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貸金業として初の国家試験

昨日は、はじめて選挙で並びました。
20090830vote.jpg

いつも選挙会場はすいているのですが、ここまで並ぶとは驚きです。

 ・選挙が盛り上がっていたために、投票者が増えたのか?
 ・台風が迫っていたために、午前中の出足が早くなったのか?

今回は民主党が大勝でしたが、この後どのような政策で、どのように法律が変わるのか?
ここが問題です。

景気が一時的に良くなるよりも、長期的に日本が強くなるような施策をお願いします。


さて本題です。
昨日は『貸金業務取扱主任者』が国家資格となり、第1回目の試験日でした。

この試験は、
多重債務者の増加や業者の強引な取り立てなどが問題となったことを受け、規制が強化されたため、国家資格化となりました。

試験会場は、全国50か所
受験者数は、約4万6000人が参加。

私も、受験してきました。
これまでに、貸金業法、出資法、利息制限法など、かなりのものを頭に叩き込みました。

会場では、危ない系の人たちがいた...(貸金業だけに)ということはなく、
宅地建物取扱主任者試験の時のように、比較的若い人が多く、女性もかなりいました。

ところで、ドキドキの結果はというと、7割以上の正解でしたので、たぶん大丈夫かと思います。

でも、初めての試験であり、合格ラインはどこも発表しておらず、合格発表を待ちます。
(というか、ドキドキ感が長く続くのは良くないです。なので、忘れます。)

この資格の目的では、どこかの会社に勤めない限りは、独立は難しいですね。
5000万円を準備できていないと、貸金業を開業できないからです。

この資格がどのように、『大家』に役立つかと想定すると、

この貸金業法・出資法・利息制限法など、

個人顧客(個人消費者)の保護の観点を重視した法律ですので、

(アパート取得のために)お金を借りる側として、

自己破産をしないために、どこまでが守られていて、どこからが守られていないかなど、

また、貸金業者ではないのですが、銀行でも同様のルールがあり、

実際に銀行からお金を借りるときに、どのように判断し、かつ銀行が甘く見ているリスクは何かを知ることができます。

たとえば、個人の「与信枠」について、
各個人の借り入れ状況の情報を持っている「信用保証協会」がどのように、
維持されて、管理されて、どのように個人の借り入れ情報が集まってくるのかがルール化されています。

多くの人が、事業用資金として融資を得ようとしていますが、
どこからが法律違反であるかを知るきっかけが、

この『貸金業法、出資法、利息制限法、これにかかわる法律、施行令、規則』にあるように感じました。

(試験対策問題を解いていて感じました。←この詳細については後日)

さすが、『法律』。

知っていて、損はないし、これを生かしていきたいですね。

また、金融機関の担当者が縛られていること、辛さも知ることができ、
今後の交渉で、よい話し合いができるかもしれません。

大家であり、宅建をもち、貸金を持っている人は、今は他にはいないですから。
(貸金の資格はたまたま今回が初の試験だから)

他の人とは違う視点で、大家業を見られるよう、これからも勉強していきます。

...さて、結果はどうなるのやら?

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 19席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
*懇親会もあります。

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幸運な地鎮祭

昨日は『大安』

とても大きな敷地に建つアパートの地鎮祭が行われました。
20090825ground-breaking ceremony

空は、夏空のすばらしい快晴。
20090825ground-breaking ceremory5
地鎮祭中の暑さも、晩夏であり、風が吹くと涼しく感じます。
近くには大きな大木があり、まだまだ蝉が元気に鳴いています。

今年も地鎮祭には何度も参加させてもらっていますが、
どころどころの敷地で、1時間じっと眼を閉じて、立っているといろいろなものを感じることができます。
(自分を振り返ってみたりして??、いえいえ、次のプランの立て直しです。)
20090825ground-breaking ceremory3

さて、地鎮祭では、今回もまた、猿田彦の神の神主さんが、
お施主さんに、地鎮祭での作法の説明を丁寧にしています。
20090825ground-breaking ceremory2

玉串奉奠(たまぐしほうてん)についての説明があり、
 (玉串とは、深い緑色の葉である榊の枝に紙垂をつけたもの。)

・葉先を左の手ひらの上に置き、右手で柄(枝部分)を上から支え、受け取ります。

・玉串柄を手前にし、右回りに回し、柄が霊前に向くようにし、祭壇に供えて、拝礼します。

と、丁寧な説明をいただきました。
20090825ground-breaking ceremory1

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
    作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。
20090825ground-breaking ceremory4

