サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

7/26の講演会が、無事に終わりまして、続いて8/5（水）は、
『第15回賃貸住宅フェア2009in東京』で、講演をさせていただきます。
賃貸住宅フェア概要
⇒http://www.zenchin.com/chintai-fair2009intokyo/index.html

今回のテーマは、
　『安定経営を実現する
　　　　建設業者・不動産業者・入居者との付き合い方』

日時は、８／５（水）　１０：４０－１１：４０
場所は、東京ビックサイト　西２ホール　セミナーＤ会場
＊入場無料


今までは、サラリーマン大家サポーターズとして、サラリーマンの方を対象として、
講演をしていましたが、今回は地主さん・大家さんが中心です。

「賃貸フェアでは、地主さんの参加者が圧倒的に多いため、
サラリーマン向けではなく、地主さんや既にアパートを持っている人を
ターゲットにして話をしてほしい。」との要望を受け、少し時間の経った（古い）アパートを所有している人にとって参考になる内容をメインにしています。

また、この賃貸住宅フェアは、3日間で、４万５千人の参加者が見込まれており、
アパート運営に対して、私以上の経験・知識・能力を持っている人たちが沢山集まります。

業者さん、各種資格保有者、ベテラン大家さんなどなどが参加し、沢山の展示やセミナーが行われます。

そんな中、私の位置づけは、最も初歩編の講演となります。
皆さん、詳細かつ専門的な情報が多い中、もっとも大事なことは基本的であり、
すぐに実行できることではないでしょうか？

今回の私の講演の内容では、多くが既に皆さんが知っている事項だと思いますが、
この講演の全項目の中で、一つでも欠けると、問題が発生する事項を問題事例を含めてお伝えします。

専門的な情報を沢山持ち帰ることも良いのですが、
オーナーさんの運用方法に、『基本的な漏れが無いか?』を確認してもらえる場として利用してもらえればよいです。

アパート賃貸業自体が、世の中の事業で、安定している事業であり、
・基本的なことをしっかりと網羅すること。
・オーナーの周りにいる人といかに良い提携関係を築き、継続できるか。が、とても大事だと思います。

主催者さんからも、
「専門的なテクニックを持ち帰っても、実際に使えることは少なく、
無理（中途半端）に実行して、失敗をする人もいる。」
それよりは、「明日から誰もが使える、確実で基本的な事項を話す人がいてほしい。」
ということで、私の出番が来たようです。

概要は、
・アパート大家業を兼業しているサラリーマン大家という『ライバル』のノウハウを知り、活用・応用することが成功につながる。
　　（⇒時代遅れは取り残されてしまう）

・サラリーマン大家がどのように情報を集め、工夫をし、機敏に的確に、満室経営をしているのか？

・「客付け」から「満室管理運営」・「クレーム対応」までの『１０の成功事例』を一気にお話します。

・大家さんが辛い思いをせず、気持ちよく運営することが入居者に伝わり、快適なアパートが増えると良いですね。


そのような依頼を元に、下記のような[章立て]を考えています。
＝＝＝
　客付けから満室運営まで 『１０の成功事例』
　１．空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫をしていること。

　２．不動産仲介業者を選ぶとき、．．．

　３．募集の依頼をするとき、．．．

　４．内見の連絡にて、．．．

　５．入居者の申込み＝入居者の確定において、．．．

　６．賃貸借契約において、．．．

　７．家賃が振込まれたときに、．．．

　８．物件の掃除において、．．．

　９．クレームを受けたとき１（対応編）、．．．

１０．クレームを受けたとき２（改善編）、．．．
＝＝＝

今回の講演では、説明のしかたにひと工夫を入れています。
当講演での各事例の説明の流れとして、
それぞれのテーマごとに、

「●問題（原因)」　⇒　「◇工夫（意図）」　⇒　「◎効果」を

の３段階にわけて、お話します。
　
＝＝＝
　● 問題事例　（原因は？）
　　　　　↓
　◇ 工夫事例　（意図は？）
　　　　　↓
　◎ 効果事例　（最善の場合は？）
＝＝＝

それでは、８／５（水）に、皆さんとお会いできることを楽しみにしています。

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昨日の講演会、お疲れさまでした。

ありがとうございました。

今回もまた、長丁場の講演（ほぼ3時間）でしたが、皆さん最後の項目でも、
顔を挙げ、集中していて、私のほうに迫ってくる圧力を感じました。
（すごいです）


今回は、やはりアパートを建てる目的から始まり、
↓
私の中古アパート事例、
↓
1棟4室アパートの差別ポイント
↓
そして写真での建築現場22回の状況説明
↓
王道チームの選択
↓
客付け編（私の4棟での入退去事例＆客付け事例）
↓
客付けの基本的なノウハウ

と、延々と話させていただきました。
（声がかれましたね。）

話が長すぎて、質問時間が少なくなってしまったこと、すみません。

細かなところについては、メールにてどんどん質問をしてください。

講演終了後に、
「知らなかったこと、気が付かなかったことなど、大事な話が聞けてよかった。」

「細かな部分だけでなく、大家さんとして必要な事項を一連の流れで聞けてよかった。」

などのコメントをもらえたことはうれしかったですね。


その後の懇親会では、

まず、講演後のビールはのどにしみました。（いえいえ、これは置いといて）

今回は少人数の7人でしたが、1つのテーブルで喧々諤々、とても面白かったですね。

特に、講演会で、質問が出来なかったことや
個人的な事情に当てはめた場合はどうなるのかなどの質問が多かったですね。

また、面白いのは、
「これから実現まではまだまだ先ですが、しっかりと目的を持ってお金をためられるようになった。」
とか
「日々の情報収集など、充実して、生活できるようになった。」
とのコメントも意外な効果のようです。

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。

また、講演会の準備に協力をしていただきました。

リフォームの皆山さん、サッカー選手の皆さん、ありがとうございました。

これからも、元気に、情報発信をして行きたいと思います。


さて、次は、
『８／５(水)　１０：４０－１１：４０　東京ビックサイト』での『全国賃貸フェア2009in東京』講演です。

早速、資料の準備を始めています。
『９／２７(日)の安定経営道シリーズ2009　アパートクレーム対応編＆管理・修繕編＆税金対策編』
も、ご期待ください。

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7/26のアパート建築編＆客付け満室編講演会まで、いよいよ『あと2日』です。

本日、無事に資料が刷り上りました。
（お疲れ様です。）

今回は、いつものような徹夜をすることなく、無事に完成し、ほっとしています。

今回の資料は、2008年版の建築編講演と客付け満室編講演を合わせたもので、

レジュメは、パワーポイントで、『５１シート』

また、その参考資料ともいえるプレゼント冊子は、『４７シート』

と、今回もぎゅっと中身の詰まった講演会にさせていただきます。

参加申込ページ⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

また、目次に題している項目は、
＝＝＝
講演１部①　サラリーマンが出来た新築アパートの建築プラン・施工・設備事例
　・　苦い事例 ： 私の1棟6室中古アパートと家賃の下落体験
　・　1棟4室アパートの概要（最適性）
　・　1棟4室新築アパート建築体験談 （実際に建築して22回の現地訪問事例・写真添付）

