サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談 200903

客付け・満室管理編講演会お疲れさまでした。

2009 / 03 / 30 ( Mon )

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。
『サラリーマン大家サポーターズ』安定経営道シリーズ客付け・満室編第２回が無事に終了しほっとしています。

今回も、また多くの方が参加していただきました。
残念ながら満席ではありませんでしたが、３席残りとはほぼ満席なので、皆さんの熱気を感じながら話すことが出来ました。

また、講演会後の昨晩、早速、メールを頂き、ありがとうございます。
－－－
本日は講演会、お疲れ様でした。
２時間半話続けるのはすごいですね！
－－－
本日貴重な話を聞かせていただきまして誠に
感謝いたします。これからいろいろ
ご指導どうぞよろしくお願い申し上げます。
－－－
そうですね。気がつけば、2時間半話し続けてしまいましたね。
実体験を話すだけでも、多くの事例・事件・場面・登場人物があるので、このような話だけでもあっという間に時間が過ぎてしまいます。
また、大家としての悩みや、スリル、対応する相手方の気持ちをできるだけひょうげんできるようにはなして見ました。
2時から初め、休憩を約5分入れて、16：45まで話してしまったので、
質問コーナーが、残り15分となり、すみません。
しかし、質問も沢山もらうことが出来、10分オーバーとなり、ほぼ30分の質問コーナーが無事とれました。

さらに、質問がある方は、気軽にメールしてください。回答します。

それから、この後の懇親会が、いつものように盛り上がりましたね。
今回はほとんどの方が大家さんまたは現在計画中の方で、実体験・実悩みの相談に対し、
私の居場所がないほど、皆さん同士の質問と回答が盛り上がっていましたね。

講演会ではなした私のコメントについて、「あれはよい」、「いや別の考え方もある」などの異論反論がこれまた盛り上がっていました。
私としては、萎縮しながら聞かせてもらいました。
でも、このような議論が、私の気づきになりますので、とても良い経験です。

懇親会に参加された方からの一言、
「前回に続き、皆さん元気がある人ばかりで、とても明るく不況を感じません。とても面白い会でした。」とのこと、講演会よりも懇親会を目当てにしている人もいるほどです。

その証拠に、講演会に申し込んだのですが、講演会に参加せずに、懇親会に参加した方もいて、
懇親会のパワーを感じます。
（私の立場がありませんが．．．。）

それから、講演海中にお話した目次の件、明日公開します。
また、皆さんからいただいたアンケート結果も後日お知らせします。

次回は、いよいよ最終回です。
安定経営道シリーズの最後は、『節税対策＆クレーム対策編』です。
特に、節税対策については、専門家の税理士さんには大半はかないませんが、
税理士さんは公的な立場であり、リスクを追いません。
私は大家として、大家なりのリスク対応（グレーゾーン？）をお話できるかと思います。
ここを差別化ポイントとして、資料を作り上げて行きます。

ありがとうございました。
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開催日時：４／２５(土)＆５／２４(日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）　【申込受付中】
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いよいよ明日、講演会です。

2009 / 03 / 28 ( Sat )

明日は、講演会の開催日です。
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」に申込をしていただいた方、
大変ありがとうございます。

資料の準備も万全です。

3月の繁忙期も、終盤となり、今年の入退去の動きも見えてきました。
前回(2/28)の私の賃貸物件も、すべて満室となり、今回は気持ちよくお話が出来ます。

前回は、その1室の為に、力を入れてつらい話をしましたが、あの離したときの感覚は、
大家のつらさを知ってもらうのに、他人として聞いていた人にはとても良い経験だったと思うので、
今回は、大家は『安泰』と『気楽』という変な誤解を与えないように、注意してお話をします。

前回は時間が足りず、2時間半話し続けてしまったことを反省し、今回はペース配分に気をつけます。
（その前に、資料が多すぎるのが問題なのですが、配布資料を減らすことは出来ないので、このまま配布しますね。）

それでは、明日、会場にてお待ちしています。

よろしくお願いします。

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定額給付金申請書＆土地選び

2009 / 03 / 25 ( Wed )

定額給付金の申請書類が届きました。
3/5に青森県の西目屋村で全国に先駆けて給付金の配布が行われたとのニュースがありましたが、私の住居地区では20日遅れとなり、漸く申請書類が届きました。
（ちなみに、西目屋村での西目屋ダムで野生サルに囲まれ、うなり声をあげられ場所です。/雑談）