また、事故がないよう、立派な建物が立つことを祈願しました。

無事滞りなく、地鎮祭が行われました。

おめでとうございます。 

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
    作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。

さて、地鎮祭は午前中に行われ、ここまでの素晴らしい晴天でしたが、
20090825ground-breaking ceremory5

その午後は、見たこともないほどの雷雨でした。
(たった30分ほどでしたが。)
20090824rain (2)

20090824rain.jpg

この土地を取得できたこと、素晴らしいプランが入ることが確認できたこと、
無事に晴天の中、地鎮祭が行われたこと。

このお施主さんはとても幸運な方だと思います。

また、入居者に満足される、そして他に類のないアパートが立ち上がります。
(どんどん、変化のある建物になります。)

私も会社を辞めなければ、よかったのにとつくづく思います。

そんな心の底の意見に惑わず、
地鎮祭だけでなく、これからもしっかりとサポートをしていきたいと思います。

社会には、新しい意識の発見を提案していきたいと思います。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 19席 申込み、ありがとうございます。いよいよ後1カ月です。
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満室アパート経営道40話

不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』第40話についてのお知らせです。

最新の第40話が8/19に公開されました。
今日の時点で、958訪問者ですので、
あと少しで「1000回」ですね。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時
 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
 → クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )

第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてでした。
第40話は、「入居者募集時の工夫」についてです。

まず、最新版の【第40話】についてです。
===
『 入居募集の依頼時には、どのような問題があるのでしょうか? 』

○問題○ 
  ○1. 募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
      その結果、家賃が下がる

  ○2. 入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
      業者さんの対応次第で成果が変わる
      大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
      ( →空室期間が延びる恐れがある )

それでは、●問題 ( 課題・原因 ) 、◇工夫 ( 準備・対策 ) 、◎効果と順番を分けて、列挙します。


●問題1. 募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
         その結果、家賃が下がる

第4クールの2章でもお伝えした 「 タイミング・時間 」 の話です。
タイミングとは、...詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ
ここで大事なのは、オーナーの 『 意思 』 です。

◇工夫1.募集開始までの時間短縮方法
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

1-1. オーナーの意思に迷いをなくすには、経験を積む。

1-2. 経験を積まなくとも、ルーチンワークとするためには書面に落とす。
    やることリストのマニュアルを作っておく。
 
1-3. 信頼のおける業者さんと良い関係を作っておく
    日ごろから声かけ、挨拶をしておくとより気軽に話せますね。



他のオーナーとの 『 差別化 』 になります。

◎効果1.
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
工夫1のように目的を持って、...


●問題2.入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、...

( ここが大事ですが、 )...
「 どうすれば業者さんが最も早く決めてくれるのか? 」
「 どうすれば業者さんが簡単に募集しやすいのか? 」
「 どうすれば早く入居者さんがみつかるのか? 」 を考えます。

◇工夫2.
2-1. 信頼関係が大事ですので、ある業者でも特定の担当者を指名をします。

2-2. 緊急な場合は電話ですが、できるだけ募集依頼はオーナーが...

2-3. 業者内での募集開始作業はどのように行っているのかを知り...

2-4. 2-3は具体的には、ネット募集での資料準備。

物件の撮影画像...詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ

◎効果2.
( 毎度ですが ) 空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
業者さんの気持ちに...

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか?

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、
オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

===以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html へどうぞ


【お知らせ】
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開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 20席 本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所:渋谷 → 詳細地図

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満室アパート経営道39話

不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』の第39話についてのお知らせです。

第39話(8/5公開)についてはこのブログでお知らせしていなかったので、
時間が経ちましたが、今回掲載します。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時
 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
 → クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )

第38話は「退去連絡を受けた時の工夫」でした。
第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてお話いたします。

===
【第39話】の紹介(概要)です。

『 入居募集時の仲介業者選びではどのような問題があるのでしょうか? 』

●問題● 
  ●1. どの仲介業者が良い業者なのかわからない
      どの業者が早く決めてくれるのか分からない

  ●2. 入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

  ●3. ある限られた地域には限られた仲介業者しかない
  ( また文章が長くなるので、課題はこのくらいにしましょう )  

