節税・クレーム対策編講演会のお礼

講演会で、燃え尽きてしまいました。
4/25(土)のサラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ『節税・クレーム対策編』
に参加していただいた方、ありがとうございます。

作成資料に重みがありましたね。
パワーポイントで55シート。+参考資料+プレゼント冊子。
資料作成段階ではどうなることかと、私自身も心配をしたのですが、
練習でなんとか間に合う見込みになり、さて当日。
20090425seminar1.jpg

前半が『節税対策』、後半が『クレーム対策&総集編』としていましたが、
2/3いや3/4は『節税対策』でしたね。
(私事ですが、)今回の講演では、この言葉に自信が持てました。
節税のやり方は、税理士でなくても、しっかりとやる方法があるのですね。
それは、ルール、法律が示してくれています。
これを、知っているのか、理解できているのか、さらには利用できているのかで差が出ます。
20090425seminar2.jpg

さて、早速、講演会感想のメールをいただきました。
===
「全5回の中で、今回が一番良かった。」

⇒とのこと、私としては税務の専門家ではなく、一番、プレッシャーがかかったのですが、
力をこめて資料つくりが出来たのでしょうね。

「セミナーに参加させて頂き、有難うございました。
今の私は一介のサラリーマンに過ぎず、不動産投資に関してあれこれ妄想する段階なのですが、
懇親会まで参加してより現実化する方法の一つとして筋道が見えた気がしました。
本日はこのような機会を頂き、有難うございました。」


⇒このように感じてもらえること、たくさんのやり方や情報があるかと思いますが、
1棟4室木造アパートの良さ・安定性を選択肢の中の一つに入れてもらえればと、
講演会を始めた理由でもありましたので、やった甲斐を再確認できました。

「大変勉強になりました。明細書や決算書などもあり、大家さんへの実感が湧きました。
税金の話しではおおいに勉強が必要と感じました。
懇親会においても、より深いお話も聞けて良かったです。
様々な方の手法を勉強し、決断と実行を自分で行えるよう勉強します。
そしていつかは自分も不動産投資を応援する側になりたいです。
10年後の40歳までに不動産を所有することを目標にします。
今後ともアドバイスを宜しくお願い致します。本日はありがとうございました。」


⇒丁寧なメールをありがとうございます。
そうなんです。確定申告内容も公開しましたので、話している時もどきどきしていました。
最後の最後でしたが、大家の収支がわかりますね。
===

それから、皆さんのアンケートでもたくさんのコメントをいただきましたので、後日お伝えします。

全5回の最終回、参加していただき、本当にありがとうございました。

さて、5/24(日)の「節税・クレーム対策&総集編」は最後の最後、締めです。

残りが『10席』となってしまいましたが、まだ満席ではないので希望がありましたらどうぞ。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「10席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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17 : 51 : 52 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

久しぶりに会ったサラリーマン大家さん達

はい、無事にレジュメが完成しました。
いまは、この内容の件で、頭がいっぱいです。
この頭の中を維持したまま、明日に挑みます。
明日は、雨の予報ですが、気おつけてお越しください。
会場にてお待ちしています。よろしくお願いします。
(それにしても、深夜の渋谷駅は人が多いですね)

さて、先日、オンリーワン勉強会があり、昨年王道型アパートを建築した3人の方とお会いしました。

昨年、サポートをしていた方と久しぶりに会うことが出来ました。
メールではやり取りをしてはしていたのですが、
「無事に満室で問題なく、運営できている。」とのこと。

土地を購入して、アパートを建てる前の表情は緊張感があるなと感じたのですが、
今回は、安心している様子が伺えました。

また、次の人は、自宅+賃貸併用で王道型アパートを取得されたのですが、
「実際に住んでみて、この冬ははやに入った時に、暖房を入れていなくても、温かさを実感した。」
とのこと。
(高気密住宅の良さですね。)

通常、木造住宅は冬は寒く感じることが多いのですが、高気密住宅では昼に窓から光が差し込んだ後、その温かさを夜まで保っているのですね。
こちらの人も、無事満室。

さらに、もう一人の方は、建築中は心配もあったのですが、いまでは無事にアパート運営が出来ているとのこと。
「ありがとうございます。」といってもらえることが、うれしく思います。

良い立地と、個性のある建物(アパート)であることが前提ですが、このオーナーさんたちと話してみて、
自身の考え方、プランの立て方は、人それぞれであり、心のゆとりを持つことが大切なのかなと思いました。

同じ結果でも、満足するしないはいろいろあるかと思いますが、
同じ満室でも、そうだとすると、「大多数の大家さんに比べても、より安定しているし、幸せなことかな」と思います。

