サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

5/24の安定経営道シリーズの感想をいただきありがとうございます。

いただいたメール等をアップします。

＝＝
セミナーお疲れさまでした。
大長さんの納税シュミレーション等の税金事例がとても参考になりました。
なかなか他人の税金支払い状況等見ることができないので勉強になりました。
懇親会もいろいろな人の投資事例が聞けて参考になりました。
今後、不動産投資をただ拡大するだけでなく、自分にとって心地よい規模で投資
するよう無理せずにいきたいと思います。
１年間お疲れさまでした。これからも健康に気をつけて頑張ってください。
⇒　このメール内容が落ち着いていてよいです。
　このペースで進められれば、失敗は少ないと思います。　
　また、講演会も3時間、懇親会も3時間ととても濃厚な6時間を過ごしましたね。
　私もぐったりでした。皆さんも疲れがたまったと思います。
　しかし、それを吹き飛ばすような、皆さんのパワーに圧倒されました。
　これから、試行錯誤をするには良い素材を持ち帰ってもらえたようですね。

＝＝
お世話になっております。
本日、セミナーの最後にご挨拶させていただいた○○と申します。セミナー有難うございました。
大変わかりやすく、わかりやすいセミナーでした。
⇒ありがとうございます。
　今後も、上級レベルの大家さんではなく、はじめての大家さん向けに
　よりわかりやすく話せるように精進します。

＝＝
お世話様です。
最終セミナー、大変お疲れ様でした!
また、楽しい懇親会を有り難うございましたm(__)m
Suicaや小規模共済など、とても貴重な情報をお聞かせ下さり感謝感激です。
⇒おっと、あぶないキーワードがあります。
　この後この方とメールを重ねて、小規模共済の無担保無保証人の借入限度額が、
　掛け金以内であることが、確認できました。
　また、万が一の可能性として、
　『東京都による経営セーフティ共済掛金緊急助成事業について』や
　『中小企業倒産防止共済（経営セーフティ共済）』
　について、再確認が出来ました。
　講演会の後のやり取り・確認事項も大事ですね。
　皆さんも、上のキーワードで検索をしてみてください。
　何らかの役に立つかもしれません。

＝＝
ここまでこれたのも大長さんはじめ皆さんのおかげです。
特に大長さんのセミナーに参加してモチベーションを維持できたことが良かったのだと思います。
約一年にわたって、ありがとうございました。また、お疲れ様でした。
また、これからもよろしくお願いします。
⇒本当にまじめに、真剣に話を聞いてもらえた方でした。
　この方たちのおかげで、私も講演を続けらるモチベーションを維持できました。
　ありがとうございます。
　楽しく成功を実感できるとおもいます。

この他に、本日は1年間参加された方との90分個別相談会があり、
・より具体的に考えたい。
・小さくても実際に動いてみたい。
との要望に対し、土地売買契約など、お金を動かす前に出来ることがあり、
この点において、準備をしておきましょう。との相談会になりました。

時間と労力を惜しまないが、コストをかけ、リスクを負いたくないとの考えは一般的なことです。
このようなサポート方法もあります。
講演会に参加したことを、どのように生かすのかは、あなたしだいです。

アンケート結果も集計中で、後日お知らせします。
多数の意見をいただき、ありがとうございました。

最後に、イングランドに転勤の為に、講演会に参加できなくなった方へ、
今対応を準備中です。
もう少しお待ちください。(笑顔)

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 土地探し編＆銀行融資編」

開催日時： ６／２８(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
定員：　３０人
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

2008年からの安定経営道シリーズに参加していただいた方、ありがとうございました。

私もここで、ひと休みしようかと思いましたが、要望があり、『もうひと踏ん張り』します。

「満室管理編」や「節税対策＆クレーム編」だけに参加していただいた方にとっては、
確かに、消化不良ですね。

『サラリーマン大家』にとって、勉強することはゴールではなく、
物件を取得し（登記簿の権利部に名前を残し）、安定した収益で物件を運営すること（収益を得ること）が、目的ですから。