それでは、●問題 ( 課題・原因 ) 、◇工夫 ( 準備・対策 ) 、◎効果と順番を分けて、列挙します。

●問題1. どの仲介業者が良い業者なのかわからない
        どの業者が早く決めてくれるのか分からない

世間に、レストラン評価のミシュランのような...
...詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/39.htmlへどうぞ

◇工夫1.
入居者を早く見つけてくれる業者は頼もしいものです。業者によっても、比較的に早く決めてくれる業者、なかなか決めてもらえない業者があることから、業者に何らかの差があることを感じます。

やはり、早く決めてくれる業者は良い立地に店舗がある...というのは古い話かもしれません。

ここでは、情報網の中の 『 一等地 』 で営業をしている業者を選びたい。それは、確かに、店舗に部屋を探している人が訪問しやすい場所に位置していることも大事ですが、これよりも、もっと2つのことに注目しています。

◇1-1.ネット上での良い立地。
部屋探しは、...

◇1-2.業者間の情報網で良い立地なのか。
仲介業者では、...

◇1-3.そして3番目に、店舗の立地条件
と列挙しましたが、実は長い間...

◎効果1.
•何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

•ネットでの良い立地を確保している業者は、...
 
•入居募集が早い業者には、...

•良い関係は、良い業績につながり、お互い...


●問題2. 入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

意外かもしれませんが、...

◇工夫2.
以上の問題を見てみると、たとえ空室で焦っても、...

◎効果2.
管理に自信がある業者が客付けをした場合は、その後の入居者に不都合が発生した場合に責任を持って対応をしてくれます。

小トラブル事例では...

なにもよりも、オーナーとしてその業者さんに信頼が置けることが、安定経営、いや安心経営につながります。



●問題3. ある限られた地域には限られた仲介業者しかない

ここも大事なポイントです。
不動産業者選びが出来るのはオーナーさんの特権ですが、...

◇工夫3.
不動産業者さんは、協力者であり、オーナーの立場が...

◎効果3.
このように不動産業さんがその地域に存在してくれていること自体に感謝する...

ほんと、身近な地域に店を開いてくれてありがとうの気持ちです。

さらには、業者さんもオーナーさんが最善の賃貸経営が出来るようにと、家賃設定などでアドバイスをしてくれるかもしれません。

業者さんと良い関係を築けると、賃貸経営苦労が少なく、やっていて良かったなと思えるに違いありません。


さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか?

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

===以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html へどうぞ


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人口・社会増加数/総務省発表

8/11総務省より、住民基本台帳に基づく、人口データが発表されました。

この人口データは、2009/3/31時点のものでした。

全国の人口は、『1億2707万6183人』。 (外国人は除く)

前年比では、『1万5000人増』。 ???

?これは人口が増えているということ?

理由は、社会増加数が『5万5919人増』 だったため。

これについて、総務省コメントでは「景気の悪化により企業の海外撤退などが考えられる」とのこと。
(というと、景気が良くなると、また海外に出て行くことも考えられます。)

これに対し、自然増加数は『4万5914人減』。

この数値が、日本の人口が減っているといわれている数値ですね。

しかも、今年はこの自然増加数の減少幅が過去最大とのこと。

アパート大家としては、とても気になるデータです。

このデータで気をもむことは大事ですが、
さらには、『差別化された大家になる方法』も検討すべきです。

それは、大きなデータだけを見てはいけないこと、
データの見方、特に、土地を動かせないアパート経営業・大家が注意すべきは、
『地域別のデータ』です。
「どこでどうすればよいのか?」です。

特に、『東京の人口』はどうでしょうか?

東京都の人口は、『1254万8258人』。

増加数(対前年比)は、『8万6062人』。

この増加率は、『0.69%』であり、

全国で最大』。

讀賣新聞いわく、「東京一極集中の傾向が続いている」とのこと。

さて、これから土地を取得しようとする人は、このデータから選択肢が見えてきますね。

(ちなみに、関西圏(京都府、大阪府、兵庫県、奈良県)でも5年ぶりに増加とのことです。)