(私の場合も、建築中は心配が多いのですが、満室になりほっとしたものです)

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23 : 55 : 08 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

登記/取得税/所得税/控除/消費税還付/法人化

「登記費・不動産取得税・所得税・控除・超過分還付・消費税還付・法人化」について、
一項目ずつ『概要、法律、私の現況データ(金額)、対応日時、税務署等の窓口等』を整理しています。
レジュメシートが文字色49枚多すぎですね。
プレゼントシートに振り分けるなどをして、見やすくします。
これは、4/25(土)の講演会の準備です。
生で結構な部分まで話します。

実を言うと「今日はレジュメが完成しました。」と言いたいところだったのですが、
残念ながらまだ作成中です。

クレーム対応の部分は、東京地区では未公開ですが、新潟の東北電力講演会でもまれてきましたので、こちらはばっちりです。

パワーポイントに落としてみると、細かく書きすぎていいたり、1シートにつき1結論が出ていなかったり、順序が悪く理解しにくいところなど、いろいろな面が見えてきます。

はい、もう一踏ん張りです。

明日は、『週間住宅』の取材(撮影有り)なので、徹夜はいけません。

これから、ぎりぎりまで、資料を精査させていただきます。

いよいよ明後日ですね。

体調は、万全です。

乞うご期待です。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「5席」(いよいよあと少し、ありがとうございます。)
開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「14席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。


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22 : 33 : 09 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

3/29セミナー客付け・管理編のアンケート結果

5/25の講演会の為に、昨晩は夜通し(今回も徹夜/悲)でした。
この段階で出すべきデータ・情報はほぼ出尽くしたので、パワーポイントに落とし込んでいるのですが、
今度は切り取り&絞り込む作業です。
講演時間は、質疑応答&休憩を入れて、3時間ですから。
これまた、苦渋の決断となります。
しかし、今のところ節税・節税と根詰めて考えていくと、別のものが見えてき始めました。
この別のものも『一つの答え』であり、『アパート経営全般において大切なもの』かと思います。
また、もう一つ見えてきたものは『節税も馬鹿にならないインパクトがあること』だと、数字が示してくれました

お蔭様で、のこり10席、あと4日。更に根詰めていきます。

さて、表題の3/29セミナーのアンケート結果を公開します。
参加していただいた方、意見をいただき、ありがとうございます。

==セミナー詳細はこちら==
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」
開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】 残席:10席
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

=====
おつかれさまでした。人と人とのつながりを考えて行動することの大事さが良く理解できました。

機会がありましたら、後日教えていただきたい事を書かせて下さい。
 ・住人同士のトラブル(うるさい、ゴミ捨てなど)はありますか?
  またその場合の対応は仲介業者とオーナーのどちらになりますか。
 ・敷金返却時の判断は仲介業者とオーナーのどちらになりますか。
 本日はありがとうございました。勉強になりました。

自分の経験談を失敗も含め話して頂けて、とっても参考になりました。
出来ればプロジェクターを使って写真等多くして説明して頂ければ尚良いと思います。


ゴミについて話しが良かったです。やっぱり大長さんにはかなわないです。

せっかくホワイトボードがあるので、活用した方が良かったと思います。(入り組んだ内容の説明に苦労していた様ですので。)

中古オーナーとしてスタート、6ヶ月、何でも情報として知りたくて参加しています。
どこまでがイエスでどこまでがノーなのか初めてなので不安です。
管理に関しては専任をお願いしてます。
現在は満室です。次のステップを考え始めて手さぐりしています。時々、自分で清掃に行きます。

2.5hではつめ込みすぎ感がありましたが満足です。(事例は参考になります)

「お菓子や広告料より誠意」「道理に合わないことはしない」という姿勢は大長さんらしいと思いました。
「不動産業界は気持ちで動く」も確かですし、大家さんも、賃貸人も皆、人間ですものね。
満室のとき、競合物件の動きを見る。
これは分析が冷静にできるのでよいですね。ありがとうございました。

はっきりしたうけこたえで、信頼がおける話し方でした。

ロフトや空間を擬似体験できるように、大長さまの物件(王道型)で空室が出来た時に、
ビデオで部屋の内部を紹介していただけると(写真のカイラン以上に)
参考になるのではないでしょうか?
(自分もできたら王道型アパートの内部を是非、見てみたいです)

物件事例は各々築年数が入っていると良かったです。

土地探し、銀行融資編ををうけてないので再度セミナーを。
=====

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「10席」(いよいよあと少し、ありがとうございます。)
開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「19席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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23 : 58 : 16 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

