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あるアパート取得相談事例

アパートを取得するか?しないか?についての相談を行いました。

(個々の相談事例をブログに書くことはないのですが、今回はこの方から承諾を得ています。)

今回は、の事例を報告します。(みなさんに伝えたい内容です。)

といっても、特殊なものではなく、今までの相談事例として、よくあるケースです。

===
その前に、7/26(日)に開催する
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<アパート建築編&客付け満室編>
にこの週末で8人から申し込みをいただきありがとうございます。いよいよあと9人、気合を入れて準備します。⇒講演のお知らせ
20090629Seminar2.jpg
===

本題に戻ります。
以下は、今回の相談事例の実況中継ではなく、ブログを書くにあたり、私の頭の中で考えことも同時に記載しています。
(相談会は、ごく簡単に、気軽に行われました。所要時間は30分程。)

この人は、大きく望んでいるわけでもなく、冷静に、将来の対策をしようとしているように感じました。

相談内容 『私にアパートが持てるでしょうか?』、『アパートの取得は難しいでしょうか?』

この質問についての解答は、難しいものがあります。

「可能か」、「不可能か」を聞かれれば、答えは「YES・可能」。 
⇒私でも、3棟も出来たのですから。

しかし、個別の土地の状況、景気や金融庁の指導を含めたタイミング、個人の属性等、そして本人の努力により、可能か不可能かなどの結果は異なりますので、一概に「可能」とは言えません。

また、『アパートの取得は難しいでしょうか?』については、こちらも回答しにくいものがあります。

お金があれば容易ですし、利回りを考えなければ容易ともいえます。

しかし、この『アパートの取得は難しいでしょうか?』の一言の質問の中には、
 (以下、私の想像)
 ・私は失敗をしたくない。
 ・成功をしたい。
 ・面倒をしたくない。
 ・クレームを受けたくない。
 ・長期間安定して、実行したい。
 ・収益をあげたい、赤字を出したくない。
 ・初期コストを抑えたい。
 ・より多くの収益を上げたい。

 などなど。
人それぞれですが、いろいろな意味が含まれていると思うので、
『はい、簡単です。』とは、決して言えません。

ですから、『難しいです。』とこたえます。

ただ、今までに私がサポートをして、アパートを取得した人は、「意外と簡単だった」とコメントをする人がいます。

だから、全てが難しいわけではないとも感じます。

「簡単だった」とコメントをした人は、事前の準備がしっかりとできていて、現場での意見交換・意思疎通がうまく出来ていたケースが多いのではないかと思います。

ここで、お伝えしたいことは、土地(or物件)取得、アパート建築、客付け、管理・運営等において、

『アパート経営は、赤いじゅうたんが敷かれたつり橋の上を歩くようなもの』

という表現です。

しっかりと勉強をして、事前準備が出来ていれば、世の中の事業の中では、安定度が高い部類の事業であり、適正な立地で長期間(30年以上)、物件を所有し、運営している人がとても多い事業です。

しかし、アパート経営とは何か?事前準備、覚悟が出来ていないと、思わぬことになるかもしれないという覚悟で、実行を決意することが大事・大事です。

ですから、勉強することは大事だし、その勉強会に参加するだけでなくしっかりと情報・ノウハウを聞き取らなければいけません。
私も皆さんには、大きな心配があり、困りごとが起きないよう、真剣に資料を準備し、講演会で話をするように心がけています。

本題の相談会に戻ります。

このような相談を受けた時に、私がすることは、
『どのような目的で、アパートを取得したいと考えたのですか?』(なぜか?)との確認です。

この人の場合は、上位3つをあげると、
 No.1 「将来の生活の為」

 No.2 「年金対策」
 
 No.3 「副収入・事業として利益を上げる」
でした。

===
No.1 「将来の生活の為」

ここは最近の事例では多くないのですが、将来万が一の時に、自分が住むためとのこと。
これを第一に、置いていることは、安定志向なのだと思います。
「ローン等が無い住む場所を持てていれば、そして本人たちが普通に生活するために働くことは何も苦はない」
とのこと。


No.2 「年金対策」

No.1を考えた後に、この流れになるのは自然なのかと思います。 
本人が生活する分に過不足なければ問題ないのですが、年をとると仕事が出来なくなることがあります。
その時に、日本の年金はもしかしたら当てにならないかもしれないとの心配があり、その年金にかわるものを準備しておくとの発想は最近の相談ではとても多いものです。  


No.3 「副収入・事業として安定して利益を上げる」

No.1とNo.2だけだとしたら、安定志向ですが、このNo.3で少しリスクとの取引が出てくるかと思います。
安定して利益を上げるためには、世の中にある瞬間風速の利回りだけを追い求めると、10年後、20年後には支出だけの物件になりかねません。

最近の中古物件の利回りが10%超だとしたら、それよりも断然長期で所有・保有・運営できる新築アパートが高い利回りに成るはずがないので、
「なぜ6%・7%または8%」に落ち着くのかは、市場の流れ等を勉強すれば理解できるかと思います。

これは一事例ですが、No.3の希望には、事業や経営も勉強をしたいとの意図があるようでしたので、

急ぐことはなく、
 ・他の事業(レストランなど)との比較
 ・中古物件との比較
 ・ワンルームマンションとの比較
などを時間をかけて、じっくりと検討することが良いかと思います。

相場や、景気を気にすることはないです。
どのような時期でも、物件は出てきますし、それよりも本人の理解と考え方が出来ていないうちに間違った判断をすることをより重く心配しています。

この方が、「今はやらない」と考えることはとても良い決断だと思います。
まだまだ、これからですが、私としてはゆっくりと徐々に相談会をして行ければよいかと思います。

(それが私の世の中でのポジションかと思います。)

(もう少し結果を上げられれば、コンサルタントとして活動が出来るかもしれませんが、いまはこの方たちに私の経験を伝えて一緒に考えるだけの立場ですので、これ以上かっこよいことは言えませんね。)

最近では、いままでに相談会を200回以上(しばらくしたら記録を元にカウントします)行ってきました。

サラリーマンが土地を取得し、アパートを建てて、経営を続けることは、銀行の担当者でも融資経験が少ない珍しいことですが、
この2年でサポートをした10数件ではすべて安定して満室ですので、急ぐことなく、相談の場に時間をかけて、『目的と課題』に向かって行きたいと思います。
 
このような相談会の入り口が、
サラリーマン大家サポーターズの講演会『安定経営道シリーズ』です。

決して、皆さんにアパートを持って欲しいわけではありません。
銀行貯金もよし、株もよし、今お金を使い十分に楽しんで生きることもよしかもしれませんが、この『難しい』アパート経営も皆さんの人生設計の選択肢にいれ、選択の前のテーブルにあげてもらえれば『良い』との想いで現在活動をさせてもらっています。

一般の大家さんが語るアパート建築事例は、珍しいものだと思います。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート建築編&客付け満室編」

開催日時: 7/26(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り席: 9席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
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サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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