講演１部②　サラリーマンが知っておくべき建築知識＆収益増大検討事例
　・　王道の選択　（入居者に受けのよい建築プラン、大家に受けのよい建築プラン）
　・　基礎・構造（RC/軽量鉄骨/木造)・屋根・外壁・内装・設備等
　・　サラリーマンのメリット・デメリット
　・　建築中、私が考えたこと
　・　アパート建築失敗談

講演２部①　サラリーマンが出来た中古＆新築アパートの客付け事例
　・　オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
　・　私の１棟６室中古アパートの入退去事例
　・　世田谷に新築した１棟２室アパートの簡単満室事例
　・　地方の新築１棟６室アパート業者探しと入居事例
　・　多摩１棟４室アパートでの業者探しと満室事例

講演２部②　サラリーマンが知っておくべき客付け＆管理ノウハウ集
　・　実体験から見つけた入居付けノウハウ・注意点
　・　賃貸仲介者選び『５ケ条』
　・　募集・入居者許可のタイミング
　・　家賃の決定方法・選択
　・　賃貸業者との付き合い方『６ケ条』
　・　地域別最近の客付け事例、首都圏＆全国の賃貸事情
＝＝＝

まずは、私の中古アパート所有事例から始まり、
メインは、建築契約から、
　建築確認
　↓
　施工契約
　↓
　着工（基礎）
　↓
　上棟
　↓
　外壁・屋根
　↓
　設備
　↓
　内装
　↓
　外構
　↓
　客付け
　↓
　入居等のそれぞれのステップ（段階）ごとに経験した事例をお伝えします。
（建築編ですから）

サラリーマンが土地を取得して、アパートを建てる事例自体が少ないので、
新しい気付きを得てもらえると思います。

前回、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」(日本実業出版）の内容と
変わりがないとのコメントを反省しています。（笑顔）

そして、一連の体験談を話した後には、
『アパートの差別化、ポイントとその理由、そして効果（入居者コメント）』。

更には、『客付け時の注意点、仲介業者さんとの対応方法』について、
一般的な事例から、ちょっとした工夫事例をお話します。

また、追加事例として、『直近の客付け事情』についてもお話します。
土地売買事情と賃貸仲介事情とでは異なり、
『ズレ』があるとのコメントを業者さんからもらっていて、
このズレを認識した対応をオーナーが取れればよいですね。

［プレゼント冊子の項目］
　　・　新築アパート画像　①　②　③
　　・　基礎
　　・　耐震性
　　・　屋根の形状・種類・補修
　　・　柱・梁
　　・　外壁
　　・　外構　（チェック項目）
　　・　設計費・施工費支払い事例、融資返済事例　
　　・　工事完成時の引渡し書類　１・２・３・４
　　・　中古アパートの修繕事例
　　・　中古アパートを持ち続けているのは？
　　・　質問　（広告費、入居者、仲介業者）
　　・　賃貸借契約時の注意点
　　・　判例　１・２・３・４
　　・　王道チームによる入居決定方法
　　・　サラリーマンに適した土地とは　（路地状敷地・1棟4室）
　　・　サラリーマン大家の秘策
　　・　アパート経営サポートチーム
　　・　アパートの勉強
　　・　サラリーマン大家サポーターズ

とはいっても、前回同様に、ボリュームが多いので、皆さんも良い体調での参加をお願いします（笑顔）

また、今回はまだ空席がありますので、いまからでも参加申込みOKです。

また、懇親会も受付中です。

それでは、いよいよ、あさって開催です。

よろしくお願いします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　７席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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先の日曜日に、誰もがあこがれる一等地にて地鎮祭が行われました。


売買契約時には、一戸建ての古家があったのですが、既に解体済み。

今回もまた、1棟4室アパートが計画されています。

この土地の良いところは、
『東側がぬけていること』
　⇒　『東側の建物が低く、1階でも空がズバッとみえること』。


2m弱の塀の下から撮影してもこのとおりです。


1棟4室で、各室3方向に、採光・通風の窓が出来る建物にとって、
とても良い条件です。

また、この日はとても暑い日だったのですが、
面白いのは、地鎮祭の最中にはせみが鳴くのを控えていて、
地鎮祭終了後に、一気に鳴き始めました。
(今年は初めてせみの声を聞きました。)



地鎮祭では、土地の神様に、事始めのお知らせをする場であり、
神妙に執り行われ、アパートが建つだけでなく、
これから少なくても40年、または60年の事業が始まるのだなと感じました。



そう、新築アパートの良いところは、建物の仕様についてオーナーが意思を伝えられるだけでなく、
構造もしっかりしていることを検討・確認でき、オーナーがコントロールできることにあります。

木造のアパートローンは20-25年ですが、この間もプラスの収支で行うだけでなく、
25年後から最低40年までの15年間はローン無しでの利益があり、
もしこれが60年維持されたのならば、どれだけの効果が生まれるでしょうか？
「期待が膨らみます。」

といってもこの場合は、自分の代ではなく、子供や孫の代にメリット・効果があるわけで、
本人としては少しさびしい気持ちがあります。

しかしこのように考えられることが、良いことであり、
実際に、多くの地主や資産家が代々行っていることですから、小さな物件でも大きな決断と効果があります。

それと同時に、かかる費用もとても大きなものであり、リスクも伴い、的確な判断が必要です。

どんなことが起きても、長く維持し、長く経営し続けられることが大切。

瞬間風速(数年)の利益だけでなく、長期的な考え方が出来ると、良い判断につながるかもしれません。

都内でも、まだまだ土地を取得できる可能性があり、あきらめないで検討を重ねられると良いと思います。


そんなに数が急激に増えているわけではないのですが、
しっかりと検討・相談会をしている人がいて、
着実に1棟4室アパートの良さを共有できていることがうれしいですね。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　９席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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アパートを取得するか？しないか？についての相談を行いました。

（個々の相談事例をブログに書くことはないのですが、今回はこの方から承諾を得ています。）

今回は、の事例を報告します。（みなさんに伝えたい内容です。）

といっても、特殊なものではなく、今までの相談事例として、よくあるケースです。

＝＝＝
その前に、7/26(日)に開催する
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>
にこの週末で8人から申し込みをいただきありがとうございます。いよいよあと9人、気合を入れて準備します。⇒講演のお知らせ

＝＝＝

本題に戻ります。
以下は、今回の相談事例の実況中継ではなく、ブログを書くにあたり、私の頭の中で考えことも同時に記載しています。
（相談会は、ごく簡単に、気軽に行われました。所要時間は30分程。）