それに加えて、入居者に対して、快適で、満足の行く生活拠点を提供できることが尚良いです。

このような目的達成のサポート・参考にしてもらいたいという気持ちで、
『安定経営道シリーズ２００９』を開催することにしました。

昨年の2008年シリーズに参加していただいた方にとっては、内容は似ているものになります。
（ここははじめから、お伝えしておきます。）

しかし、2008年と2009年では、状況が大きく変わっています。
たとえば、自著「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」では、
サラリーマンが物権を取得しやすい価格帯があるという意味での注目する地域を
「多摩川を越えた地域もあり」と書きましたが、同様の少ない自己資金でも、
2009年は「主として多摩川の内側(23区内)」で達成できています。
このような事情をもとにすると、『土地探し編』も内容が変わります。

本日より、『安定経営道シリーズ２００９』の募集を開始します。

詳細＆募集ページはこちらです⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html


2009年シリーズは『全３回』です。
　第1回目は、6/28(日)14:00-　『土地探し編＆銀行融資編』

　第2回目は、7/26(日)14:00-　『アパート建築編＆客付編』

　第3回目は、9/27(日)14:00-　『節税編＆クレーム対策編』

【第1回目】は『土地探し編』＆『銀行融資編』を合わせて、3時間で行います。
土地探し編ではサラリーマンができた不動産経営に適した土地の探し方
、最適な立地の見極め方、最安値での土地取得方法をお伝えし、
銀行融資編では不動産経営資金の調達法、事業収支計画法をお伝えします。

【第2回目】は『アパート建築プラン・施工・設備編』＆『客付満室編』。
建築編では『クズ土地』の１棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では４棟２０室の５年間の客付け事例全集と
多くの大家さんの工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

【第3回目】は『アパート大家の節税対策編』＆『クレーム対応編』。
節税対策編では大家の節税事例集・青色申告詳細事例・法人化・消費税還付事例をお伝えします。
クレーム対応編では企業の世界クレーム事例を応用したアパートクレーム対策編をお伝えします。

講演内容＆レジュメ内容等の詳細については当ブログ「アパート大家の満室体験談」にて随時お知らせします。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 土地探し編＆銀行融資編」

開催日時： ６／２８(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残席：　３０席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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昨日はお疲れ様でした。
1年間お付き合いをしていただき、ありがとうございました。
昨日、無事に安定経営道シリーズを完走することが出来ました。


2008年5月18日から始まり、キックオフ講演会を含めて、全14回。
累計参加者『５１７人』に聞いていただき、ありがとうございます。

昨日の最後の講演も雨の中、満席となり、皆さん熱心に聴いていただきました。
私も汗びっしょりで、話させていただきました。(55sheet)


また、その講演の理解においては沢山の詳しい質問をしていただき、
それぞれ『良いもの』を持ち帰っていただいたことと思います。

終了間際の大きな拍手が忘れられません。


１年の講演計画を立てて、１回も欠かすことなく、また大半で満席の中で、
講演ができたことは、とても光栄です。
（ありがとうございます）

また懇親会でも盛り上がり、時間をオーバーして皆さん熱心な議論が白熱していましたね。

でもでも、これ(講演等の情報収集）は始まりであり、この後に、
　『どのように考えて』、それぞれ『どのように実行するか』が、
皆さんにとっての大事な課題です。

これらの情報を聴き、良いと思えば(石橋をたたいて）前に進んでも良いですし、
これらの情報を聴き、良くないと思えば『待つ』（またはやめる）というのも良い判断をしたことになります。
一番いけないのが、聞き流して、他人が言うがままに行動してしまうことです。

講演の中でも話しましたが、『アパート大家』は『賃貸事業を始めること』であり、
『オーナーは立派な事業主』になります。

世の中で、３期黒字を維持することは、少数派に属し、
新築アパート事業ではこれを計画的に達成できます。

３期といわず、あなたが生きている期間、２０年以上４０年以上も黒字を達成できる事業を持つことは、日本人の中では何人もいません。

短期で見て大きな利益にはつながりませんが、
じっくりと長期を見据えられる人には向いている事業だと思います。

今後も、沢山の質問に答えてきます。
お気軽に連絡をしてください。


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いよいよ、明日は安定経営道シリーズの最終回。
準備よし、体調よし、万全の体制で臨みます。

今回は、今日の地鎮祭の様子です。

晴天の中で、無事に地鎮祭がとり行われました。
夏のような暑さでしたね。

猿田彦の神様の言葉を代弁して、神主さんが
「地鎮祭を行うにあたり、共同住宅の建築に適した『友引』を選んでいただき、ありがとうございます。」とのコメントがありました。

