講演会、お疲れさまでした。

昨日の講演会に参加してもらい、ありがとうございました。

安定経営道シリーズ2009<土地探し編&銀行融資編>が無事に終了しました。
20090629Seminar2.jpg

(実は講演前日に無事満席となり、血圧が上がる一瞬がありました。)

今回、顔参加された方は本当にしっかりと聞いてもらい、ありがとうございました。

3時間であり、内容量も多かったため、聞き手も集中力が必要でしたね。

それでも、「あっという間に時間が過ぎた講演会だった」とのコメントも戴き、講演終了後、皆さんの拍手をもらえた時の「ほっ」とした開放感は他にはない感覚です。

『土地探し』から『銀行融資』までの一通りの流れを、聴講したことで、感覚的にも、体にしみこんだと思うので、これから世間に出てくるニュースやネット情報の取り方も、より実行・成功に近づくことになるかと思います。

2年目でも、前回と同様に、皆さんの熱意がすごいとの事例は、質問コーナーでの皆さんの怒涛の質問でした。
次から次へ質問(10数回でした)をしてもらい、皆さんの真剣さと多くのものを吸収しようとの意気込みがすばらしかったですね。

(いえいえ、実はうれしいんですよ。)
私もこの皆さんの意気込みをいっぱい吸収させてもらいました。
パワーになります。

昨晩から、今日まで抜け殻のように、力が入らなかったですね。
声もガラガラにかれてしまいました。
20090629Seminar1.jpg

また、懇親会も迫力がありました。
アパートを所有するには、大きな決断が必要で、この決断を乗り越えた人が語る内容は説得力がありますね。

また、このような懇親会に初めて参加する人も、なにか現状を変えたいとの
熱意もすごく、その人にとっては今回が初めてでも、これから徐々に変化してしまうだろうなと感じます。

また、早速、参考になるメールを戴き、ありがとうございます。
 ・久しぶりに、あっという間に時間が経過する講義を聞かせていただきました。
 たまたま、立ち寄った書店で大長様の本を購入させていただいたのが、今回のきっか
 けです。講義お疲れ様でした。


 ⇒ありがとうございます。そうですか、私も時間が短く感じる講演に出会ったことがありますが、そのように感じてもらいうれしいです。情報の見方等、何らかの形で、今回の内容を活かしてもらえればと思います。

 ・本日はありがとうございました。
 この手の勉強会に参加したのは初めてでしたので、大変勉強になりました。
 世田谷・目黒で考えていると、だいぶお金がかかりそうだと思いました。ただ、この
 エリアは「みんなが住みたいだろうエリア」でしょうし、やりがいもありそうです。
 実際に一般的坪単価でこのエリアに土地が出て、4戸くらいの建物を建てると、数字
 はどうなるのだろうと素朴に疑問に思いました。変数や不確定要素が多いので、初め
 ての者にはやはり事業予測がなかなか難しそうだというのが率直な感想です。しか
 し、諦めずに勉強を続けチャンスを掴みたいと思います。
 次回もぜひ伺いたいと思います。


 ⇒まずはリスクを負うより、勉強ですので、少しずつ、不確定要素を減らし、わからないことがあるうちは、まだはじめないで、じっくりと準備・確認をすると良いですね。また、メールを戴きありがとうございます。しっかりと、お答えさせていただきます。

 今回参加した人たちが、また、新しい動きとなり、大家さんのイメージを一新してくれることと思います。

 『ありがとうございました。』

 皆さんなりの将来の生き方を勝ち取ってください。

また、次回の準備を始めます。次回の講演についても、このブログ等でお知らせします。
20090629Seminar3.jpg

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート建築編&客付け満室編」
開催日時: 7/26(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込ページ準備】
開催場所:渋谷 → 詳細地図

*懇親会もあります。

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19 : 13 : 35 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

残り4席--メトロと都営が統合へ

「まさか。」という感じです。

2008年から、1年まるまる講演会をして、今回の『土地探し編&銀行融資編』は、3回目です。

前回の安定経営道シリーズ2008のアンケート結果に、
「参加できなかった時の講演内容を再度行ってください。」との要望に応えようとの思いで、開催した為、ここまで集まってくれるとは...。予想以上でした。

それでも、資料つくりが始まると、熱くなり、どうせ行うならば、前回と同じではなく、2009年用に作り変え、基礎バージョンといえども、実践につながるものをと、のめりこんでしまいました。

というわけで、いよいよ『明後日が本番当日』です。

体調も万全。
皆さんも、気力を持参してください。

この2時間半(質問コーナーを入れて3時間)は、とても濃い時間になります。(させていただきます。)

☆世田谷・目黒の土地情報。
☆2009年6月の田園都市線、東横線、小田急線、京王線の賃貸事情の見方を生データで行い。
これを、地方でも応用できる「見方」を説明します。

そして、2005年の東京都の事情から、2020年の東京の人口動向も政府&東京都の公開データから見つめなおします。

もちろん、昨年好評だった。
「東京都内の駅から10分、5分、3分徒歩圏の意味」>⇒『あなたは判断を見誤ってはいけない。』 ⇒ 『単純にデータを見てください』
をお伝えします。

これについては、23区内の駅徒歩圏についても、『確立(パーセンテージ)』から、2倍の価値の違いを説明します。


ただ間違ってはいけないことですが、あらかじめ話しておくことは、

『究極の投資効率を求めること』と、『入居者の満足』とは、相反するものであること。

『単純に大家さんは家賃を得ることではなく』、『入居者から家賃をいただいていること』を私は振り返るようにしています。

このように考えられる時は調子が良い時で、まだまだ、このように考えられない時もあるので、まだまだ未熟な面もあります。

特に中古物件の大家さんなら、大抵の人が経験することですね。
こちらの話については、7月26日の客付け編・満室管理編や9月27日のクレーム対応編で詳しく話しますが、
今回も、『なぜあなたが始める必要があるのか。』を考える時に引用します。

ここまで書いても、当日の概要にはまだまだ足りません。
今回のブログは事前準備として、読んで、あれこれと考え込んで当日を迎えてもらえれば、きっと皆さんの心に響く講演会になると思います。

何かを訴えられる存在になることが出来れば、それは私の本望です。

それでは、明後日、会場にてお待ちしています。

よろしくお願います。


『おっっ』と、ここで、面白い・重要な『ニュース』が入ってきました。

『東京メトロと都営地下鉄が統合!!!!!!』これにより、大きく変わることがありますね。
これだけでも、明後日の話にふくらみを持たせます。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 4席 (今回は一気に申し込みをしていただき、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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23 : 49 : 32 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

講演会レジュメを出力済

ようやく、ここまでたどり着きました。

「やりましたよ。(ほっとした笑顔)」

前回の講演会2008年版から、2009年版へのデータと内容の更新は思った程容易ではなかったです。

変動金利なんかは、各銀行ともかなり下がっているのですね。
2008.7月版と2009.6月版の一覧表をお伝えします。)

JRでも新駅が出来ていたり、メトロの路線図なども、1年で変わるものですね。

さらには、再度聞き取りをした『不動産業者のコメント』『銀行コメント』もこれほどまで変わるのですね。

というわけで、レジュメシートは『51sheets』

2008年7月と8月の土地探し編講演会ではレジュメが30sheets。
2008年9月と10月の銀行融資編ではレジュメが42sheets。
 
合わせて、72sheetsとなると、時間内では話せません。
今回は、約20枚を減らしましたが、それでも、まだまだ量が多いです。

前回の2講演分を、1回で一気にやろうということについて、新しい発想を持って資料つくりをしました。

不動産投資は、簡単に見てても、基本事項は沢山あり、それから外れた時に負うリスクが大変大きい。

だからこそ、きっちり勉強しておかないといけないし、こちらも手抜きをして、説明をしてはいけません。

ということで、今回お伝えしたいのは、当日は『気力十分の状態で参加をしてください。』

今まで以上に、パワフルに説明しますので、聞いている人も、休む暇がないかと思います。
(それでもしっかり皆さんの顔/顔色を確認しながら、お話します。ここは気を使います。)
(もちろん質問コーナーも時間をとります。質問がないと、自分で質問をします。より理解をしてもらうために。)