講演会の残り11席です。

安定経営道シリーズの節税対策・クレーム対策&総集編には、4/25(土)の残り11席となりました。
ありがとうございます。
今も必死に、レジュメ作成中で、アパート大家なりに、丁寧にお話したいと思います。

先日、タレントの土田さんが家電の説明を丁寧に話していました。
これも参考にします。皆さんと同じ立場の大家として、節税・クレーム対策について、体験談を中心にお話をします。
私の税金支払い事例、保険事例、クレーム対策事例を、主に公開します。
(具沢山・盛りだくさんです。)

『サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ 第5回 節税・クレーム対策&総集編』

以下、小テーマ集です。
===
14:00~15:00 講演 1部
<< サラリーマンが1棟4室の税金事例&大家個人が出来た節税方法事例 >>

・大家の基本税金知識(最低ここまでは知っておこう・基本編) 
  取得税・固定資産税・登記費用・不動産所得税・各種控除・タイミング
・支払い方・納付先・不服申し立て

・私の税金事例(中古AP・新築AP・1Rマンション/土地取得時・建築時・1年後・5年経過後)
  費用公開・申告している経費事例・還付事例・分割vs一括支払いの差
  ・役所に確認したこと・税務署・白色申告から青色申告へ・確定申告の仕方
  ・専業従業員・保険vs寄付vs扶養vs年金等・税理士さんとの付き合い方

・大家版節税対策(要望数No.1)
  申告できている経費事例・控除の不利用を無くす・などなど。

 【ここがメインなので非公開にします】
 【これが要点でありレジュメにも書けないことであり、ブログにはもっと書けません/謝】


・通常の税金支払い事例
  私の支払い事例と通常との比較、私の失敗事例

・通常ではない税金支払事例(今までの大家さん工夫事例)
  つわもの大家さんの節税事例など、各種事例紹介

・通常の法人化&グレーだが賢い法人化
  一般個人の私が出来た法人化の一部始終・費用・準備資料
  ・受付先・タイミング・失敗事例

・消費税還付事例
  「できる」場合と「グレー」の場合を混同しないこと・税理士さん5組のコメントそれぞれ
  ・消費税還付実施事例・避けたほうが良い事例

===
15:10~16:15 講演 2部
<< サラリーマン大家さんクレーム成功事例&アパート・トータル戦略総集編 >>

・私のクレーム対応事例(クレーム者・仲介者・オーナーの気持ちと行動/世界対応版)
  会社員時代「社長を出せ」コメントを何度も受けていた
  私の担当地域は中国-東南アジア-インド-中東-アフリカクレーマー世界共通
  クレームには引かない・逃げない
  解決策はある
  海外対応事例をアパート大家で実践してみたらこうなった事例集

・アパート全般クレーム事例
  入居者から/近隣から/業者から(声に出せない叫び)
  /その他について、私が受けた事例&私以外の大家さん事例

・クレームが起きない施策
  新潟での東北電力講演会資料公開(大家さんにも業者にも評価を得た事例)

・クレーム対策成功例
  過去の事例から

・保険事例と費用
  私の保険事例(加入vs活用vs費用回収)・損害保険業者さんからのコメントと入手資料より

・成功アパート大家の収支編
  自己版/一般版/想定版/新築vs中古/1棟vs区分/木造vsRC/住居系vs事業系

・今後のアパート戦略全般編
  始める前/始めた当初/3年後/5年後/10年後/25年後

・安定経営道シリーズ総集編まとめ
  全体の概略/各段階での重要事項ベスト3/講演をした感想
  /変わったこと・変わらなかったこと
  /私が伝えたかったこと/当シリーズ参加者との今後の付き合い方/最後の挨拶

ここまで読んでもらった方は感じているのでしょう、この内容を丁寧に話したら3時間でも全然足りません。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 盛況の後、終了しました。
開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「11席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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↑本日、外構編、公開です。(力作です)

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23 : 55 : 27 | 従業員から事業主へ | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

節税対策編・検討事項集

いよいよ、今週末は『節税対策・クレーム対策&総集編』の講演日です。
今回もまた、一般アパート大家としての体験談に加えて、各種税理士さんに聞き取りが出来たことをお話します。

では、今日までの調査項目を列挙します。

それぞれの項目は、『アパート経営と税金』について、避けては通れないことですが、
この項目について、どのように私が考察するのかが大問題ですね。
可能な限り、「現役大家さん・将来の大家さんのメリットになることを話す」を目標とします。

以下の『!』の後には、説明と結論があります。
(これは完成済み、レジュメシートに書き写し中。)

税金対策といっても、抜け道ではなく、しっかりと法の中で対応します。
土地取得・アパート建築・アパート運営で、主にかかる税金は、主に3つ。
  固定資産税 / 不動産所得税 / 相続税

・税理士でも、各専門分野がある、ではどのようにして税理士さんを選ぶ?!