【四方祓・しほうはらい】（土地の四隅をお祓いをし、清める。）の様子です。
（当説明は、Wikipediaより）




【地鎮・じちん】（刈初(かりそめ)、穿初(うがちぞめ)、鍬入(くわいれ)等が行われる。設計・施工・建主に振り分ける事が多い。）
（当説明はWikipediaより）
この画像は、設計士さんによる刈初の様子です。


この場所は、賃貸事業を行うにはとても適した土地であり、これから建物が立ち上がるのも楽しみですし、
オーナーとしては、安定して、収支が成立することも楽しみの要因です。

また神主さんから「建築中の事故の無きよう、祈願をしました」とのことです。
本当に、このことは大事で、事故が無く、完璧な建物をお願いします。

今回のオーナーさんも、これからに期待をしていましたね。
ようやくこの段階までこられたこと、地鎮祭が無事にとり行われたこと、おめでとうございます。


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昨日、健美家のサイトに連載しているコラムの最新版が公開になりました。
この『満室アパート経営道』コラムは、私の世田谷アパート建築の体験をもとに、連載しています。
前回までの時点で世田谷アパートはほぼ完成間近となり、今回のテーマは、
『内覧会 ～ 賃貸仲介業者さんの出番 ～ 』です。

コラムの序章です。
-----
不動産投資では 『 内覧会 』 という言葉はあまり目にしません。
多くは投資ではなく、分譲マンションの完成時や戸建て分譲完成時に行われます。
それは不動産投資では、中古アパート・中古マンションや新築アパートの満室後の
物件取得が多いためです。
しかし、土地を取得してアパートを新築した場合、地主さんがアパートを新築した場合には、内覧会が効果的です。
特に完成引渡し後、すぐ満室＆家賃入金のためには、不可欠です。
今回は、完成後にすぐ満室を目的とした 『 内覧会 』 を行った事例をお伝えします。
-----


今回（ 第10章 )の小テーマです。
-----------------------------
10-1. 内覧会とは
10-2. 内覧会当日
10-3. 内覧会の結果とその後の対応
-----------------------------

以下、コラムの概要を列挙します。

10-1. 内覧会とは　一般的な新築分譲マンションで行われているような内覧会と相違がありません。
　多くの人が物件を見に来て、その物件を吟味します。
　難しいものではありません。
　しかし、．．．．．．．

10-2. 内覧会当日
　まずオーナーはなにもできません。
　仲介業者さんが入居募集をし、ある限られた日部屋を見てもらうのですが、
　建物についてはまだ建築中なので、ある限られた日を選ぶことは、．．．．．

10-3. 内覧会の結果とその後の対応
　内覧会当日に結果が出る場合は部屋を見てもらい、即申込書に記入を
　してくれた人がいる場合で、とてもうれしいことです。
　入居予定者の属性や条件だけではなく、．．．．．

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
と、いう概要です。
健美家コラム全文は、こちらです。⇒　http://www.kenbiya.com/column/daichou/

内覧会という、客付けの工夫・発想があること知っておいてもらうことも大切だと思います。
なんでも人任せではなく、
「 自分で考えて良いものを作る 」 、
「 きれいに ・ 上手に表現をする 」 ことができると尚良いですね。

いろいろな工夫で、それぞれの結果を得られると思います。
皆さんもがんばってください。

次回は、「建物竣工 ・ 引渡し」 についてです。

今日は、５／２４(日)の講演会レジュメ等を印刷しています。
無事に全員分、刷り上げます。

地方から来る方へ、東京でも新型インフルエンザが出てしまいましたが、
山手線、中央線等の列車内では、今日の時点で１～２割の人がマスクをつけています。
さほど気にすることはないのですが、電車内や渋谷は人で溢れていますので、
マスクを持参するとよりよいですね。
ちなみに、今日はどこの薬局でも、マスクを目当てにした主婦やおばあさんの行列でした。
（薬局にマスクがない状況です。）

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←昨日公開しました。

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「万が一の火災では早期認知により、入居者が助かります。」
東京都の住宅用火災警報器の設置期限は『平成22年3月31日』。
すべての部屋、台所、階段に設置が必要。
（ただし、浴室、トイレ、洗面所、納戸などは含まれない場合があります。）

