
＝＝
この章は、建物建築編から始め、
入居、管理、運営ノウハウを記録しています。
この章立ては、以下です。
＝＝
普通のサラリーマンが、現在持っている『融資余力』を活かすには、
極僅かな工夫と理解があります。
これは世間には知られていなく、不動産業者も、銀行員さんでも
多くの人がこの事に気がついていません。
また、この事に気がついていても、理解することと、
実際に公道に移すことはなかなかできない事です。
そこで、実際にこの方法で、
実行した私の不安・心配とその対策と解決策を聞いてもらえれば、
アパート経営への判断材料になると思います。
それから、今中古アパートを持とうとしている方、中古アパートを
所有している方にも「はっ」と気がついてもらえるものです。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 
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11/27セミナー申込の不具合と代替ページのお知らせ
2010 / 11 / 22 ( Mon )
コラム「満室アパート経営道」全６０回記念セミナー
第４話の申込みページの不具合のお知らせです。
前回お知らせをしました当セミナーの詳細サイト
http://shop.odpt.net/daichoso.html
は、現在も閲覧できる状態ですが、
申込みが出来ない不具合が発生しています。
皆さまに、ご迷惑をおかけしまして申し訳ありません。
代替用として、下記サイトからお申し込みが可能です。
http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
このような状況にもかかわらず、
皆さまからお申込みをしていただき、ありがとうございます。
精一杯、お話をさせていただきます。
この苦境でも、お申込みをしていただいた方の意気込みにお答えし、
今回は皆さまと同じ普通のサラリーマンさんができた実例をお伝えし、
今までのようなリスクとその対策だけでなく、
明るい元気の出るセミナーとなるようお話します。
（でも、飾りなしでの実例です。）
＝ ＝
開催日時： ２０１０／１１／２７(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
残り： 『 ９ 席 』
開催場所：渋谷フォーラム８ （渋谷駅徒歩10分）
参加申込⇒http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
＝ ＝
このセミナーは、
健美家サイトにて掲載し続けたコラム60回を記念して開催しています。
＝＝
第4章（コラム第37話－第48話）の概要です。
＝＝
この章は、建物建築編から始め、
入居、管理、運営ノウハウを記録しています。
この章立ては、以下です。
＝＝
1. はじめに
2. 空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫したこと
3. 不動産仲介業者を選ぶとき、サラリーマンが工夫したこと
4. 募集の依頼をするとき、サラリーマンが工夫したこと
5. 内見の連絡にて
6. 入居者の申込み＝入居者の確定において
7. 賃貸借契約において
8. 家賃が振込まれたときに
9. 物件の掃除において
10. クレームを受けたとき1 （ 対応編 ）
11. クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）
12. 10個の事例を振り返ってみて、信頼を得るノウハウとは
＝＝
普通のサラリーマンが、現在持っている『融資余力』を活かすには、
極僅かな工夫と理解があります。
これは世間には知られていなく、不動産業者も、銀行員さんでも
多くの人がこの事に気がついていません。
また、この事に気がついていても、理解することと、
実際に公道に移すことはなかなかできない事です。
そこで、実際にこの方法で、
実行した私の不安・心配とその対策と解決策を聞いてもらえれば、
アパート経営への判断材料になると思います。
それから、今中古アパートを持とうとしている方、中古アパートを
所有している方にも「はっ」と気がついてもらえるものです。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 9席
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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サラリーマン大家サポーターズレター第27号
2010 / 11 / 19 ( Fri )
本日、サラリーマン大家サポーターズレター第27号を
発送させていただきました。
メールマガジン
「１棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術」
バックナンバー：http://blog.mag2.com/m/log/0000278141/
登録・解除：http://www.mag2.com/m/0000278141.html
以下は、その概要・ダイジェスト版です。
テーマは、
＝＝＝
【１】コラム「満室アパート経営道」セミナー第4話（残り１１人）
【２】サラリーマンが土地取得から1棟4室を所有できる理由
【３】宅地建物取引主任者試験講座の結果
【編集後記】 アジア大会とアジアについて
＝＝＝
【１】コラム「満室アパート経営道」全６０回記セミナー第４話
この章は、建物建築編から始め、
入居、管理、運営ノウハウを記録しています。
この章立ては、以下です。
＝＝
1. はじめに
2. 空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫したこと
3. 不動産仲介業者を選ぶとき、サラリーマンが工夫したこと
4. 募集の依頼をするとき、サラリーマンが工夫したこと
5. 内見の連絡にて
6. 入居者の申込み＝入居者の確定において
7. 賃貸借契約において
8. 家賃が振込まれたときに
9. 物件の掃除において
10. クレームを受けたとき1 （ 対応編 ）
11. クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）
12. 10個の事例を振り返ってみて、信頼を得るノウハウとは
＝＝
アパート経営では、満室が一番大事。
