家主と地主12 vol.27

現在、書店に並んでいる情報誌『家主と地主』vol.27の12月号に、

『全国 家主の会 総まくり』とのテーマの特集があります。

20091130yanushi vol27-1


ここでは、各種不動産関連ブログを読んでいる人にとっておなじみの

各種の会が紹介されています。

 実践!満室経営大家塾
 不動産投資のオンリーワン勉強会
 などもあり、

 特集では、
 大家さん学びの会
 JRMA
 なごや大家寺子屋の会
 がんばる家主の会
 日本賃貸経営業協会
 など、

また、注目の家主ブログでは、

元祖の藤山勇司さんや、話題の鈴木ゆり子さんのサイトとともに、

「サラリーマン大家サポーターズ」も取り上げてもらっています。


20091130yanushi-vol27.jpg

ということで、

アパート経営情報を集めている人は、

今、書店にある「家主と地主」を読んでみてはどうでしょうか?

この情報誌のサブタイトルは、

「土地資産家向け独占経営情報誌」

なかなか珍しい分野の雑誌ですね。

===
この雑誌に声をかけてもらえたのは、

今までの成果があったからかと思います。

(その様子も、以下に付記します。)

現在のサラリーマン大家サポーターズの進捗では、

計23回の講演会を開催し、累計1068人の聴講者。

で、サラリーマンさん・講演に参加してくれて土地取得と建築、客付け相談と協力、

アパート新築の実績では、10人の方がアパート大家さんになることができています。

この情報誌の特集に並んでいる各会やブログの他の主催者には並べませんが、

土地を取得して、アパートを新築するということは、

収益が上がらなければ、銀行からの融資を承諾もしれ貰えず、

とても大変なこと。

数ではなく、1年に、10人のサポートをするのがやっとです。

(誰でもすぐにできることでもありません。)

特に珍しい土地と、珍しい土地価格の物件は年間に少ししか出てくるものではなく、

しかし、東京で駅徒歩10分以内で、満室アパートを所有できた人は、

毎月収益を上げられるし、

ローンが完済した25年後にも長持ちするがっちりした作りである限り、

その後は、毎月30万円以上の家賃となったときに、とてもよい展開になります。

これからも、大きく望ます、無理しすぎず、安定した資産構築・資産運営を選択していきます。


【お知らせ1】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
残り: 『 17 席 』 
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

【お知らせ2】
(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
残り: 18名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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17 : 42 : 10 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

『クズ土地』アパート経営術出版1年講演会

出版から約1年が経過し、再び参加者に

書籍「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」

プレゼントし、これを教材として、裏話や09年成功談を含む解説講演を行います。

(<入門編>です)

Cover-120kuzu.jpg

開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】

受付予定: 20席

開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

20090525seminar2.jpg

(少人数なのは、これを都内で実行できる土地の数が限られているためでもあります。)

配布する出版書籍を使用して、重要点・分岐点(労務、考え方、生活ごとに)具体的にお話をします。

本文の解説、本文に書けなかった裏話など、この著書が10倍面白くなるよう、

そして、10倍納得がいくよう話したいと思います。

年金問題、会社倒産リスク、急な大怪我や疾病時の対策として、

そして資産作りとして、多くの蓄え方がありますが、このような方法はめったに語られていません。

実行の決意ではなく、選択肢の一つとして知っておき、ノウハウを確実に理解してもらいたいです。

書籍の文章を解説し、裏話、現在の状態を具体的にお話します。

2008年5月より17回続けた、

サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ講演会の経験を活かし、

今まで参加されなかった人や参加できなかった項目がある方にも

参加してもらえればと思います。

また、今まで参加された方にとっても2008年末から2009年にかけての百年に一度の不況を

どのように乗り越えたのか?


(昨年から、今年にかけて、流れが変わりましたね。)

逆に、この機会をどれだけ・どのように有効に利用した人がいたのか?

(うまく利用できた人もいます。)

1棟4室クズ土地アパートはどれだけ建てられたのか?

実情を知りたい方は必見です。書籍を元に、具体的な質問時間もしっかりとります。

20080925Kuzu4.jpg

(先日お話した、安定経営道シリーズは、少しお休みをいただき、

 2010年前半は充電予定です。)

【お知らせ1】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
受付予定: 20席 (すでにブログ公開前に申込みをしていただいた方、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。

【お知らせ2】
(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
残り: 18名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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18 : 44 : 45 | 講演会・セミナー情報 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