【不動産所得税対策】
 不動産所得は!  /  減価償却資産は!
 経費が多いと!  /  アパートは固定資産税の!

 ((確定申告時の注意点))
  (収入)
  ・家賃:権利確定主義vs期間損益主義
    権利確定主義=!  /   期間損益主義=!
    *当初1月目にメリットがあるのは!
    *どちらを選択するのかは自由だが!

  ・滞納家賃:!  /  最後まで回収できなかった時には!
  ・敷金:原則!  /  ・礼金:!
  ・更新料:!   /   ・権利金:!
  ・共益費:!
  *収入扱いは!

  <支出> 
  ・借入返済金の元本分:! /    ・借入返済金の利息分:!
  ・減価償却費:!       /    ・建物が最初の年に支払った額が!
   *つまり減価償却資産を増やすことは!
   『減価償却がどのように黒字倒産とかかわり、なぜ起こるのか?』

   住居vs店舗vs事務所
    住居:!  /  店舗:!  /  事務所:!

  <確定申告>
  ・不動産管理会社を利用した場合!
    管理会社がない場合!  /  管理会社がある場合!
  ・白色申告vs青色申告
    白色申告:!   /   青色申告:!
      *節税対策!
  ・青色専従者給与:!  /    ・修繕費:!
  ・資本的支出:!  /    ・小額減価償却資産:!
  ・経費=!  /    ・経費化できるものを経費としていない場合は!

  <<経費一覧表>>
 
 ・消費税還付
   非課税:!  /  課税:!  /   還付申告をすることにより、!
   アパート・マンションを新築した時は多額の!

   <<消費税還付事例表>>

   <<税務調査の対象リスト>>
   (収入の部)  /   (経費の部)
   調査に来る事例 税務署が納税者に!
   ・不動産所得は! /  ・ある程度の!  /  ・申告ミスの!
   ・税務署が調査に来る直前に!

=ここで一息、セミナー情報はこちら↓=
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」
開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】 残席:13席
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
=================

【固定資産税】
 賦課課税方式! ←→ 申告課税方式!
 固定資産税課税台帳は!  /  負荷調整率は!  /  課税標準額は!
 3年=見直しは!  /  遡って、返還される場合!
 1994年大幅な固定資産税評価額の見直し!
  
 (土地)
  住宅用地における固定資産税負担の特別措置
   課税標準額が固定資産税評価額の1/6に!
   課税標準額が都市計画税評価額の1/3に!
   2世帯住宅の場合の評価減!
 (建物)
   固定資産税が1/2または2/3に!
  税金が返還される!
  固定資産税等の納付書が届いたら!
  適正な評価がされていない場合の対策!
  縦覧期間とは!

【相続税】
 相続税の調査の仕方! /   税務署 vs 一般人! 
 相続税の調査数!  /  対象ケースは!
 本人の預貯金だけでなく!  /   残高証明書だけでなく!
 
 相続税控除!  /   相続評価額を抑える!
 生命保険加入!  /   自社株!
 生前贈与!  /   事業用資産の買替特例!

 税理士さんが話したがらない小わざ!  /   体系的に話をすると!
 (アパート大家さんのレベル分け、事例)

など、などと話す内容は盛りだくさんです。
さて、これから、表や図の作成です。
以下の『!』の後には説明と結論があります。

年度によりルールが変更していることもあり、資料の準備は結構つらいです。
それでも、乞うご期待です。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「13席」(いよいよあと少し、ありがとうございます。)
開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「19席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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21 : 39 : 18 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

4/25(土)講演会のお題目集

以前、安定経営道シリーズの節税対策・クレーム対策&総集編講演概要を公開しました。
今回は、レジュメ作成の為の小テーマ決めをしていまして、この経過をお伝えします。
具沢山・盛りだくさんです。

『サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ 第5回 節税・クレーム対策&総集編』

以下、小テーマ集です。
===
14:00~15:00 講演 1部
<< サラリーマンが1棟4室の税金事例&大家個人が出来た節税方法事例 >>

・大家の基本税金知識(最低ここまでは知っておこう・基本編) 
  取得税・固定資産税・登記費用・不動産所得税・各種控除・タイミング
・支払い方・納付先・不服申し立て

・私の税金事例(中古AP・新築AP・1Rマンション/土地取得時・建築時・1年後・5年経過後)
  費用公開・申告している経費事例・還付事例・分割vs一括支払いの差
  ・役所に確認したこと・税務署・白色申告から青色申告へ・確定申告の仕方
  ・専業従業員・保険vs寄付vs扶養vs年金等・税理士さんとの付き合い方