何につけても、早く対応してくれることは気持ちが良いものですね。(羨ましい)

しかし、今回は申請書類の対応であり、
　・申請書類
　・身分証明書等のコピー
　・振込み用の通帳のコピー
以上の3つを提出して、その1ヵ月後に指定の口座に振り込まれるという説明でした。

世間では、ホテルや電気店など定額給付金セールが始まっているというのに、
これでは、これらのセールが終わった後に、漸く入金となります。

確か西目屋村では、翌日に現金が手渡しされていたはず。
この差は人口の違いもあり、配布方法は各自治体に任せるというのが政府の方針でしたから、仕方がないのでしょうが、これらの手数料自体が税金の無駄使いという説には納得です。
このお金は、景気対策の為にも有意義に使いたいものです。

また、この定額給付金申請書類は『住民基本台帳』に記録されている人に送付されているということ、今回はこの住民基本台帳を有効に使ってもらえているのですが、何か役所に監視されている感が納得できないです。

この資料では給付金がもらえる人は外国人登録原票に登録されている人にも配布されるとのこと。
政府も太っ腹ですね。と思ったのですが、外国人登録原票に登録している人も住民税を支払っているのだから、確かに給付金をもらえるのも当然ですね。

ここで大家として思うことですが、
基本的に大家さんは外国人を入居させたくない方向ですが、
生活態様や家賃不払い帰国対応などを理由に敬遠していることが多いのでしょうが、
実は外国人居住者の日本居住条件などを十分に知らない人が多いかと思います。
（私もその中の一人です。）

ここで他の大家さんとの差別化を図るには、この事情や条件など法的なこと・資格等を含めて、熟知することが重要な高収益物件作成方法かもしれませんね。

昨日は、東京駅の東側では収益物件の所有はどうかと思うと書きましたが、
東側でもやりようは十分あると思います。
特に高収益（リスクは高いですが）も出来るかもしれません。

その理由のもう一つの条件は、各区ごとのルールの違いです。
世田谷区・目黒区では、戸建てを見ても、区画を小さく割ることは出来ません。
ですから、高い土地に広い区画であり、戸建ての価格が上昇して、
城西地区に戸建てがほしいが十分に自己資金がない場合は、
敷地を細かく区切れる大田区・品川区に新規居住者が流れて行くということを不動産売買業者から聞いたことがあります。

同様に世田谷区では、ワンルームマンション建築物に関する
「世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」
のように最低住戸専用面積の一部引き上げなど、ルールが厳しいが、
23区の中でも東側はまだ制限がさほど厳しくない。
つまりここでは敷地内により多くの狭い部屋を詰め込めるわけです。
（これが肝です。）

これで成功というプランがあるかもしれません。

日本では人口が減り、東京では2050年以降の先行きが暗いのですが、このとき世界では人口が溢れる状況です。
こんな時、日本だけが海外の人の居住を制限し続けられるはずがありません。
ですから、多くの人が海外から東京に来て少ない資金で暮らしたいとの需要が出来てきて、これに対応する方法もあるでしょう。

しかし、ここで見えるのはやはりその地域の質が悪くなる恐れのリスクも見積もっておかなければなりません。

というと、いまでも厳しい規制のある世田谷区（その方針）がより、世田谷区の価値を浮き彫りにするのではないでしょうか？
高収益（高リスク）より、安定経営をどのように選ぶかは人それぞれですが、
『各区の条例をチェック』しておくことも大切ですね。

土地探し　⇒　土地選び　⇒　選ぶ条件の情報収集．．．が大事・大事。

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公示地価渋谷路線半蔵門線打順

2009 / 03 / 24 ( Tue )

今日の公示地価は悲惨な状況でしたね。（買い手にとってはうれしい情報でしたが．．．）
今回は『渋谷の底力』についてです。こんな土地探し方法はどうでしょうか？
この市況だからこそ東京駅東側を攻めるのではなく城西地区に焦点を絞るのも一考です。