6時間しゃべり続けて

3時半から、夜9時半まで。

6時間入れ替わり立ち代り、話し続けると、

ブログを書いていると、

いろいろなことが頭に浮かびますね。



不動産は、とても大事な決断・判断なので、

幸運の女神の前髪をつかめるように、

そして、やりすぎず・無理をし過ぎないように、

とても神経質に成らなくてはいけません。



相談の対応をすることは、

ほんと神経質になりますね。

とても貴重な経験をしているなと感じます。



アパートが満室になる喜びと、

アパート計画を立てて、満室にするまでの苦労とは、

相反するものなのですが、避けられず、

オーナーの皆さん、人間性自体が成長しているように感じます。



とても、珍しいことですね。


しかし、この6時間はたいしたことないですね。

10年、20年、25年のアパートローンに比べれば、あっという間のことです。

それだけに、短時間の確認事は、とてもとても重要なものです。


【お知らせ】
(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
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21 : 55 : 46 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

解体現場と地響

私の近隣で、建築工事が始まりました。

今回は、その場所の解体と地ならしの様子についてです。

これは、今年の6月に撮影した解体現場です。

かなり大きなアパートが建っていました。
20091122-090616komazawa.jpg

この解体の日の3日前ほどに、引っ越し後のゴミ出しが山のように積まれていたので、

入居者の退去後すぐに解体に入ったのでしょう。

(その前に、入居者の退去にどれほどの工程があったのでしょうね。)

==

建物は完全になくなったのですが、

なかなか、この土地に動きがなく、

(地主さんでしょうか、ゆっくりです。
 
 土地購入者では数カ月も土地を置いておくのでは、利息がかかり大変です。)

その後、消防署員が来て、消防車にて、地中から水を吸い上げていました。

==

そして、次は、10月(先月)の様子です。
20091122-091013komazawa.jpg

何やら地面を掘り始めていました。

地中の緊急時のための貯水槽を取り出し始めているようです。

現在(11月後半)も、まだ、地面を掘削(埋設)しています。

特筆すべきは、

『地響き』です。

完全に地震ですね。 音もかなり大きい。

今回は、ボーリングで採掘していて、マンションのように完全に数メールと深く掘っています。

建築の大変さを感じます。

そして、建物の解体では、少なからずとも、近隣に迷惑がかかることを感じます。

(できるだけ、近隣とはうまく付き合えると良いですね。)

また、今回は地中タンクの掘り出し・地ならしでしたが、

大型のRCよりは、木造アパートで、着実に行えることも、

悪くはないな、というのが、感想です。

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23 : 00 : 02 | アパート建築体験 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

本日の東名渋滞は51km

久しぶりに、車で静岡に帰省しました。

夜8時、東京方面への上りが、御殿場からすでに渋滞が始まり、

渋滞が、51km。

お盆か?正月?

半端じゃないです。

高速料金1000円は、恐るべし。

1000円で、これほどの利用者がいるのならば、

何も無料にする必要はないのではないかな?

回収するべきところで、回収して、

払うべき年金は、しっかり払ってもらいたいものです。






【お知らせ】
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日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
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22 : 58 : 12 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

1棟4室「クズ土地」アパート経営術(本)解説会

「1棟4室『クズ土地』アパート経営術」(本)講演会を年明けに行います。

講演会場を確保しました。


2008年10月に出版記念講演を行い、あれから1年が経ち、

いろいろな方に読んでいただき、

また、書籍の解説・体験談を聞きたいとの要望を聞くことがたびたびありました。

そこで、久しぶりに、もう一度、

『書面内容の秘話』



『約1年経過後のアパート経営事情』

⇒ 題して、『今回の不況から見えてきたもの』

について、2時間半の解説講演、実体験講演を行います。

残りの30分は、質問にお答えします。

いままでのサラリーマン大家サポーターズの一通りを凝縮し、

それぞれの場面(土地探し・土地売買契約・建築・客つけ・管理等)ごとの

重要点を、説明します。

この本の説明講演は、あと何度もできるものではないかと思いますので、

期待してもらえればと思います。

詳細は、来週あたりに、募集要項を作成します。

日時は、

『 2010年 1月23日(土) 14:00-17:00 』です。

場所は、 

『 渋谷 』

今回は、小さめに20人の募集です。

この1年間で、普通のサラリーマンさんが、確かに、1棟4室アパート取得できた事例が、

10件もあり、とても驚かれると思います。 

【11/26の追記です。】
募集要綱を公開しました。
===
【お知らせ1】
「1棟4室『クズ土地』アパート経営術出版1年記念講演」
開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
受付予定: 20席 (すでにブログ公開前に申込みをしていただいた方、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
===




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場所:新橋駅および汐留駅
定員:残り18名
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23 : 43 : 45 | 講演会・セミナー情報 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