・大家版節税対策(要望数No.1)
  申告できている経費事例・控除の不利用を無くす・などなど。

 【ここがメインなので非公開にします】
 【これが要点でありレジュメにも書けないことであり、ブログにはもっと書けません/謝】


・通常の税金支払い事例
  私の支払い事例と通常との比較、私の失敗事例

・通常ではない税金支払事例(今までの大家さん工夫事例)
  つわもの大家さんの節税事例など、各種事例紹介

・通常の法人化&グレーだが賢い法人化
  一般個人の私が出来た法人化の一部始終・費用・準備資料
  ・受付先・タイミング・失敗事例

・消費税還付事例
  「できる」場合と「グレー」の場合を混同しないこと・税理士さん5組のコメントそれぞれ
  ・消費税還付実施事例・避けたほうが良い事例

===
15:10~16:15 講演 2部
<< サラリーマン大家さんクレーム成功事例&アパート・トータル戦略総集編 >>

・私のクレーム対応事例(クレーム者・仲介者・オーナーの気持ちと行動/世界対応版)
  会社員時代「社長を出せ」コメントを何度も受けていた
  私の担当地域は中国-東南アジア-インド-中東-アフリカクレーマー世界共通
  クレームには引かない・逃げない
  解決策はある
  海外対応事例をアパート大家で実践してみたらこうなった事例集

・アパート全般クレーム事例
  入居者から/近隣から/業者から(声に出せない叫び)
  /その他について、私が受けた事例&私以外の大家さん事例

・クレームが起きない施策
  新潟での東北電力講演会資料公開(大家さんにも業者にも評価を得た事例)

・クレーム対策成功例
  過去の事例から

・保険事例と費用
  私の保険事例(加入vs活用vs費用回収)・損害保険業者さんからのコメントと入手資料より

・成功アパート大家の収支編
  自己版/一般版/想定版/新築vs中古/1棟vs区分/木造vsRC/住居系vs事業系

・今後のアパート戦略全般編
  始める前/始めた当初/3年後/5年後/10年後/25年後

・安定経営道シリーズ総集編まとめ
  全体の概略/各段階での重要事項ベスト3/講演をした感想
  /変わったこと・変わらなかったこと
  /私が伝えたかったこと/当シリーズ参加者との今後の付き合い方/最後の挨拶

ここまで読んでもらった方は感じているのでしょう、この内容を丁寧に話したら3時間でも全然足りません。
もし話せたとしても「早口すぎる」とお叱りを受けてしまいます。

これから各種ポイントにおいて『特に大事なことベスト3』を重点的に選び、レジュメを作成して行きます。
はみ出てしまったものについては、プレゼント冊子にて添付します。

また、まだまだ皆さんの質問を連絡してもらってもかまいません。
あと9日、これからびっしり作り上げて行きます。

追加ですが、遠方など当日参加できない方から、以前の資料等を購入したいとの連絡がありました。
価格も講演会費用と同じでよいとのことですので、この価格でしたら講演会参加者に失礼が無いため、お譲りします。
サラリーマン大家サポーターズのメール
info@so-support.net
に連絡をしてもらえれば対応します。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「15席
開催日時: 5/24(日) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 「19席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑本日、外構編、公開です。(力作です)

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11 : 38 : 59 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑

気持ちが落ち着く地鎮祭

先週の地鎮祭の風景をお伝えします。
が満開の中での記憶に残るここちよい地鎮祭でした。
20090416Cherry.jpg

20090416ground-breaking ceremony1
地を鎮め、この更地が動き出すことについて、神様への挨拶が出来ました。
20090416ground-breaking ceremony4

20090416ground-breaking ceremony3

今回は、防火地区であり、木造耐火構造です。
この地域では初の木造耐火構造とのことで、役所の方も初体験。建築確認をおろすのに北島設計士さんが苦労をしていました。
20090416ground-breaking ceremony2
このような「木造軸組工法による耐火建築物設計マニュアル講習会修了証」(↓画像)
20090416taika1.jpg

を取得していないと建築確認がおろせないのです。
また、施工業者もこれを取得していなければならないとのことでした。
久野さんも取得をしていました。

階段もすべて、耐火材で覆われることになります。
これから、安定した建物が建つことを確信します。

20090416ground-breaking ceremony5

このオーナーさんもとても若く、またなんども勉強会をもち、質問を受けました。
アパート経営を理解して、決断をしたとのことです。

私たちも応援します。

若いうちから収益物権をじっくりと取得することができたことは、時間をかけてゆっくりと運営が出来ます。

若いということで、あきらめることはないと思います。
土地購入、建築、運営、管理などど、行動に移すとあっという間にやるべきことが押し寄せてきますので、
今、貯金をしているうちに、じっくりと『アパート投資』がどういうものであるかを勉強して知って理解しておくと良いと思います。