新築アパートでは問題がないのですが、私の中古アパートには火災警報器が装備されていません。
先日中古アパートにて、取り付けを行いました。
結果は、簡単に取り付けられました。

今回はビックカメラ（2セット6980円）で購入しました。
(通販だったら、もっと安かった。）
１．パッケージ状態です。


２．警報器本体＋電池＋固定ユニット＋ねじ2本
　装置はシンプルです。


３．電池の寿命が問題
　10年持つとのことですが、命にかかわるものですので、次回の交換時期に注意(忘れずに)。


４．本体裏側＋固定ユニット　固定ユニットを2本のねじで締め付けます。力は要りません。
　ドライバーでねじを回したのですが、天井に穴を開けることは気分が良いものではありませんでした。

　
５．固定ユニットの取り付け後


６．火災警報器取り付け前後
　（取り付け前の天井）


　（取り付け後）


７．ブザー音の確認
　取り付け後は、説明書のとおりに手動でブザー音を再確認します。
　電池に不具合があるかもしれませんしね。

８．居室に装置の取扱説明書を設置

これで終了です。
居室とキッチンに各1つずつ設置しました。
作業時間は『10分』。

古いアパートでは火災警報器がついていない場合が多いようです。
生命にかかわることですので、再確認をしてください。
作業はいたって簡単なのですが、入居者がいるときには事前連絡が必要ですので、入退去があった時に
確実に設置しておきたいものです。

まず、購入価格なのですが、2500円以上で、その上はピンキリです。
相場は4000円でしょうか？
一般電気店・DIY店では、安くて3500円、通販では2500円もありました。
今回は、ビックカメラ（2セット6980円）で購入しました。

いよいよ、今週末は安定経営道シリーズ最後の講演会です。
現在、資料準備中です。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←明日公開予定です。

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サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ『節税・クレーム対策＆総集編』が満席となりました。

皆さんのお申込ありがとうございます。

今回は、安定経営道シリーズ全10回(下記参照)の『最終回』となります。
開催日まで10日を残し、満席となり、ほっとしています。
会場は広めに予約しているのですがぎゅうぎゅうつめだと、聞くことがつらいですから、
ここで募集を締め切らせていただきます。

サラリーマン大家サポーターズのキックオフが2008年5月19日でしたから、ちょうど1年が経ちます。
キックオフ講演や出版記念講演等を合わせると、今回が18回目の講演会となります。

累計では500人を超える方に参加していただき、感謝感謝です。

今回(5/24)も、締めくくりとして、気合を入れて準備をし、当日に挑みます。

前回(4/25)感想をいただいたように、最後に行った講演会が一番良い出来になっているため、
講演会を重ねるごとに、うまく伝えられているとのことなので、今回も精一杯話させていただきます。

申込をされた方には、メールにて返信をさせていただいています。
今回は懇親会の申込も多く、実際私よりもすごい大家さんも参加されるので、
とても有意義な懇親会となると思います。
懇親会の申込がまだの方は送信したメールに返信をお願いします。

また、以前から要望がありました件で、過去参加できなかった内容の話を聞きたいとの要望にお答えして、

安定経営道シリーズ『2009年度版』を短期で行う予定です。
参考までに早めにご連絡します。

【『2009年度版』の予定】　
第1回 土地探し&銀行融資・収支編　　2009/6/28(日) 14:00-17:00
第2回 アパート建築プラン・設備＆客付け編　　2009/7/26(日) 14:00-17:00
第3回 節税対策・クレーム対策＆総集編　　2009/9/27(日) 14:00-17:00
＊今回は前回の2回分を合わせて、2009年版に編集し直します。（昨年と事情が変わりましたね）
＊会場は渋谷です。
＊＊詳細は追って連絡します。


【安定経営道シリーズ『2008年度版』の実績】
第1回 土地探し編　2008/7/27満席御礼 & 2008/8/23満席御礼
第2回 銀行融資・収支編 2008/9/28満席御礼 & 2008/10/25終了
第3回 アパート建築・プラン・設備編 2008/11/15終了 & 2009/1/25満室御礼
第4回 客付け・満室編 2009/2/28満席御礼 & 2009/3/29終了
第5回 節税対策・クレーム対策&総集編 2009/4/25終了 & 2009/5/24満室御礼