城西地区は渋谷駅から放射線状に広がっていると考えてストーリーを組みます。

渋谷駅は、山手線、湘南新宿ライン、埼京線、東横線、田園都市線、井の頭線、銀座線、半蔵門線、副都心線が利用可能。

山手線の主要ターミナル駅の渋谷駅・新宿駅・池袋駅の中では、新規の副都心線の影響から見ると、
・池袋三越が閉店となり、「池袋駅」がやや負け越し。
・新宿伊勢丹は、新宿五丁目駅が真下に出来、人の数が増えていますが、「新宿駅」周辺は、銀行融資NG地区・ビルが多く、
その周辺地区も住居系の収益物件を運営するには向いていないので、取得土地の候補からやや外れます。
・渋谷駅の集客力は副都心線により経ることは無く、維持・上昇です。
そして2012年の東横線の地下駅化、埼京線・新宿湘南ラインの現東横線渋谷駅への移転でまず増す便利になる方向です。

で今回は、渋谷駅でも、田園都市線の良さを半蔵門線から見てみます。
言うまでもなく、半蔵門線は田園都市線と乗り入れをしています。

ここで、今日のWBC(野球)を真似て、
　半蔵門線の駅順(打順?)の良さを見てみます。

Z01渋谷駅→Z02表参道駅→Z03青山一丁目駅→Z04永田町駅　
１番バッターから４番バッターまできっちりと揃っていますね。
（美しい並びです）
渋谷駅から、永田町駅まではたったの6分です。

田園都市線から乗り換え無しで、こららの駅にたどり着くのは便利です。

半蔵門線の各駅の個性がよい・仕事場としての需要があるから、
その居住地区としての田園都市線が栄えているのだと考えられます。

永田町といえば国会議事堂・最高裁判所・自民党本部・民主党本部等、国の中心地です。
この駅が渋谷駅から6分というのが新宿・池袋を越える渋谷の魅力の一つでもあります。

駒沢大学駅周辺に、福田前首相、小沢民主党代表、町村前官房長官の自宅があるのもうなづけます。

ということで、渋谷駅の強さを半蔵門線から見て、しいてはこれらの居住地区の路線である田園都市線の魅力を
仮説してみました。

何はともあれ、私たちは大家ですから、安定した運営を望みますし、そのためには街の魅力・街の集客力が
良い立地を左右し、しいては満室維持・家賃維持につながります。

ここで最初に戻って、こんな公示価格の市況だからこそ、より価格の低い東京駅東側に流れてしまうのではなく、
いつの時代にも相対的に価値の高い城西地区の魅力を検討しなおす時期だと思います。

今、田園都市線周辺の土地もたぶんに漏れずホットです。

ということで、今日のWBCはすごい。
日本中が元気になるシーンを見せてくれてありがとうございます。

こんな公示価格情報の中、とても元気が出ました。
でも、株価がこんな状況でも、土地価格はここまでで済んでるという見方も出来、この悪い景気を乗り越えた大家さんはとても経験値を高められた人たちだと思います。

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自己の立ち位置、バランス

2009 / 03 / 23 ( Mon )

最近、多くの方と相談をさせてもらっています。
その中で、判断をする考え方として、面白い考えを持っている人と出会いました。

それは『自分のたち位置』について、注意を払っているということでした。

土地を取得するに当たり、土地価格を交渉して”大きく”下げることは、買い手側にとって得をすることになりますね。
しかし、この後が大切です。
『買値』として、交渉を勝ち取ったとしても、すべてが丸く収まるわけではない場合もあることを気遣っておくべきですね。

もちろん安く買えることは良いことだけれども、後から不利な条件がついている場合は結果としてトータルの『値』が高くなることも。
また、売主も仲介業者も誠実に、誠意を持って対応していても、近隣からの要望や公図や役所データの間違いなど、
売主買主に非がない場合など、この大きく減額された土地価格が無言のうちに（意思を持っているようです）
それは、「ここまで土地価格を下げた・低いのだから、買主側が対応するべきではないか。」と無言でコメントしているように感じます。

そうですよね。
実は、売主側が何かしらの問題の種を知っていた場合ほど、たちが悪いですね。
法律用語では、「悪意」というのでしょう。

ここで、対策方法の一つとして、本人が事前に確認を怠らないこと。
最近では、自分で法務局に行き、公図と測量図をとり、水道局にて水道管配管図を入手、
登記簿謄本まで確保。
このような対応は、とても良いことと思います。
この費用は、大きな自己資金を払う上でたいしたことはないですし、この中に問題の種をなる要素が詰まっています。

参考事例として、当初の売値より、1000万下がったとしても、この減額により、登記簿謄本の抵当権（額）を下回ってしまった場合、土地購入価格を買主が支払っても、抵当権が抹消されない場合は、売主の自己資金が必要ですね。
もし売主に自己資金が無かったら．．．安全な土地を取得できない売買契約となるかもしれません。