インテリア工事姉さんのブログ

今回は、インテリアコーディネーターのブログの紹介です。

前回の『安定経営道シリーズ』の講演会のときに、

「 競売 ⇒ リフォーム ⇒ シェアルーム 」

に挑戦中の、インテリアコーディネーターの皆山さんにコメントをいただきました。

シェアルームが完成したことの連絡を受け、更新中のブログにて、

その様子がアップされています。

ブログのテーマも面白く、

『インテリア工事姉さんのブログ』

http://blog.livedoor.jp/atelier_lagurus-apartment/

20091120工事姉さん


ギャラリーを見ると、ファミリー向けマンションが、

シェアルームに変わった後の様子がわかります。

ぜひ立ち寄ってみてください。

新しい発想があります。

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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コラム:クレーム対応の準備

昨日、コラム『満室アパート経営道』第46話の掲載がありました。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html

「不動産投資と収益物件の健美家サイトの不動産投資コラム」http://www.kenbiya.com/
に登場しているものです。

この満室アパート経営道は、第4クールに入り、

第4クールのテーマは、「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」

全体の流れは、
==
 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
 
 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時

 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
 
 →  『 クレームを受けたとき1 ( 対応編 ) 』 → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )
==

その第10回目の今回のテーマは、

『 クレーム対応(1)で、サラリーマン大家が工夫したこと 』

 ~ ●問題  ◇工夫  ◎効果 ~

   
です。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、

比較的に容易で大家がずっと継続できる事に焦点を当てています。


今回は、クレームが起きたときに慌てないために、

準備しておくべきことについてです。

これは経験ある多くベテランアパート大家さんでは、自然と身についている事であり、

逆に、下記について準備がされていない事が、大きな損失になります。

それでは、下記にコラムの各項目の書き出しを列挙しておきます。

中身については、コラムを読んでもらえれば幸いです。

(皆さん、失敗せず、成功しましょう。)

コラム『満室アパート経営道』第46話
→ http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html


==

●問題1.入居者から、クレームを言われても、実態がつかめないこと
     ( ○○のトラブルが発生しました、けれど... )

クレームは、少ないほど、アパート大家としても安心していられます。
そんな時、突然、...


◇工夫・対策1. 「 現場・現象・現人 」 、そして良きサポート

「 現場 」 ・ 「 現象 」 ・ 「 現人 」 は、クレーム対応の基本です。

クレームの第一発見者が入居者である場合、...


◎効果1.満室&安定経営につながる

簡単な工夫により、入居者のストレスが減り、...


コラムの最後の部分です。
==
誰でも簡単にできること、まずクレームが起きる前に準備しておくことが大事ですね。

発想と工夫を繰り返すことで、何も考えていない大家さんと大きな差・優位点ができます。

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、大家が気持よく住んでもらい、

且つ、できるだけ長く安定経営をしたいという気持ちは、

決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。

今回も、読んでもらい、ありがとうございました。

それでは、次回は、

 『 クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) 』 での

 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を検討します。
===

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2010年サラリーマン大家サポーターズ講演予定

2008年度に2回、2009年度に1回行なってきました

サラリーマン大家サポーターズの講演会

『安定経営道シリーズ』を2010年も実行する予定です。

しかし、参加者が多いことはこの講演会の目的ではなく、

参加してもらった人が、目的をかなえること、または、実行せずとも心配が減ることを

重視するべきであるため、今何をすることがベストなのかを考え直してみます。

講演会は、来年中には、一度は行ないたいところですね。

そうだとしても、まずは、今まで、参加してもらった人たちへのサポートを大事にしたいと思います。

==

この講演会は、決して大きくはなく、大々的に行なってはいません。

このブログと、健美家サイトでのみ募集をしているものです。

それでも、過去26回で累計500人を超える方に参加してもらっています。

1年間を通しての一括申し込みで参加した方の実績は誇れるものがあり、

2008年シリーズ(2009年5月末終了)にて前回参加申込をした14人のうち、

『5人』が、2009年にアパート用地を取得し(すべて銀行を打破)、

そのうち、4棟が完成し、満室となっています。

(残りの1棟は、建築中)

土地取得 → 土地選択・売買契約 

→ 銀行融資 → アパート建築プラン

→ アパート建築・引渡し → 客付け

→ 管理・クレーム → 税対策等

のサポートをしています。

私のサポートの仕方は、営業は、以前の実行者としてのアドバイスであり、

そのオーナーさん(プレアパート大家さん)に勉強して、

必要なポイントを考えてもらうこと、

これだけは決して、抜かしては・忘れてはならないことです。

大手メーカーに依頼をしても、失敗する人は、メーカーや業者に任せすぎて今うから、

であることを、肝に銘じています。

(これは私の経験からも言えます。)

以上だからと言って、成功ではありません。

アパート大家として、真に成功と言えるときは、

その1つは、「アパートのローンが完済したときである」からです。

(このときは心配のいらない安定資産と成りますね。
これより前の段階でも安定資産といえる時期はありますが。)

