サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

6/28に「安定経営道シリーズ2009 土地探し＆銀行融資編」を行い、このときのアンケートでいただいたコメントについて、回答させていただきます。

（7/11のブログ内容の続きです。→【http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-549.html】）
（匿名アンケートですので、このブログでお返事とさせていただきます。）



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（６）数を増やすことに力を入れすぎないという考え方に共感できました。

⇒今回は忙しく働いているサラリーマンにとっては、
所有物件数や所有部屋数を増やしすぎないほうが良いのではないかと思います。

特に、経営のはじめの段階から数を増やしてしまうと、時間的に本業に支障が出る場合があるからです。
中古物件の場合は、特に関係者との電話対応がなにかと多くなります。

新築でも中古物件ほどではないのですが、全く無しというわけではありません。

4室ぐらいから初めてみて、本人の大家さん適性を確認してから、所有部屋数を増やしても良いかと思います。

ここは、人それぞれですが、所有数を増やすには、ゆっくりと徐々にやっていくと良いと思います。


（７）最後の失敗談で話されていた、1人で管理できる入居者数と言うのは、なるほどと思った。

⇒こちらも（６）の方と同様の意見ですね。
また、私の場合ですが、今は20室です。
サラリーマンでなく、普通の大家でも、この方たち全ての名前と、どのような性格の人なのかを把握することも大変になってきます。

私の失敗談という意味では所有の部屋数が、10室ほどでしたら、本業に支障が出ずに継続が出来ていたかもしれませんね。
朝から深夜まで、フル稼働のサラリーマンでも、新築アパート等の10室ほどの管理なら殆ど電話がかかってきません。

現在の実は20室でもそれほど電話がかかってこないのですが、大変なことは、『別々の問題が３つ（3箇所)』で起きてしまった時などは、てんやわんやです。

入居者（困っている人が3人）、対応している関係者が3人、場所が3箇所などといったら、単純に３ｘ３ｘ３の「２７通り」の変化に対して対応しなくてはいけなくなるかもしれません。

本業に資料がないように気をつけてもらいたい。


（８）参考になりました。人口動態検討をより詳しくお願いできれば。

⇒2050年の人口統計について、もう少し詳しくというと、
2008/6/7に掲載したブログ内容を見てもらえると良いかと思います。

→【http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20080607.html】
ここでは静岡大学のグループのデータをお伝えしています。

　・2050年に日本の人口が、『9387万人』。
　・『青森・秋田・和歌山県』で、『人口が半分に減少』。
　・『東京と沖縄』では、『人口が増加』。

これらの資料が正解か否かは分かりませんが、日本の人口が減って行くことは予想されていて、
それに対して、どのように準備・対策をすべきか？あるものはやらないべきか？

今の段階で検討をすること、より多くの対策を準備しておくことが大事だと思います。
（但し、ここでは準備・対策・検討ですから、全てにおいて実行がよいとしているものではありません。）
ここが人それぞれであり、難しいところです。


（９）都心で立地は良いが、利回りが低いのでリスクが長期間続く事をもっと説明すべきでは？

⇒そうですね。『利回り』というと、地方のほうが高い利回りのものがあります。
ここで、後２つの評価軸を入れましょう。

１つは、『長期』で見た時、現在は地方でも利回りが高いかもしれませんが、（８）の人口統計を参考にすると、地方のほうが人口の減少が高くなる可能性があります。

地方といっても、Ａ地方と、Ｂ地方では異なるので一概には言えませんが、「対東京」として比較すると、やはり東京の集客力は群を抜いていると思います。

もう一つは、『建物利回り』です。

地方でも、東京でも建物費用・建物価値はそれほど変わりません。
地方での利回りが良くなっている理由は、土地の価値が低いからです。

同じ７％の投資物件でも、地方では家賃が低いために建物利回りが１０％を超えることは難しいのですが、東京では家賃が高いため１０％を超えてきます。

これについては、木造とＲＣ物件の比較でもいえます。

こう考えると、一概に当初の利回りが高い投資物件が良いとはいえないかと思います。

（それでも、地方にも良い物件があるかもしれないので、
その可能性・チャンスまでも否定しているわけではないことに注意をしてください。）


（１０）お疲れ様でした。もう少し内容の濃い方が良かったと思います。
(時間が短いのもあったと思います)でもタメになりました。
ありがとうごさいました。

⇒いえいえ、こちらこそありがとうございます。

　土地探し編＆銀行融資編といっても、
　　・土地を探すこと
　　・専門家の話や説明を聞くこと
　　・一つの土地に絞り込むこと
　　・銀行から融資を得ること
　　・土地売買契約を土地を購入・取得すること
　など、沢山の段取りとやるべきことがあり、時間内で詳しく説明できず、一連の流れを知ってもらうことを重視していました。
　
確かに、高額な費用がかかる作業であり、もっと詳細なことや珍しいけれど重要な事件とその対策などもありますね。

それが、珍しいことでも1人が1回のチャンスであると、特に重要なことですね。

この方の意見は特に大事で、個別の土地、個別の人間関係、売買のタイミングなど、それぞれ個別問題であり、一般的な概略だけを聞いているだけでは足りないものです。

不動産賃貸業は大きな成果をもたらしてくれますが、容易に出来るものではないため、時間をかけて検討をすることが大事ですね。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」
開催日時： ７／２６(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込受付中】
募集数：　残り１８席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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