少し怖いですね。
大抵は不動産業者さんが上記の資料などを準備してくれるかと思いますが、ここでも業者さん対応の
落とし穴にはまってしまうと、この情報を知らずに買い付け価格が決まり、土地の契約になってしまっても困り者です。

『自分がどのようなたち位置にいるのか？』

これを常に考えることはとても大事ですね。

世の中の相場を知っておけると良いですね。
勉強につぐ勉強に勝るもの無しです。

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身分証明証,登記されていないことの証明書,誓約書

2009 / 03 / 21 ( Sat )

桜開花、おめでとうございます。
さて、今週は、九段下の東京法務局と、都庁にお世話になりました。
宅地建物取引主任者資格登録申請の件です。

この申請で必要な書類等を列挙します。
　・登録申請書
　・誓約書
　・身分証明書
　・登記されていない証明書
　・住民票
　・合格証書
　・合格証書のコピー
　・顔写真
　・印鑑
　・登録手数料
　・登録実務講習修了証

必要書類の中で、私が始めてお世話になった2つの公的な書類についてです。
1つ目は、『登記されていないことの証明書』です。
登記といっても、土地や建物の話ではありません。
自分自身についてです。
書面では、「上記のものについて、後見登記等ファイルに成年被後見人、被保佐人、被補助人、
任意後見契約の本人とする記録がないことを証明する。｣...東京法務局　登記官　．．．
とのコメントがありました。
この書類は、東京都では九段下の法務局でしかもらえないのですね。
ここには、九段合同庁舎や千代田区役所もあり、便利なところですね。
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/table/shikyokutou/all/hokyokutouki.html
建物の重厚感といい、官庁街です。
皆さんきっちりと、硬い服装をしていて、これを見ただけで、サラリーマン時代を思い出してしまい、懐かしい気持ちでした。

2つ目は、『身分証明書』です。
これは本籍地のある区・市役所にてもらえるもので、禁治産・準禁治産、成年後見の有無、破産の有無を証明するものです。

この２つをもらうと、どの点でも指摘が無かったとはいえ、自分の位置づけを再確認しますね。
普通に生活している限りでは、お世話になることのない書類や、それぞれの身分ですが、
精神や健康を害していないことの大切さ、金銭的なトラブルがないことの大切さを感じました。
（いつまでも、この状態を保ちたいものです。）

また、住民票、身分証明書、登記されていないことの証明書、（印鑑証明書）、パスポートなどを並べてみると、
国に守られているという見方もあるのですが、
「私個人も国に管理・監視されているのだな」となんだか重い、悲しい気持ちになりました。

以上の書類を準備して、無事、都庁にて登録申請を終えることが出来ました。

しかし、主任者証の交付は30日も後との回答。すぐにもらえるものではないのですね。

とはいえ、宅建主任者が目標ではないので、今年も更に資格を取るために、がんばります。
アパート大家さんにとっては、法律関係は、強い武器になりますからね。

最近では、弁護士さんから、面白い書面をいただきました。
アパート大家さんにとっては、心強い文書です。「さすが弁護士さん」という戦闘的な書き方です。
これは貴重なので、次の講演会で必ずお伝えします。

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東京23区の家賃情報

2009 / 03 / 18 ( Wed )

（3テーマ）①東京23区の家賃、②本日、健美家さんコラムアップしました、③3/29の講演会残り10席になりました。

【①東京23区の家賃】
2008年12月までの23区の家賃の変動状況についての情報が届きました。

　①-1　アパート家賃については、2004年1月の23区の家賃相場を「100」とすると、
　　　2008年12月は「100」。この4年間での変動幅は「１％」のみです。

　①-2　マンション家賃については、2004年1月の23区の家賃相場を100とすると、
　　　2008年12月は「97」。この4年間で徐々に下落していて変動幅は「３％」です。

その他この情報ぺーじでは、景気一致指数や23区マンション価格指数がでていますが、
とても大きく変動しています。
（23区マンション価格指数は、2008年だけで10%以上下落しています。）

この情報は、総務省「消費者物価指数」、内閣府「景気動向指数」、
(株）リクルート住宅総合研究所等のデータに基づき、都市未来総合研究所作成した資料を基にしています。

