3月の地鎮祭・好立地・珍しい


春を感じますね。

ここにきて鳥のさえずりを良く聞くようになりました。

20100312地鎮祭ue2


今回の地鎮祭のときも、

シーンとした合間に、きれいな声が響いていました。

それに対して、

今回のかけ声(設計士、施主、施工業者)が、

「エイッ、エイッ、エイッ」=「栄、栄、栄」 

20100312地鎮祭ue


さて、今回の地鎮祭もまた東京の中心地に近いところ。

羨ましいほどの立地です。

築30年の1K,1Rアパートでも、

ここまで家賃が取れている地域があるのですね。

立地が良いだけに、法定上限られた空間を、

十分に活用しています。

土地の方位と高度斜線の都合に対して苦労をしていますが、

設計努力で、ギリギリまで攻めている様子がうかがえます。

今回もまた、今まで以上に、

変化のある珍しい木造アパートが出来上がります。

出来上がりが楽しみですね。

立地が良いからこそですね。

立地が良くないとここまで攻められませんから。

結果として建物に対しての収益性が良くなります。

20100312地鎮祭ue5



それから最後に、

いよいよ、年初の寒さも終わり、

体も、頭も、思いっきり動かす時期が始まります。

春ですねー。

と同時に、今年は「日本」にとって、大変化の時期です。

「今、資産を確保できていないと、大変なことになる」と

予想させて頂きます。





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07 : 45 : 53 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

サクラのつぼみ


雨が続いていますが、

この雨が終われば、

20100324sakura1.jpg

きっと東京中一面のサクラが咲きますね。

ここまでは良いのですが、

先日、このブログでちょっと話をした。

山手線徒歩圏の広めの1棟4室アパート用地が、

売れてしまいました。

残念。

購入者は、こちらの情報よりも、

500万も高く購入とのこと。

さらに残念。

売主さんは、既に値引きもokしていたのに。

その土地は、裏が公園で、

ちょうど大きなサクラの木がありました。

と、土地探しは、こんな感じです。

無理に買うこともないし、

ゆっくりと、じっくりと土地を探しましょう。

良い出会いがありますように。






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17 : 50 : 37 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

もう一つの話したかったこと、毎月の返済。

先週のオンリーワン勉強会お疲れ様でした。

土曜日は、突然の指名で講演した件で、

あとから付け加えたいことがあります。

会場で話したことは、
==
1.アパート経営はマラソンのように長丁場であること。

2.大きなメリットを目指すのではなく、

 確実な結果を得ることを目指した方が、

 精神的に良い。
==
との二つを話すことができたのですが、

伝えたかったのですが、

この5分の話しの当初に

3/15の個人事業主の確定申告をコメントしました。

結果として、私の青色申告内容は大きくプラスになるというわけではなく、

5棟10室の控除を利用して、

そして少し税金を支払う程度になりました。

これで生活ができるのか?

との問題がありますが、

木造アパートは22年の減価償却があり、

これが新築アパートでは、高額になります(数百万)

これが自分の財布に残ると言うことが今のメリットとなっています。

(但しこれは、年ごとに徐々に減ります)

減価償却前には、ローンの返済が終わり、

負債のない土地と元気な建物がのこり、

1.そこから収益を得る方法と

2.この資産を元にさらにもう1棟

も検討内です。

そしてもう一つ、

毎年の負債の減少額。

「年数百万」。

普通に生活をしていたら返せない額です。

これは満室で、毎月家賃が入ってくるからこそできること。

(少しの空室でも対応可)

この差は20年後に大きく出るものです。



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18 : 48 : 52 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