以上は、讀賣新聞社の記事から引用しています。

これは以前の予測ですが、「2050年までは社会増加数では東京都の人口は減少しない」との
コメントはまだぶれが見えていません。

今後もこのようなデータには、要注目ですね。

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地鎮祭 午前と午後

「今日は、友引の『開く』の日。
道を開く(事を始める)には、とても適した日です。」


との神主さんからのお言葉がありました。

良き日に、晴天に恵まれました。

午前と午後の2回、どちらも世田谷区で、心清まる地鎮祭が行われました。

20090817ground-breaking ceremory s1

20090817ground-breaking ceremory k1

次の写真のように、地鎮祭の前には、神主さんからの丁寧に、
お施主さんが行う「穿初(うがちぞめ)」や「玉ぐし奉奠」のやり方の説明があります。
初めての人でも心配がいりません。
20090817ground-breaking ceremory s2

(午前の地鎮祭の神主さんと設計士さんの刈り初め)
20090817ground-breaking ceremory s3
20090817ground-breaking ceremory s4

(午後の地鎮祭の神主さんと設計士さんの刈り初め)
20090817ground-breaking ceremory k2
20090817ground-breaking ceremory k3

今回は珍しく、いずれも敷地延長(路地状敷地)ではありません。

それでも、アパートが建築でき、収支が回るプランであり、
どちらも、土地購入時の判断は、とても早いものでした。

どちらの土地も、うらやましい限りです。

---
お二人とも地主さんではなく、会社に勤めている方で、

この方たちが「早い決断が出来た背景」には、

ある特定の「地域をよく知り」、その地域で土地を「探し続けていた」ために、

その土地と価格が市場に公表されたとき、「条件が良いこと」を「誰よりも早く、誰よりも重要事項として、察知したこと」ではないかと思います。

手あたりしだいではなく、たまたま偶然にではなく、
この方たちは、『事前に準備をしていた』のです。
---

いずれの土地でも、似たような条件はめったに出ないものであることは、間違いないです。

(ここで面白いのは、「滅多にでない」のであり、「全くでない」とは言い切れないことです。)

どちらの土地も、設計士さんが魂をこめてプランを練り、建築確認を得ているので、
きっと良い、住環境を入居者に提供できることと思います。

本日の地鎮祭お疲れさまでした。


今日の午前と午後に、1時間ずつじっと更地に立っていて思ったのですが、
今年の夏は暑さの峠を越えてしまったのでしょうか?

今年は暖冬冷夏とのこと。
セミの声が弱くなり、はじめてトンボに気が付き、風も涼しく感じました。

過ごしやすいことは良いことですが、冬は寒く、夏は思いっきり暑くが良いですね。
景気回復のためにもそのほうが良いですしね。

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震災・東名・盛り土から大家は..

今回のテーマは『盛り土の地盤の弱さ』についてです。
(これから土地を買う人宅建を受ける大家さんに贈ります。)

今晩のフジテレビのニュースでは面白い資料映像が公開されていました。

今回の地震で、崩落が起きた東名(牧之原市付近)を4ヶ月前に通過した人が、ビデオで撮影していた画像でした。

(この画像は、4ヶ月前ですから、地震とは関連が薄いものです。)

『今回の崩落現場と全く同じ場所で、路面にヒビ(亀裂)が入っていました。』

解説の専門家も、この亀裂と道路の崩落に関連性があるとのこと、

その理由は、
「この付近が『盛り土』であり、盛り土地盤が弱く、地盤の緩さで路面にヒビが出来ていた」とのこと。

地震が起きて決定的な崩落が起きましたが、予兆があり盛り土の怖さが見て取れます。

日本の大動脈である東名ですので、
盛り土でもある程度は強い地盤を作り上げていたことと思います。

このような地盤の上にアパートを所有していたら怖いものですね。

【答え】
『盛り土の地形である土地は、出来るだけ購入・所有するのはやめましょう。』

その土地が盛り土であるか、否かは近隣の土地や道路の傾斜よりも上か下かで見て分かります。

もし、盛り土の土地がとても安い場合は、地盤改良等基礎の補強が大事ですね。


さて、宅地建物取引主任者試験に目を移します。

(2005年本試験問題)
誤っているものを選ぶ問題の選択支4番です。 
 
選択支「造成して平坦にした宅地では、一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。」

答えは「誤り」

解説「造成して平坦にした宅地では、一般に盛土部分に比べて盛土部分で地盤沈下量が大きくなる。」

さて、もしこのような『盛土』や『切土』に関する問題が出たときは、今回の東名の崩落を思い出しましょう!!
盛土が危ないとの典型的な事例ですね。

これで、この問題は『絶対正解』ですね。 (笑顔)