この資料でのコメントは、
・賃貸物件の入居世帯の家賃指数の長期推移を見ると、景気が大きく変動する中で家賃は安定的に推移している
　　（ただし、あくまで全体の平均値であり、個別の家賃には検討余地があるかと思います。）
・23区では人口の大幅な転入超過が続いているが、持ち家の取得需要が減退している
とのポイントを指摘していました。
　人口の流入については、「都市データパック」（東洋経済）でも同様の結果になっていますね。

今回は23区総合のデータでしたが、全国で、転出よりも、転入が多いのは明らかに首都圏で特に東京都です。
株価の変動と比べると、確かに家賃は面白みがないとも言われますが、
大切な資産ですから、何よりも『安定が大事』だと思います。

このような時期ですからこそ、いろいろなデータを収集してください。
それぞれの賃貸物件オーナーさんの懐の深さや自信の確度を高める良い時期だと思います。
株でも同様かもしれませんが、この時期を乗り越えた投資家さんは強い。

【②本日、健美家さんコラムアップしました】
テーマ：　屋根・外壁工事　～足場が外れました～
（書き出し）
今回は、屋根や外壁工事についてです。
「基礎→上棟→屋根・外壁工事→足場が外れる」のですが、外壁工事中は建物が緑色のネットで覆われていて、
足場が外れると、一気に屋根と外壁が現れます。
足場が外れた新築建物をみて、感無量になりました。新築物件での感動の瞬間でした。
・・・
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【③3/29の講演会残り10席になりました】
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確定申告

2009 / 03 / 13 ( Fri )

(今日は3/10に下書きしたものをアップしています）
いよいよ、個人事業主の確定申告の締切日の３月１５日が迫ってきました。
私の場合は、自分で帳簿付けをやっています。
前回(2/21)に、自己作成の帳簿は税理士さんに提出したのですが、
その後、は不足資料等が出てきて、3/10最終版が完成しました。

今回作成した決算書を見た後の感想は、
アパート経営で経費はほとんど出ないと思っていた以上に、意外と経費計上があるということに気がつきました。
その内容は、．．．ですが、4月5月の安定経営道シリーズ講演会（最終回)でお話します。

で、正当な（笑み）、節税の税制の優遇についてですが、
確定申告書Aの所得から差し引かれる金額欄を見ると、
申告書Aの記号をそのまま使い、
　⑦小規模企業共済等掛金控除→「中小企業基盤整備機構の小規模企業共済積立金」を計上

　⑧生命保険良控除→「各種生命保険」が10万円を超え控除MAX5万を計上

　⑨地震保険料控除→「各種アパートの地震保険」が5万円を超え控除のMAX5万を計上

いろいろと控除を活用していますが、公的に認められているものでは、
まだ、「公的年金控除」を利用をしていないですね。
今年は、こちらを検討してみます。

また、⑲寄付金控除を使用していないのでこちらは、いよいよ始めたいと思います。
この寄付をすることで、きっと良い経験をつむことが出来ることだと思います。
私自身に、何か良い気付きが得られるかもしれませんし、貢献をしてみたいと思います。

今年も、電子申告です。
税理士さん、ありがとうございます。

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記事掲載グローバルオーナーズ

2009 / 03 / 08 ( Sun )

賃貸経営・不動産投資専門情報誌『グローバルーオーナーズ』掲載記事についてです。
2007年2月から、ちょうど2年の2009年2月版に、掲載されました。
その様子です。

（表紙）

（目次)
この情報誌では、上記の目次のように、
　・沢孝史さん
　･浦田健さん
　・曽根恵子さん
　・西山雄一さん
などの記事も掲載されていました。

その情報誌で、トップ『巻頭特集』を飾ることができ、
８ページも記事を掲載していただき、ありがとうございます。

今回のテーマは、
『コストダウンで稼ぐ、不況に負けない賃貸運営術』

（私見ですが、「稼ぐ」というのはあまり使いたくない言葉です。）

物件の数を増やしたいけれど、予算は押さえたい。
そこで少ない自己資金による新築建設で、利回りを生む方法として、紹介していただきました。

小テーマとしては、
　Part1.　資金５００万円からの新築建設とは？

　Part2.　満室経営を可能にする土地の入手法とは？

　Part3.　条件を浴するための交渉術とは？

　Part4.　賃貸経営における上手な節税方法とは？

です。

この情報誌は、月間で１冊４００円。
パソコンからだけではなく、不動産情報を、紙面として気軽に手にいれることが出来ます。
ネットでも、確認できます。
下記↓が、グローバルオーナーズのWEBサイトです。
http://global-owners.as-inc.co.jp/backnumber/index.html#0902