そして、私としては、残りの9人のサポートを今後も続けていきたいと思います。

やはり本人の思い、考え方を重視しなければ、失礼に当たりますし、

その人の『人生の中でのタイミング』が大事なので、

その人のペースでサポート・お付き合いができると良いかと思います。

質問等は、このブログ右側のメール欄よりどうぞ。

また、『2010年安定経営道シリーズ講演会』については、

来週、このブログにて、発表予定
です。

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融資時の手数料・抵当権設定登記費用

土地やアパートの取得・建築では、

銀行から資金を借り入れて、「レバレッジ」を利かせて、

(いえいえ、自己資金が満額ある場合が少ないので、借り入れて、)

行なうことが通常ですね。

このときに、借り入れた融資額の「担保」として、

土地や建物に抵当権をつけますね。

このときの『抵当権設定登記費用』について、

某銀行のチラシより、簡潔に間とまえられている文章がありましたので、

知ってもらっておくと良いかと思います。

(この登記手続きは、通常は司法書士さんに対応してもらうことがベストなので、

詳細は、登記時の司法書士さんに確認してください。)

=======
抵当権設定登記にかかる費用
===
担保不動産に、抵当権(または根抵当権)を設定する際に、

(1)設定額の4/1000相当額の登記免許税

  (租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000)

  のほか、

(2)司法書士報酬

(3)交通費実費など

が必要になります。
===


『融資設定額』4/1000相当額

  (租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000

と言うことがポイントですね。

土地取得時には、皆さん事業計画書を作成します。

(事業計画書が融資の是非を握ります)

このときに、費用の見積もりの基本となる数値です。

もっとも、難しく考えずに、銀行の担当者に確認・聞くことで、しっかりと教えてくれるので、

担当者とのコミュニケーションがうまくいくことのほうが大事ですね。

---
手数料・抵当権設定登記費用
---

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情報の質/池上さん/子供の学力

「NRI未来創発フォーラム2009」、池上彰さんの講演内容の感想の続報3です。

元NHK報道記者の池上彰さんの
講演テーマは、『見通す力、伝える力』
とてもわかりやすい説明・解説は健在。

さて内容では、キーワードが、「八ッ場ダム」、「殺人事件」、「学力低下」等でしたが、

10/31には、「八ッ場ダム」について書き、
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-616.html


11/6には、「犯罪件数」について書きましたので、
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20091106.html


今回は、「3.学力低下」についてです。

さすが、面白いデータの見方をしていました。

(もう一度、講演のテーマは『見通す力、伝える力』です。)

3.「学力低下・子供の学力」

=以下講演内容抜粋=
連日、日本の子供・中学生の学力が世界的に見て、低下している傾向があるとの情報が多々あります。

「これについて、皆さんは、どう解釈しますか?」

このようなニュアンスでの話しはじめでした。

まず、実情は、どうでしょう?

日本の子供の学力は低下していますか?

最近の情報・報道がまったく間違っているわけではなく、

経済協力開発機構(OECD)が世界の15歳児童を対象に学力(学習到達度)に関して実際にテストを行う調査を3年ごとに行っている。
通称「PISA」の調査では、

2000年 科学2位 数学1位 

2003年 科学2位 数学6位

2006年 科学6位 数学10位


と世界順位は低下しています。

しかし、

*このPISA調査は指標であり、どれほど信憑性があるものかは不明確なもの。

 各国の教育方針により、テスト内容・問題内容が適しているものであるかも不確定。

そして、
*2006年の100位以内に入っている
  「台湾・香港・エストニア・オランダ・マカオ」は、2000年の調査国ではないこと。

はたして、日本の学力水準が低下していることで、この基準を大きく取り上げて、
簡単に方針転換をすることが正しいのでしょうか?

ゆとり教育の目的は、かつての暗記方式の教育法からの脱却ではなかったのでしょうか?

===
何が問題であるかについて、ニュースや新聞の短い時間・短い記事だけでは、

十分に情報を取込めないことを象徴しているコメントかと思います。

ただ、少しでもレベルの低下を懸念して、修正・改善をすることは良いことと思います。

しかし、だからと言って、「ゆとり教育世代を社内で悪者扱いすること」は正しくなく、

これを煽るような報道の仕方もおかしいものと思います。


さて、不動産の売買のときに、置き換えてみます。

不動産業者のコメントでも、注意をしなければいけないことがありますね。

単なる一方向からの情報収集は、怖いものがあります。

その情報がどこから来ているのか?誰が作成しているのか?

どれほどの信憑性があるのか?

どのような意図があるのか?

それについて、本人がどのように調べなおしたのか?