さて、王道チームの設計・施工部のコメントはというと、
『切土であろうと盛土であろうと、安心するな。』

『固い地盤がどのくらいの深さにあるのかを調べ、判断し、対処することが大事』
とのことです。

さすがです、宅建試験では学説的な問題と回答で終わっていますが、何の保障もありませんからね。

試験より、実践現場の事情はとても勉強になりますね。

大家さん・オーナーが所有するものは50年も長持ちする、安定した収益物件であるべきです。

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残り席: 23席 本日は京都からの申込み。毎回、京都からの参加、ありがとうございます。
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総務省推計ブログ登録者数 

本日の産経新聞のみだしに注目しました。
みだしは「自分のブログ 死んだらどうなる」でした。

この問題は、置いといて、

ブログのテーマである『ブログ登録者数』についてです。

以下、8/13の産経新聞記事です。
===
総務省の推計によると、今年1月末のブログの登録者数は2695万人で、SNSの登録者数は7134万人。
延べ1億人近い国民がサービスを利用していることになる。
===

国内での話しであり、日本人のみとは限りませんが、
結構な人数がブログ登録をしているのですね。

しかし、この中では一人で数件のブログを書いている場合もあり、FC2サイトではブログ数でしかカウントできないので、2695万人との表記ではなく、2695万ブログとしたほうが良いかもしれません。

(ライブドアでは個人登録で数個のブログを登録できるから、この場合のカウントを総務省がどのようにしたかわからないのではたまた、上記のコメントも正しくはないのですね。)

さらにすでに活用されていないブログもたくさんあるため、この数十分の一も生きているブログがないかもしれませんね。

いずれにしても、総務省のこの推計は、今後も興味深いです。

たとえば、自分のアパートの募集を大家さんがネットで独自で行っている人もいて、その場合でもブログ形式のページを活用している人もいます。
(すると、1棟につき、1ブログ???)

さて、総務省データはここまでにして、産経新聞記事に戻ります。
===
自分がこの世を去ったら、日々更新しているブログやSNSの日記はどうなるのか-。
サービス業者によると、たいていは誰かが削除の依頼をしなければ、残り続けることになるという。
書き込みが死後も消えないのは複雑な気持ちだが、
残ることで訪問者が絶えない“墓碑”のような存在のブログもある。
「お盆だから、亡くなったあの人の書き込みを見てみよう」。
そんな時代が来るかもしれない。(森浩)
===

この記事を読んでいて、私も複雑な思いになります。

先日なくなった川村カオリさんのブログについても触れていて、
ブログがすばらしい遺作になっているのですね。

さて、この記事では答えも出しています。
===
インターネットに詳しい関西学院大学の鈴木謙介助教授(社会学)は
「(サービス会社が)永続するとは限らず、記述が永久に残るということはない。
ただ、管理してくれる誰かがいれば、ブログは死者をしのぶ新しい手段になるかもしれない」
と話している。
===

確かに、私のブログはFC2が運営していて、
FC2がなくなってしまうとこのブログもなくなってしまいます。

独自でドメインをとっていても、ドメイン使用料を払わなくなったら、削除されてしまうのでしょうね。

ということで、この方は、『管理してくれる誰かがいれば』との条件をつけているのでしょう。

と、総務省推計とブログの行くへはここで終わります。

---
もう一度、私がブログを書いている想いについてです。
1つは「サラリーマン大家サポーターズとして、
サラリーマンが出来たアパート経営体験談を皆さんにお伝えして、
普通の人でも出来るアパート経営についてのメリットやデメリットを知ってもらい、
役立ててもらえればよい。」ということ。

2つ目は「私の後(死後は)は、今所有している物件を家族が運営していかなければならず
(私のプランは売却という出口戦略ではなく、永続所有であるため)、
初代の私はいろいろと熱い想いでアパートを運営していますが、
次の世代はまだまだアパート経営には無知であり、
そのためにも記録を残しておきたい。」ということ。

さて、1つ目にしても、2つ目にしても、私の想いとこのブログがかけ離れてきましたね。
というのも、継続して読んでもらっている人は、流れをつかんでいると思いますが、
後から一気に、読み直すものとしては、使い物にならないですから。