別紙やプレゼント冊子なども、今まで書いた文章・体験談を整理して配布しますので、
これを帰宅後に読んでもらえるとまた『別の気付き』があると思います。

前回にすべて参加した人からは、
「すべて覚えることは無理があるので、この資料を実行中の適したタイミングで読み直して、目の前にある自分のケースに活用をした。」というコメントもありました。

今回のテーマは、『土地探し編』&『銀行融資編』ですが、

隠れた重要なテーマの1つは、『あなたが始めるきっかけ、目的は何か?』を認識してもらうことでもあります。

これは、中古アパートでもワンルームマンションを購入する上でも必要なことだと思います。

更にもう一つは、『一人では目的を達成できない。専門家・業者とうまく付き合いましょう。』です。

お互いに協力し合い、WIN-WIN、ともに成功・納得が出来ることが大切かと思います。

そのために、買主であり、施主であり、オーナーである人がどのように考え、振舞えばより良いかをお伝えできるよう講演内容に気を使いました。

不動産投資、いや不動産賃貸業(経営)は、長く安定して続けることが大切なので、協力者の存在はとても大事だと思うからです。

さて、それではあと4日、皆さんも体調に気をつけてください。

当日、会場にてお待ちしています。

最後に、このようなサラリーマン大家さんなど、実行した人がもっともっと話をして情報が増えるときが来ると良いかと思います。
20090525seminar2.jpg

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 8席 (今回は一気に申し込みをしていただき、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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22 : 54 : 55 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地・建物を購入する前に!!

『不動産投資する』というと、「株・FXなどの投資」との比較になり、

『賃貸経営や大家業をする』というと、「他の個人事業」との比較になります。

どちらの場合でも、アパートやマンションを取得し、運営することには変わりません。

どちらが正しくて、間違っているということではなく、このような考え方も、「投資家」、「オーナー」、「事業主」の意識によって左右されます。

ここまでくると、説明だけもわけがわからなくなりますが、このたった“5行”の説明だけでも、不動産投資&賃貸経営は、多面的な見方があります。

ここで、皆さんに考えてもらいたいのは、『大家業』は、これだというものがなく、多くの人に話せることは、一般的なことであり、

大事なことは、人それぞれの目的があり、人や土地それぞれの結果になるということ。

だからこそ、『実行をする本人が、何をしたいのか?』という個別の問題があり、本人がその問題に立ち向かうことだと思います。

そのため私は、『個別の相談会』はとても大切だと思います。

大家業は、『目的』、『個人背景(生き方)』、『資金』、『土地・立地』、『新築vs中古』、『アパートvsマンション』、『1棟vs分譲』、『東京vs地方』、『購入時期』などなどすべて個別問題です。

全体的に話すことは、表面。
しかし、実行する時は、世界でその土地だけ、限りない時間でそのタイミングだけ、たった一人の自分に何が適しているかを、真剣に考えないといけません。

ここで、気を抜いてしまうと、後で痛い目にあいます。

という個別問題が大事なことは、理解したうえで、

是非準備して欲しいことは、『本人の理解』
(何を始める上でも、大事なこと。)

そのためには、『不動産投資』、『賃貸経営』、『大家業』の基礎、一般的な流れを知っておかなければ、

『個別問題』の話も始まりません。

不動産業、建設業、法律家、コンサルタントなど、さまざまな人がいますが、その人たちの良さを引き出すのは、あなたしだいだと思います。

よくある間違いは、
 『基本なくして、個別問題に入ってしまうこと』

 鍵の掛け違いのように、本人がいくらこじ開けようとしても、決して空きません。

 つまり、前提や基本が違っていると、本人の満足・目的にはたどり着けない。

ということで、私も講演会でこの点に気を使い、まずはそれでも全体的に、誰もが大事だと思える『上位の重点項目』を限られた時間で話します。

沢山の本を読み、他の人の経験談を聞き、何が自分に向いているのかを知った上で、それぞれの専門化に相談・依頼をすると、より効率的で成功に近いと思います。

『始める前に基礎を知る!!』

『混乱をする前に基礎を固める!!』

『迷ったときも基礎に振り返る!!』


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 12席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

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12 : 58 : 40 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

ノザワランド

今日のテーマは『ノザワランド』

今回は世田谷情報です。 ノザワランドは、野沢にある銭湯。

今日は、王道プラザで夜通しの講演会資料の準備です。
(講演資料は集中して一気にやるのが恒例になっています)

と、夜を明かす前に気になっていたノザワランドで汗を流しました。

福田前首相の邸宅前に駐在しているお巡りさんに挨拶をして、
徒歩約10分でノザワランドに到着。(駒沢大学駅からもほぼこのくらいで着きます。)

日曜の22:30でも、結構ので約10人入っていました。

番頭さんはブログで名物になっているおばちゃん。例のごとく寝ていました。
入浴料は450円。(普通の銭湯にしては??、さすが世田谷価格。)

建物も、中の設備も、何十年前の古い状態。(いえいえ、古めかしく、風情があります。)

この銭湯でも、有名人の色紙が飾ってあり、そこには北野武さんが数枚。

今日は、巨匠の成功の恩恵にあやかります。

北野さんは2つの額に入っているのですが、そこには別の日の今田耕治さん、東野幸治さんの写真とサインがそれぞれあり、意外な組み合わせ。
(その他の有名人も沢山あり、さすが世田谷と感心。)

お風呂は、6種類(バブル・ジェット・薬草・エレキ・水風呂と露天風呂)とサウナ。

サウナは別料金で350円

薬草風呂は、何も説明がないけれど、とにかく赤紫色がきつい。(これはいったい何?)
ここで注意は、薬草風呂が80cmほどの深さ、意外に深く転びそうになりました。

月曜が定休日で、営業時間は0:00まで。

23:00から、一気に人が入ってきて、全部で20人ほどにもなり、世田谷では夜中に多くの人が活動している様子が見えました。

その他、駒沢大学駅周辺には、「明の海」や「弦巻の湯」が徒歩圏です。

世田谷区の銭湯一覧は、このページが良いでしょう。43件もあるのですね。

世田谷区役所が運営している公衆浴場のサイトです↓
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00007066.html

さて、今日は講演資料作成の前に、土地購入相談を行いました。
この土地は山手線が徒歩圏ですが、王道基準の枠からやや外。
とても良い立地で、坪単価は良い価格。とても迷いますね。

この人との相談では、今回の講演資料も使いました。

『JR線の乗降者数ベスト100駅』『メトロの乗降者数ベスト130駅』

これらは、土地探しにおいて、暗記するぐらいであると良いですね。(いえいえ上位30駅ぐらいだけでも)

『各路線のマップ』と合わせて、6/28に説明します。

その他にも、土地探しにおいて、面白い資料をレジュメ・プレゼントサッシの他に別紙として添付し、説明します。

それから、今回の相談会でも使用した『金融電卓』。これは、収支見積もりで欠かせないツールです。

収支想定では、数字や計算だけでなく、シンプルな考え方の『幅』が、大きな役目・働きをします。

今日も、メリット&デメリットを列挙し、余計に悩みの種が増えてしまいましたが、一番行けないのが、検討をしていなかったという後悔!!(後悔しない内容ならば問題ないです。)