最近土地を取得した方も、2年、3年ほど、継続して勉強をしていた人が多く、
「土地価格が下がったこの時期に、準備が出来ていた人だった。」ともいえます。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 4/25は「17席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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↑4/17外構編公開予定(力作です)

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客付け・管理編講演会(2月)の感想集です

前々回(2月講演)のアンケート結果(感想集)を公開していませんでしたので、ここでお伝えします。
『安定経営道シリーズ第4回客付け・管理編』(2/28)でのアンケート自由記載欄です。

===
・初めて参加させていただきました。ありがとうございました。
 途中で急用のため退出してしまい、残りの話が聞けなかったのが残念です。

⇒こちらこそありがとうございます。
 残りの部分で質問がありましたら、連絡メール等に気軽にどうぞ。


・おつかれさまでした。今後の為に役立つ内容で良かったです。

・今日はとてもわかりやすく説明していただきありがとうございました。

・実例にのっとっての話で聞いてる方は理解しやすい。

・客付満室管理編、大長さんの体験談大変勉強になりました。最後、時間がなく、早口になってしまったのが残念です。
⇒すみません。筆記をしている方からも、コメントをいただきました。
時間配分にも注意します。
また、ここについてもう一度聞きたい・確認したい等のメールもどうぞ。
「添付した画像の押入れ塗り替え事例について、もう一度確認したい。」
との文章だけでもかまいません。


・私見と事実を分けたお話に期待(時々どちらのかわかりにくかった)。
 「全チン」など業界用語・業界独特の習慣(不動産屋用鍵とか)がわかるように(初心者)説明があると良いと思った。
⇒そうですね。
 事実なのか、仮説なのかは聞き手として区分けがあると判断しやすいですね。
 参考にします。
 用語については、レジュメを作成した後に見直して用語集を別紙につけることも参考にします。
 ありがとうございます。


・資料のうち写真がカラーだともっとよかった。また写真による例を多様するとわかりやすいと思います。
⇒そうですね。
写真事例がカラーにするのは難しいのですが、
時期をみてブログ&HPに画像をアップさせてもらいます。


==以上です==

また、次回の節税対策・クレーム対策&総集編の資料作成中です。

今回は申込をされた方から、下記の意見等をいただきました。
>個人事業から法人化した場合、個人所有の不動産を、会社所有にすると贈与税が発生するのは本当でしょうか。

>法人化しても数年は実績がないので、銀行が融資をしないと言うのは本当でしょうか。

>法人化も色々な形態がありますが、節税にもなり銀行も融資をしてくれると言う法人の形態とは何でしょうか。

確認して、当日、回答をします。

この他にも、質問等がありましたら、事前に連絡をしてもらえると幸いです。

「サラリーマンで忙しいあなたの為に、調査・情報収集しておきます。」(なんて)
このように参加者が講師を利用するというのも「有り」ですね。

キックオフも入れて、全13回
漸く、目標の毎月1回、1年間継続講演の最終回(1)を迎えることが出来ました。
ありがとうございます。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土) 14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 4/25は「17席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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節税対策・クレーム対策編の講演会募集開始

お待たせしました。講演会の募集を開始します。
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ講演会(第5回・最終回)
<<節税対策・クレーム対策&総集編>>
~大家の節税事例集・法人化・消費税還付・クレーム対応&アパート戦略総集編~

を4/25(土)と5/24(日)に開催します。
(カテゴリ:不動産投資初級・実践版)
20090408seminar11-1.jpg

シリーズ第5回目です。
4棟20室の5年間の税金事例とその節税事例・大家さんの税法基礎・
法人化事例・法人化の分岐点・消費税還付方法・
クレーム事例とその対策とクレームを起こさないための準備・
そして安定経営道シリーズのラストを飾る総集編(アパート経営の資産拡大方法)
をお話します。

おかげさまで、サラリーマン大家サポーターズ講演会の累計参加者は『445人』となりました。
ありがとうございます。

講演概要&参加申込はこちらです。
http://shop.odpt.net/daichoso.html
20090408seminar11-2.jpg
==講演予定概要==
13:30~ 受付開始

