サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談 200902

いよいよ明日です、祝満席です。

2009 / 02 / 27 ( Fri )

初めに、今回も無事に満席となりました。ありがとうございます。
こんなにもの人が集まってもらえることはとても光栄です。
そして、講演会資料も無事に完成しました。
協力をしていただいた方、ありがとうございます。

昨晩遅くに講演準備資料が一旦完成したのですが、
ここからもっともっとこうしたいとの考えが浮んできました。
まず中心は、『客付け・満室』で、これに重点を置きます。
こちらも、先週と今週で取材をしてきました。取材といっても私の生の実体験です。
講演会の為に、事件を起こしたのではないのですが、直前になるといろいろな出来事が起きるものですね。
明日、講演を聞いた方も、そう感じるのではないでしょうか？
客付け編では、オーナーがすべき項目の『フローチャート』作成がレジュメシート作成の第一枚目だったので、
丁寧にやり、しっかりと処理は□、選択事項は◇でYes＆Noと基本を踏襲していますよ。（素人ですが）

さらには、『管理編』も加えています。
この管理編では、パワーポイント資料が文字ばかりになってしまったので、急遽、
管理編　『Before　＆　After』として、写真を6セット入れました。
簡単な作業で、ここまで変わるのかという良い事例を楽しんでもらえると思います。
この写真一覧は、講演の最後に持ってくるのですが、ここまでたどり着けるかが心配。

この管理写真一覧の前には、『ツワモノ大家さんの満室事例や管理事例』を列挙しています。
お会いした方たちの話になるので、さらに皆さん強烈な個性があるので、
ここだけで1時間は持ってしまうのですが、10分以内に収めます。

更には、管理といえば、家賃滞納や家賃不払いが一番の心配ですね。
これについては実体験事例もさることながら、一番大事な法令を知っておくこと、
でも法令だけでは意味が無く、それが実例ではどう裁判で結論が出るのかを
大家さんが知っておく必要があります。
レジュメには1判例、プレゼント冊子にはわかりやすい判例を4判例記載しました。
最低限ですが、これで判例に親しむきっかけになってもらえればよいと思います。

さらに、1週間前ほどのブログで、『管理編追加』というところ、
数時間だけ『修繕編追加』と間違えて書いてしまいましたね。
健美家さんのランキングにこの事実が残ってしまいました。
で、私が間違えたものですから、修繕編についても入れなければ行けないなー。と考え、
修繕といえば、注目は『コスト』ですから、これについても、事例とそれにかかった費用一覧を作成しました。

とこう書いているだけで、盛りだくさんですよね。
でも私の所有しているアパートが、都心と地方と都近郊、新築と中古、木造アパートとワンルームマンションなど、
バリエーションがあるので、この客付け、入退去事例だけでも、十分1時間話します。

また、『客付け５ケ条』と『管理６ケ条』も作りました。

そして、プレゼント冊子の他に、コラム集も刷りましたので、もうひとつプレゼント資料をお持ち帰りください。

実は、昨晩は気合が入っていましたので『クロスの張替え事例を5分でやる』という案も浮かんだのですが、これは却下（頭の中で）しました。でも、このときの小道具をお持ちしてお見せします。

こうしてみても、昨晩出来上がったのですが、ふと気が抜けたのが今日の朝7時半でした。
もう雪が降り始めていたころです。

（その前には、しっかりと『王道の窓』（不動産投資の王道メルマガ参照）も原稿提出。）

やはり、30人来てくれるので、こういうことが出来るようなパワーをもらえたのだと思います。

『『ありがとうございました。』』

そして、明日の為にも、もう寝ます。お疲れ様です。

最後に、明日は会場にてお待ちしています。よろしくお願いします。

今回、間に合わなかった方には、3月29日（日)の講演会をお伝えしました。
こちらも既に８人の方の申込があり、感謝です。ありがとうございます。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」

開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）　【満席御礼】
＆３／２９（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）　【受付中】

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　3/29は残り22席　（2/28分はありがとうございました。感謝です。）
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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講演会資料準備が最終段階に

2009 / 02 / 26 ( Thu )

本日も申し込みがあり、残りは残り６席となりました。ありがとうございます。
2/28の講演会資料の作成も最終段階になり、煮詰まってきています。
今回は、話す内容のメインの項目を列挙します。

ちなみに、ここで（ブログで）書きながら、私の頭の中の整理もさせてもらっています。
また、ブログの感想により、大事な当日の時間内で話す内容の選択材料ともなっています。
ある意味、面白いブログの活用方法ですね。

今回は、『客付け・満室・管理編』ですので、
前回の要望アンケートでも、投票数が多かった『仲介業者選び』＆『仲介業者との接し方』に葉時間を割きます。

・業者選びについては、土地に縁のない北関東ではじめた入居募集では、不動産や探しで苦労しました。ここでは、文字どおりに不動産屋の住所がわかっても、その店舗にたどり着けないという意味でも苦労しました。（すみません、車にカーナビ不装備です。）

いえいえ、店舗探しはここだけにして、大事なのは『良い不動産業者探し』ですね。
この点についての苦労とサラリーマン時代の私にもできた体験談をお話します。
とにかくたくさん回りましたよ。これは関東圏および地方の主要都市のオーナーさんに参考にしてもらいたいです。