普通のサラリーマンが、大きな利益ではなく、硬く25年を過ごせる不動産投資・不動産賃貸業で必要なアパートについて、的確に話します。

確かに、利回りが10%とはいきませんが、10%の利回りでも失敗と苦労が背後にある物件を所有するよりは、着実に運営できるものが良いと思える人もいるはず。

入門編では、このことが大事だと思います。

さて、講演会資料作りに、もうひとがんばりします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 13席 (今日も申し込みがあり、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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6/28土地探し・銀行融資編講演資料

今、6/28サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009
『土地探し編&銀行融資編』のレジュメとプレゼント冊子の作成に取り掛かっています。

今回は、この概要・内容をお伝えします。
より多くの人に聞いて欲しいし、そして事前に公開することにより、参加してもらう人に
事前に概要・内容を把握してもらいたいと思います。
20090525seminar2.jpg

さて、
まずは主要テーマの絞込みが必要です。
昨年は、土地探し編で1日(2時間半)、銀行融資編で1日(2時間半)講演をしたところを、
土地探し編&銀行融資編を合わせて2時間半+αで、話すのですから。

それでも、私が出来ることであり、私にしか話せないことである「元サラリーマンができた
4棟20室の体験談」
は外せません。

こんな事例が、身近にあるということを知ってもらえれば、参加したあなたにとって新しい発見になります。

まずは、土地探しは自分でやりましょう。
私の土地探し事例は、一般の誰でも出来ることです。
これは、不動産投資・不動産賃貸経営・大家の基本。
これにより、不動産の相場、購入してよい地域・立地がわかるし、
これから出会うであろう不動産仲介業者さんと言葉を合わせることが出来るし、その仲介者が出来る人か否かが
一発で見分けられるようにもなりますから。

第1部①『サラリーマンが出来た土地の探し方・取得事例』
  サラリーマン時代の私の土地探し事例
  私が取得した物件事例とその比較
  収支が絶対プラスであること
  サラリーマンに適した土地とは

第1部②『サラリーマンが出来る土地の極め方・活用ノウハウ』
  土地情報の見方と用語解釈
  土地を見に行く前と物件現場でのチェックポイント
  土地の買付けや売買契約時の注意
  今まで流れた土地実例・プラン実習とそのキャンセル理由
  業者から良い(最安値)情報をもらう方法

基本は、『失敗しないために準備しておくこと』をお伝えします。
消極的な考え方ですが、これが大事です。

資料を再校正しながら気が付くことは、この中で出てくる数値や条件が、2008年版と異なること。 修正をするだけでなく、2008年と2009年でどれだけ変わったのかもお話しします。

それから、基本は『クズ土地』で『1棟4室』の『新築・木造アパート』の差別化の事由を元に説明します。

また、不動産投資・不動産賃貸業は大きな資金を動かすので、『目標・目的・始める理由』が大事であり、この点にも重点をおきます。

*サラリーマンである人は本業をやめないでください。
 (やめた私が何故こう言うのかを、大事に説明します。)

 サラリーマンは年金対策としては、1棟のアパートの所有で十分とも話しますが、
 これには、不動産所有の拡大計画も含まれています。
 前回(2008年)の講演では、
  ケース1 1棟4室を完済する方法
  ケース2 類似地域で1棟4室アパートを複数所有する方法
  ケース3 1棟4室アパートでもより資産価値の高い世田谷・目黒に進出方法
  ケース4 初めは1棟4室だが、次は6戸・8戸アパートを所有する方法
 の概要と、「あなたの選択」です。と終わったのですが、今回はこの点に特に重点をおき、具体的な事例で、紹介をします。
 それは、2008年から2009年にかけて、王道型アパートを取得した約20人の判断が、回答を与えてくれたものです。

 それでも、『1棟4室が良い』と言います。
 ケース4を実行するにしても、やはり「ずっと1棟4室だけを所有し続ける」と考え、言い続けることが糸口になるという論理をお伝えします。
 (今回は時間の制限により、昨年に比べ資料の削減をしなければなりませんが、ここは新規追加です。)
 
 もちろん、1棟4室のデメリットも話します。

 また、銀行融資編では、とくに金利や銀行の融資条件など、変化した部分が多いので、
 昨年と比較して、お伝えします。

講演2部①サラリーマンが出来たアパート経営資金調達法
 ・ プラン: 融資の前に目的やプランについての考え方⇒銀行員に説明する為に
 ・ 資金: 自己資金はいくら要るのか
 ・ 銀行: サラリーマン時代、16銀行に融資依頼(事例・比較)

講演2部②サラリーマンが出来る資金調達のコツ
 ・ 収支: 黒字・自己資金・金利・返済期間の検討
 ・ 事業性: 私の事業計画書と融資結果
 ・ 担当者: 銀行担当者から協力を得られるコツと必要書類
 ・ 今までの融資事例&その傾向と対策
 ・私の融資失敗談
 ・ 今月の融資関連調査結果

 有力(可能性のある)金融機関とその金利の一覧
 各銀行の自己資金の必要額&『その他の例外融資力アップ事例』 ←ここも新規。
 また、『待ったほうが良い人とその事例、待つべき人の事情』 ←ここも新規です。
 も説明をします。

大変なことになりますね。
まだまだ資料の準備には、やることがあり、時間が必要です。
やればやるほど、あれもこれもと、今まで見えてこなかったことが見えてきます。
(まさに、多くの独立系社長が言う「初めの計画通りではなく、やりながら改良を重ねる」との感覚と同じように感じます。)

安定経営道シリーズ2009の開催を決めた当初は、「2008年にやったのだから」とか、
「2008年の一部参加者から前回同様の講演を聞きたいとの要望があったから」と考えていましたが、
資料は使い回しをすればよいと考えたのですが、そうではないことがどんどん見えてきました。

もちろん、最新の土地情報もあります。

1日1日、ほぼ1人ずつの参加申込みですが、これが良い意味でプレッシャーになっています。(昨年の講演会で、参加者の目の鋭さや厳しさは身にしみていますから。)

今回も長くなりましたが、安定経営道シリーズは今回シリーズでしばらく中断します。
今年の秋には別の目標があり、そちらに時間を使います。
参加を迷っている方は、今回の講演を逃さないでください。
私も後悔しないよう、精一杯お話させていただきます。
20090525seminar3.jpg

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日)14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 14席 
(今回の参加者の傾向は懇親会への参加希望の比率が高いですね。
 面白い懇親会になりそうです。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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09 : 00 : 39 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

コラム:入居者確定・祝・満室

6/17健美家サイトのコラム 満室アパート経営道 36話が公開になりました。

テーマは、『入居者確定 ~祝・満室~』

コラム満室アパート経営道の第3クールの最終回です。
2009年1月から月2回発行し、6月末で12回が終わりとなります。
コラム本文⇒http://www.kenbiya.com/column/daichou/
column header

建物が完成した後、入居募集時の注意事項、満室になった時の『大家の行動憲章??』として、
大事な事項を挙げました。

残念ですが、これがすべてではないです。
TPO(Time/時間、Place/場所、Occasion/場合)に応じて、細部は変化しますが、
主な事項を列挙しました。

実際に、建物を建てた時をイメージし、疑似体験してもらえればと思います。

さて、
===コラムの冒頭です===
 自宅以外の土地を購入するなんて、
 築35年の木造住宅を解体するなんて、
 高額ローンを組むなんて、
 木造アパートを新築するなんて、
 無事に建物が竣工し、満室になるなんて、
 世田谷で高額家賃を得られるなんて、