そろそろ、目的・業務ごとに分けて整理して、その説明ページも必要です。

今日は、産経新聞の記事を読んで、反省をしてしまいました。

ブログは管理者がいる限りのこるものですから、
しっかりとしたものを残さなければいけないことを、
つくづく感じました。

(深謝)


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 24席 本日も申し込みをありがとうございます。
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
*懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
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2009.7の首都圏土地成約数の発表

昨日、面白くて、重要な指標が発表されました。

不動産業者さんが取り扱っている不動産情報データベースを運営している『東日本レインズ』より発表がありました。


・ 「7月の首都圏土地成約数、前年同月比で3割増続く」 (東日本レインズ記事)


東日本レインズとは、「財団法人東日本不動産流通機構」のこと。

===
・ 「7月の首都圏土地(100平方メートルから200平方メートル)の成約件数は、

 421件(前年同月比34.1%増加)で、8カ月連続増加。

 増加率は先月同様3割を超える結果となった。

 成約平均価格は2,946万円(同7.3%下落)となった。」


・ 「 中古戸建住宅の成約件数は882件(同10.3%増加)で、4カ月連続の増加。

 成約平均価格は3,047万円(同7.4%下落)。

 首都圏新築戸建住宅の成約件数は277件(同7.7%下落)で、7カ月ぶりに前年を下回った。

 成約平均価格は3,532万円(同6.9%下落)。 」

・ 「 首都圏中古マンション成約件数は2,572件(同1.2%増加)で、5カ月連続の増加。

 成約平均価格は2,494万円(同3.4%下落)となった。」


 [2009年8月11日情報]
===
さて、この情報から、最近の不動産売買状況が見えてきますね。

これが全てではありませんが、不動産に関係している人たちがどのように考えているのか。

この記事を見て、また何を考えるのかが想像できます。

今までの不動産の探し方や選択の仕方・基準を変える時期が来たようです。

でも、『決して焦らず』が大事です。

統計は全体像!!、でも一人が取得できる土地は『たった1つのみ』。

難しいのですが、後悔をしない選択ができると良いですね。


さて、いよいよ、
9/27(日)の
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009最後の講演会の募集が始まりました。

詳細は、下記をどうぞ。

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開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
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駒沢/学芸大学/武蔵小山/自由が丘

昨日も暑い日でしたね。
この暑さをさけて夕暮れから、久しぶりに世田谷・目黒・品川・大田区を自転車で移動しました。

この地域の街の状況を含め、この自転車ツアーをお伝えします。

では、概要として、自転車で訪れた駅名をその順番に列挙します。
結構な距離?を回りました。)
===
駒沢大学→学芸大→武蔵小山→五反田→戸越銀座

→中延→旗の台→長原→北千束→大岡山

→自由が丘→都立大学→(深沢)→駒沢大学
===
ざっと合計所要時間は、約1時間半でした。

19:10(以下、時間はおよその値です。)
『駒沢大学駅』(田園都市線)から、福田前首相の旧宅前をとおり、ガボン大使館の前を抜け、環状7号線に出て、駒沢通りを横切り、

19:25
『学芸大学駅前』(東横線)の商店街、ここの商店街はアーケードがないのだけれど、高架が他よりも高く、商店街も活気あり。

学芸大学から南に下り、目黒通りにある目黒郵便局を抜けると目黒本町付近、更に平和通り沿いに南下すると、

19:35
『武蔵小山駅』(目黒線)。日本一長い750mアーケードのパルム商店街、ここではルールどおり自転車を降りて移動。
商店街で自転車に乗るのは危険とあるけれど、この商店街は人が多すぎ、確かに自転車に乗っていることは無理があります。
それほど元気がある商店街でした。

パルム商店街を南下したら中原通り、これを都心に向かい、首都高速2号線の入り口の脇を抜け、TOCを過ぎると、

19:45
『五反田駅』(山手線)。山手線の駅でもあり、確かに駅前は栄えてます。しかし、ここは居住築というイメージは無いですね。
かつての東京での有数の展示場だったTOC(東京卸売りセンター)もまだまだ健在。

次は、桜田通り(国道1号線)を西へ向かいます。五反田は坂の下にありいくには良いが、去るには登り坂が辛い。

19:55
『戸越駅』都営浅草線の手前に『戸越銀座駅』(池上線)。ここは全長1.6kmと日本一長い商店街。
ここもまた元気のある街で、400店舗が並んでいる様子はみごと。
アーケードはないのですが白い街灯が屋根のようです。
ここでは、信号で止まっているときに大きな揺れを感じました。
屋外で地震を感じたのは、静岡のグランドでサッカーをしている時以来、路上で揺れを感じたので相当大きな揺れでした。
震度4、震源地はマグニチュード6.9)