についても、検討をすることが大事ですね。

池上さんの講演は、情報が多い時代だからこそ、

情報の選別や本人の解釈力の大切さを伝えてくれたものだったと思います。


(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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2010年版最前線のプロと著名投資家から学ぶ『戦略マップ』講演会

今回のセミナーは、「10人の講演者」で行われ、バリエーションのある
面白いものとなりです。

テーマは、
(2010年版 最前線のプロと著名投資家から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』


日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅

詳細↓
http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


主宰:サラリーマン流不動産投資道場
サブタイトル:2010年を占う戦略的投資家必修のセミナー

各種の専門家が登場しています。
20091206seminar.jpg

12/5と12/6の2日間にわたり、開催されます。

私は、12/6(日)の出番でして、
テーマは、
「私がサラリーマンを辞めた理由
    『クズ土地』で行うアパート経営術」 
です。

試験の準備ではないようです。
こちらの講演でも、気合の入った方が、多く聴講されるとのことなので、
講演準備についてもついてもしっかり、きっちり準備します。

講演時間が、1時間であり。
いつもの3時間とは違い、どれだけ要点を詰め、その要点を明確に、
伝えられるかが、勝負だと思います。

このような講演の依頼をいただけることはとても光栄です。

2009年最後の締めとして、
2010年の事前準備、出発として、

よい時間としたいと思います。

よろしくお願いします。


(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
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定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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火事場で持ち出すもの

ある学習塾の先生のコメントから、アパート大家の必修項目を考えてみました。

その先生曰く、

「本番のテストの数週間前に、自宅で火事が起きた時に、

必要な勉強本(テキスト)・問題集を完璧に持ち出せた人が『合格する』」


とのこと。

つまり、テスト前にやるべきことがどれだけ整理できているか?

その参考資料がどれだけ少なくまとめられているか?絞り込まれているか?

この整理ができている人が、試験に合格する。

とのこと。

これを、アパート大家さんに置き換えてみます。

『もし今』、自宅で火事が起きたら、

皆さんは、何を持ち出しますか?

持ち出すものが整理できていますか?

(旧タイプの)『土地権利証』をお持ちの人は整理できていますか?

印鑑は?

通帳は?

賃貸借契約書は?

その他、アパート関連資料は?

必要連絡先の資料は?

地震対策でも同様ですが、

明日何が起きるかわかりませんね。

学習塾の先生の言葉は、生徒に伝える言葉でしたが、

少し立場を変えて考えてみると、

アパート大家さんでも、

必要資料・必要品の整理ができていることが大事だな。

と考えさせられる一言でした。

後もう一つ、持ち出すものをうまく持ち出せても、

もし自分の命に何かあったとき、

うまく大家行を家族に引き継ぐ準備をしておくべきですね。


(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
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賃貸住宅景況感調査:参考

賃貸住宅におけるとても面白い市場アンケート結果がありました。

市場の『入居率・家賃滞納率・平均入居期間』等です。

この資料は、「財団法人日本賃貸住宅管理協会」からでした。

この協会が公開している「日管協短観」に、(パーフェクトではないのですが)

ほぼ市場傾向を捉えている調査結果が、下記のアドレスに出ています。

http://www.jpm.jp/marketdata/

半期ごとに調査を実施していて、調査対象はこの協会に属している賃貸住宅管理会社とのことです。

最新版は2009.7ですから、少し前の情報ではあります。

調査の母数が、「245」であるので、これを信じてよいとはいえないのですが、

個々の大家さんでは取りにくい情報ですし、今後のアパート事業の参考になるデータです。

平均入居率が、約90%

平均滞納率が、約9%

平均居住年数は、2-4年。

これは回答した管理会社からのアンケート結果ですので、

入居率などは実態よりも良い値になっていることも想定されますが、

現在のアパート経営状況がこの資料よりも悪い場合は、

何らかの問題があるかと思いますので、その問題点を把握して、

見ると良いですね。

(以前、全国平均入居率が80%台というのも見た記憶がありますが、
それが平均だからうちもまずまずやれているとして満足しないほうが良いですね。)