5分間の出番で話したかった事1

先日のオンリーワン勉強会お疲れ様でした。

白岩さんの講演は、

元気ができるアイデアが盛りだくさんでしたね。

今回、オンリーワン勉強会に参加できなかった方は、

ビデオをお見逃しなく。

土曜日は、突然の指名で、

後方から歩いている間に何を話そうか、

即興で考えていましたので、

後から付け加えたいことがあります。

会場で話したことは、

1.アパート経営はマラソンのように長丁場であること。

2.大きなメリットを目指すのではなく、

 確実な結果を得ることを目指した方が、

 精神的に良い。

との二つを話すことができたのですが、

伝えたかったのですが、

上記の1.と2.に関連して、

そのベースは、

「世の中の投資には、

特に安定して大きなメリットがあるものはほとんどない。」

ということをしり、

その中でも、より安定して、より長く、着実に利益を出す

事を考えていくと、木造新築アパート手法が、

よりよいのではないかということにつきます。

不動産に関して言われることは、

『土地は3代で無くなる』との言葉。

確かに相続税・固定資産税を安易に考えると、

建物は古くなり、家賃が下がり、空室になる

だから、相続税が払えなくなり、

物納しなければならなくなるとのことになります。

しかし、これがすべてではありません。

二つの改善事項を上げると、

(1)家賃収益を無駄使いしないこと、

⇒ 計画的に利益を使うこと(または保管・維持すること)

そして、

(2)長期間、家賃収入を維持できること。

この2つについて、

徹底的に研究し、計画的に維持していけば、

3代で土地がなくなるとのことは、

避けられると思います。

実際に3代以上続いている大家さんがいますし。

特に、家賃が極端に低い状況や、

建てなおしの時に、半分は退去ができても、

数部屋だけが残っている状況は、急激な家賃下落になりますね。

そんなときにどれだけ、手持ち資金を保持しているかにより、

結果が大きく変わります。

立地が良くなく、一般的な間取りでは、特にきつくなります。

初めの選択をも違わず、良く勉強している人は、

世の中の大家さんの中でも、優位な立場にいられます。

そうなれるよう、

私自身も着実に努力をしていきたいものです。

===
もうひとつありまして、それは次回に。



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18 : 09 : 01 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

3月末の応援電話/満室で春を

いよいよ3月末、

地方でもかなり、動いているようです。

続々と入居確定の嬉しい連絡をもらっています。

その後、皆さんのアパートも

満室確定していればよいのですが、

もし、まだ募集中でしたら、

今日、明日が仲介業者に最後の応援電話

をするよい機会です。

今週末不動産業者がよく動いてくれれば、

来週の連休に良い知らせ・結果が出る可能性が、

一年で最も確率が高いものですから。

決して、広告料を何ヶ月も上乗せするとか、

何かとお金で解決しようとすることは良いとは思いません。

あとあと、オーナー本人、

そして多くの大家さんが迷惑をするだけです。


丁寧な挨拶と、心使いが大切ですね。

人に認められること、頼られること、敬意を表されることは、

金銭欲よりも、高いレベルにある人が心から求めるものですし。



【お知らせ】
1棟4室「クズ土地」アパート経営術出版1年記念追加セミナー
開催日: 2010/3/6(土)
<申し込みを締め切りさせていだたきました。>

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09 : 49 : 47 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

8人セミナーへの参加ありがとうございました


先週の土曜日の講演会お疲れ様でした。

いつも3時間のところ、2時間で凝縮させることも難しいですね。

2時間のところ、30分延長してしまいました。

もっとも1冊の本の内容を2時間で話すということは、

かなり難しいですね。

とにかくできるだけのことを伝えようと、

話させていただきました。

目的は、この1棟4室アパートの取得と、経営ノウハウを知ってもらい、

今後他の講演を聞くうえで、参考にしてもらうこと。

「中古を持ってから、そのやり方があったのか?」

と後悔するよりは、

「中古アパートと公平な目で比較して判断をしてもらえればよいです。」

(どちらを選ぶかは、みなさん次第ですね。)

