年末のご挨拶
2009 / 12 / 31 ( Thu )
12/31、今年もあと7時間となりました。
みなさん1年間、お疲れ様です。
自己のアパート経営においては、未曾有の不況の中、
厳しいながらも、無事にアパートを運営できました。
また、大手メーカーを3年前に退職した身でも、
無事に家族と生活をすることができたことも、
ある意味世の中の生き方とは違う生活の仕方があること、
アパート経営の活かし方があることを、
実証し続けられたかと思います。
その一つ、毎年4桁以上のローン返済は、大変なものです。
それでも、アパートでは快適に生活をしている入居者さんがいて、
成り立っているもの、おかげさまという気持ちと社会貢献の気持ち(達成感)の
大切さを実感します。
今年の感想は、
『この世の中でも、アパート経営でも生活ができる事実』
と
『小さいながらも高額の事業費がかかる事実』
これからも、私の事例を公開して、
皆さんの検討材料としてもらえるとよいかと思います。
来年は景気がよくなりますように、皆さんが日々充実して過ごせますように。
来年もよろしくお願いします。
【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時： ２０１０／１／２３(土) １４：００－１７：００ （受付１３：３０－）
【申込受付中】
残り： 『
１４ 席 』
開催場所：渋谷 → 詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
【懇親会も行うことにしました。語りましょう。】
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2009年12月の地鎮祭
2009 / 12 / 28 ( Mon )
大安吉日といえば、地鎮祭の日です。
大安が少ないため、神主さんにはあらかじめ（早めの）予約が有効です。
今回もまた、有名な商店街のある人気駅に位置する土地での地鎮祭を行いました。
比較的広めの土地に、広めの1棟4室アパートができる予定です。
この駅の反対側でも、2年前に1棟4室アパートが完成していて、すぐに満室になり、今でも満室という良い立地です。
しかし、気を抜くことはできません、慎重に進めていくことが必要です。
これから、いろいろなことが起きても、無事にアパート経営が続くことをこの榊に思いを込めて、地鎮祭での拍手をしました。
ここには古い1戸建てがあり、今ではきれいな更地です。
この土地を大切に生かし、入居する人に気持よく生活してもらうことが、アパート安定経営の基本ですね。
この年末も、来年ももうひと踏ん張りです。
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「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時： ２０１０／１／２３(土) １４：００－１７：００ （受付１３：３０－） 【申込受付中】
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開催場所：渋谷 → 詳細地図参加申込⇒
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1棟4室アパートを建築した人の感想
2009 / 12 / 26 ( Sat )
昨日と、今日と続けて、貴重な経験をしました。
この前提として、私の立ち位置は形とならない、目に見えない活動・サポート役です。
つまり、土地を取得するには仲介業者＆銀行融資担当者が、土地取得の是非を左右する貴重な人、
アパート建築においては、設計士＆施工業者が、アパート竣工における貴重な人、
満室においては、仲介業者が、大事な役割です。
こうしてみても、私のポジションは存在していません。
しかし、昨日は目黒区で1棟4室を建てたオーナーさん、今日は杉並区で1棟4室を建てたオーナーさんから、土地を取得して、アパートを建てた感想を聞く機会があり、そのコメントから私が大事にすべきことを再確認しました。
（すみません、ここまでが前振りです。）
皆さんが知りたいことは、このブログのテーマである「実行して、取得した人の声」ですね。
まず、目黒区のオーナーさんは、
「第一には、どのようなアパートを持つのかというコンセプトが大事だった!!」とのこと、
理由はというと、この景気の悪い時期に、当初の予定と変わらない（部屋によってはそれ以上の）家賃設定で、入居申し込みを得られたこと。
世の中にないもの（アパート）を作り、所有することで持つことで、その計画と実物の評価は自然と一般に部屋を探している人が評価をしてくれたことで、より一層その大切さが見えてきたとのこと。
もう一人のオーナーは、取得にあたって大筋予定通りだったが、それでもオーナーとしての判断は自分で行わなければならないことの難しさと重要さを感じたとのこと。