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築年数が経過した中古アパートでの注意

2009 / 03 / 06 ( Fri )

最近は景気が良くなく、土地価格も良い値になっています。
それ以上に、中古の投資物件も多く出ているようです。
ここで、購入者には注意をしてもらいたいことがあります。

差別化ポイントが少ない中古物件では、いくら利回りが良くても、
「投資用物件でメリットがある築浅期間の利益は得ることが出来ない。」のです。

逆に、(1)建物が老朽化したときの処理、(2)立替リスクを負うことになります。

(1)建物が老朽化したときの処理
これについては、多くの書籍やブロガーさんのコメントがあるので、相当劣位の建物以外では何かしらの対策があるかと思います。

(2)立替リスク
このリスクは、建物だけの問題ではなく、『入居者とオーナーとの交渉』が必要です。

定期借家契約ではない一般的な賃貸借契約の場合、
　『入居者が住み続けたい』という権利が、『オーナーが入居者に出てもらいたい』（そして立て替えたい）という権利よりも強く、入居者に理解を得られない場合、退去してもらうことは相当難しいものがあります。

建物が朽ち果てた時は、「オーナーが立替の為に退去してもらうことは可能。」でしょうが、この場合でも、
「オーナーが朽ち果てる」と判断した時でも、「入居者がまだ住むことが出来る」との判断する場合があり、明確な境界はありません。

入居者の退去費用は、個別問題となりますが、
6部屋や8部屋またはそれ以上の物件の場合は、退去をする人は一斉に出て行くわけではないので8室の場合、7室が出て1室が残ってしまうと、1室の家賃を7万として、最後の人が退去するまでは、満室で月56万の入金のところ、空室7戸分の月49万がマイナスとなり、これがロスです。

最後の1室の交渉が延びるほど、オーナーの心配がつのり、焦るほどに交渉が余計にうまくいかなくなるということもあります。

この状況も検討要因に入れておくべきです。

出来るだけ建物を長く維持して、建物を解体しない・建て直しをしない事が良いですね。
オーナーも、入居者もこの点では要望が一致しています。
また、一般的な部屋を作り所有し、新しさを求めるよりは、初めから差別化のある部屋を準備しておくのも一考です。

もっとも、４つの銀行から聞くことができたコメントですが、最近は一般的に築年数が経過した物件には、融資を出さないようにとの連絡があるようです。相当の良い物件の場合は別でしょうけれども。

または、相当に個人の属性が良い人や、担保がある人には融資が出るのでしょうけれども、基本的に、利回りが良いだけで、購入することは、一時的な利益だけで、いくつかの危険が隠れている場合があるので、注意が必要だと思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」

開催日時：３／２９（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）　【受付中】
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17 : 01 : 52 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

区清掃課、しっかりしようよ!!

2009 / 03 / 04 ( Wed )

これから、同じ日の朝に撮影した7枚の写真を列挙します。
残念でなりません。
プライドを持って、スピードのある効率的な仕事をしているのでしょうが、どれほどの影響を与えているのか？わかっていないのでしょう。

ある日の朝、区のごみ清掃車が勢いよく、私の横を通りすぎていきました。
私の進む方向にあるごみ集積場所にはきれいにごみがない状態ですっきりとしていました。
清掃課の人たちは、とてもきびきびと働いています。
「お疲れ様。」という気持ちでした。

しかし、ごみ集積場を見てみると、気にかかる点がありましたので、ここでその写真を添付します。

世田谷区などは、家が隣接していて、道が狭いため、ごみ集積場に金属の物のごみBOXを置く場所がないので、画像のように、からす除けの網が設置されています。

ごみがあった時は、ごみを覆っていたのでしょう。
清掃課の人が回収する前には、この網を勢いよく剥ぎ取っているのでしょう。
ごみを回収した後は？？？？？

何もせず、次のごみ集積場に移っているのでしょうね。

忙しい中、これが精一杯なのかもしれませんが、この画像では網が塀を越えて隣の敷地に入り垂れています。

この3つの画像は一つの網です。3枚目の画像は隣地との境界塀です。
隣の家の自転車に汚れた網がかかっています。

隣の家には別のごみ集積場があり、当然、隣の人が不快に思います。
これが民家ならば、住んでいる人がたたみなおすのでしょうが、
アパートではいつまで経っても(次のごみが出る迄)この状態です。