財団法人日本賃貸住宅管理協会HP↓
http://www.jpm.jp/



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レントゴー保証

私の1棟4室アパートで、初の退去&入居(入れ替え)がありました。

この入れ替えの話ではなく、新しく入居した方に入ってもらった保証会社についてです。

ちょうど、今週の全国賃貸住宅新聞の1面に載っている「レントゴー保証」の保証となっていました。

ちなみに、入居者の属性を保証会社に見てもらう意味も込めて、今回は保証会社と契約をしてもらいました。

保証会社から問題がある入居者ですとの回答ではなく、無事に入居してもらうことになりました。

さて、この保証会社の件ですが、ちょうど1年前に大手の保証会社「リプラス」が倒産しました。

この新聞によると、レントゴー保証は、リプラス等の滞納保証事業の引き継ぎ会社であるとのことです。

しかしながら、今年度は8億円の経常利益を確保とのことで、いまのところ経営状態がよいようです。

大家にとって、保証業者とはやはり心強いサポート役ですので、

このような保証会社が無くなってしまうことは、とても不便・苦労・心配になるかと、

1年前のリプラス倒産時に話題になっただけに、

「レントゴー保証」のような保証会社が継続して、営業を続けてくれることは、助かりますね。

もし保証会社が無くなると、保証人が両親ではない入居者の入居許可に戸惑いますし、

入居者の属性が無明確(よくない)な場合、
不許可で空室を選択するということはとても辛いことですから。

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23 : 19 : 06 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

2050年の日本・世界人口

2050年の人口データについてです。

今回は、総務省統計局のデータを見てみます。
20091109人口・総務省・統計局

日本では、

2010年で、約1億27百万人

2050年は、約95百万

これから、人口が減る中、日本はどうなるのだろうと考えることはありますね。

ちなみに、他の統計では、東京都は人口流入があり、

2050年も人口にほぼ変わりがないとの予想もあります。

では、アパートをこれから取得する事を考え、木造では25年間の借入とすると、

ローンの返済が終わる2035年までに減少が見られなければ、

最悪のことになる確立は減るかも知れません。
(今からでは、人口減少が見られる地域は危険信号ですね。)

そして、もう一つ、世界を見てみると、
(2000年のUnited Nationsの予測資料より)

2010年では、約69億人

2050年では、約92億人

ざっくり見て、1.5倍です。

環境問題、食糧問題、水問題が、今話題になっている理由もわかります。

いまでも、人口が多いと言われているのに、2050年に1.5倍とは、想像がつきませんね。

日本の人口減少は、日本では問題となっていますが、

世界では、明らかに人口増加が問題となっています。

これをみると、日本が海外の人たちを受け入れない姿勢が、いずれは問題になるでしょうね。

(日本が人口減で困っていると世界に発信しても、他の国では相手にされないかもしれません。

 外国人の受け入れをすればよいと言われるだけですね。)

この考え方は単純で、簡単にうまくはいかないのでしょうけれど、

日本には、まだ「海外からの受け入れ」との選択肢があるため、

アパート経営において、日本の価値・東京の価値は絶望ではないかとも思います。

(反対のケースも考えられるかもしれないけれど、大きく悲観することも内科と思います。)

総務省統計局のこちらのページを見てみました。

http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/topics/topics08.htm



http://www.stat.go.jp/data/sekai/02.htm#h2-01

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12 : 13 : 49 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

すっきりしない、5分5分

無事に?本日の行政書士試験が終わりました。

まず、3時間の試験は疲れますね。

解答速報では、5分5分。

足きりは問題なのですが、記述式の解答結果次第。

後は、1月の結果を待つのみ。

これからは?

受かっているとうれしいのですが、

受からなくても、再挑戦です。

ここまで、来たのだから。

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23 : 40 : 02 | 資格取得 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

次回の私の講演予定&募集詳細です

12月に、私の原点・サラリーマンをやめた理由と、

その内容・過程・判断材料と、判断の分岐点について講演をします。


今回のセミナーは、「10人の講演者」で行われ、バリエーションのある
面白いものとなります。

テーマは、
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私は、12/6(日)の出番でして、
テーマは、
「私がサラリーマンを辞めた理由
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です。

試験の準備ではないようです。
こちらの講演でも、気合の入った方が、多く聴講されるとのことなので、
講演準備についてもついてもしっかり、きっちり準備します。

講演時間が、1時間であり。
いつもの3時間とは違い、どれだけ要点を詰め、その要点を明確に、
伝えられるかが、勝負だと思います。

このような講演の依頼をいただけることはとても光栄です。

2009年最後の締めとして、
2010年の事前準備、出発として、

よい時間としたいと思います。

よろしくお願いします。


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日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
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情報の脆さ/池上さん/犯罪件数

「NRI未来創発フォーラム2009」、池上彰さんの講演内容の感想の続報です。

元NHK報道記者の池上彰さんの
講演テーマは、『見通す力、伝える力』

容姿は穏やかそうな方で、週刊こどもニュースではわかりやすい解説をしていた方です。

とてもわかりやすい説明・解説は健在。

さて内容では、キーワードが、「八ッ場ダム」、「殺人事件」、「学力低下」等でしたが、

10/31には、「八ッ場ダム」について書きましたので、
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-616.html


今回は、「2.殺人事件」についてです。

さすが、元NHK報道記者主幹だけあって、面白い意見をお持ちでした。

(もう一度、講演のテーマは『見通す力、伝える力』です。)

2.「殺人事件・犯罪件数」

=以下講演内容抜粋=
連日、テレビには、ひどい殺人事件ニュースが取り上げられている。

「これについて、皆さんは本質を見抜いて、情報を取り入れていますか?」

このようなニュアンスでの話しはじめでした。

まず、実情は、どうでしょう?