大家さんは、事業主、経営者です。
副業と軽く見てはいけません。
大切なものは、「売上げ」。
それは、「家賃」。
それを払ってくれるのは、「入居者」。
この簡単なことを当たり前のように、事業計画に組み入れ、
プランを練り、素直に行動をすること。
たったこれだけのことを多くの人ができないのです。
それは、．．．．．
「収支を上げたいから、収支の為にやり過ぎてしまう。」××
「ローンが心配だから、恐れの為に、やり過ぎてしまう。」××
そうして、．．．．．
『絶対満室!!』、『絶対成功!!』。
皆さんと同じ大家の立場で、．．．．．
丁寧にお話をさせていただきます。
この第４クールのコラムを．．．．．
申込み詳細サイトは、下記です。
http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
【２】サラリーマンが土地取得から1棟4室を所有できる理由
このテーマは、皆さんの期待を高めてしまうものですね。
確かに難しいことです。
それぞれの希望者がいて、
土地や建物それぞれの特徴があります。
人・土地・建物、全て同じものはありません。
それでもここ5年間で50人近くの人が、．．．．．
【３】宅地建物取引主任者試験講座の結果
2010年宅建試験が終わりました。
今年頑張った方、お疲れ様でした。
．．．
良い結果が出た人、おめでとうございます。
満足ではなかった方、皆さんの努力は点数ではなく、
皆さんの身体に蓄えられています。
来年、その結果を出せればよいですね。
諦めないことが大事です。
さて、私も．．．．．
メールマガジン:「１棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術」
バックナンバー：http://blog.mag2.com/m/log/0000278141/
登録・解除：http://www.mag2.com/m/0000278141.html
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 9席 （本日お２人の申し込み、ありがとうございます。）
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ ←ブログランク・気持ちの一押しを
繰上返済。期間短縮or月返済額低減。
2010 / 11 / 18 ( Thu )
繰上返済にはまだまだ慣れることができません。
返済をしてしまったあとは、
元の状態に戻すことができないので、
きっぱりと次のことを考えるしかありませんが、
迷うのは、繰上直前の時、
返済をすべきか？、返済をせず現金を保持しておくのか？
・返済をすると以後金利コストを低減できるメリットがあります。
（返済をしないと、金利分のコストは今後も継続。）
しかし手持ちの現金が減りもしもう1棟所有したいときには、
自己資金不足の状態であり、
その不動産の取得を諦めなければなりません。
私の場合は4棟を維持しているので、
無理に物件を増やす予定はないのですが、
今のように希望者のサポートをしていると
よい土地を目にすることがあり、
万が一流れた場合は、
順番が回ってくるかなとの期待もあります。
（なかなか順番は回ってきませんが．．．）
そうしているうちに前回の物件取得から3年が経過。
私の場合、
会社を辞めてしまった為融資が通りにくい状況ですし、
繰上返済を検討したほうが効率が良いようです。
そこで、銀行員さんに相談。
繰上返済時にできる2つの選択は、
１． 一部返済により、借入期間を短縮する。
（返済額は変更なし）
⇒総返済額が2番よりも少なくなる効果があります。
２． 一部返済により、毎月の返済額を低減する。
（借入期間は変更なし）
⇒毎月のキャッシュフローが増え直近の収支が改善します。
これらでは「目的により判断が異なりますね。」
とのアドバイスをもらいました。
それは、
次に新たに物件を取得する予定・目標がある場合は、
「次の融資の可否の判断では、
返済期間が何年あるかよりも、
毎月のキャッシュがどのくらい残り、
どれほど余裕がある人かを見るため、
毎月の返済額を低減する選択をしたほうが良い。」
とのことでした。
直前３期の確定申告を提示する上で収支が良くなりますね。
銀行としては利息を沢山得られる事にもなりますね。（笑顔）
私としては、
「銀行さんからそろそろ次の融資ができる状態ですよ。」
とのコメントが貰えるよう
毎月の返済額を減らす選択をしました。
＝＝
「繰上返済」か「もう1棟増やすか」で悩み、
繰上返済の仕方によっても、
もう1棟増やすための選択方法があることを再確認しました。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 9席
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ ←ブログランク・気持ちの一押しを
アパート大家と法律
2010 / 11 / 15 ( Mon )
「アパート大家になろう」と思った時に、
金銭的なこと、収支、メリットをあれこれ考えました。
プラスのことは多くの書籍やインターネットから情報を容易に集められました。
しかし、マイナスのことはなかなか集めにくいものです。
アパートを持つことで損をしないようにと考え、
そして、多額の融資を得てアパートを取得しようとしていたので、
「万が一、ローンの返済が滞ったらどうなるのだろう？」
との恐怖感もありました。
この恐怖感も、お金に関してでしたね。
でも、今まで7年ほど賃貸業を行ってきて、
お金に関することと同様に大切だと思うことは、法律に関することです。
今回は、安定したアパート経営の中でも不安になることがあり、
それは、法律的にみると、
土地建物所有者として、賃貸人としての権利がどれほど守られているのか、
または、賃借人がどのように有利なのか？
または、近隣の住民（生活者）に対して、事業者がどのように不利になるのか？
なかなかわからないことが多いもので、知らない為に不要な心配もあります。
ということで、アパート大家として、現在法律を勉強中です。
さてさて、その勉強の成果はいつでるのでしょう？
早く次のステップに進みたいものです。
また、最近はアパート大家さん用の法律事例がたまってきています。
この件についても、質問してみてください。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 13席