つい数年前までは、大家さんになるなんて思っていなかった30代のサラリーマンが、
このような体験をし、実現を出来るとはすごいことだと思います。

私自身 「 不動産は汚いもの・怖いもの 」 という意識がありました。
数十年新聞を読み、ニュースを見続けていて、
不動産関連の良くない事件・トラブルをたくさん目にしてきましたから。


(以下、本文はこちらです⇒http://www.kenbiya.com/column/daichou/)

今回は収入についてです。 『 客付け⇒満室⇒入金 』 についての体験談をお伝えします。
第12章の(コラムの)小テーマです。
------------------------------
【 12-1 】 入居者募集
【 12-2 】 満室確定
【 12-3 】 家賃の入金
【 12-4 】 サポートチームに感謝

------------------------------

【 12-1 】 入居者募集
建物が完成をしたときはとてもうれしいものです。
設計士さん、施工業者さん、関連の大工さん等、皆さんに感謝感謝です。

と同時に、 『 最後の詰めはまだですよ。 』 ということも感じていました。

アパートは自宅とは違い、建物が完成し、入居者から家賃を得ることが必要です。
『 事業 』 ですから。
 更に、【12-1】の小テーマです。
 ---
 ( 1 ) そこで、登場する人は、 『 仲介業者 』 です。
 ( 2 ) 募集開始の 『 タイミング 』
 ( 3 ) 『 家賃設定 』
 ( 4 ) 『 経過確認 』 、 『 設定変更 』
 ---
 ( 1 ) そこで、登場する人は、 『 仲介業者 』 です。
 大事なことは、仲介業者さんに、「 この部屋ならば絶対に貸せる!! 」
 または 「 容易に貸せる!! 」 と確信してもらうこと。
 もう一つは仲介業者さんに 「 このオーナーさんとなら長い付き合いが出来る 」 または
 「 付き合っていきたい 」 と思ってもらうこと。.....(本文へ)
 
 ( 2 ) 募集開始の 『 タイミング 』
 第3クールの10章でも紹介しましたが、新築物件ならばどんな部屋でも、
 どんなタイミングでも入居申し込みがあるというわけではありません。
 たとえ差別化のある部屋でも、最も効率的に入居申し込みを受けるタイミングがあるはず。
 それは、.....

 ( 3 ) 『 家賃設定 』
 大家の腕の見せ所です。
 実は、単なる大家の満足度 ( 欲? ) 試しだったりして??
 すみません。
 いえいえ、そんなことはないですね。
 大家業は、不動産賃貸事業。
 事業であるから利益を上げるのは.....

 ( 4 ) 『 経過確認 』 、 『 設定変更 』
 すぐに満室になる場合は問題ないのですが、内見がない・申し込みがない場合は、
 何かが間違っている可能性があり、募集中の状況確認や家賃設定変更など検討を重ねるべきです。
 このときも仲介業者の声は、.....

【 12-2 】 満室確定
募集開始をすると、王道型アパートではすぐに何らかの連絡が入ります。
建築中の段階から近隣の仲介業者が目をつけていて、入居者を連れてきてくれます。
当世田谷アパートでは、.....

【 12-3 】 家賃の入金
『 初の入金 』
賃貸借契約を交わした時には、.....

【 12-4 】 サポートチームに感謝
『 関連業者 』
満室の喜びと、同時に、感謝のあいさつ回りをしました。
あいさつ回りは当然のことだけに、これをやらない人が目立つようです。
賃貸業では、.....

アパート建築・運営等に携わっていただいた方々、本当にありがとうございました。
=====

ここで、第3クールが終了です。
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。

まだまだ、細部については書ききれないことがありましたが、次は体験談紹介ではなくても、
この世田谷アパート建築体験で学んだことをお伝えする場があればよいと思います。

また、私の 「 不動産賃貸業のいばら?切磋琢磨!!の道 」 はここで、ほぼ中間です。

4棟所有のうち、中古アパートと1棟2室アパートの体験談紹介が終わり、
今後は北関東1棟6室アパートや書籍になった1棟4室アパートの紹介が残っていますね。
今後も期待していただければ、幸いです。

私の一例 ( 体験談 ) を参考にし、皆さんが成功を収めてもらえば、うれしい限りです。

皆さんのご支援を戴き、本当にありがとうございました。

(2009年6月17日健美家.不動産投資コラム掲載 満室アパート経営道 36)
本文は、こちらです。⇒http://www.kenbiya.com/column/daichou/


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 15席 (本日も申し込みをしていただき、ありがとうございます。)
         (これだけ集まれば、面白い交流が出来ますね。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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22 : 10 : 55 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

賃貸住宅フェアの講演依頼

先日、全国賃貸住宅新聞社から電話がありました。

いつものように、新聞記事の取材かと思いましたが、今回の依頼は、
「賃貸住宅フェア2009in東京」での講演依頼でした。

光栄です。

3日間とうしてですが、東京ビックサイトには4万5千人の来場が見込まれています。

確かに、大きな何かに向かって行く恐ろしさはありますが、
同時に、その中で講演できるとのワクワク感があります。

いきなりその場に登場することは無理がありますが、出版をし、約2年間かけて
賃貸経営について講演続けてきたので、とにかく気合をこめて話し込みます。

(昨年の)賃貸住宅フェアin東京の概要↓
http://www.zenchin.com/chintai-fair08tokyo/index.html

20090616 20080807Fair (4)

さて、講演内容について、懸命に考え込んでいるところです。

平日に開催されることもあり、聴講者のメインは、『地主さん・大家さん』。

いつものサラリーマンさんやこれから賃貸経営の勉強を開始している人たちとは大きく異なります。

この方たちは、私よりもベテランの人です。

つまり既に、アパートやマンションを所有している人たちに
『賃貸経営を成功させるためのヒント・アドバイス・最新動向を与えること』が、賃貸住宅フェア講演の全体の趣旨です。

これに見合うよう、私が出来ることは何か?
これを考えつくすと、自然に講演内容が決まるでしょう。

私のとりえは、若い??ながらも、
実際に体験したことを『具体的に』『体験事例の列挙』で丁寧に話が出来ることです。

地主さんには、
最近のサラリーマン大家さんの賃貸経営方法がどうなっているのか知らない人が沢山います。

私たちがサラリーマンで何を学んで、どれほど人とのつながり・サポートを大切にして、
どのように行動に移しているのかを伝えられれば、

聴講した人(地主さん等)が、お金を賭けずに、効果的に満室・安定経営が出来るということを伝えたい。

例えば、仲介業者さんへのサポート方法
 (事例1) 仲介業者から、書類の提出や判断を求められた時、
   Aさん 書類を提出せずに1週間放置。 
判断については、判断が出来ずに2-3日回答しない。

   Sさん 書類を受け取ったらすぐに対処、そして発送連絡もする。 
        判断は的確に即座に行う、さらに後日変更もしない。

  どちらが、仲介業者さんに大きな信頼を得られるでしょうか?