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前回(5/6)の雑草対策編に続く第2弾です。仕上げまでをお伝えします。

前回の流れです。
1. 20m2ほどの庭に雑草対策として、簡易人工芝を敷き、4年間の経過を画像で公開。
2. シートを敷く前に、固形＆液体の除草剤を散布
3. 今回の対策である『草よけシート』を転がして敷いた状態画像

シートが黒色であり、地面には日光が入らないので、草は生長してこないでしょう?!
確かに、真新しいシートを敷いた状態は、寝転べるほどきれいですが、
このままでは突風や台風で簡単にめくれてしまう状態。

この続きは、
(1)　釘打ち
(2)　砂利引き
です。

まずここからは、失敗事例の『(1)釘打ち』です。
前回の人工芝を思い出し、釘を打ち込むことを考えました。

今回はDIY店でカバー付の釘が大量で安かったため、これを購入してしまいました。

しかし、現場ではまったく機能しない結果でした。地面に刺さらず、すぐ取れてしまいました。
前回の人工芝では、長く太い釘を使ったことの意味を軽視していました。
（釘を無駄に購入してしまいました。残念。）

次に考えたのは、『(2)砂利引き』です。

DIY店では、たくさんの種類の砂利がありました。
10kgで400円のものもあれば、20kgで200円のものもあります。
（賃貸住宅フェアで展示努力をしていた「防犯用に音が出やすい砂利」というものもありました。）

私の目的は『草よけシートの押さえ（＋見た目）』でしたので、
泥や砂の混じりようが最低限の砂利を選択しました。


問題は、DIY店からアパートまでどのように運ぶかです。
私は乗用車しか所有していないので、一気に大量の砂利を運ぶことが出来ません。
また、市販の砂利袋はどれも通気用の小穴が開いていて、かつ、DIY店の砂利売り場は屋外ですので、砂利袋はかなりの水分を含んでいました。
車が汚れないような対策が必要で、ビニールシートを車のトランクに大量に敷きました。

また、私が持ち運べる量、車に積める量も限られていて、1往復につき、20kgが5袋（計100kg)のみでした。
これを2往復しました。

一つの砂利山が1袋(20kg)分です。

草よけシートは2枚使用しています。


こちらは2往復後です。


シートの淵をさらに、砂利山を広げました。


その結果、草よけシート全面(20m2)に砂利を敷けたわけではなく、シートの周囲とアパートの居室ごとに3区画に分けるように砂利を敷くのみの量でした。

ここからわかることは、20m2の全面に砂利を敷くのには、200kgではぜんぜん足りないということ。500kgぐらい必要ではないかと思います。

しかし、価格が低いものを購入したため、200kgでも合計2000円でしたので、
『費用はさほど問題とはなりません』でした。

それよりも、砂利運びと砂利敷きの作業がつらかった。汗だらだらでした。
（アパート建築段階から、コストと労力のかからない敷地対策をすることの大切さを実感。
今回はオーナーチェンジの中古アパートでしたので仕方がないですが、
後々苦労しますよ。）

で、仕上がったのはこのような感じです。

突風対策という目的は達成できました。
手でシートを持ち上げようとしても、なかなか持ち上がりません。
シート押さえという意味では、100kg(1000円)だけでも良いかもしれません。

それから、この雑草対策・シート敷きに掛けたトータルの時間は3時間半ほどでした。

これでみすぼらしい雑草の庭が、なんとかきれいに仕上がりました。
(使用前)


(使用後)


さて、この草よけシートはどれほどの効果があるのでしょうか？
この効果やシートの劣化具体については、変化がではじめたらまた報告します。
（なにせ、このシートの下には生命力の強いドクダミや蔦が眠っていますから。）

おっと、最大の目的は『空室対策』でした。
その結果は、この草よけシートを敷いた10日後に、入居者が見つかり、「ほっ」としているところです。
汗を流した甲斐がありました。
入居者にも気持ちよく住んでもらえます。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」
開催日時： ５／２４(日)　１４：００－１６：４５（受付１３：３０－）【申込受付中】
残席：　「５ 席」(今日も申し込みありがとうございます。）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
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＊懇親会もあります。