19:50
さらに、国道1号線を西に進み『中延駅』(都営浅草線)。ここもアーケードの商店街です。
残念。この商店街も自転車走行禁止ですが、あたる人がいないほど、さびしい商店街でした。
ここは8時に殆どの店が閉まってしまうこともありますが、さびしい地方の商店街の雰囲気でしたね。

ここからは大井町線沿いに裏道を西へ進み、そろそろ品の良い住宅街の雰囲気を呈してきます。
(つまり、家の前にベンツが多くとまっているのです。)

20:05
『旗の台駅』(大井町線&池上線)。2路線がある駅であり、ここの商店街も元気です。
人通りも多い。

この商店街を北西の外れが、中原通り、これを西に向かいと、環七を超えると

20:10
『長原駅』(池上線)。ここも元気な商店街。大田区の外れですが、大田区の北側は洗足など品のある住宅街です。

また、環七に戻り、このあたりも急な坂道を北上すると、『北千束駅』を超え、

20:15
『大岡山駅』(大井町線&目黒線)。この商店街も長く、活気あり。

さらに、大井町線沿いに西へ向かうと、

20:25
『自由が丘駅』。ここは話す必要も無いほどの人気のある街。平日の夜でも人ごみ。
夏祭りの最中の駅前?のよう。この日は祭りはやってませんが。
若い人があふれています。

自由通りを北上し、目黒通りに出て、東に少し登り、

20:35
『都立大学駅』(東横線)。ここも大きくなく、全てのバリエーションがそろう駅前で、好きな街です。

更に、北上すると、八雲図書館&パーシモンホール、このあたりは坂が多くて、自転車には辛い。
しかし、ここは見事な豪邸が並ぶ八雲&深沢
ほんと一区画がでかい、見たことも無い外車ばかり。
ベンツが普通のセダン(カローラ??)に見えてきます。
公共の路上・路面も、見たことの無いものが付いています。
この町並みは目の保養になり、夢が沸いてきます。(全く届かぬ夢ですが...。)

更に北に向かい、駒沢通りに出て、駒沢公園
夜ですが、まだまだスマートで、かっこよいウェアを着てランニングしている人がたくさんいます。
(よく見られないのですが、芸能界の人がきっといるのでしょうね。)

さてさて、ところどころ用事・目的があったのですが、それでも、あっという間に、時間が過ぎ、
とても多くの街を見ることが出来ました。

東京で無ければ、短時間でここまで多くの駅と路線を見られることは無いですね。
自転車で走り、つくづく実感した限りです。

また、東京の城西地区は狭いエリアに駅・商店街がたくさんあり、とても便利、魅力的なエリアですね。

しかし、夏だけに、汗だくでした。(悲しい)

この話どおりに、Google mapでなぞってみても、面白いですよ。

また、アパート・土地を選ぶ時には、是非&必ず現地&町並みを見てください
本人が住みたいという街を選んでください。

『皆さんが、失敗をしないために!!』、『長期の安定経営を実現するために!』

現地ではきっと気が付くことがありますよ。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 30席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
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賃貸住宅フェア、お疲れ様です。

本日の賃貸住宅フェア東京 講演が無事に終了しました。

参加していただいた方、ありがとうございます。
20090805fair3.jpg

今回は前置きとして、講演までの様子を書きます。
===
このブログを読んでいる人は世の中ではわずかですが、
新しい不動産賃貸業に気が付いている人であり、
さらに実行できた人は、すばらしいノウハウを身につけた人であるため、
世の中の人にこのノウハウを伝えられる機会(チャンス)がくるかと思います。
ということで、人に話をするときに下記のような体験談も、
参考にしてもらえるかもしれませんから。
(ちょっと今日は脇道です。)
===

一昨日は、講演前の準備と緊張で、とても興奮し2時間しか眠られず、
1時間という限られた時間で、たくさんのことを話そうと決め、かなり大きな気持ちでした。
(このタイミングでブログを書いていたら、大変な内容になっていたと思います。)