  土地売買でも、入居者決定&賃貸借契約書対応でも、
  不動産仲介業者にとっては貴重な売り上げのタイミング。

これに協力的な対応と、不誠実な対応では、今後、気持ちよくお付き合いをし続けられるか否かに差が出ますよね。

こんな感じで、満室安定経営の為のチェックリストを講演するのもよいかもしれません。

あっ、いえいえ、決定したわけではなく、今から『講演内容』の検討開始です。

今までの講演経験と年200回を超える不動産相談会経験を生かし、
(はい、自慢です。)(いえ、自信かな。)
講演内容を具体的な事例をあつめて、絞り込みます。

今一番怖いのは、この資料の提出期限です。
(8/4・5・6のどの日に講演をするかは決まっていません。)
20090616 20080807Fair

また、6/28(日)の講演についても、わかりやすく、明確にを肝に銘じて話します。
小さなことをこつこつとですが、それがだんだん大きな意味を持つのが賃貸経営の醍醐味です。
この点についても、説明を入れます。
(ただ、これは1棟4室で終わりにしようとのポリシーに反するのですが...。)

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 16席 (今日も、申し込みをしていただき、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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21 : 38 : 31 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

お宝セミナー情報・借地権

今回は講演会や出版記念講演等でお世話になりました、『沢さん』のお宝セミナーの紹介です。

先週は、2回も人身事故での電車遅延に会いました。
原因はわかりませんが、人が亡くなるということはとても残念なことです。

もし人生がつまらないのだとしたら、不動産・アパート経営などについての可能性に『トライ』してみると良い、「試して」みなくては実現しないのだけれども、多くの人が知らないから「試して」みない。
というケースが多いですね。

より多くの人に不動産賃貸事業(あえて投資といいません。)を知ってもらいたい。

このような活動をしている人を応援したいと思います。

ということで、今回は沢さんが主催しているお宝不動産セミナーを紹介します。

テーマは、『~不動産投資の新発想~ 借地権大活用不動産投資!まるごと伝授セミナー』です。

以下、概要です。
===
【7/25 沢孝史主催のお宝不動産セミナー開催】
  借地権はおいしい!?かも
  借地投資一筋のエキスパートが実践ノウハウをおしげなく伝授
  詳細は⇒ http://www.otakarafudousan.com/seminar/seminar090725.html
  *講師: 芳賀 成人
  *2009年7月25日(土曜日)  東京大崎 人事労務会館

 ■13:00~14:10
  借地権投資は不動産投資の中で一番有利? やってみてわかった大きなメリット

  借地権投資が一般化しない本当の理由

  借地権投資 これだけは知っておこう

  借地権投資には「何が」「いくら」必要なのか? 実際の取引と相場観をつける

  <10分休憩>

 ■14:20~15:30
  知ればおいしい借地権投資 借地権投資の疑問・不安を一発回答

  なぜ借地が売りに出されるのか その本当の理由

  おいしい借地物件はこうやって探す

  これを知らないと大損も! 良い借地、あぶない借地の見分け方

  <10分休憩>

 ■15:40~16:20
  地主交渉、ここがポイント!

  借地権契約 ここに注意

  借地投資の資金調達方法

  借地投資開始後によくあるトラブルと 有利な対応方法

  こんなこともありました 投資に役立つ実例アレコレ

  セミナー参加者限定・他言無用 オフレコ本音トーク

 ■16:20~16:45
  質疑応答
===
以上が、お宝セミナーの紹介です。

この翌日は、私の講演会もあります。
テーマ: 『安定経営道シリーズ2009』<AP建築&客付・満室管理編>
詳細はこちらです。⇒ http://www.kenbiya.com/seminar/1143b88



【直近のお知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 17席 (昨日も、申し込みをしていただき、ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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17 : 39 : 51 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

60-65歳で木造新築APが威力を発揮

今日は『人生設計』の話です。

「打倒 年金苦」 & 「打倒 日本政府」 です。

と、ここで昨日から続いた気持ちを落ち着かせて、
『年金』について前置き(説明)です。

老齢基礎年金についてですが、
 60歳で退職をしても、受け取り開始は65歳からです。
 (別途で老齢厚生年金ありますがこれも受け取りが遅れることが合いい)
 
60歳で退職をする場合が多く、60歳~65歳の生活費をどのように繕うのかが課題となっています。

60-65歳までを退職金で生活すると、65歳以降の生活にゆとりがなくなるかもしれない。
60-65歳まつなぎとして、働き続けることを選択する人もいます。

そのもう一つの選択肢として、『木造新築アパート』があると思います。

木造アパートの借入期間は25年が主流。

35歳でローンを組んだのならば、60歳で完済。
(築25年の差別化アパートが力を発揮)

45歳でローンを組んだとしても、15年間の返済を終えていて、かつ15年間の家賃収益を残債分の一括支払いにまわす方法もあります。
(築16年の完済アパート所有者は希少)

(60歳でローン完済アパートを所有出来ることは、すごいことではないですか?)

『1棟4室』でローンがあるうちは、月収益が5-10万だったとしても、完済してしまえば、月40万の家賃がそのまま残り、生活費に使うプランを立てることもできます。

あくまで計画であり、想定です。
上記のプランを実行するためには、各種の繊細な条件を満たさなければなりません。
しかし、人生設計の選択肢として、
 1.「60-65歳は退職金で生活」
 2.「60-65歳も働く」
 3.「その他の金融商品・預貯金、紙資産でまかなう」

 4.「1棟4室アパートを活用する」
との選択肢を、真剣に検討しても良いのではないか?と提案します。

もっとも、現状では政府の年金プラン自体を信じられず、期待できません。
だったら、自分で対策を作ればよいのではないか?と思います。

(私は退職金がないのですが、「アパートも活用して、思いっきり働く」を選択したい。)

しかし、アパートでもリスクはあることなので、安易に実行してしまうのは良くないです。
人それぞれの条件が異なりますので、選択肢「2」の「働く」を選ぶことが、もっとも良いケースもあります。

ここは冷静に検討をしてもらうと良いですね。

選択肢「4」を検討しないで、日々をすごしてしまうことは残念なので、このようにブログで提案をさせてもらいました。

『クズ土地、1棟4室、木造、新築アパート』プランについては、6/28(日)の講演でじっくり体験談をお伝えします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」
開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 19席
 (ここまで集まってくれれば、期待に応えなくてはいけません。ありがとうございます。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

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20 : 28 : 40 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

火災報知機の値段がおかしいのでは?

アパート大家だからこそ、声を大きくして言いたい。

『火災報知機の値段はおかしい』

入居者の生命を守るために、法律が改正されることは、理解できます。

しかし、火災報知機は『義務つけられているものです。』
だからこそ、『現在の価格設定はおかしい。』

装置の機能、複雑さをみて、最低価格が3000円ほど、
というのは「どこからかの力が加わっているとしか思えません。」

目的は、火災や煙の『早期発見』。
寝ていたりして、火災初期に気が付かず、逃げ遅れ、亡くなってしまう人が多いため、
行政指導で、火災報知機の取り付けが義務付けされるのはわかります。

(新築ではあらかじめ全室に取り付けられているのですが、)
特に中古物件では部屋&キッチンに火災報知機が装備されていないことが多いのが実情。

また、この不況で厳しい中、特に厳しいのが中古物件。
その人たちにとって、それぞれ居室とキッチンで報知器を取り付ける義務が出来、
さらにこの価格というのは納得できません。

火災報知機メーカーは、もう少し価格を下げても良いのでは?

義務化されているのだから、より多くの大家さんが『入居者の為に』容易に火災報知機をつけさせてあげてもよいでしょう?