14:00~15:00 講演 1部 サラリーマンが1棟4室の税金事例&大家個人が出来る節税方法事例
 ・私の税金事例(中古AP・新築AP・1Rマンション/土地取得時・建築時・1年後・5年経過後)
 ・大家の基本税金知識(最低ここまでは知っておこう・基本編)
 ・大家版節税対策(要望数No.1)
 ・通常の税金支払い事例
 ・通常ではない税金支払事例(今までの大家さん工夫事例)
 ・つわもの大家さんの節税事例集
 ・通常の法人化&グレーだが賢い法人化 ・消費税還付事例

15:10~16:25 講演 2部 サラリーマン大家さんクレーム成功事例&アパートトータル戦略総集編
 ・私のクレーム対応事例(クレーム者・仲介者・オーナーの気持ちと行動/世界対応版)
 ・アパート全般クレーム事例
 ・クレームが起きない施策
 ・保険事例と費用
 ・クレーム対策成功例
 ・成功アパート大家の収支編
 ・今後のアパート戦略全般編 ・安定経営道シリーズ総集編まとめ

16:25~16:55 質疑

17:00~19:30 懇親会
==========

4/25(土)・5/24(日)どちらの日に参加していただいても構いません。
懇親会も行います。

また、知りたいこと・確認したいこと等の希望がありましたら、気軽に連絡をお願いします。
情報収集をして、良い回答が出来るよう努力します。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土)&5/24(日)14:00-16:45(受付13:30-)【申込受付中】
残席: 4/25は「27席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
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次回講演会テーマ検討/節税

東京は桜が満開ですね。
「不景気」との単語も、数週間前に比べると、使用頻度が減り、
「さくら」との単語がより多く使われているようで、明るい気持ちになります。
(問題は何も解決されていないのですが。)
20090407Cherry.jpg
さて、次回のサラリーマン大家サポーターズの講演会の資料を作成する時が来ました。
講演テーマは、『節税対策+クレーム対応編』です。
募集要項の作成の為にも、「小テーマ」を決めなくてはならず、
この小テーマは、直接、講演レジュメの各シートの見出しとなります。

私の意向だけではなく、皆さんが聞きたいことを講演会で話せればよいかと思い、
前回(2/28と3/29)のサラリーマン大家サポーターズの講演会に参加していただいた方に、
次回の小テーマの希望をアンケートしました。

まずは、この結果を列挙します。

アンケート質問No.3.
『 次回は、大家の節税・法人利用+クレーム対応編を検討しています。
  どのような内容を聞きたいと思いますか? 』

 (以下、数字は投票数です。)
----------------
  ・大家版節税対策 28票
  ・グレーだが賢い法人化 20
  ・成功アパート大家の収支編 16
  ・今後のアパート戦略全般編 16
  ・アパート全般クレーム事例 15
  ・通常の税金支払い事例 14
  ・クレームが起きない施策 13
  ・通常の法人化 12
  ・消費税還付事例 12
  ・クレーム対策成功例 11
  ・アパートに限らない台湾からアフリカ人用のクレーム対策編(世界対応版) 6
  ・安定経営道シリーズ総集編まとめ版 3
----------------
No.1は『大家版節税対策』
やはり節税については、皆さん興味がありますね。

実際に節税をすることにより、個々の財布の中身が、減るか・減らないかの結果が出るものですからね。
しかも毎年継続することであり、年数十万でも10年で数百万、いやこの10倍だったら知っておくべきです。

もっとも、節税の前にアパート経営において、どれほどの『税金』がかかるのかを知っておかなくてはならず。
ここは、税金の専門家(税理士)ではなくても、私の実例をお伝えできるので、
『4棟のアパート』と『2室の1Rマンション』事例を数値でお伝えします。

No.2は『グレーだが賢い法人化 20票』
いえいえ、もちろんグレーではないけれど、結果としてホワイトです。
でも、税理士さんは税務署に登録をしているのですから、ホワイトの中でもクリアホワイト?です。
ただ、真っ正直に税金を支払うことはないかと思います。
経費については、経費の使い方に工夫があると思います。
税理士さんは、使用したお金(結果)の申告の仕方について整理・評価をしてくれますが、
大家としては、入ってきた家賃をどう使うかについては、自分でコントロールできる・いやしなければいけないと思います。

いろいろな回答をありがとうございます。
これらの意見を参考にして、次回の講演会の目次を作成しました。

【募集開始しました】
安定経営道シリーズ・申込はこちら
→http://shop.odpt.net/daichoso.html


【4/25&5/24講演会 目次】
13:30~ 受付開始
14:00~15:10 講演 1部 サラリーマンが1棟4室の税金事例&大家個人が出来る節税方法事例

 ・私の税金事例(中古AP・新築AP・1Rマンション/土地取得時・建築時・1年後・5年経過後)
 ・大家の基本税金知識(最低ここまでは知っておこう・基本編) 
 ・大家版節税対策(要望数No.1)
 ・通常の税金支払い事例
 ・通常ではない税金支払事例(今までの大家さん工夫事例)
 ・つわもの大家さんの満室事例集
 ・通常の法人化
 ・グレーだが賢い法人化
 ・消費税還付事例