「土地取得・アパート取得は、今まで行ってきた店の商品を買うこととはまったく異なるものである」と実感した。
業者とかかわり、近隣にも、家族にも影響があることであり、事業家としての自立する心構えをしないといけないと何度も感じたとのこと。
「それでも、面白かった」とも。
ここで詳しく書けないことが残念ですが、お二人から私が感じたことは、
『考える事の大事さ』を再確認しました。
『考えることから、逃げないこと』が成功につながっているのだと思います。
そこで、私の立ち位置は、『考えること』について、サラリーマンから同じように（でも少しだけ早く）始めた経験から、考える必要があるポイントを提示すること。
考えている人と、考えるポイントで立ち止まらずに、スルー・通り過ぎる人に考える機会を提示する役割。
チームがしっかりしていると、考えずに通り過ぎてあっさりと成功してしまう人も目にし、こちらは問題が少ないのですが、考えずに後から気がつくことは残念なこと。
また、考えることを知らずに、時間が過ぎ、他で資金を浪費してしまい、取り返しがつかない人がいるとしたらもっと残念。
私の立ち位置は、それぞれの業者さんがでて計画が進む前に、しっかりと考えましょうと、一緒に考えること。
「初めに道を一緒に探す役割」、でも決して、押してはいけない、私はテーブルに乗っけるだけです。
テーブルに乗っけても、実行しないことはその人にとって悪いことではありません。
（やり方に気が付き、実行しないと決断したことも大事な決断、アパート経営が全ての人に向いているわけではないのだから。）
そして、もう一つの役割は、新築で、満室になった後の数十年をどう過ごすかを、検討すること、
満室で気を抜いてしまう人が多いものですから。
ここからがオーナーとして、本当の腕の見せ所、目には見えない人間関係、オーナーを中心とするチーム作りが始まっているのですから。
お二人のオーナーからこのことについて、私の立ち位置を感謝してもらいました。
ですから、業者として、商売として、なにも必要とされない、サラリーマンアパート経験者としてのアドバイスという役割があることを再確認できました。
長いブログになりすみません。
（このようなことをこのブログで伝えられるか挑戦してみました。）
でも、感謝されることが、達成感になりますね。
ありがとうございました。
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「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
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残り： 『 １５ 席 』 （本日も、申込みをありがとうございます。来年への準備となりますね。）
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意思
2009 / 12 / 25 ( Fri )
しっかりとしたコンセプトを持つということ。
立地に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。
建物に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。
収益性・事業性に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。
そして、満室にするための実妙な家賃設定。
考えて考えて、決定しなければならないこと。
もう一度、
「なぜ検討を始めたのか」、
「なぜ実行すると決めたのか」
を考えてみると、方向性がより明確になるでしょう。
その明確の中では、難しいな・目的と違うなと思う気持ちも大事ですし、
あいまいさが見られた時は
「今はやめたほうがよいですよ。もう一度考え直しましょう。」
とも伝えます。
だからこそ、しっかりとコンセプトを持ち、またはしっかりと考え込んでみることが大事。
10人に話をして、3人くらいにはもう少し話してもらいたいと思ってもらえるのですね。
勉強すること、考えること、実行すること、すべて大変なことですね。
このように大変だから、できた人は達成感と、メリットを得られるのだと思います。
私ができることは、アドバイス、今まで実行できた人、収益を得られた人は、本人が自己の力で判断の苦労の壁を乗り越えているのですね。
おめでとうございます。
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満室アパート経営道第4クール最終
2009 / 12 / 17 ( Thu )
昨日、
健美家サイトの「満室アパート経営道」第4クールの最終回が公開されました。
第4クールは、今年の夏にビックサイトで開催された賃貸フェア東京での講演内容のおさらいでした。