メーカーさんからも、人の命の為にとの思いがあるはず。
それにしては、『装置と価格とのバランスが悪い。』
(すごく値下げして欲しいといっているのではありません。適正価格にしてほしいのです。)

この状態で、もし下記の指定期限後に、アパート火災で人がなくなり、火災報知機が付いていないため、大家が責任を負うという重い問題になるのならば、なおさら、声を大きくしたいのです。

『既存住宅については各市町村条例により、
平成20年6月1日~平成23年6月1日の間で設置義務化の期日が決められます。 』
20090611T-Shoubouchou.jpg


PC部品でも、薄型TVでも、どんどん値下げされているのに、
そして、火災報知機に売り上げがどんどん上がっているのに、価格が下がってこない。
各種メーカーも十分『利』を得ているはず。

納得できません。

だからこそ、大家さんから、声が上がってもよいのではないかな?

この声が、どこかのメーカーで、価格を下げたいと思っている担当者の背中を押せますように。

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23 : 52 : 59 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

講演会アンケートコメント2

引き続き、4/25の安定経営道シリーズ<節税対策&クレーム対応編>講演会でのアンケートでいただいたコメント&それに対する回答を記載します。

参加していただいた方、ありがとうございます。

まだ次回の講演会の参加を悩まれている方には、今回の内容をみて参加の動機にしてもらえればよいです。

いくつかの講演会がありますが、今回の内容も是非皆さんに知ってもらいたいと思います。
はじめ・入り口のテーマ『土地探し編&銀行融資編』ですから、
この段階で以下に、多くの間違いをしている人が多いのかをお伝えします。

ところで、今回はアンケート内容についてでしたね。(青文字がアンケートコメントです。)

では、
===
(G)最終回に初出席しました。大長さんの気さくな人柄に触れられて良かったです。
他の作者と異なり、借地、クズ土地、新築、1棟4室を主張されていて、とても印象に残りました。
また、なんでも質問を受ける姿勢も大変すばらしいと思いました。
まだ30歳で実際に不動産を買うのは先ですがまた相談に乗っていただけたら幸いです。


⇒節税編でも、『クズ土地・新築・1棟4室』が印象に残してもらえたことは、以外です。
意図して話したわけではなかったので。
それでもはやり、『クズ土地・新築・1棟4室』は良い計画案だと思います。
実は私は、「新築1R」、「中古1R」、「中古1棟アパート」、「世田谷1棟アパート」、
地方1棟アパート」、そして「新築1棟4室アパート」と6パターンの不動産投資を
経験しました。
その上で、使用時間・経費・収支・苦労・満足度を加味して、サラリーマンさんにとって、
将来の生活を安定確保するためには、東京・神奈川での『クズ土地・新築・1棟4室アパート』が
良いと実感しました。

普通の人に無理の少ない費用ということもメリット。
初めての参加でも、要点をつかんで聞いてもらい、ありがとうございます。
具体的な実務相談でなくても、将来の為のお金の為方などもバリエーションがあるので、
是非相談メールをしてください。お気軽にどうぞ。

===
(H)節税の方法は、具体事例を引用して教えてもらったのでわかりやすかった。
節税対策の本を読んでも一般的なことしか書いていないので理解しにくい。
おつかれさまでした!


⇒講演会では、先生方や、仕事を請ける人の説明が多く必要なことですが、
場合によっては、等身大の人の話を聞く機会もあってよいと思います。
例えば個人の税金にしても課税される所得が①500万の場合と、②1000万の場合では、前提が全く異なります。税理士さんも顧客によって、回答を変えます。
①の場合は所得税率が20%②の場合は税率が30%
①ではなく、②の個人事業主には、法人を進める税理士さんが多いでしょう。

私としては初めてアパートを持つ人、サラリーマンをやりながらアパート収入を持つ人、
そしてメインは年金対策を自分で作るために、大きな儲けではな無いけれど、
リスクを最小限にしたプランを検討したい人に「1棟4室アパートプラン」を提案して行きます。
今回は、その中での節税対策事例集でしたね。

===
(I)資料が充実していて良かったです。(特に別紙など)

⇒このコメント、とてもうれしいです。
徹夜を重ねて、作り上げた資料ですので、
苦労して作ったものであることを感じてもらえるだけでも疲れが取れます。
別紙にしても、単に文字の羅列ではなく、必要な・生きている言葉の意味を
知ることも良いことですね。
ありがとうございます。

===
(J)税金の話は大変難しいと思いますが踏み込んでいただき、よく理解できました。
 大長さんらしいセミナーだったと思います。感謝!!


⇒理解していただき、ありがとうございます。
途中、1点、消費税還付で詰まったことすみません。
(消費税還付だけは、実際に実施していないことでしたから、強引なとこがありました。)
私の講演では、一般人の私が実際に経験をしたことを話しているので、
その記録事例を丁寧にお伝えしています。
実際に税務署に提出している数年間の数字も挙げていますしね。
踏み込んだ事例と解釈してもらえることはうれしいことです。
皆さんが4棟を所有した場合の疑似体験のように感じてもらえればよいです。

また、もう一度、レジュメ・別紙・プレゼント冊子を「さらっと」読み直してみてください
隠された要点に気が付くはずです。

受信メールでは、実際に「土地を購入する時」、「銀行融資依頼時」、「設計契約時」、
建築プラン作成時」、「上棟時」、「客付け時」、「確定申告時」、「クレームを受けた時」に資料を見直して、最終チェック後に行動した
というコメントをしてくれた方もいました。
それぞれのタイミングでの質問でもかまいません。

===
(K)いくつか、わたくしもすぐ試してみたい項目がありました。
 興味を持って話を聞くことができて、楽しかったです。
 ありがとうございました。


⇒節税事例では、すぐに結果を出せるものがありますね。
すべてを網羅している人は少ないと思います。
広く情報を集めて、実行することで、節約も出来ます。
知らないことは、良くないことと思い、勉強を重ねると、
より失敗しなく、より成功する確率が上がるでしょう。

楽しんでもらえて、ありがとうございます。

以上が、<節税対策&クレーム対応編>1回目(4/25)の感想集でした。

コメントを戴き、ありがとうございます。
私も簡単に回答しているようですが、この時点での話しは良いものです。
しかし、不動産経営では道を一歩外れてしまうと大変な苦労と費用がかかります。
物理的にも、法的にもです。

「事前にしっかりと準備をしておくこと」
「先人の事例を参考にして道をはずさないこと」

これは、小さなコストで大きな効果があることだと思います。

ここまでくるのに、私も苦労とコストをかけましたから...
次回は、5/24の講演会アンケート集です。

また、私の苦労とコストのおすそ分けは、
 下記の「安定経営道シリーズ2009 土地探し・銀行融資編」(6/28)をどうぞ。

【お知らせ】
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開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 24人
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19 : 36 : 16 | 従業員から事業主へ | トラックバック(91) | コメント(1) | page top↑

講演会アンケートコメント回答1

サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ『節税対策・クレーム対策&総集編1』(4/25)のアンケートをありがとうございます。

今回から、4回に分けて、今までいただいたコメント(青字)と回答を公開します。
アンケートは無記名ですのでメール回答できず、アンケートを書いた人が読んでくれると良いです。

===
(A)初めて、人のはなしを聞くことが出来て、とても良かったです。
 全5回のうち、4回しか参加していませんが、ありがとうございました。
 これからも、サラリーマン大家をしていきます。


⇒初めての講演会参加から、4回も続けて参加していただき、ありがとうございます。
私も講演会を聞くことが好きで、いろいろな話を聞き、活用させてもらっています。
実際に、出版された本は時期遅れなところもあり、今・現在の生の声を聞くことは、
とても大事だと思います。
(全く別のケースですが、2008/9/15のリーマン・ブラザーズ破綻直前の竹中氏の話も熱かったですし。)