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世間一般・普通のサラリーマンが、
最近のサラリーマンに対する会社の対応、行政の対応に不満を持ち、
と同時に、
会社や行政にやつ当たりをしても、何の改善も見られないだろうと考えてしまい
　　↓　
何か自分で出来ることがないかと調べていたら、「不動産投資」にという言葉に出会い
　　↓
少しずつ勉強し物件を取得し、試行錯誤で運営を行いました。
　　↓
これを繰り返して行くうちに物件の数も増え、なんとかこちらで食べて行くことが出来るようになり
　　↓
この経験を誰かの為にならないかと講演会を始めました
　　（私にも皆さんにも負担にならないような講演費としました）
　　↓
講演会では私が体験したことを、誰かに参考にしてもらえれば良い。
　（私の失敗事例を誰かが繰り返さないように、
　　私が経験した良いことについては、見逃さないようにしてもらえればよいです。）
　　↓
そんな講演会が今回で17回目となります。
（普通のサラリーマンでも、こんなことが出来るのだな、
　と感じてもらうのも良いかもしれません。）　

このシリーズは今回が最後ですが、今後は私以外の人が講演会を開いて、
より多くの人にアパート投資を知ってもらえればよいです。

実行するしないが問題ではなく、アパート投資がどういうものなのかを将来の生活(収入)設計の検討材料に組み込んで比較検討をすることだけでもやってもらえれば、将来への不安・日本への不安について一人ひとりに変化が生まれると思います。
（これも、私の体験談です。）

最終講演会はあと6席となりましたが、こちらも検討してみてはどうでしょうか。
詳細→http://shop.odpt.net/daichoso.html

最後に、多面的に、より多くの情報を比較し、本人が考えることが大事です。

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開催日時： ５／２４(日)　１４：００－１６：４５（受付１３：３０－）【申込受付中】
残席：　「７ 席」
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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今日(5/9)の讀賣新聞の朝刊をもう一度見てください。

ここまで、でっかく登場していると見落としてしまうものですね。

５面全体にモデルさんが登場しています。

よく見ると王道チームの仲介業者JRENTの宮下さんです。


ちょうど今月は、オンリーワン勉強会で、今シーズンの仲介事情等について講演もしてくれます。

仲介業に、モデル業に大活躍です。

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気持ちの良い季節ですが、雑草が元気になり始めました。
前回の雑草対策の続きです。
私の中古アパートには南側に20m2程の庭があります。

この庭の4年前を振り返ります。
2005年、簡易の人工芝を敷いていました。きれいな緑色です。


2006年、1年経過ではまだまだきれいです。枯れ葉や枯れ枝の掃きそうじを行っていました。


2007年、上記の人工芝は1年半経過すると、真ん中付近で黒済みが見えてきます。
これは人工芝のふさふさが取れてきているためです。


2008年、人工芝の真ん中付近からは、地面から雑草が顔を出してきました。
これを手で抜いていました。中には蔦のような雑草があり、
これを引っこ抜くとピキピキピキと人工芝が裂けてしまう始末。
これを一度やってしまうと、更にそこから草が生えてきて、草の葉が日を浴び、更に成長です。
もう限界が見えてきました。


2009年、ところどころが裂け、いよいよどうしようもない状態。
入居者もこれでは不快ですね。
薄く、きめの細かい人工芝でしたが、
(雑草対策用人工芝の)『寿命は4年に満たない』という結果でした。
ちょうど今回、久しぶりに退去がありましたので、このタイミングが大改造のチャンスです。
現在の入居者には見た目に不快の思いをさせてしまい、漸く改善。
1階が空きましたので内見者にとっては致命的、住みたくないと思われてしまいます。


そこで、今回の『策』です。　ツールは『草よけシート』。


DIYショップでは同じ面積の人口芝の１／３以下の価格であり、財布にやさしい。1,880円。
このシートをしばらく観察して発見したのですが、実はこの店では1.特売日、2.週末、3.平日」と倍以上も価格差があったのです。

（上記の順番で注目していたので、特売日を逃しましたが週末の高価な時期の次にもうひと下がりあったので、ここで購入）
(高い)　週末　＞　平日　＞　特売日　(安い)　　（DIY店価格対策も必要ですね）
　
もういちど目的を振り返ります。
　１．草刈の手間を省くこと
　２．見た目にきれいであること