テーマは、
『誰でも明日から出来る満室工夫事例・基本事項のまとめ』基本的に常に忙しいサラリーマンを対象として、なんでも自分でこなしてしまう努力家の大家さんではなく、ごく一般的な普通の大家さんに向いているアパート管理・アパート運営方法を綴りました。
満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。
運営中のアパートでの退去連絡から、クレーム対応までについて、どの項目でも、アパート大家が単独で処理をするには、無理があります。
これら一連の大家業において、専門家の協力や適切な指導を得ることができなければ、アパート大家として、経営者として、痛い思いをする確率が高くなります。
不動産業者・設計士・施工業者・大工職人・保険・土地家屋調査士・弁護士・税理士など、これらの業者・専門家から信頼を得るには次の8つノウハウを意識しておきたいものです。
＜ 信頼を得る 『 8つのノウハウ 』 ＞ として、以下をコラム最終回の小テーマとしました。
【 1．当たり前のことを当たり前にやる 】
【 2．時間を無駄にしない、関係者の邪魔をしない 】
【 3．自滅しない、相手にもゆとりを与える 】
【 4．話をよく聞き、できれば1つの依頼で2倍分を返す 】
【 5．当たり前のことを誰よりも早く、確実に素晴らしくやる 】
【 6．経験をパターン化する 】
【 7．「 ありがとう 」 、感謝 】
【 8．敬意を持ち、紳士に対応し、それを楽しむ 】
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/＝＝＝
＜ 信頼を得る 『 8つのノウハウ 』 ＞
【 1．当たり前のことを当たり前にやる 】
業者さんも沢山のアパート関連業務をしています。
沢山のアパート大家とのかかわる中で、．．．
不動産業界、建設業界などは横のつながりが．．．
【 2．時間を無駄にしない、関係者の邪魔をしない 】
依頼者・入居者・クレーム者の時間を無駄に．．．
もう一つは、業者への対応・回答は．．．
【 3．自滅しない、相手にもゆとりを与える 】
価格交渉も注意が必要です。
相見積もりは大切な段取りですが、．．．
また、クレーム対応も．．．
【 4．話をよく聞き、できれば1つの依頼で2倍分を返す 】
これが適切にできると無敵ですね。
私の場合は．．．
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/【 5．当たり前のことを誰よりも早く、確実に素晴らしくやる 】
これは【 1と2 】の合わせ技ですが．．．
【 6．経験をパターン化する 】
パターン化しておくと．．．
ここまで書いた内容は．．．
【 7．「 ありがとう 」 、感謝 】
この 「 ありがとう 」 を．．．
もう一つ難しいのが．．．
【 8．敬意を持ち、紳士に対応し、それを楽しむ 】
大家業を楽しむことで．．．
アパート大家が楽しくプランを練り、アパートを運営し、
入居者が快適に住み、
入居者がストレスなく会社でよい成果を上げ、
世の中に良い製品と良いサービスができると、
街が元気になり、活性化し、
また、アパート大家にとって尚良くなる。
このような好循環を興せるとよいですね。
今回で、『 誰でも明日から出来る満室工夫事例 』を終了します。
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満室なのに、3件も連絡が。
2009 / 12 / 15 ( Tue )
今回は、うれしくもあり、少し残念でもある私の事例です。
私の所有しているアパートについてなのですが、
この時期に、3度も、内見をしたいとの申し込みがありました。
連絡をもらえること自体は、うれしい話です。
残念なことはこのアパートは既に満室であること。
（1年ほどまったく動きがありません。）
ですが、ここにきて3度も、
「○●アパートで空き室はありませんか、
紹介をしたいのです」との連絡が入りました。
満室ですから、気持よくお断りさせて頂いています。
しかし、
もったいない話です。
もし1週間ずれて、後から退去連絡が来たのならば、タイミングが悪すぎると思うことでしょう。
退去連絡が来て少しの間でも空室になると、やはり何とか満室に戻したい状態となり、
なかなか電話来ないと待ち遠しくなります。
退去連絡と申込み見込み連絡のタイミングをコントロールできないことは仕方がない。
それにしても、募集の依頼をしていないのに、
「空室ありませんか？」と連絡が来るということは、
面白い現象だと思います。
（なにかの手違いかもしれませんが）
この
アパートの潜在能力を感じます。
この3件の連絡は、今年の11月12月のことですので、
多摩地区でも、少し動きだしてきたのかもしれませんね。
それから、この夏から秋にかけて、賃貸の動きが悪いとの話をよく聞いていたのですが、