この人は、大きく望んでいるわけでもなく、冷静に、将来の対策をしようとしているように感じました。

相談内容　『私にアパートが持てるでしょうか？』、『アパートの取得は難しいでしょうか？』

この質問についての解答は、難しいものがあります。

「可能か」、「不可能か」を聞かれれば、答えは「YES・可能」。　
⇒私でも、3棟も出来たのですから。

しかし、個別の土地の状況、景気や金融庁の指導を含めたタイミング、個人の属性等、そして本人の努力により、可能か不可能かなどの結果は異なりますので、一概に「可能」とは言えません。

また、『アパートの取得は難しいでしょうか？』については、こちらも回答しにくいものがあります。

お金があれば容易ですし、利回りを考えなければ容易ともいえます。

しかし、この『アパートの取得は難しいでしょうか？』の一言の質問の中には、
　（以下、私の想像）
　・私は失敗をしたくない。
　・成功をしたい。
　・面倒をしたくない。
　・クレームを受けたくない。
　・長期間安定して、実行したい。
　・収益をあげたい、赤字を出したくない。
　・初期コストを抑えたい。
　・より多くの収益を上げたい。
　などなど。
人それぞれですが、いろいろな意味が含まれていると思うので、
『はい、簡単です。』とは、決して言えません。

ですから、『難しいです。』とこたえます。

ただ、今までに私がサポートをして、アパートを取得した人は、「意外と簡単だった」とコメントをする人がいます。

だから、全てが難しいわけではないとも感じます。

「簡単だった」とコメントをした人は、事前の準備がしっかりとできていて、現場での意見交換・意思疎通がうまく出来ていたケースが多いのではないかと思います。

ここで、お伝えしたいことは、土地(or物件)取得、アパート建築、客付け、管理・運営等において、

『アパート経営は、赤いじゅうたんが敷かれたつり橋の上を歩くようなもの』

という表現です。

しっかりと勉強をして、事前準備が出来ていれば、世の中の事業の中では、安定度が高い部類の事業であり、適正な立地で長期間（30年以上）、物件を所有し、運営している人がとても多い事業です。

しかし、アパート経営とは何か？事前準備、覚悟が出来ていないと、思わぬことになるかもしれないという覚悟で、実行を決意することが大事・大事です。

ですから、勉強することは大事だし、その勉強会に参加するだけでなくしっかりと情報・ノウハウを聞き取らなければいけません。
私も皆さんには、大きな心配があり、困りごとが起きないよう、真剣に資料を準備し、講演会で話をするように心がけています。

本題の相談会に戻ります。

このような相談を受けた時に、私がすることは、
『どのような目的で、アパートを取得したいと考えたのですか？』（なぜか？）との確認です。

この人の場合は、上位3つをあげると、
　No.1　「将来の生活の為」

　No.2　「年金対策」
　
　No.3　「副収入・事業として利益を上げる」でした。

＝＝＝
No.1　「将来の生活の為」

ここは最近の事例では多くないのですが、将来万が一の時に、自分が住むためとのこと。
これを第一に、置いていることは、安定志向なのだと思います。
「ローン等が無い住む場所を持てていれば、そして本人たちが普通に生活するために働くことは何も苦はない」
とのこと。


No.2　「年金対策」

No.1を考えた後に、この流れになるのは自然なのかと思います。　
本人が生活する分に過不足なければ問題ないのですが、年をとると仕事が出来なくなることがあります。
その時に、日本の年金はもしかしたら当てにならないかもしれないとの心配があり、その年金にかわるものを準備しておくとの発想は最近の相談ではとても多いものです。　　


No.3　「副収入・事業として安定して利益を上げる」

No.1とNo.2だけだとしたら、安定志向ですが、このNo.3で少しリスクとの取引が出てくるかと思います。
安定して利益を上げるためには、世の中にある瞬間風速の利回りだけを追い求めると、10年後、20年後には支出だけの物件になりかねません。

最近の中古物件の利回りが１０％超だとしたら、それよりも断然長期で所有・保有・運営できる新築アパートが高い利回りに成るはずがないので、
「なぜ６％・７％または８％」に落ち着くのかは、市場の流れ等を勉強すれば理解できるかと思います。

これは一事例ですが、No.3の希望には、事業や経営も勉強をしたいとの意図があるようでしたので、

急ぐことはなく、
　・他の事業（レストランなど）との比較
　・中古物件との比較
　・ワンルームマンションとの比較などを時間をかけて、じっくりと検討することが良いかと思います。

相場や、景気を気にすることはないです。
どのような時期でも、物件は出てきますし、それよりも本人の理解と考え方が出来ていないうちに間違った判断をすることをより重く心配しています。

この方が、「今はやらない」と考えることはとても良い決断だと思います。
まだまだ、これからですが、私としてはゆっくりと徐々に相談会をして行ければよいかと思います。

（それが私の世の中でのポジションかと思います。）

（もう少し結果を上げられれば、コンサルタントとして活動が出来るかもしれませんが、いまはこの方たちに私の経験を伝えて一緒に考えるだけの立場ですので、これ以上かっこよいことは言えませんね。）

最近では、いままでに相談会を200回以上（しばらくしたら記録を元にカウントします）行ってきました。

サラリーマンが土地を取得し、アパートを建てて、経営を続けることは、銀行の担当者でも融資経験が少ない珍しいことですが、
この2年でサポートをした10数件ではすべて安定して満室ですので、急ぐことなく、相談の場に時間をかけて、『目的と課題』に向かって行きたいと思います。
　
このような相談会の入り口が、
サラリーマン大家サポーターズの講演会『安定経営道シリーズ』です。

決して、皆さんにアパートを持って欲しいわけではありません。
銀行貯金もよし、株もよし、今お金を使い十分に楽しんで生きることもよしかもしれませんが、この『難しい』アパート経営も皆さんの人生設計の選択肢にいれ、選択の前のテーブルにあげてもらえれば『良い』との想いで現在活動をさせてもらっています。

一般の大家さんが語るアパート建築事例は、珍しいものだと思います。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　９席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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7/26(日)に開催しますサラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>のお知らせです。


安定経営道シリーズ2009もあと2回、『もうひと踏ん張り』します。

すでに、全3回を通して申し込みをしていただいた方の為にも、
しっかりと資料の準備をさせていただきます。

・土地取得後のアパートプラ検討からはじまり

・設計士＆施工業者との契約事項

・特に、建築段階では『基礎から上棟・外壁・内装・検査済み検査・外構、そして引渡し』までを写真で説明します。

これから、アパート経営を検討している人にとっては『仮想体験・疑似体験』ができる良い機会になります。

また、
・土地を購入してアパートを新築してみたい人、

・物権を取得したのだけれど空室問題に困っている人、

・今は満室だけれど、これからの空室対策に新しいヒントを求めている人、

これらの人にとって、参考になる情報・資料を提供します。

新築物件と中古物件との違いなども見えてくると思います。

今回の背景にある意図は、
『満室で、安定した家賃収入を得て、ゆとりを持ってアパート経営をすること』です。

それに加えて、入居者に対して、快適で、満足の行く生活拠点を提供できることが尚良いです。

しかし、2008年から2009年にかけても、アパートプランも一部変化しています。
物理的にも変化していますが、オーナーの考え方が変化していることに私としても興味がありました。
状況が大きく変わっている様子もお伝えします。