また、不動産関連の講演会を恐れている人もいますが、この講演会が入り口になり、更に情報を増やしていけると良いですね。

最後に、そのとうりです。
「私を反面教師として、サラリーマンをやめないでください。」

===
(B)クレーム対応のお話が良かったです。
 「2,3日時間をください」といって、いいんだと分かったこと。


⇒クレーム対応では、私はインド・台湾・中国・ベトナム・中東など、かなりきつめにあってきました。
人格を崩されるくらいの経験をしましたから。
でも、この実体験を大家業で生かすことが出来ている点はメーカーでよい経験を積むことが出来ました。
また、『常識』という言葉において日本基準は世界基準ではないですね。
大家業ではクレームを受けることもありますが、話が出来る場合が多く、良い状況です。

それから、上記の『2,3日』というのは、状況によります。
相手との意思疎通の上での話で、例えば水漏れでは1日でも待てませんね。
これらの判断についても、経験がものを言います。
多くのサポート役、プロやメンターと話&質問が出来る状況を事前に作っておきたいですね。

===
(C)2日前にこのセミナーの存在に気づき参加しました。
他に機会があれば、また参加したいです。
是非メール等にて連絡ください。


⇒是非、また参加してください。
細かな情報は、まぐまぐ無料メルマガを発行しているので、読んでもらえるとよいです。
 【1棟4室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術 サポーターズレター】
   ⇒http://archive.mag2.com/0000278141/index.html


また、今まで参加していただいた方には、メールさせていただくかもしれません。

===
(D)始めての人には難しいと思いますが、税金対策については勉強して行きたいと思います。今後ともよろしくお願いします。

⇒今後も勉強を続けることは、大事です。
他の投資よりも、自分への投資が一番効果的だと思います。

また、この方はよく個別相談を行っている方です。
私もじっくりと相談に乗るので、他の方でも、サラリーマン大家サポーターズ公式ページ
【サポーターズ公式HP】⇒http://so-support.net/

またはこのブログのコメント欄(公開しないを選択)に連絡をしてもらって構いません。

===
(E)全5回参加させてもらいました。
全体の流れを1年かけて知ることができ、これからの自分の場合に大変役立ってくると思います。
2つ目にいく時の目的意識の見つめなおしについては常に心に留めたいと思います。
1年間ありがとうございました。そして、お疲れさまでした。


⇒全5回の参加、ありがとうございます。
1年を通して、じっくりと土地購入&新築1棟大家の『疑似体験』が出来たことと思います。
私も皆さんに支えられて、続けることが出来ました。
そうです。「何のために実行しているのか?」との目的意識はすごく大事です。
これを常に考えられている人は、きっと失敗しないでしょう。

また、昨年同様に、1棟大家の疑似体験をしたい方は2009年版も講演会を行いますので、参加されると良いですよ。
2009年版講演会詳細は⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もやります。

===
(F)1年間、ありがとうございました。1回1回とても濃い内容ですいずん勉強になりました。実際に「4戸党」の党員になれそうなので、これからもよろしくお願いします。

⇒こちらの方も、全5回を参加していただきありがとうございます。
そうです。この方が、『4戸党』の名付け親です。

恐縮するのは、1年を過ぎると私よりも偉大な大家さんになってしまっていることです。
雑誌「プレジデント」にも登場してしまうとは、すごいですね。

これからも、大家として沢山の情報交換と、スキルアップをして行きましょう。

===
ということで、4/25にアンケートのコメントをいただいた方の半分のコメント&回答をお伝えしました。

後、3回しっかりと、応えて行きます。

【お知らせ】
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開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り: 24人(まだまだ受付中です。)
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コラム:建物竣工・引渡し

昨日、健美家さんサイトで連載しているコラムがアップされました。

約1年前に初めて、第35回目の連載です。
「良くここまでたどり着いたな。」と実感します。

第3クールの内容は、私の世田谷アパートの実体験談をつづっています。

初めての土地取得からの木造アパート建築経験でした。

では、『建物竣工・建物引渡し』編の概要を以下に、列挙します。

【はじめに】このクールは私の世田谷アパート建築体験から、感じたこと・見えてきたことをお伝えしています。

今も3年前の気持ちのように、はやく 『 満室&初の家賃入金 』 の話をしたいのですが、ここはもう一度気を引き締めなおします。満室にする前のステップとして、もう一つ大切な段取りがあります。
それは 『 建物竣工・建物引渡しチェック会 』 です。
このときの一連の様子をお伝えします。

ここで、今回の小テーマを挙げます。

------------------------------------------
【 1 】 施主の気持ち
【 2 】 検査済証
【 3 】 引渡しチェック会
【 4 】 設計士・施工業者との信頼

------------------------------------------

【 1 】 施主の気持ち
建物が完成するタイミングは、うれしい気持ちばかりですね。
王道ロフト型のアパートは、まず建物の高さに圧倒されます。
木造2階建ての建物でも、これほどの高さがあるから、ロフトの機能性と吹抜けの空間の気持ちよさを感じられるのですね。

そして、何よりも 『 一介のサラリーマン 』 が、世田谷の土地にこのような物件を所有できる・所有できたことへの喜びはとても大きなものです。

この地域の不動産業者に聞くと、 「 世田谷・目黒などで100平米を超える戸建てを新たに取得できる人は、大手企業の係長さん・課長さんでも難しく、部長さんでもやっとのこと、役員クラスでないと所有できませんよ。 」 とのコメントをする人が何人もいました。

そんな厳しい条件の中で、 『 普通のサラリーマン 』 が土地&建物を新たに所有できたのですから、この喜びは半端では無かったですね。
...............(以下、本文に期待してください。)
↓コラム本文です。
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【 2 】 検査済証
しかし、うれしい気持ちが空回りしてはいけません。
( ここからは、施主の出番ではないのですが、 )

行政から見て、また建物の価値を確固たるものにするためには
建物の 『 検査済証 』 が必要です。

この 『 証 』 はA4サイズの1枚の書類ですが、建物に対して役所のお墨付きをもらうことになります。
................(以下、本文で新しい気付きがあると良いですね。)


【 3 】 引渡しチェック会
( ここは、私の気合の入れ場です。 )
多くの新築大家さんは、土地取得から銀行融資、決済、設計契約、プラン完成、施工契約、着工... と、一つ一つの段取りをじっくりと解決してこの段階まで来ます。
完成へのワクワク感という期待と共に、気力・体力も疲れてきているかもしれません。
皆さんも、もう一度気を引き締めて、しっかりとしたアパートが予定通りに出来上がっているかを確認しましょう。

ここでの段取りは、
1. 引渡し時の建物チェック会
2. チェックした項目の修正確認会
3. 最終決済
....................(ここから先は本文へ、ここも、大事です。)
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【 4 】 設計士・施工業者との信頼
逆説になりますが、建物チェックの行い方について、私は気を使いました。この建物引渡し時には、施工業者さんや設計士さんが立ち会ってくれます。

施工業者さんや設計士さんは 『 建築のプロ 』 ですから、素人の私が細かいことを沢山言いすぎて、彼らの心象を悪くしてしまわないよう、私としても十分に気を使いました。なんといってもプロの作品 ( 建物 ) であり、これからも気持ちよくお付き合いしたい方たちです。
........................(以下、本文へ。信頼関係は大事ですね。)

さて、いよいよ次回は、 『 祝満室 』 &家賃入金事例で、世田谷アパート最終回です。
2009年6月3日掲載
満室アパート経営道 35 / アパート大家 大長 伸吉

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 土地探し編&銀行融資編」

開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
定員: 30人(本日も、御3人の申込みありがとうございます。追って連絡します。)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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22 : 17 : 52 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地所有者が財務省/羨ましい