通常のサラリーマン大家サポーターズでは、資料がぎっしりあるため、準備が出来ていて、
講演当日は、資料の内容を伝えればよいと落ち着いているのですが、
今回は、レジュメの内容がシンプルであり、話す言葉によっては、
支離滅裂に成ることも想像していました。

昨日は、一昨日興奮しすぎたため、逆に落ち着いていました。
はじめて国会図書館にいき、気持ちの整理と、話す内容の整理が出来ました。

そして、本日、睡眠も十分とり、もうもがいても仕方が無いという諦めの気持ちと共に、
覚悟の気持ちで、本番に臨みました。

万が一に備えて、遅刻しないよう、ホテルに前泊し、朝起きて3時間が、あっという間に過ぎました。

会場には30分前に着いたのですが、すでに席に人が、
20090805fair1.jpg
これでも、気合が入りました。

開始時の会場はというと、満席で立ち見の人が沢山でした。
144席が埋まり、立ち見で3列以上とのことで、約200人
20090805fair2.jpg

びっくりしました。
と、同時に、アドレナリン全快です。

でも、はじめは緊張がほぐれませんでした。
丁寧に話そうというあまり、同じ言葉を繰り返した時もありました。

講演の前置きが終わると、あとは頭の中で準備していた逸話・経験談を、
順番に題して行ったわけです。

===
 客付けから満室運営まで 『10の成功事例』
 1.空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫をしていること。

 2.不動産仲介業者を選ぶとき、...

 3.募集の依頼をするとき、...

 4.内見の連絡にて、...

 5.入居者の申込み=入居者の確定において、...

 6.賃貸借契約において、...

 7.家賃が振込まれたときに、...

 8.物件の掃除において、...

 9.クレームを受けたとき1(対応編)、...

10.クレームを受けたとき2(改善編)、...
===
当たり前のことを、あまり多くの人が話さない始点から、

●問題(原因) → ◇工夫(意図) → ◎効果(予想以上の結果)

の順で話をさせていただきました。

細かいことですが、内見の連絡と入居者の申込みとでテーマを分けて話している
例は珍しいですよね。

---
参加されなかった方へ、
今回のテーマの内容は、No.1と2項目をより詳しく・細かく健美家さんのコラムにて公開しています。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
No.3-10については今後も書き込みます。
是非、参考にして、検討してみてください。
---

そして、終盤では今までに話したことが無い、
クレーム事例:『ウォシュレットクレーム&雷事件』でしたね。

このころには、顔見知りの方がどこにいるかも、落ち着いて見えるようになっていましたが、
時間があと10分。

また、結構多くの人がペンを動かして筆記している様子が、講演をしていて、
やりがいを感じました。

ポイントの一部ですが、

賃貸業は、『赤いフカフカのじゅうたんが敷かれた、深い渓谷のつり橋の上にいる状態である』と、
コメントさせていただきました。

今回の講演のテーマは、大家さんは多くの人に支えられていること、
赤いフカフカのじゅうたんにいるためには、大家さんの気持ちと関係者への気遣いが大事ですね。

そして、もう一つ、お伝えしたかったのは、「大家さん自信の『意思』」についてです。
大家さんは、経営者、事業主、社長であり、成功も失敗も大家さんの『意思しだい』です。

関係業者が気持ちよく、仕事が出来て、入居者が快適に生活してもらえると良いですね。

また、最後には感極まって、興奮気味?!に、

「大家さんは、社会の公器であること」、
「大家さん活動は、社会貢献であり、とても重要な役割です。」

として、最後には、
『大家さんが日本をよくしていきましょう。』
まで、言ってしまいましたね。

-----
と、いろいろなことが起きた一日でしたが、無事終了しました。

ありがとうございます。

そして、終了後に、フェアを主催している全国賃貸新聞社の方に話を聞いたところ、
景気が悪くなっているため、出展者の数も減り、運営に苦労&努力しているとのこと。

この賃貸住宅フェアは、大家さんにとっても沢山の情報を入手できる場であり、
アパート・マンション経営者にとって、『日本最大の展示会』であるため、
今後も継続して、盛り上がって欲しいものです。

というわけで、「全国賃貸フェア2009in東京」は、明日が最終日です。
まだ参加されていない方は、一度、足を運んでみてください。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 30席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://www.kenbiya.com/seminar/1211f08

クレジット版の参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.htmlは近日公開します。
*懇親会もあります。

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↑本日、最新版を公開日です。

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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