もうひとつ、ゴミ回収後に、網について気を使って回収してもらいたいものです。

自主改善策としては、
対策としては、次のように網にしかけをしておくことも良いですし、

必要ならば、アパートのオーナーまたは係りの人がたたみ直しすことも必要かもしれません。

しかし、一人ひとりが、清掃課に要望を出しても良いかもしれません。
それでなくても、隣地とはごみのことで気を使っているのですから、別の要因でトラブルになることは避けたいですね。

今回の講演会では、金属ごみ箱のふたを閉めない、一番の張本人は、『ごみ回収員』と話をして、
その対策（効率の良いごみ箱とは!!）をお話しましたが、その講演の翌日に都合の悪い風景を見てしまいましたので、
記事にして見ました。

それよりも更なる希望は、『ごみの出ない仕組み・システム・社会が出来るとよいですね。』　by アパート大家

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20 : 47 : 13 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

客付け・満室管理編講演会、お疲れさまでした。

2009 / 03 / 02 ( Mon )

2/28(土)の『サラリーマン大家サポーターズ　安定経営道シリーズ<客付け・満室管理編>』は無事に終わりました。
参加していただいた方、ありがとうございました。そして、お疲れさまでした。

今回、お伝えしたいことがいっぱいあって、時間が足りないくらいでした。
2時から話し始めて、4時45分ぐらいまで話し続けてしまいました。
第2部が1時間半かかってしまい、今回は質問時間が15分だけとなってしまいすみませんでした。
また、第2部の休憩からは1時間45分も続き、休憩が少ないことも不自由がありましたね。

講演後に口頭でいただいたコメントでは、
「初めは緊張していたようですね。　でも後半はペースが上がり、記録していたペンが追いつかなかった。」とのことでした。
そうですね。初めはスローペースで、途中から良いペースになるのですね。

また今回は初めて参加された方も多く、「とても参考になりました。」とか、「質問に丁寧に答えていましたね。」との感想をもらうことができ、こちらも充実感があります。

さらに、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術(日本実業出版)がとても良いと褒めてもらえ、3回も読み直した」とのコメントにはびっくりしました。

（すみません。今ブログは自画自賛編ですね。でも、先週は資料つくりから、徹夜もし、話の内容を決め、当日のステージにあがり、息が詰まるような時間でして、これが終わりほっとしているのです。）

今回は懇親会もとても充実していました。
7人の参加でしたが、ほとんどの人がオーナーであり、今回のテーマである。
『入居募集方法』や『管理方法』について、斬新な意見を聞くことが出来ました。
この2つのテーマについてのブレインストーミングのような懇親会となり、私も聞いたことが無いようなテクニックを聞くことが出来ました。
多くの人が気がついていないことに、気がつくことが差別化につながるし、情報交換によりさらにノウハウを増やし、確実なものにすることはとても良いことだと思います。

さて、恒例の講演会後にいただいた、メールでの感想です。
感想をいただいた方、ありがとうございました。

＝＝＝＝＝
・本日はセミナーどうもありがとうございました。
セミナーも懇親会も、大長さんがとても親切に質問に答えているのが、誠実なお人柄が表れて印象的でした。懇親会も楽しめました。

・本日のセミナー＆懇親会、ありがとうございました。
大変参考になりましたし、また何よりも大長さんとたくさん会話させて頂いた事を嬉しく思っております。その場でも申し上げましたが、本やブログから受けるイメージ通りの方ですし、何よりも仕事に対する姿勢に学ぶ点が多いと実感いたしました。

・大長さんの経験談が聞けたほか熱意が感じられてとても参考になりました。
自分も昨日付けで一部屋空室となってしまったので、一日も早く満室になるよう頑張ります。
意見交換会はいろいろな意見を聞けて大変勉強になりました。
また、ぜひ参加したいと思います。
＝＝＝＝＝

この他については、アンケートを整理して、また公開します。

それから、講演中にいくつかの宿題が出来てしまいましたね。こちらにも回答をしたいと思います。

ここで今回の様子として、写真をアップしたかったのですが、SDカード故障で撮影が出来なかったことも残念。

次回の講演会は、下記のように、３／２９(日)です。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←次回3/4公開予定。

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Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

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