また、今回は良い話だけでなく、『建築＆客付けでの怖い事例とその被害』も重点に置き、話します。
怖い事例が起きなければ良いのですが、何が起こり、どのように対処するのかを知っておくことが大事です。

『安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>』


詳細＆募集ページはこちらです⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

2009年シリーズは『全３回』です。
　（第1回目は、6/28(日)に『土地探し編＆銀行融資編』無事終了しました。）

　第2回目は、7/26(日)14:00-　『アパート建築編＆客付編』　上記ページで申込受付中です。

　（第3回目は、9/27(日)14:00-　『節税編＆クレーム対策編』）

【第2回目】は『アパート建築プラン・施工・設備編』＆『客付満室編』。
建築編では『クズ土地』の１棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では４棟２０室の５年間の客付け事例全集と
多くの大家さんの工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

質問コーナーを入れて、3時間、ボリュームのある講演会となります。

【第3回目】は『アパート大家の節税対策編』＆『クレーム対応編』。
節税対策編では大家の節税事例集・青色申告詳細事例・法人化・消費税還付事例をお伝えします。
クレーム対応編では企業の世界クレーム事例を応用したアパートクレーム対策編をお伝えします。

講演内容＆レジュメ内容等の詳細については当ブログ「アパート大家の満室体験談」にて随時お知らせします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　１５席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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6/28に「安定経営道シリーズ2009 土地探し＆銀行融資編」を行いました。
このときのアンケートでいただいたコメントについて、
第3回目（最終回）の回答させていただきます。

（7/11ブログ内容の続きです。→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-549.html）

（7/13ブログ内容の続きです。→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-551.html）

（匿名アンケートですので、このブログでお返事とさせていただきます。）

＝＝＝
（１１）とても具体的で参考になりました。

⇒ありがとうございます。
なんといっても、私が大変したことをそのまま話しているので、人に聞いた話よりも、体験談として伝えられることが多いと自負しています。

また、私の場合、結果としてですが、
　1.　新築ワンルームマンション購入
　2.　中古ワンルームマンション購入
　3.　中古1棟アパートを購入
　4.　都心新築1棟2室パートを建築
　5.　地方新築1棟6室アパートを建築
　6.　多摩新築1棟4室アパートを建築
と、バリエーションのある経験をしているので、それぞれのメリットとデメリットを体験談として話させてもらっています。
（必ずしも、新築アパートの良さだけを話しているわけではなく、中古の良さ、1Rマンションのよさもありますね。）

それにしても、短いコメントですが、このコメントも活力になります。ありがとうございます。

（１２）ＨＰの見方を説明されて良かったです。
相当中身が濃く、復習しなおす必要がある。これくらいの量がベストと感じました。資料も多く、より知識がつくと思いました。

⇒この内容量では約3時間では、少し辛かったかと思います。
しかし、このようなコメントをもらいありがとうございます。
きっとこの方は、パワーのある方なのでしょうね。

資料については、今まで書き留めていたことをできるだけ、皆さんに伝えようとしたら、これほどまでの量になってしまいました。
『レジュメ＋別紙資料＋プレゼント冊子』で、かなり分厚くなってしまいましたね。
（どの講演会にも負けない量です。）

全てを詳細には話せませんでしたが、それぞれのデータとコメントには意味がありますので、気軽にメールで聞いてもらえればと思います。
簡単な質問でもかまいません。

このコメントのような気持ちとやる気があればきっと成功をする方だと思います。
頑張ってください。


（１３）駆け足でしたが資料も良く、わかりやすかったです。

⇒話し方が、早口でしたので、申し訳なさもあります。
しかし、皆さんと会える機会も少なく、できるだけのことを話したいと思いました。
このようなコメントをもらえ、ありがとうございます。

土地の売買の相談に乗る回数が増えているのですが、最近思うことは、
『不動産を購入することは、難しい』ということです。

とくに、土地を取得してから建物を建て、融資も利用する場合には、特に土地を厳選して絞っているため、簡単に見えるようでも不動産の売買でも特に厳しい領域に踏み込んでおり、不動産売買のイレギュラーケースを経験していることです。

（それでも、例外を除き、６－７％の利回りですが．．．。）

不動産業者が苦し紛れのコメントを出したり、売主が売り止めにしたり、このような件は初めて会う不動産業者の人に多いですね。

私の講演会の内容は、そういう意味ではやはり初級編です。
この後に、実践現場ではもっと厳しい状況が待っています。

適切な理解と、勉強会、そして信頼できる専門家の人に相談をすることも大事だなと感じています。

専門家と話をするうえでは、「安定経営道シリーズ」講演のよう内容を理解していないと、話が出来ないのではと思います。
そういう意味で、この講演会を続けています。

（今回のコメントとは違う方向になってしまいまして、すみません。）

でも、1つを聞いて、数倍にして返すことが私のポリシーでもあります。（笑顔）


（１４）本に書かれていない内容の割合を増やしてほしい。

⇒そうですね。

実はこのコメントはうれしいです。
本をしっかり読んでいただいているから出るコメントですね。

しかし、このコメントについては、申し訳ない気持ちがあります。
この方の期待に応えられなかったのですから。

特に、大事なことは、(13)でも付け加えたイレギュラーの不動産売買事例です。

こちら側（聴講者を含めた私たち）買い手は、売主さんや仲介＆建築業者さんにに対して、かなり厳しい条件を提示しているので、通常ではなく、厳しい状況だからこそ起こる問題があります。

そのような実践編ついては、すでにこちら側の意図、サラリーマンが実行する不動産投資としての厳しさを理解している『王道チーム』⇒http://www.odpt.net/team.htmlを薦めています。
（痛みが分かる人たちです）
（しかし、それぞれの人の判断しだいです。）

次回は気をつけ、建築編は本ではそこまで細かく書ききれなかった建築現場20回訪問事例を日にちと業者のコメントを交えてお話します。


（１５）いつもながらの充実した資料集に驚きです。
大変参考になります。話全体は、エネルギッシュに気持ちは伝わりましたが、サラリーマンサポーターとしての立場と王道と絡み合って少し理解しづらい場面もあったかもしれませんね。(私はわかりましたが)

⇒　元気が出るコメントをありがとうございます。
また、「サラリーマン大家サポーターズ」と「不動産投資の王道チーム」との位置づけについてです。
知識の習得・勉強としては、両者は全くの別物です。
何も縛りはありません。