この『草よけシート』では、地面の草に日を当てない効果があるので、草の成長をおさえられるとのことです。
小さな穴が開いているため、水がたまらずに浸透してくれる効果もあるそうです。（説明書記載事項）

前回からの続きですので、このシートを敷く前には、大量の除草剤（固体＆液体）を撒いておきました。
ちなみに、前回の続きで、除草剤の効果の写真が取れました。
前回の除草剤(原液)の効果は、以下です。
5月に葉っぱが真茶色。（さすが原液?!?）


で、目的に戻りまして、今回の草よけシートは、『１ｍ ｘ １０ｍ』で、これをサーッと転がしました。
転がすだけでしたが、少しでも斜めにずれるとしわ問題が発生。
しかし、軽いシートなので、簡単にまっすぐに直せました。
（改善後）

（改善前）

雑草が生えていた改善前の画像と比べると、確かに見た目に美しいです。

今回はここで終わりですが、
しかし、これで完成ではありません。これでは強風、台風でめくれてしまいます。
この対策・補正は次回、書き込みます。

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4月には桜が咲き、春をめでます。
桜の花が散ると、新緑の季節。気持ちの良い日和が続きました。
毎年、そのあとにふと我にかえると？中古アパート物件の敷地が心配になります。
はい、新緑とともに、雑草が元気良く伸びはじめています。

今回は、退去連絡を受けたこともあり、早速草刈をしました。
さらに、これからが雑草シーズンですので、今年は除草剤を試しました。
いつものようにDIYショップにお世話になりました。

１．固体の除草剤


　以前もこれを使ったのですが、部分的にしか効果が無いように感じました。
　撒き方（撒いた量）が足りなかったのでしょうか？（説明書どうりにやったのですが．．．）

　しかし、この固体（錠剤）の場合、コンクリートにこのように残り、見た目に良くありません。
　土の上でも同様です。　


　今回も、さほど効果を感じません。
　この敷地はドクダミの勢力が強いのです。



２．除草剤の原液
　薄めて販売されているものは、持ち運ぶのに重く、結構高くつきます。
　この原液は、400円ほどで良心的な値段です。

　しかし、現場に水を持ち込み、現場で薄める作業が必要です。
　
　1回目は、ドクダミ用に『5倍』に薄めて使いましたが、効果を感じません。

　
　2回目は、再度購入し、原液のまま使用しました。
　こちらは効力がありましたが、液の量が足りません。
さらに、原液が手に付着し、赤くなり、ひりひりとした感じでした。注意注意。


さて、数週間後の効果を期待します。

といっても、以前から何度か使用している除草剤ですので、結果は見えています。
『一時的には効果があるけれど、＜雑草はまだまだ生えてくる＞』です。
雑草対策がまだまだ足りませんね。勉強します。
（雑草が敷地内に生えなければ良いのですが．．．）

実は、この作業には後日談があり、次回報告します。
（また、除草剤は、出来るだけ使いたくないものですしね。）

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先日、私の中古アパートで退去＆掃除がありました（悲）。
その後、「水道の蛇口のハンドルが割れていいます。」との連絡を受けました。
仲介業者さんはとても親切で、割れたプラスチックをボンドで固定してくれていたのですが、
「長くは持たないでしょう。」とのこと。

今回は、アパート管理術『水道修理編』です。

早速、現物を確認しました。
確かに、古くなっています。10年ぐらい使い続けていたのでしょうか？


せこせこ大家魂がメラメラと？
業者さんに依頼をしますと、費用がかかりますし、私の経験値が上がりませんから、
『自分で直そう!!』と意気込みました。
いえいえ、入居者のためを想ってです(笑顔)。