日本の犯罪件数は、増えていますか?

*日本の犯罪件数が、『6年間連続で低減』していることが、それほど大きく報道されていません。

*先日、大阪の橋下知事が、

「大阪府の警察官を減らす(犯罪件数減&コスト削減の為)」との公言には、

大反対がおき、結局実行されませんでした。

また、

*皆さんの元に届く情報としては、テレビから入手するものが多いかと思いますが、

今まで以上に、ワイドショー的な情報番組が増えました。

その中でも、殺人犯罪・凶悪犯罪に割いている放送時間も長くなっています。

(元NHK記者としての意見らしく、)

2つの理由を話していました。

 (1)殺人・凶悪犯罪が、見る人に最も印象に残る内容だから。

  → 番組作成者は、求められるものを造る傾向があるとのこと。


 (2)記者、番組作成者として、他よりも比較的に番組を作りやすいため。

  → 2-1.事件が起きたことやその有無を警視庁・警察署が知らせてくれる場合が多い。
    
     2-2.取材努力のはずれ・無駄な努力が要らない(ここまでキツイ言葉ではありませんでした)

では、犯罪数が減っている(殺人件数が増えているわけではない)のに、皆さんの大半が、

 『 日本は昔よりも犯罪が多くなっている 』 と”感じている”のはなぜでしょう?

そこには、理由があるとの事でした。

 それは、昔よりも、皆さんが犯罪や殺人事件の情報を知る機会・知る時間が、『増えた』から。

とのこと。

池上さんが記者をしていたときは、テレビ・ラジオでは、報道・ニュース番組がとても少なく、

ニュース時間が限られている為、ある限られた地域の事件・殺人事件は、

全国版で取り上げられることはなく、地方ニュース(10分のうちの1-2分)のみだった。

殺人事件は昔から、あったもの。

最後に、この話を聞いて、皆さんはどう思いますか?

皆さんのところに入ってくる情報が、正しいものか?どうかというと?

に、注意していますか?

===
とのことでした。

では、私ももう一歩踏み込んでみます。

警視庁のサイトにて、犯罪件数と殺人件数の統計データを調べてみましょう。

サイトのアドレスはこちらです。↓
http://www.npa.go.jp/toukei/seianki7/h20hanzaizyousei.pdf


膨大な量ですが、142ページを見てください。

「個別のニュースを知ること」と、
「日本における犯罪の全体像」と
「全体に対する個別の事件の位置づけ」
を知っておくことの大切さをこの講演で、教わりました。

(犯罪数と、ひとつの犯罪の重さとは結びつくものではなく、犯罪がなくなってほしいものですので、警察官の人数を減らせばよいと言うことも違う趣旨の議論ですね。)

それから、この情報の扱い方を、土地を購入するときの土地情報、建物を建てるときの判断と選択に当てはめてみても、大事な検討因子になります。

東京都のレベルは?
(東京都の城西地区がどのレベルなのか?)

など、情報の取り方には、とても注意をしたいと思います。

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PB:自宅じゃない不動産

過去のブログのプレイバックです。

テーマ: 自宅じゃない不動産(アパート) 

過去掲載日: 2007 / 06 / 22 ( Fri )

最近、話していない内容ですが、いま、もう一度、掲載します。

===
資産の3分割には不動産が入りますよね。

一般的に不動産はインフレ対策の為に所有するといわれますが、
収益物件はインフレ対応の為?それともデフレ対応の為?

インフレ時にはバブルのように土地価格・物件価格が上がりますね。

デフレ時には土地価格が下がっても確実な賃料が入り、現金確保ができますね。

なんともすごい万能選手ですね。

自宅の場合はどうでしょうか?不動産ですが状況が違います。

インフレ時には自宅の資産価値が上がりますが、売却しない限りは現金になりません。

けれど、インフレ時に自宅を売ることができるでしょうか?