「サラリーマン大家サポーターズ」は、より多くの人に、不動産投資の中でも、土地取得からアパートを建築する方法があることを知ってもらいたい。
更には、中古アパート取得で失敗している人が多い中、こちらの人の多くは土地取得＆アパート建築

事例を知らず、比較検討もしていないことに『世の中での情報の問題』があると思います。
それについての反骨精神です。

また、世の中のサラリーマンの人が本人の価値・位置づけ・出来ることを十分に理解しておらず、能力を低く見ていること（売主、不動産業者、銀行等）にやられてしまっている事例に対して、そうではないこと＆勉強すれば対策余地＆チャンスがあることを伝えたいとの想いがあります。

そして「不動産投資の王道チーム」の位置づけですが、世の中には多くの不動産業者・建築業者・銀行員がいて、それぞれの能力がとても大きくバラけている（優劣がはっきりしている）ことに対して、私たちがコントロール（アドバイス）できることはわずかなものです。

だから、ある特殊な土地購入方法や、建築プラン、施工方法、近隣対策方法、客付け方法を理解し、実績を持っていて、信頼できる人たちをお知らせすることもいくつかの方法の中で必要なことと思います。

そんな位置にいる人たちが「王道チーム」（の業者さんたち）だと思っています。

これも、ある意味、失敗を減らすための方法です。

不動産投資で一番怖いことは、人との信頼関係を失い、大失敗（＝破綻をきたす）をすることですから。

いずれにしても「安定経営道シリーズ」は、ある事例（本人は成功系と思っています）を知って、皆さんが他の情報との比較検討をする場であって欲しいと思います。

その比較検討では、「講演後の懇親会」でかなり痛感します。
（皆さん、お酒が入るせいなのか？自由なコメントが出ますから）

それでは、2009年最後の建築編＆客付け編まであとわずかです。

気合を入れて、資料を準備します。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」
開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
募集数：　残り１７席　（本日も、申し込み、ありがとうございます）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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↑本日、最新号公開です。

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6/28に「安定経営道シリーズ2009 土地探し＆銀行融資編」を行い、このときのアンケートでいただいたコメントについて、回答させていただきます。

（7/11のブログ内容の続きです。→【http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-549.html】）
（匿名アンケートですので、このブログでお返事とさせていただきます。）



＝＝＝
（６）数を増やすことに力を入れすぎないという考え方に共感できました。

⇒今回は忙しく働いているサラリーマンにとっては、
所有物件数や所有部屋数を増やしすぎないほうが良いのではないかと思います。

特に、経営のはじめの段階から数を増やしてしまうと、時間的に本業に支障が出る場合があるからです。
中古物件の場合は、特に関係者との電話対応がなにかと多くなります。

新築でも中古物件ほどではないのですが、全く無しというわけではありません。

4室ぐらいから初めてみて、本人の大家さん適性を確認してから、所有部屋数を増やしても良いかと思います。

ここは、人それぞれですが、所有数を増やすには、ゆっくりと徐々にやっていくと良いと思います。


（７）最後の失敗談で話されていた、1人で管理できる入居者数と言うのは、なるほどと思った。

⇒こちらも（６）の方と同様の意見ですね。
また、私の場合ですが、今は20室です。
サラリーマンでなく、普通の大家でも、この方たち全ての名前と、どのような性格の人なのかを把握することも大変になってきます。

私の失敗談という意味では所有の部屋数が、10室ほどでしたら、本業に支障が出ずに継続が出来ていたかもしれませんね。
朝から深夜まで、フル稼働のサラリーマンでも、新築アパート等の10室ほどの管理なら殆ど電話がかかってきません。

現在の実は20室でもそれほど電話がかかってこないのですが、大変なことは、『別々の問題が３つ（3箇所)』で起きてしまった時などは、てんやわんやです。

入居者（困っている人が3人）、対応している関係者が3人、場所が3箇所などといったら、単純に３ｘ３ｘ３の「２７通り」の変化に対して対応しなくてはいけなくなるかもしれません。

本業に資料がないように気をつけてもらいたい。


（８）参考になりました。人口動態検討をより詳しくお願いできれば。

⇒2050年の人口統計について、もう少し詳しくというと、
2008/6/7に掲載したブログ内容を見てもらえると良いかと思います。

→【http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20080607.html】
ここでは静岡大学のグループのデータをお伝えしています。

　・2050年に日本の人口が、『9387万人』。
　・『青森・秋田・和歌山県』で、『人口が半分に減少』。
　・『東京と沖縄』では、『人口が増加』。

これらの資料が正解か否かは分かりませんが、日本の人口が減って行くことは予想されていて、
それに対して、どのように準備・対策をすべきか？あるものはやらないべきか？

今の段階で検討をすること、より多くの対策を準備しておくことが大事だと思います。
（但し、ここでは準備・対策・検討ですから、全てにおいて実行がよいとしているものではありません。）
ここが人それぞれであり、難しいところです。


（９）都心で立地は良いが、利回りが低いのでリスクが長期間続く事をもっと説明すべきでは？

⇒そうですね。『利回り』というと、地方のほうが高い利回りのものがあります。
ここで、後２つの評価軸を入れましょう。

１つは、『長期』で見た時、現在は地方でも利回りが高いかもしれませんが、（８）の人口統計を参考にすると、地方のほうが人口の減少が高くなる可能性があります。

地方といっても、Ａ地方と、Ｂ地方では異なるので一概には言えませんが、「対東京」として比較すると、やはり東京の集客力は群を抜いていると思います。

もう一つは、『建物利回り』です。

地方でも、東京でも建物費用・建物価値はそれほど変わりません。
地方での利回りが良くなっている理由は、土地の価値が低いからです。

同じ７％の投資物件でも、地方では家賃が低いために建物利回りが１０％を超えることは難しいのですが、東京では家賃が高いため１０％を超えてきます。

これについては、木造とＲＣ物件の比較でもいえます。

こう考えると、一概に当初の利回りが高い投資物件が良いとはいえないかと思います。

（それでも、地方にも良い物件があるかもしれないので、
その可能性・チャンスまでも否定しているわけではないことに注意をしてください。）


（１０）お疲れ様でした。もう少し内容の濃い方が良かったと思います。
(時間が短いのもあったと思います)でもタメになりました。
ありがとうごさいました。

⇒いえいえ、こちらこそありがとうございます。

　土地探し編＆銀行融資編といっても、
　　・土地を探すこと
　　・専門家の話や説明を聞くこと
　　・一つの土地に絞り込むこと
　　・銀行から融資を得ること
　　・土地売買契約を土地を購入・取得すること
　など、沢山の段取りとやるべきことがあり、時間内で詳しく説明できず、一連の流れを知ってもらうことを重視していました。
　
確かに、高額な費用がかかる作業であり、もっと詳細なことや珍しいけれど重要な事件とその対策などもありますね。