それだけに、来年の1月からの繁忙期にとてもよい動きがあるとよいですね。
とてもよい動きとは、いったん地方にも散った人たちが都心に戻ってきてくれるとよいですね。
2009年中に「悪材料」が出尽くしてくれると、2010年は良い年になるに違いありません。
以上、珍しい状況の紹介でした。
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諦めない気持ちとSUZUKI
2009 / 12 / 13 ( Sun )
12/9に、
「スズキ：ＶＷと提携合意 世界最大グループに」とのニュースがありました。
以下は、毎日新聞の「毎日.jp」2009年12月9日からの引用です。
鈴木修会長の笑顔が印象的です。
この方は、私も経営者・創業者として、とても尊敬している一人で、
鈴木さんの判断と立ち振る舞いがとても勉強になります。
（あの次元にはいけませんが。）
この不況の中、大きな一手を打ったわけですね。
中国ではＶＷが外国車No.1 、インドではSUZUKIがNO.1。
この厳しい時期に、成長市場同士の会社が提携することが、
吉とでるか否かは、わかりませんが、
鈴木さんが決断をして、実行した姿勢は、さすがだと思います。
景気が良くなったときに大きな効果になるかのでしょう。
そして、『諦めない気持ち』として、
昨日、残念なお知らせがありました。
買い付け済で、銀行融資好感触、売主との合意済で、
いよいよ本日、土地売買契約の予定でしたが、
昨日に、なんと『売り止め』となったと連絡を受けたとの報告がありました。
売主の都合らしいのですが、
このような状況で、不動産仲介業者もカンタンに諦めないでほしいものです。
（不動産業者は、千差万別であり、不動産業者選びには特に注意しましょう。）
と言う状況にもかかわらず、
この購入予定の人は、
（「昨日売り止め連絡」にもかかわらず）
「本日、早速、５件の物件周りをしました」との元気な報告。
この諦めない気持ちも、すごい、感心してしまいました。
この人の気力に負けず、これらの物件のサポートをしていきます。
（でも、簡単には良い土地は見るからないので、慎重に見極めます。）
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残り： 『 1６ 席 』 久しぶりの申し込みありがとうございます。年越し前に来年の予定ができると良いですね。
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税務署にて税務相談を
2009 / 12 / 12 ( Sat )
一昨日は、「国税庁のサイトとその問い合わせ対応の丁寧さ」についてでした。
（まだ理解できなかったことがあったので、さらに続きがあり）今回は、
税務署に質問をしに行きました。
【選択肢１】
国税庁のＨＰは広く一般的な内容説明です。【選択肢２】
国税庁のＨＰにある問い合わせ先では、
具体的な質問についても答えてくれるのですが、
その解答は一般的で、個別の選択と数値についての回答はしてくれません。【選択肢３】
私の個人的な資料について、具体的に回答をしてくれるのは、
直接税務署に行くとよいです。 税務相談をするに当たり、第一になんといっても、
『この時期は税務署が空いている』ことが良いですね。
ガラガラです。
3月の確定申告時期は、建物に入りきれず、道路にまで列ができると言うのに
比べて、大違い。
で、相談スペースも広くあり、応対者もしっかりと時間を取ってくれて、
すごく良い対応でした。
（東急池上線・雪が谷大塚駅）
今回は、大田区の雪谷税務署にて相談をさせてもらったのですが、
好印象でした。
些細な税務相談は、少しハードルのある税理士さんよりは、
税務署にて税務相談と言うのもありですね。
この場合のよさは、どんなことでもルールぎりぎりの話をせず、
確実に問題が起きない回答を選んでもらえることですね。
この安心感が税務署相談にありました。
ところで、今回の相談は、一昨年設立した法人についての確認ごとでした。
こちらについては、税理士さんを通さずに、
一般的なアパート大家の私がどこまで自分・一人でできるかを試している状況です。
この経験から、「税理士さんに任せるよりも、学ぶことはとても多い」といえます。
最後に、
しかし、
税務署では、具体的な回答をしてもらったのですが、
本当にルールに適した応答です。
この安心感を求める私には向いていますが、
戦える大家さんには優しすぎる回答・選択かもしれません。
【選択肢４】
確定申告者の身になって積極的に検討してくれるのは、
やっぱり、
依頼者の側に立ち、真剣に対応してくれる税理士さんです。どちらにもメリットとデメリットがあり、この選択をするのは大家さん（事業者）です。
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急がないで・人身事故