自宅を売ってしまうと、自分の住む場所を確保するためにまた購入しないといけないですね。

生活水準を変えない場合、自宅の好ましい他の物件価値も上がっているので高いババを引く可能性がありますね。

結果として自宅を売れないわけですね。

またまた収益物件の場合ですが、ここだと思ったときには売ることも選択肢の一つになり、その後インフレが去ったときに増えた利益でまた土地の購入に走れます。

こうして成功した人がいるようです。この人は4倍得しているのですね。

しかし逆のタイミングで判断すると1/4ですね(怖い)。

私はインフレでもデフレでも満室で確実に収益がある物件がいいですね。

世の中の浮き沈みに左右されずゆったりと構えられる(生活できる)のですから。

十分すぎるほどの年金になります。

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満室アパート経営道第45話

本日、コラム「満室アパート経営道」最新号が公開になりました。

健美家サイトで、月2回更新しているコラムです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html

今回のテーマは、「 『物件管理・物件掃除』で、サラリーマン大家が工夫したこと」

さて、以下に『概要』をお伝えします。

===
このクールのサブタイトルは、 「 ”誰でも”明日から出来る満室工夫事例 」 。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

基本的なことを押さえておく、一般的・平均レベルの話です。


この第4クールでは、このような項目にわけ、話を進めています。
===
 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼

 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時

 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 『物件の掃除』

 → クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )
===

一般的には、アパート管理は特に難しいものではないものですが、
トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。

基本は、トラブルを起こさないために、...

家賃は収入源であり、部屋を貸しているからあるものですが、...


●問題●
 1.この物件に住みたくない ( 引っ越したいと思われてしまうと... )
 2.入居者や建物の変化に気がつかない ( 大問題が始まっていると... )

(すみません。「...」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html


●問題1. この物件に住みたくない ( 引っ越したいと思われてしまうと... )

「 この物件に住みたくない 」 といって、退去連絡をする人は聞いたことがありません。
しかし、自分自身でもきれいではない・汚い建物や敷地に住みたくはないもの...

◇工夫1.ただ掃除をするだけ

難しいことはありません。 『 ただ掃除をするだけ 』 です。

しかし、実情は容易なことではないのです。街を歩いてみてください。

沢山の汚れた敷地・建物を目にします。

なぜならば、...

まず 「 掃除は簡単なことではなく...

◎効果1.掃除により、...



●問題2.入居者や建物の変化に気がつかない ( 大問題が始まっていると... )

建物は生き物です。常に、新しいままで...

例えば、...
築古物件を購入した人では 「 土台 ( 木部 ) がシロアリに食べられていた 」 とのこと。


◇工夫2.定期的に行くことで...

◎効果2.掃除の副作用は...

===

「...」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。

http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html



毎度ですが、いずれにしても、

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、

大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたい

という気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。


次回は 『 クレームを受けたとき ( 対応編 ) 』 での
「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。


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しっかりと年金相当分を確保する大家になる為ブログ

こちらでも、『新たな試み』を始めました。

現在、16回を更新中です。

テーマは、

「しっかりと年金相当分を確保する大家になる為の年金大家ブログ」

不動産投資に注目をしている人は、

すでに多くのブロガーさんからの情報を得られているし、

これからももっと深い情報を得ることができることと思います。


その方向では、私もサラリーマン大家サポーターズを続け、

皆さんに良い情報を伝えられた良いかと思います。

こちらのブログでは、不動産投資に目が行かず、

年金対策に困っている人と一緒になって、『年金対策』を考えて生きたいと思います。


「しっかりと年金相当分を確保する大家になる為の年金大家ブログ」
http://blog.livedoor.jp/nenkinooya/


すでに、スタートしていて、現在16回、更新中です。

もし、良ければ、見てください。


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世田谷区災害情報メールサービス/再

現地の生・速の情報を受信できるシステムがあります。

例えば世田谷区の事例です。

私も、2007年9月から活用しています。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/

あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです。

setagayakukikiinfo.jpg

―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――

<<災害情報>>
(1)地震と津波:東京都23区で震度3以上、全国で震度5以上の地震が発生したとき、
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます。

(2)気象警報:東京都23区西部で、大雨、洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます。

(3)雨量:東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます。

(4)河川水位:世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます。

(5)災害時の緊急なお知らせ:災害時または災害の発生の恐れがある場合に、
世田谷区からのお知らせ(災害の状況、避難所開設情報、避難勧告等)を配信します。

(6)天気予報:東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて、
毎週金曜日のお昼頃に配信します。

<<生活安全情報>>
(1)防犯:身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録します。
昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです。
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
(1)地震と津波:東京都23区で震度3以上、全国で震度5以上の地震が発生したとき、
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます。

(2)気象警報:東京都23区西部で、大雨、洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます。

(3)雨量:東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます。

(4)河川水位:世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます。

(5)災害時の緊急なお知らせ:災害時または災害の発生の恐れがある場合に、
世田谷区からのお知らせ(災害の状況、避難所開設情報、避難勧告等)を配信します。

(6)天気予報:東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて、
毎週金曜日のお昼頃に配信します。

<<生活安全情報>>
(1)防犯:身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑10/21に第44話が公開されました。

不動産投資の収益物件


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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