今回は、珍しい(かつ羨ましい)土地取得ケースの紹介です。

この物件は、『借地権』の売却です。
しかし、買主にとっては、『所有権』を取得となりました。

(以下、緑が売主側、青が買主側です)

状況は、
 ・土地所有者が『財務省』 
 
 ・借地権者が『個人』(売主)

 ・買主も一般の『個人』(サラリーマンさん)です。

この土地売買は、下記の2段階でした。
 
 1.借地権の売買契約(借地権者と買主)

 2.底地権の売買契約(財務省と買主)

「どうして?」このようなことが起きたのかというと、
“借地権者だった人が地代を滞納していたこと”が問題でした。

(a)借地権者としては、このままでは地代の滞納がかさみ続けてしまう。

(b)地主の財務省としては、地代が回収できる見込みが無く、ロスがどんどん出てしまう。
このとき、(a)と(b)が一番気にしていることは『地代』(=今後の負債)だったようです。

そこで借地権者と財務省が考えた結論は、『土地を手放すこと』
土地がそこそこの値で売れれば、滞納していた地代が回収できます。
借地権者にとっては、これ以上、負債がかさまないので助かります。
(このときは借地権で、利益を出そうとは考えている暇が無いようです。)
(借地権者は負債が亡くなるだけの借地価格で売ることとなりました。)

財務省は、他にも沢山の土地の所有者となっているため、地代の滞納という問題のある土地を
その状況にしておくわけにはいかず、はやくすっきりと問題を解決したいわけです。
(さすがお役所、ここで土地を高く売り、利益を出そうなどと考えていないようです。)

結果として、買主は地域の相場では理由がつかないほどの値で、土地を購入できたというケースです。

さらに、珍しいことは、財務省内での『土地売買手続き』↓

 財務省はお金(手形)が契約時にないと契約をしない。
 (その現場に、現金または手形が必要なのですね。)
 
 このときの登場人物は、「買主、借地権者、仲介業者、銀行担当者、司法書士」
 これに加えて、「財務省には財務省側の仲介人」が参加。

 買主が借地代分を借地権者に支払い、借地権者はそのまま地代として財務省に支払い、さらにその他の債権者に支払いを済ます。

 その後に、買主が土地代を財務省に支払うという流れ。
 (やはり、財務省としては、土地を売りたいことが優先目的ではなく、
 借地権者の地代等滞納を解消したいために、土地を販売しているようです。)

 財務省の細かいところは、
 手形の読み込みで、「金額を1.2......などと」一桁ずつ声を出していたそうです。
 きっちりとしているところが、面白いですね。 

しかし、残念なことは、元の借地権者さんが、地代を払えなくなったこと。
底地権者が財務省だったので、それほど高額な地代ではなかったのに、
生活プランがうまくいかなかったのでしょう。
良い立地だけに本当にもったいないです。
(世の中の矛盾、何十年続いた日本の右肩上がり時代は、終わろうとしています。)

私たち一人ひとりが、頭の中、生活習慣を考え直さなくてはいけません。
ちなみに、この土地ではすばらしい収益性のアパート経営が行われます。
このように良い土地を探せること、取得できること、羨ましいかぎりです。

【お知らせ】
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開催日時: 6/28(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
定員: 30人(本日も、御2人の申込みありがとうございます。)
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*懇親会もあります。

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21 : 30 : 43 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

GM一家の不安

6月1日、「1年があっという間に過ぎる」と感じる日です。
次は、あっという間に年末になりそうで、焦ります。
(ただ、時間は一定の速度で過ぎるので、こちらも焦ることはないのですが。)

さて、今日(2009/6/1)の『讀賣新聞』の1面は、
考えさせられるという意味で、ドキュメンタリー映画のような面白さがありました。

見出しは、『「約束の中流生活」夢と消え』『GM一家の不安』、
『デトロイトの現場を歩く』

20090601GM.jpg

(以下、讀賣新聞の記事を引用させてもらいます。)

・米自動車最大手のGMは1日に米連邦破産法11章の適用を申請する。
・全米一の超優良企業だったGMは、従業員に「豊かな生活」への夢と希望を与えてきた

⇒かつて、安定していた会社が破産法申請しているケースは沢山あるのが実情。

(以下、フランクさんの事例の紹介記事がありました。)
・ フランクさんは31年間勤めたGMを退社
・[1.] 税引き後に手元に残った退職金は、114万円と約240万円のGM新車購入券
・[2.] 祖父や兄も元GM従業員というGM一家
・[3.] 18歳で入社したフランクさんは「揺りかごから墓場まで面倒を見てくれる全米一の優良企業に思えた」
・[4.] GMには「中流家庭の生活を遅らせてくれる安心感」
・ 35-38度に達する工場内で、毎日10-12時間働いた
・[5.] 2008年の年収は約1200万
・[6.] 時給約1000円のスクールバスの運転手の面接を受けた
・[7.] 退職者向けの眼科と歯科の医療保険給付が減らされた
 (ヘンダーソン最高経営責任者は1時間当たり約5万円もの報酬を得ている)
↑↑↑
以上は、新聞記事です。

以下は、それぞれの記事に対する私なりのコメントを列挙します。
↓↓↓
[上記1.]より、退職金は期待が出来ない事例を米製造業最大手が一般的にしてしまった。

[上記2.]より、家族・親族がある限られた会社の中の世界に浸っていて、彼らの思考が偏ってしまっている。
トヨタなどでも有り得て、このような事例は珍しくない。
「サラリーマン一家」ということも、ある偏った考え方であることも間違いとは言い切れない。

[上記3.]より、日本の多くの上場企業や会社が目指していた『揺りかごから墓場まで』
もう一度、この言葉が『過去の言葉』か『これからの常識』なのかを考え直して、
自信が今どのように対処・準備しているのかを「見直すべき」と忠告しているのではないか?

[上記4.]より、『目指すは中流階級』、日米では意味が違うが、
世界中のサラリーマンが普通に目指していた共通語である。
しかし、多種多様な趣味思考があるなか、「中流、いや普通であることが安全なのだろうか?」

[上記5&6.]より、「年1200万」もらっていた人が時給1000円「年300万」の生活にすぐ適応できるのだろうか?
これについて準備していない人はどれだけいるのだろうか?

[上記7.]より、退職後は、ある程度年をとっている(=通院費がかさむ)。
これは必要以上に生活が苦しくなる恐れがある。

「会社は社員の為にある。」とか、「会社を変えられる社員になれ。」など、
少し前の会社で使われたことがある言葉ですが、今のデトロイトの現状を前にして、
これらの言葉を言えるでしょうか?この言葉がGM従業員に響くでしょうか?
これらは、過去の話です。

『GMの事例』は、他国のニュースではなく、サラリーマン神話に対して、
「実情が変わっているのだけれど、あなたの頭の中は変わっていないのではないですか?」
「新しいサラリーマン事情への準備・覚悟ができていますか?」
と、伝えてくれているように思います。

今は、構造変化のタイミング。

しかも、「今ならば準備すれば間に合う。」のではないかと思います。

これは不動産投資だけに限りません。
預金を増やすでも、あたらな資格を取るでも、幾つもの選択肢があると思います。

5年前、3年前、1年前の思考・行動と『GM事例』を見た自分とを比較してみると、良いと思います。

今日の番組で草さんが「自分はこれからどうなってしまうのだろう」という言葉を発したのは、
(同日という)偶然ではないかもしれませんね。

よく考えてみてはいかがでしょうか?
その時に、クズ土地1棟4室木造アパートプランも比較検討に一つに入れてみると、
選択肢の中で、自然と勝ち上がってくると思いますよ。

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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