2009 / 12 / 11 ( Fri )
12/8, 9, 10, 11と4日続けて、
人身事故が起きています。
9, 10, 11は複数でした。
年末になり、社会的にも何にかのストレスがかかる時期なのかもしれません。
相当の思いがあってのことで、その理由を知ることはできないのですが、
まだ、早まることはないかと思います。
世界中で起きていることでもあり、
それぞれの深い深い思いの末の行動かと思いますが、
違う角度から、
・ 考えることができたのならば、
・ 見ることができたのならば、
・ 話すことができたのならば、
・ 聞くことができたのならば、
・ 相談することができたのならば、
少しだけでも、先の道に気がつくことができたのだろうと思います。
日本でも暗い話やニュースが多いけれど、
日本はまだまだ見捨てられているわけではなく、
これだけ多くの人が生活ができています。
今は良いニュースが少ないのだけれど、
だからこそ、チャンスを見て、歯を食いしばっている人もたくさんいますね。
これからは、ゆっくりでも、少しずつ、変化が見られるし、
変化が起きているのに、気がついていないだけなのかもしれない。
だからこそ、少しずつ視野を広げて、新しいことに気がつければよいですね。
『ちょっと先に行ってみると、ぱっと視界が開ける。』
『考えて、考えて、具体的に考える。』
『もう少し前へ、もう一歩前に。』決して無理はしないで。 【お知らせ】
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国税庁のサイトと電話相談
2009 / 12 / 10 ( Thu )
もう12月、2009年も残り少なくなりました。
12月31日といえば、年の瀬。
かつ、個人事業主にとっては、
『決算日』。
特に不動産事業所得があると、
『確定申告』が頭をよぎります。
不動産賃貸業は、他の事業に比べれば、経理が簡単ともいわれますが、
それだけに、1年を通じて、心構えがゆるくなりがち、
年末に、または年明け後に一気に整理をしようとすると、
決して簡単とは言えません。
これから、3/15に向けて、しっかりと準備をしておくことがよいです。
そこで、今回の耳寄りな情報は、
「国税庁」についての紹介です。
一言で言うと、
「税務署も、国税庁も、とにかく親切！！」
今まで経験したどのような個別相談よりも、電話相談よりも、丁寧でした。
一昨日、確定申告について確認をしてみました。
国税庁HP⇒ http://www.nta.go.jp/
確定申告書作成コーナー⇒ http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm
平成20年分の作成コーナーe-Tax等⇒ https://www.keisan.nta.go.jp/h20/ta_top.htm通常は税理士さんに対応してもらっているのですが、今年は自分自身で細部を理解?!、
自分から税務を知ろうと歩み寄ってみました。
そうすると、次から次へ疑問・不理解点が出てきたので、直接電話で問い合わせてみました。
その電話での説明者がとても丁寧に説明をしてくれた。
との事が、今回の報告です。
－－－
１．国税庁のサイトは、マニュアルとしても良くできているので、ぜひ訪問すべし。
（ルールブックのようなサイトです）
２．サイト内には電話相談先が所々に記載されているので、でわからないことがあったら、
直接電話をすべし。
－－－
今の時期は電話の順番を待つこともなく、すいているし、何より対応がよいです。
混雑する前に、確定申告の準備をしておくとよいですよ。
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お礼
2009 / 12 / 08 ( Tue )
『健美家さんのブログランキング』
『ＦＣ２のブログランキング』
にクリックしてもらい、ありがとうございます。
小さな気持ちが、大きな効果になるものですね。
もっと、役に立つようなことを欠かなければと思い、
（結果は、まだまだですが、）
これからも、続けていきます。
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講演会の活気
2009 / 12 / 07 ( Mon )
昨日の講演会が無事に終了。
今回は、不動産投資道場の講演会で、
（2010年版 最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）『 不動産投資の戦略マップ 』
というもの、2日間で、市場情報、事業計画、銀行融資、税務、借地、戸建賃貸、
木造、RC、シェアルーム、新築、1棟4室、店舗貸し、
そして、ツカサのウィークリーマンションの社長・川又さんまで。
豊富なバリエーションがあり、不動産投資の一通りを知ることができるセミナーでした。