それが、珍しいことでも1人が1回のチャンスであると、特に重要なことですね。

この方の意見は特に大事で、個別の土地、個別の人間関係、売買のタイミングなど、それぞれ個別問題であり、一般的な概略だけを聞いているだけでは足りないものです。

不動産賃貸業は大きな成果をもたらしてくれますが、容易に出来るものではないため、時間をかけて検討をすることが大事ですね。


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開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
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「いただきます」の挨拶。

＝＝＝
ある日の出来事です。

ある幼稚園の父兄参観日に、
先生が給食の前に「手を合わせてください。いただきます。」の挨拶を子供たちに指導したところ、

一人の親から、
「給食費を払っているのだから、いただきます。ではないだろう。」との意見。

単なる珍しい一例かもしれませんが、「お金を払っているのだから、当然。」という意見が子供の前で、親が言うのはなんとも残念。

「いただきます」は、農家の人の苦労、給食を作る人、運ぶ人に感謝を示すと教わったのですよね。
＝＝＝
という話を、今日の散髪中にラジオで聞いていました。

この話をしていたのは、谷口新司さんでした。

また、英語でもThanks for your alive.という言葉があるということもしらべていました。
（ちなみに、Googleでは検索ででこないですね。）

この場合の意味は、野菜、肉（動物)に対し、生きて大きくなってくれたことに感謝の意を表しているとのこと、生き物全体に感謝しているのですね。

日本とアメリカで意味は違えども、感謝を示すことは、共通なのですね。

簡単に食事が出来るようになってしまうなど、当たり前のことに対し、感謝する気持ちが薄れてしまう。

「いただきます。」にも、重い意味があります。

最近では、感謝の言葉が珍しくなっていることが、おかしく。

昔は、感謝の意がないことが珍しい時代があったのでしょうね。

散髪中の数分でしたが、谷口さんの落ち着いた話し方がとても参考になりました。

Pay fowardの精神を大切にしたいと思います。

入居者さん、仲介業者さん、設計士さん、施工業者さん、銀行員さん、そしてみなさん、ありがとうございます。


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先日(6/28)、「安定経営道シリーズ2009 土地探し＆銀行融資編」を行い、このときのアンケートでいただいたコメントについて、回答させていただきます。

（匿名アンケートですので、このブログでお返事とさせていただきます。）


はじめに、アンケートに回答していただき、ありがとうございます。

（１） 人と人との付き合いに重点をおいているところに好感をもてました。
事業として（ライバルが古い人等）の切り口がおもしろかったです。

⇒そうですね。伝えたいと思っていたことが、伝わっていて、ほっとしています。
不動産投資という切り口から物件を取得する人が多いと思いますが、実際に物権を取得してみると何かと手を動かし、頭を使うことがあります。

株や投資信託と同様に考え利回り重視で物権を取得した場合、当初は予想していた利回りが成立するかもしれませんが、入居者の気持ちを考えられていないと、予定していた利回りは一気に下降してしまいます。

どちらかというと、「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸業」として、検討をして物権を取得したほうがその後は苦労が少ないかと思います。

投資として比較をしてしまうと、株よりも不動産投資は苦労が多いのですが、
事業としてでは、飲食店の経営より不動産賃貸業が少ない苦労だと比較できると思います。
（こちらのほうが経営としての覚悟が出来ますし。）

入居者（お客様）のことを考えられている大家さんは、比較的に失敗が少ないと思います。


（２） わかりやすく丁寧な説明でわかりやすかったです。
自分はビル兼居住用投資を検討しておりますが、参考にさせて頂ければと思います。

⇒ありがとうございます。
建物を検討するに当たり、それぞれのメリットとデメリットがあります。

住居地区ではなく、店舗や事業に向いた立地（商業地域など）ならば、ビルも選択肢ですね。
私はまだ、ビルを建築した経験が無いので、こちらについてはこの方のほうが詳しいかと思います。

しいて言えば、不確定要素や疑問点が無くなるように準備をして行ければよいかと思います。


（３） お疲れ様でした。
土地探し編と銀行融資編を合わせて2時間はちょっと厳しかったですね。
説明しきれなかったかも。
(こちらとしては2回に分けていただいて、もっと余談や裏話やノウハウをお聞きする(ポロっとこぼしていただく？！)ことが出来たら嬉しかったです)

⇒そうですね。集中をしていたのですが、ボリュームが多く、時間があっという間に過ぎてしまいました。

この2009シリーズはこの3回しか出来ないので、時間が足りないのですが、今年・このタイミングでしか説明できないこと、実行できないこと（購入できない土地）がありますので、なんとか後2回の講演も継続して実行させていただきます。

「ポロっと」についてですね。そうですね。
次はいつ機会があるか分かりませんが、そういうことも伝えたいですね。

または、講演後のメールでも説明させていただいているので、ここが聞きたいとのメールを送ってもらってもかまいません。


（４） どういった人をターゲットにしているのか不明確でした。
まったく投資が初めての人か？あるいは不動産投資を考えていて、新築にするのか？中古にするのかそれを悩んでいる人なのか？

⇒そうですね。この点は私も講演前や募集前に悩むところです。

大抵参加されている人の傾向としては「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」を読んでから参加される方が多いので、不動産投資が始めての人・新築か中古にするのか悩んでいる人を想定して話せればと思います。

私はいち大家ですので、私が出来ることは私の経験・体験したことを私の言葉で話せればと思います。私の事例を参考にしてもらえればと思います。

しかし、このようなコメントがあるということは、つかみどころが無かったのかもしれません。
できるだけ、初めての人でも分かりやすいような言葉で、丁寧に話すように心がけたいと思います。
参考になるコメントをありがとうございます。


（５） 資料通り話を進めた方が楽ですよ。

⇒ありがとうございます。
レジュメシートの順番が前後したところがありました。すみません。
特に次回の建築編では、設計契約から、建築確認申請、施工契約、基礎工事、上棟工事、外装、内装、．．．竣工、客付け満室まで、
時間の経過と共に写真付で、説明しますので次回は特に気をつけます。

そして、次回のテーマは参加してもらった方が、施主になったような感覚で、「どのタイミングで何がどのように起こり」、「絵（写真）ではどうなのか」を体験してもらいたいと思います。

今後、建物を建てる計画がある人以外でも、新築か？中古か？を検討している人も、新築の場合はやるべきことは何なのかを知ってもらえる機会になるかと思います。

とくに、中古は利回りを検討しやすいのですが、新築の場合は利回りを検討しにくいですね。

銀行員さんでも地主さん以外で（土地取得からの）新築の融資を実行した人は少ないので、この講演会を珍しい話が聞ける場にしたいと考えています。

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ごみの分別問題です。

7/5(日)に中古アパートの草刈をしたときのことです。

ごみ置き場にあるペットボトル回収収容の市の清掃課が配置してくれたプラスチックボックス内に、沢山のペットボトルが放置されていました。

前回のペットボトル回収日の前に、
入居者がゴミ出しをしたのだと思いますが、
清掃課がこのペットボトルを回収してくれなかったのだと予想しています。

その理由は、『ペットボトルの外装ラベルを剥がさずに放置したため』ではないかと思います。

とにかく、ゴミ置き場の景観が悪く、ここを通るだけでも気分が悪いので、
見過ごすことが出来ず。

作業開始です。

すべてのラベルを剥がし、このプラスチックラベルと、ペットボトルのキャップを
不燃物用のゴミ袋に詰める作業をしました。
（ゴミ掃除ではあらかじめ有料ゴミ袋を持参して行きます。）