15:20~16:30 講演 2部 サラリーマン大家さんクレーム成功事例&アパートトータル戦略総集編

 ・私のクレーム対応事例(クレーム者・仲介者・オーナーの気持ちと行動/世界対応版)
 ・アパート全般クレーム事例
 ・クレームが起きない施策
 ・クレーム対策成功例
 ・成功アパート大家の収支編
 ・今後のアパート戦略全般編
 ・安定経営道シリーズ総集編まとめ

16:30~17:00 質疑
17:00~19:30 懇親会

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土)&5/24(日) 14:00-16:45 (受付13:30-) 【申込受付中】
開催場所:渋谷 → 詳細地図

*懇親会もあります。
詳細&申込はこちら→http://shop.odpt.net/daichoso.html

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↑祝1000人達成

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健美家コラム/満室アパート経営道31話

昨日、健美家さんのコラムの「元サラリーマン大家の満室アパート経営道 第31話」が公開されました。
現在、ちょうど24時間を経過したところで、『629アクセス』をしていただき、とてもやりがいを感じます。
本日は、建築打合せでこのコラムを読んで、検討課題にしてくれていた方もあり、
皆さんそれぞれの活用方法があるのだなと感じました。

さて、コラムを書き続けて、もう1年が経ちました
早いものです。あっという間に過ぎ去ったように感じます。
でも、塵も積もれば...で、良くここまで来れたなとの達成感もあります。

毎回、1000回以上のアクセスがあり、皆さんのカウントに支えられて、ここまで続けられました。
ありがとうございます。

今回の世田谷アパートシリーズは、私の2投目物件についてであり、これからもまだまだがんばります。

実は、今回のコラムを書くにあたり、締め切り前日は講演会をしていて、締め切りの月曜日には間に合いませんでした。
健美家さん、すみません。
で、その夜は徹夜だったんですが、他の資料の整理と次回の講演会の準備をして、
やはりその夜はコラムを書き上げられませんでした。(再度、すみません。)
で、朝方、ほぼ内容が決まり、何とか翌日に間に合い、その公開日前日(3/31)に原稿提出できました。
即日、公開をしてもらいありがとうございます。

さて、このような苦労のもとで、出来上がった内容は、
 満室アパート経営道 第3クール 『(世田谷アパートの)内装・設備編』です。
詳細は⇒ http://www.kenbiya.com/column/daichou/

写真を15枚も公開していて、大サービスです。
kitchen3.jpg

storing2.jpg


初めは、
===
前回は屋根や外壁工事段階でした。
今回は内装&設備のオーナー選択と設置・施工事例をお話します。

初めに、このシリーズでお話している私の世田谷アパートは施工が 2005年です。
現在の王道型アパートに比べ仕様や設備が劣っていることが、今振り返ってみると残念でもあります。

しかし、王道型アパートの仕様が改善しているのは、年々変化し続けていることの証でもあり、現時点で私が仕様が古いことを悲観しているわけではありません。

その理由の一つは、今も無事に世田谷で満室経営を続けられているからです。
・・・
・・・
===

概要として、
 メインテーマは『内装』と『設備』のオーナー選択・判断の注意点についてです。
 私が世田谷アパートを建てた時に気にしたことを列挙しました。

1.「内装」と「設備」の選択のタイミング(とこのときの心境)

2.主な選択・判断項目についての一覧
  < 設備の選択 >
   キッチン
   バス
   トイレ
   洗面
   電気(光源等)
   その他備品 ( 収納等 )など
  < 内装の選択 >
   床の色・材質
   クロスの色・材質
   ドアの色・材質など

  (以上について、写真付でコメントしました)

3.内装と設備の選択を終えての感想(考察?)

4.内装と設備以上に大事だと思うもの
---
以上です。

今回のコラムは、
 満室アパート経営道 第3クール 『(世田谷アパートの)内装・設備編』です。
詳細は⇒ http://www.kenbiya.com/column/daichou
感想を聞かせてもらえると幸いです。

【お知らせ】
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開催日時: 4/25(土)&5/24(日) 14:00-16:45 (受付13:30-) 【申込受付中】
開催場所:渋谷 → 詳細地図

*懇親会もあります。
詳細&申込はこちら→http://shop.odpt.net/daichoso.html

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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