それぞれの実施者、コンサルティングやアドバイザーなどが2009年を語り、
2010年の見込みを語り、まさに、
2010年版 『 不動産投資の戦略マップ 』
というものでしたね。
遠くから来る方も、これだけ凝縮されていると、時間をかけて来た甲斐があったのだろうと思います。
そして、これだけの長い時間に、沢山の情報を取り入れることは、
聴講する人も、集中力をパワーが必要だったことと思います。
「お疲れ様でした。」
私も、1時間お話させていただき、多数の参加（80人ほど）の前で、ビデオの前で、
今までと違った雰囲気の中、良い経験ができました。
いろいろな選択肢があり、その選択の一つに、
サラリーマンをやめずに、本業の負担にならない、
東京の『クズ土地』で行う、小さな1棟4室アパート経営も、選択テーブルに挙げてもらうと
良いかと思います。
また、今年も実行中の人がいますので、徐々にその効果を積み重ねていければ、
銀行の信用が増し、施工業者のコストダウンにもつながり、
さらに厳しい経済状況の人にも、サポートができるなど幅が広がることと思います。
この講演会後にメールをいただいている方、ありがとうございます。
今日中に返信します。
また、お会いしましょう。
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http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。←ブログランク・気持ちの一押しを不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑12/3に第47話が公開されました。
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投資道場の講演会に出席していただき、ありがとうございます
2009 / 12 / 06 ( Sun )
投資道場の講演会にて、聴講していただき、ありがとうございます。
とても真剣な、熱心な人たちが、たくさん参加していました。
いまは不動産市況でも、賃貸相場でも、銀行融資でも、
良いニュースが少ないですね。
でも、これは情報量が少ないだけで、
確実に、すばらしい情報が点在しています。
すでに、そこにたどり着いている人もいるようです。
（この「ようです」は、その人の笑顔から察しました。）
世の中が暗いとき事、がんばりときです。
今回私が話した内容は、数年前の話ではあり、
今はできない話ではありません。
現在のほうがよりよくなっている場合もあります。
珍しいことなので、気軽には見つかりません。
努力して、もう人努力するとよいかと思います。
【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時： ２０１０／１／２３(土) １４：００－１７：００ （受付１３：３０－） 【申込受付中】
残り： 『 1７ 席 』
開催場所：渋谷 → 詳細地図参加申込⇒
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明日はいよいよ『クズ土地』『1棟4室アパート』の講演会
2009 / 12 / 05 ( Sat )
本日は、オンリーワン勉強会で、ワッキーさんの講演でした。
と、同時間に、サラリーマン流不動産投資道場のセミナーの懇親会。
こちらにも参加をしました。
懇親会場に入り、すぐに感じたことは、皆さんの様子が明るいこと、
この景気の悪い時期に、
このような様子とは、
不動産賃貸業の底時からを感じます。
さあ、明日は、講演です。
はりきっていきます。
よろしくお願いします。
【お知らせ】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時： ２０１０／１／２３(土) １４：００－１７：００ （受付１３：３０－） 【申込受付中】
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満室アパート経営道・第47話公開
2009 / 12 / 03 ( Thu )
コラム：満室アパート経営道の第４７話が、公開になりました。
健美家サイトの不動産投資コラム欄にて、第１・第３水曜日に公開中です。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/今回は、第４クールの
11回目（ラスト前）であり、
テーマは、
『クレーム対応で、サラリーマン大家が工夫したこと ( 2 ) 』前回のクレーム対応編 ( 1 ) は、クレームが起きる前に何をしておくとよいか？
についてでしたが、今回は、クレームが起きた時、どうすればよいか？についてです。
この第4クールのサブタイトルは、