（↓ラベル剥がし前）

（↓ラベル剥がし後）


ペットボトルの本数は、大小合わせて、30本ほど。
所要時間は約10分。
（結構面倒です。）
（それにしても、いろいろなラベルの素材と、ラベルの剥がし方がありますね。
　メーカーの工夫を感じます。いろはすのボトルから、
　無名メーカーではラベル剥がしの切り口の無いものまで）

ここで問題！！

今回の原因は、「ごみの出し方間違い」。

ここで、大家（私）の対策は、「入居者に指摘をして改善する」ということも選択肢にありますが、

「あえて指摘をせずに、ゴミ置き場を見てもらい、気が付いてもらうこと」を選択しました。

理由は、誰が捨てたのか分からないこと（共同住宅での集合ゴミ置き場の欠点）で、
入居者全員に、ポスト投函で指摘をしたら、
適切にゴミ出しをしている人に不快感を与えてしまうから。

それよりは、私が分別する労務の苦労のほうが増しだと思いました。

ここの判断はそれぞれの大家さんによって、違うと思います。
私の場合、指摘をするときは徹底して指摘をして、出て行ってもらうときと決めています。

監視カメラ騒ぎまでいきませんから、やはり誰がゴミ出しを間違えたかがわからないことが難点。
入居者以外の人が放置した可能性もあります。

ただ、私が分別をした状態（変化)があったことを、
ゴミを出した人自信は気が付いてくれる（そう信じます）はずですから、
その人の善意（心が痛くなる気持ち）によって今後解説することを期待します。

この問題は初めて起きたことですから、このような選択をしました。

ゴミ問題は、難しい課題です。

しかし、家賃を得られているし、このくらいの苦労は大家(私)がしても、
大きな苦労ではありません。

問題の犯人のデメリットよりも、その他の入居者にとっては、
敷地内が改善した（管理がされている）という効果⇒気持ちよく生活してもらえる効果が、
ありますから。

それにしても、家賃が低いこのアパートは家賃が高かいレベルの王道型アパートよりも、
何らかの問題が多い傾向があります。（入居者の質でしょうか？）

7/26(日)の講演会では、
アパートの管理を想定した入居者選びや家賃設定方法についても

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この梅雨時期は、雑草が元気になる時期です。

日曜日に、恒例の中古アパート敷地の草刈をしました。

まず、今年の変化は、5月に『草よけシート』を設置したこと。

効果は、抜群でした。
全く、草が生えてきません。
おすすめです。（とても安価です。DIY店で￥1500/20m2ほど。）





ただし、設置前に除草剤を散布し、また設置して2ヶ月しか経っていないので、効果の確認には時間が少ないのですが。

例年は6月、7月、8月と草刈を実施していましたが、今年は6月と7月の草刈は行いません。

約3000円で、この効果は大きいかと思います。

しかし、このコメントはアパートの『南面の庭先』についてで、反対の玄関側や建物側面は、例年通り草が元気に伸びていました。

特に強いのは、「どくだみ」です。

（コショウ目ドクダミ科ドクダミ属）
この草のにおいは強烈。

しいて言えば「どくだみ」の良いところは、容易に刈り取ることが出来ること。
実際は、私は軍手も使わないので、素手でむしりまくるだけですが、これで一通りきれいになります。

素手でむしりとるので、手に付いた匂いは1日中消えません（悲）。

もう一つの良いところは、「どくだみ」に不快害虫を寄せ付けない効果があることです。

見た目に美しい色の葉っぱではないのですが、くもや蛾を寄せ付けないのは”良し”です。
（実際、全く虫が出ないのではなく、集まりにくいとの表現が適切。）

今回は、草刈に要した時間は、『４０分程』。
刈り取った草の量は、『スーパーの袋5袋分』。

アパート敷地の足元がすっきりしました。

このくらいの掃除でアパートの足元がきれいになり、快適になるので、この草刈はやりがいとこうかがあります。汗を大量にかいて、良い運動にもなります。

今月は、お一人が更新をしてくれ、感謝感謝です。

最後に、この日はうす曇の一日でしたが、紫外線強いのですね。
これだけでも、腕と首の後ろが黒く焼けていました。

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不動産投資とは関係のないところで、元銀行員さんの話をする機会がありました。

この人は、「住宅ローンにおいて、最適のローン方法で組んでいる」と自負していました。

そのやり方は、『元金均等払い』を選択したということです。

（以下は、世間話を抜粋しているので、詳しい説明はないのですが、シンプルな話です。）

この人は、「1.銀行の窓口を担当」、その次は「2.住宅ローンを担当」していたそうです。

まず、銀行の窓口では、住宅ローンの返済方法は一般的に『元利金等払い』を前提に話をしているそうです。

『元金均等払い』については、お客さんから質問がなければ説明をしないそうです。
これは、窓口だけでなく、ローン担当になった時でも同様に説明をしていないとのことでした。

（あくまで、個人の過去の経験話ですので、現状の銀行ルールとは別の話です。）

ということ、世の中の一般には、『元金均等払い』は知られていない存在でもありますね。

ここから、「どちらが良い支払い方なのか？」についてです。

まず、
　１．総返済額では、『元金均等払い』が『元利均等払い』よりも少ない。

　２．同一金額を借りたとして、当初数年間、毎月の支払額は、『元金均等払い』が『元利均等払い』よりも多い。（元金均等は当初の数年の支払いが苦しくなる）

　３．同一金額を借りたとして、後半数年間、毎月の支払額は、『元金均等払い』が『元利均等払い』よりも少ない。（元金均等は最後の数年の支払いが容易）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
ということですが、この人の場合は、『１．』の総返済額の一点に注目して、　
「最適のローン方法を選べた」とコメントをしていました。

この前提には、『２．』の当初数年間は、毎月の返済額がより多くなり、苦しいのですがこの期間を乗り越えられる人にとっては、総返済額が少なく、その分他の出費に費やせることはメリットですね。

ここで、銀行からの見方として、
　総返済額をより多く支払ってくれるということは、金利分を沢山払ってもらえること（元金返済は変わらないため）なので、銀行のメリットはありますね。