今回も、まだまだ知る人ぞ知る少数派の手法ですが、

『サラリーマンが土地を取得して、銀行融資を得て、

差別化のある部屋を持つ新築アパートを経営する方法』

についての一通りを話させていただきました。

参加者が8人でも、大きな講演会と同様に気が張りますね。

全員と目が会い、長いアイコンタクトが続くので、

プレッシャーがきつかったです。

今回は、このノウハウのほかに、

全ての土地は個別問題ですし、

オーナーの個性や背景により異なることがあり、

「一般的に言えること」は講演で話せますが、

個別問題については、

個々の条件に遭った対応をしないといけません。

とくに私は資産家や高所得ではない人へのサポートを重視していますので、

その人たちがいかに物件を取得できるかについて、

今後もサポートをしていきます。

参加していただいた方、これから参加しようとしている方、

今後も気軽に声をかけてください。

先後に、土曜の朝からの講演も新鮮で良いですね。

(実は、金曜の夜から、近場で泊まり込みでした。)

【お知らせ】
1棟4室「クズ土地」アパート経営術出版1年記念追加セミナー
開催日: 2010/3/6(土)

 無事満席で終了させていただきました。
 ありがとうございました。

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17 : 01 : 39 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

明日は追加セミナーです。


明日は、年金対策のための1棟4室

『クズ土地』アパート経営術セミナー 出版1周年追加講演会です。

Cover-120kuzu.jpg


今回は出版書籍をベースにして2009年を振り返り、

今まで以上に実情に近い応用編として説明させて頂きます。

既に募集1週間で満席となり、申し込んでいただいた方、

ありがとうございます。

明日の朝、会場にてお待ちしています。

質問を随時受け付けます。

特に今まで以上に身近であり、

かつ、参加者それぞれの要望に応じた講演会になることと思います。
20100215room.jpg


また、健美家さんのコラム内容についても、質問をしていただいてかまいません

こちらもどうぞ。


http://www.kenbiya.com/column/daichou/53.html


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20 : 00 : 39 | 講演会・セミナー情報 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

コラム:第53話・充実感を公開しました

健美家サイトでのコラムを公開しました。

今回で、第53話目。

よく2年以上も続いているなと思います。

振り返ると不動産経営をして7年も、長い道のりでした。

それ以上に、今後、ローンの完済までは、もっと長いものです。

アパート大家として、気長であることは大事な要素のようですね。

地道だけれど、日々の勉強・検討・行動を積み重ねていくことで、

結果が出るのだと思います。

(お金もたまったり(笑顔))

ただ、漫然と2年コラムを書き続けたわけではありません。

漫然と7年家賃を待ち続けたわけではありません。

そうではないことの一部を、今回の第53話に綴りました。

「そういう一面があるのだな。」と、

思ってもらえれば、幸いです。

一人だと、悩むし、解決できず困るのだけれど、

『人とのつながり』を大事にできると良いですね。

(少しの一言で、信頼関係を失わないようにしたいですね。)


それでは、今回の健美家さんのコラムをどうぞ。


http://www.kenbiya.com/column/daichou/53.html


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23 : 36 : 54 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷・目黒ではない土地情報


一昨日のオンリーワン勉強会、お疲れ様でした。

種村智子税理士さんからのきっちりとした教科書のような

アパート関連の税務説明がとても参考になりました。

とても落ち着いていて、丁寧な説明で聞き取りやすかったです。

さて、

今回は特別情報で、オンリーワン勉強会の方へのお知らせです。

勉強会では土地探しもしていまして、

「世の中にない貴重な土地情報を持っている仲介業者さん」



「会員さんに平等に土地情報を伝えること」

を目的として、勉強会事務局に希望地申告をしていただいています。

皆さんの希望地は、世田谷区・目黒区に集中しているのですが、

今回は世田谷・目黒区以外で、1棟4室用の面白い土地が出てきました。

ここで情報を公開できないのですが、

城南地区で、他の区も興味があるという方は、

是非指定の地域の幅を広げての再申告をお願いします。


山手線からの徒歩圏でもあり、ほんと面白いと思います。

(申告がないと土地情報をおくることはできませんが、

オンリーワン勉強会員さんから、メールをいただければ、

区名だけはお伝えできます。)

(申告方法についての質問でもかまいません。)

仲介業者さんの努力を、なんとか生かすことができるとよいですね。

以上、お知らせでした。


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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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