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。
このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
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↑全60話（第5クール）が公開中。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
を行ないました。
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
時間帯は、14：00-17：00の3時間
参加費は、5000円です。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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相続税 非課税枠を縮小
2010 / 11 / 12 ( Fri )
（はじめに、本日も講演会への申込み、ありがとうございます。）
『相続税 非課税枠を縮小』との見出しは、
本日(11/12)の日経新聞の一面の記事です。
内容は、現在の相続税の非課税枠が
「5000万円の定額分＋相続人1人当たり1000万」
に対し、
「定額分を3000万円に引き下げる」方針。
この記事は「制度が変更した。」とのことではなく、
政府税制調査会がこのような方針を固めたとのことなので、
いつからとの記事はなく、決定とのことでもないので注意です。
しかし、このような税制の変更には注目です。
この制度変更の目的としているところが面白く、
政府税制調査会調べで、2008年時点で、『相続税を負担した人』は、
全体の４％。
政府税制調査会の意向は、この４％を５％以上に引き上げたいとのこと。
さて、定額分5000万が、3000万に下がることに加えて注目したいことは、
この相続税を負担した人が「４％」ということ。
相続人が最低一人とすると、
5000万円の定額分 ＋ （相続人1人 ｘ 1000万） ＝ 6000万円
この6000万円を超える相続税を残した方が以外と少ないものですね。
以外とお金を残さないのでしょうか？
また、上手に節税をしている人が多いのでしょうか？
できれば、上手に節税をしている人達がどれほどいるのかを知りたいものです。
この記事の中では「直近の地価が下がっていること」を指摘しています。
税理士さんから、アドバイスをもらえた中では、
「節税対策にアパートはとても有効。」とのこと。
ただし、家賃収入が取れないのに安易に借入（ローン）を増やすことは、
有効ではなく、自滅するおそれがあるので注意です。
（こちらについても、11/27の講演会にて税理士さんのアドバイスを踏まえて、
成功事例をお伝えします。）
知らないことが失敗のもとですので、
相続税および相続税対策について、
これからも注目していきたいと思います。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 13席
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。
このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話（第5クール）が公開中。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
を行ないました。
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
時間帯は、14：00-17：00の3時間
参加費は、5000円です。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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11/27コラム60回記念講演会の募集状況
2010 / 11 / 11 ( Thu )
『満室アパー経営道』60回記念セミナーへの参加申込みをしていただき、ありがとうございます。
現在の申込みは、6人です。
残り14席です。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
すでに、アパートをお持ちの方は、すぐに対策を打ちましょう。
そのときに役立つ対策をお伝えします。
以下は、今回の講演で課題として、答えを準備している項目です。
より多くの人に空室情報を知ってもらうためにどうします？誰に声をかけます？
いまの募集状況を確認し、更に改善するためにはどうします？
現在、お付き合いしている仲介業者さんとの関係を確認するためにどうしています？
何を観察すればよいのでしょう？
その人がたった一人だとしても、それぞれのアパートによって紹介方法が違うかもしれません。
その担当者がお使っている物件の中で、どのようにしてベスト（No.1）の対応をしてもらえるか？
なんといっても、地域で一番になるためにはどうするのか？
現在の物件が古くても、どのようにアピールするのかを徹底的に検討しましょう。
『そしてもうひとつ』、上記の検討をすると避けられないもの、満室経営のために見えてくるものがあります。
それは、アパート（建物)を取得する前にやれること、やるべきことがあります。
この点についても、『満室アパート経営』をするために、思いっきり試行錯誤しましょう。
徹底議論をして見ましょう。
この講演会は、業者のためではなく、現在のアパート大家＆未来のアパート大家さんの場です。
とても有意義な場を準備させていただきます。
このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話（第5クール）が公開中。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
を行ないました。
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
時間帯は、14：00-17：00の3時間
参加費は、5000円です。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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