外観は汚く、見た目に良くないですね。
毎日、口にする水が出るところですので、赤茶の水垢ではいけません。

これ自体が問題ですが、さらにプラスチックが割れて、蛇口ハンドルがひねれなくなる恐れがありました。

まずは、中身の確認です。（実は初めての経験。）
１．小さなマイナスドライバーで赤(湯)・青(水)のカバーを外します。


２．カバーの下にはプラスのねじがあり、プラスドライバーでねじを外します。


３．(今回の場合）透明のハンドルカバーを外します。
　　＊これに赤茶の水垢が大量に付着。


４．（今回の場合）白いカバーを外します。
　　＊これが完全に割れていました。


５．水道の蛇口ハンドルがない状態です。
　　（昔、学校の水飲み場が夏休みなどこの状態でしたね。）
　　これを紙やすりでみがくと結構きれいになります。



６．DIYショップで蛇口ハンドルを購入。
　　数百円です。
　　＊注意、蛇口金具のサイズを測っておいてください!!　金物メーカーによりサイズが異なります。
　　ただ、今回は蛇口ハンドルは各種メーカー(金物直径)に対応できる多種形対応品を購入しました。
　　こういうものがあると良いですね。



７．後は、５⇒４⇒３⇒2⇒１の手順を逆に戻ります。

そして、祝・完成!!
はじめてでも、簡単に蛇口ハンドル交換が出来ます。
しかも、自分でやれば『数百円!!』

でも、悲しいかな完成時の写真を撮り忘れています。
あまりに閑静に感動しすぎたのでしょうか？

で、比較的新しい蛇口ハンドルの写真を挙げておきます。（現物と異なります）


ということで、新しい入居者は、水垢に不満を持つことなく、使用してもらえるでしょう。
「あっと、その前に入居者を見つけなければ．．．」

使用道具をおさらいします。
　・小さなマイナスドライバー
　・プラスドライバー
　・紙やすり
　・(DIYショップで購入した)蛇口ハンドル　　

以上です。次回のメンテナンス編を乞うご期待。
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2009年も早いもので、5月を迎えました。
今日、駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会が開幕しました。
（4年後のメッシ、カカ、C.ロナウドのプレーを無料で生で見られます。詳細は後記参照）

さて、本日は「健美家」さんで連載しているコラム『満室アパート経営道』の
シーズン３第９章「 家賃確定 ～オーナーの勝負どころ～」が公開されました。
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

家賃の確定は、大家さん （ オーナー ） の悩みどころでもあり、腕のためしどころでもあります。

家賃を高くすればするほど、満室になるということはありえないし、
家賃を引くすればするほど、満室になりかつ収益も上がるということもありえないので、
大家さんは苦労をするわけですね。
その苦労は、私もしっかりと味わっています。
細かなテクニックというよりは、家賃決定において考えるべき基本的な事項を
コラムに書き込みました。
参考情報として、読んでもらえればよいかと思います。

それでは、概要（小テーマ）を列挙します。

＝＝＝
9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格
＝＝＝

9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち
私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、いくつか価格について検討する場面がありました。
　( 1 ) 土地価格
　( 2 ) 設計・施工価格
　( 3 ) 家賃額
どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。
( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。
たとえば、．．．．．．．．．．

9-2. 家賃の確定時期
新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日 （ 賃貸借契約開始日 ） にできたら最高です。
これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します．．．．．．．．．

9-3. 家賃相場と募集業者の意見
入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件　／　床面積　／　構造・間取り　／　特徴・個性等
があるかと思います。今回は上記項目がどうというのではなく、．．．．．．．．．．

9-4. 大家として譲れない価格
大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合は、ローン返済額 ＋ 固定資産 ＋ 保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

9-5. 家賃以外に必要な価格
家賃以外にも、
共益費　／　駐車場・バイク置き場・駐輪場　／　敷金　／　礼金　／　広告料
などがあります。
これらの扱い方、価格の決め方によっても、．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．


最終的には、大家さん（オーナー）が検討・苦労をした効果が、
後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を！！ 』

＝＝＝＝＝
というものです。

さて、『満室アパート経営道』コラム「 家賃確定 ～オーナーの勝負どころ～」
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html

ちなみに、冒頭の駒沢公園では東京国際ユース(U-14)サッカー大会については、
（こちらです⇒）http://www.tokyo-football-u14.jp/access.html

10カ国・12チームの参加です。
『サンパウロFC』も参加していて、注目は「7番のファブリーシオ」と「9番パウロ」です。
モスクワのスポーツアカデミー『スメナ』のキーパーは14歳以下で身長185cmです。
きっとロシア代表になりますね。
5/1の15時の開会の挨拶は石原都知事でした。ステージ右端は北沢豪さんでした。

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