「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 。
満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、
比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。
この第4クールは、至って単純なことを書き続けています。
誰もが知っていること、これこそが自己チェックのためには大事なことだと思います。
これは、
「 80：20 」 のにっぱちの法則 ＝ パレート原則を参考にしています。
アパート事例で考えると、
8割のクレーム数 ( 頻度 ) は、ある2割の要因 ( 種類 ) に分類されると思います。
これを元に、今回も基本的な事項について、検討していきます。
また、第4クールでは、アパートを取得した後の流れで、綴っています。
＝＝＝
退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
→ 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み ＝ 入居者の確定時
→ 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
→ クレームを受けたとき1 ( 確認・対応編 )
→ 『 クレームを受けたとき2 ( 改善・解決編 ) 』
＝＝＝
一般的に、アパート管理は特に難しいものではないものですが、
トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。
前回は、トラブルが起きた時には、慌てずに現象を確認することを検討しました。
多くは、大きな問題で無いこと ( 何とかなること ) なので、
クレーム等の連絡を受けた時にすぐに確認することで、解決したりするものです。
しかし、中にはすぐ解決しないものもあります。
今回はそういうケースについて、検討しています。
～ ●問題 → ◇工夫 → ◎効果 ～
●問題●. クレームが解決しないと、退去といった新たな問題が発生する
◇工夫◇. 不動産業者・設計士・施工業者間で協力する
◎効果◎．クレームが解決されると想像以上の充実感に包まれる不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/以下では、本文の書き出しを列挙します。
＝＝＝
●問題1. クレームが解決しないと、退去といった新たな問題が発生するクレームの内容が、大したことがなければよいのですが、
中には設備の故障、建物自体の問題．．．．．
－－－
◇工夫◇. 不動産業者・設計士・施工業者間で協力する第一に、「 現場・現象・現人の確認 」 です。
この確認で、勘違いなどを含めた軽微な問題ならば幸いですが、
そうではないとき．．．．．
【 工夫1 】 焦らない
【 工夫2 】 不用意に 「 いつ解決します。 」 と言わない
【 工夫3 】 ．．．
【 工夫4 】 ．．．
【 工夫5 】 ．．．
【 工夫6 】 ．．．
【 工夫7 】 ．．．
－－－
◎効果◎．クレームが解決されると想像以上の充実感に包まれるクレームは起きないほうがよいのですが、
クレームが起きたことによって．．．．．
－－－
今回も、読んでもらい、ありがとうございました。
それでは、次回はいよいよ最後、
『 基本事項のまとめ ( 10個の事象を振り返ってみて、信頼を得るノウハウとは ) 』
です。 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を振り返ります。
＝＝＝
と言う流れです。
この事例を基本のこととして、参考にてもらえれば幸いです。
【お知らせ１】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」開催日時： ２０１０／１／２３(土) １４：００－１７：００ （受付１３：３０－） 【申込受付中】
残り： 『 1７ 席 』
開催場所：渋谷 → 詳細地図参加申込⇒
http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。【お知らせ２】
（2010年版 最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
残り： １８名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php←ブログランク・気持ちの一押しを不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑12/3に第47話が公開されました。
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（東急池上線・雪が谷大塚駅）