もう一つ、銀行としてお客さんを思いやる気持ちは当初の返済を厳しくせずに、また返済不能になってしまわないようにとの配慮があるようです。

こちらのほうが、大事で、銀行の利益を前面に出した説明ではなく、お客さんの保護という意味で、元利金等払いが前提なのかもしれませんね。

最後に、ここも面白いことなのですが、自宅という高額商品を購入する場合でも、
ロンの支払い方について、ほとんど知らない人がとても多いとのことでした。

まして、不動産投資をしようということは、世の中ではまだまだ少数派なのですね。

ここに、チャンスがありますが、周りの人に賛同を得られるにはまだまだ時間がかかりそうです。

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大手銀行の7月新規適用分の住宅ローン金利が発表されました。

各行の状況を表にしました。

2年固定---5年固定
三菱東京UFJ---3.10---3.65
みずほ---3.10---3.65
三井住友---3.10---3.65
りそな---3.10---3.65

今月(7月)は大手銀行が横並びになっています。


前月(6月)は、　
　　　　　　　　 2年固定---5年固定
三菱東京UFJ---3.05---3.60
みずほ---3.10---3.55
三井住友---3.05---3.60
りそな---3.05---3.60

であり、6月から7月にかけてみずほ銀行以外が0.05％アップ。

アパートローンは事業用ローンであり、住宅ローンとは異なり、
また2年固定や5年固定にするのならば変動型か長期固定で悩む
場合が多いので、この値(金利)でどうと説明はしませんが金利
の変動方向は類似しています。　
　
0.05％の変化では大きな判断材料にはなりませんが、
このような値や傾向を認識しておくことも大事ですね。

（＊金利については各銀行のHPにて確認できます。）

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はじめに　～7/1の不動産関連・指標～
　7/1は節目の日ですね。
　1年の半分が終わり、2009年後半戦がスタートです。
　ここで不動産投資に関する情報が出てきたのでお知らせします。

【２００９路線価】

情報は、日経新聞・読売新聞等から取りました。

路線価について、発表元＝国税庁、調査日＝2009/1/1。

全国標準宅地の平均路線価は、前年から5.5％下落で、下落は4年ぶり。

東京では6.5％下落で、下落は5年ぶり。

しかし、記事の中には『今後も下落が見込まれるとのコメントがない』ことは、
今後、物件を購入する人の判断材料になるかもしれません。

また、東京で4年前と2年前に土地を購入した私にとっては辛いコメント？
（この時をも待って購入していれば．．．。）

それでも、土地が下がった今でも羨ましがられていて、あの価格で購入できたこと、
他にも2-4年前に今よりも良い価格で購入できた人がいることは、
「どんな市況でもアパートに適した立地・形状・価格の土地が出る可能性が
ある」ということ。

今後、土地が上昇しても悲観することはないと思います。

（とても探すのが難しいのですが。）
　
最後に、1/1に調査した結果が、7/1に出てくるとは遅すぎです。
路線価ニュースでは土地価格は下落したと発表しても、
現在でも下落が続いているようには見えません。

　【お知らせ】
『安定経営道シリーズ2009　7/26講演　『受付けを開始しました』

6/28(日)の<土地探し編・銀行融資編>では定員分、満席の申込みを戴き、
ありがとうございました。
お蔭様で熱く語ることができ密度の濃い時間を過ごすことが出来ました。

「サラリーマン大家サポーターズ　安定経営道シリーズ2009
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート建築編＆客付け満室編」
開催日時： ７／２６(日)１４：００－１７：００（受付１３：３０－）
募集　　： ３０席
催場所　： 渋谷
参加申込　⇒　http://shop.odpt.net/daichoso.html＊懇親会もあります。
＊クズ土地・１棟４室・木造新築アパートの初級編です。
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•シリーズ第2回目は『アパート建築プラン・施工設備編』＆『客付満室編』
建築編では『クズ土地』の１棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では４棟２０室の５年間の客付け事例全集と多くの大家さんの
工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。
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『2009年度版　安定経営道シリーズ講演会』の予定
第3回 節税対策・クレーム対策＆総集編　2009/9/27(日) 14:00-17:00
　＊３回すべて一括申し込みでは、優遇価格があります。
　＊今回は前回の2回分を合わせて、2009年版に編集し直します。
　＊会場は渋谷です。
　＊前回参加されなかった人に参加してもらえれば良いです。
　＊＊詳細は追って連絡します。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑本日、第４クール開始です。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

前回のサラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<土地探し編＆銀行融資編>に
参加していただき、ありがとうございます。


引き続き、<アパート建築編＆客付け満室編>を7/26(日)に開催します。

安定経営道シリーズ2009もあと2回、『もうひと踏ん張り』します。

すでに、全3回を通して申し込みをしていただいた方の為にも、
しっかりと資料の準備をさせていただきます。

・土地取得後のアパートプラ検討から、

・設計士＆施工業者との契約事項

・特に、建築段階では『基礎から上棟・外壁・内装・検査済み検査・外構、そして引渡し』までを写真で説明します。

これから、アパート経営を検討している人にとっては『仮想体験・疑似体験』ができる良い機会になります。

また、
・2008年シリーズでアパート建築編や客付け満室編に参加できていなかった人や、

・土地を購入してアパートを新築してみたい人、

・物権を取得したのだけれど空室問題に困っている人、

・今は満室だけれど、これからの空室対策に新しいヒントを求めている人、

これらの人にとって、参考になる情報・資料を提供します。

新築物件と中古物件との違いなども見えてくると思います。

今回の背景にある意図は、
『満室で、安定した家賃収入を得て、ゆとりを持ってアパート経営をすること』です。

それに加えて、入居者に対して、快適で、満足の行く生活拠点を提供できることが尚良いです。

しかし、2008年から2009年にかけても、アパートプランも一部変化しています。
物理的にも変化していますが、オーナーの考え方が変化していることに私としても興味がありました。
状況が大きく変わっている様子もお伝えします。

『安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>』の募集を開始します。


詳細＆募集ページはこちらです⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

2009年シリーズは『全３回』です。
　（第1回目は、6/28(日)に『土地探し編＆銀行融資編』無事終了しました。）

　第2回目は、7/26(日)14:00-　『アパート建築編＆客付編』　上記ページで申込受付中です。

　（第3回目は、9/27(日)14:00-　『節税編＆クレーム対策編』）

【第2回目】は『アパート建築プラン・施工・設備編』＆『客付満室編』。
建築編では『クズ土地』の１棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では４棟２０室の５年間の客付け事例全集と
多くの大家さんの工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

質問コーナーを入れて、3時間、ボリュームのある講演会となります。

【第3回目】は『アパート大家の節税対策編』＆『クレーム対応編』。
節税対策編では大家の節税事例集・青色申告詳細事例・法人化・消費税還付事例をお伝えします。
クレーム対応編では企業の世界クレーム事例を応用したアパートクレーム対策編をお伝えします。

講演内容＆レジュメ内容等の詳細については当ブログ「アパート大家の満室体験談」にて随時お知らせします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時： ７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
募集席：　３０席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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