それから、東京近郊の多摩地区でも賃貸不動産業者探しで、奔走しました（この事例は全国賃貸新聞でも取り上げてもらいました）ので、ここは「一都三県」のオーナーさん向けです。

それから、中古物件でも苦労をしています。
新築と中古では入居募集の苦労がまったく違うとコメントされる方には私も同感です。
このときの苦労話も大事です。

あと、参考にならないかもしれないのですが、不動産投資の王道型アパートでの客付け事例も忘れませんよ。

とにかく、私の所有しているアパートはバリエーションがあります（ありすぎですね）。
これらの４棟の比較をします。

それから、以外にワンルームマンションでも苦労話を持っています。もちろん話させていただきます。

仲介業者との接し方についても、意外と一般の人がその現場で忘れがちなことを、記憶にとどめてもらえれば、失敗＆後悔がないかと思います。

ちなみに、昨日のように私は失敗ばかりです。
「人の振り(不利？）見て我が振り（振り？）直せ」です。

またアンケートの最高得票であった「満室管理の工夫」については、どう話そうかと悩んでいます。
ここがポイントですね。
わかりやすいことを、誰もができていない。！！これがヒントです。
ここは、成功者から答えを導くのが良いと思います。

というところですが、直前の悩みは２時間半（３時間？）で話しきれそうにないことです。
今週もいろいろな人が王道プラザに来て、たくさんの面白い話（辛い話）をしてくれるので、
情報が増え、はちきれそうなのです。

メインは満室・客付けですが、管理編のほうがあれこれ事件が多くて「話として」面白くなりそうです。

でも、混乱させてはいけないので、整理して講演をさせていただきます。

【ご連絡】
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開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
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残り：　６席　（あと少しですが、これだけ集まってもらえれば気合が入ります。感謝です。）
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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講演に気負い、客付けに失敗!!を　

2009 / 02 / 25 ( Wed )

アパート大家として最悪のタイミングでやってはいけないことをやってしまいました。
世の中にある契約ごとすべてに共通することと思いますが、そのタブーをやってしまいました。
まだまだ、経験が足りないなと、実感をする出来事でした。

皆さんご存知のように、今週末(2/28Sat.)はサラリーマン大家サポーターズの『客付け編』の講演会です。

それに合わせたように、入退去が『2件』ありました。

1件は無事に終了？したのですが．．．、いえいえ、実は無事ではなかったですね。
結果は引越しを終えられたので、無事だったのですが、ここまでの過程は『普通ではなかった』ですね。
この件についても、当日お話します。

さて、今回のメインです。

実は先週末のことでした。

状況は、前入居者の退去日。
今考えるとこの『退去日に事件』が起きたというのも理由がつきます。
⇒私が部屋にほれ込みすぎていたのがいけなかったのですね。
　　↑ここ注意事項です。

この部屋は、すでに退去連絡日数日後、つまり前の方の入居中に、入居申込があった部屋です。
前の入居者の退去に立ち会って、私の過信がありましたね。

もうちょっと突っ込むと、
仲介業者に言ってはいけないことがある。いえ、あるタイミングでそのことをいうと、最悪の結果になるという、『NGワード』があるということを知りました。

さらには、その言葉・文言を新しい入居予定者に伝えてはいけないこと、
でも、伝えてよい場合もあること。
この選択は利益と損失の紙一重であることを知りました。

『契約事』は、安易に考えてはいけないということを思い知らされました。

更に良い結果にして、次の講演会をむかえようという気負いが行けなかったですね。

以上において、５W１Hを大幅に省略して書いてしまいました。
呼んだ方には、大変ストレスがたかる結果になったかと思いますが、
とても貴重な体験なので、今回参加された方には、同じ境遇にならないよう、そしてこの経験・事例から
さらに良い結果を継続できるヒントを得られると思うので、このことを５W１Ｈを省略せずにお話します。

いよいよ、残り席が一桁になりました。
申込をされた方、ありがとうございます。

私のシリーズものころわずかとなり、講演会の雰囲気を感じられるのもあとわずかですが、
参加していただいた方とは今後もサポートをさせていただければと思います。

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開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
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残り：　９席　（あと少しですが、これだけ集まってもらえれば気合が入ります。感謝です。）
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2/28講演1部サラリーマンが出来た中古新築物件客付事例

2009 / 02 / 23 ( Mon )

講演会資料準備も残りわずかとなりました。
今回は「いま頭の中であれを話そう、これはいらないかな？」と検討している内容を列挙します。
これだけでも、本が出来るぐらい、面白い内容になるのではと思いますがどうでしょうか？

さ、いよいよ今週末です。
先週は、この講演の為に、沢山の取材をしました。ここで、普通ではない痛恨のミスもありまして、
これについても、細かく整理しておきます。
残り15席ですが、出来立てほやほや、この景気の仲の客付け事例を多くの人に聞いてもらえると幸いです。

下記の項目（１）～（８）は、講演募集要項の第1部の小テーマです。
この小テーマを少し掘り下げたもの一覧をお知らせします。
（第2部もあるので、時間が足りなくならないかが心配です。）
＝＝＝
(1)オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
　必要項目
　必要書類
　登場人物
　タイミング
　確認事項
　事例1
　事例2
　
(2)私の1棟6室中古アパートの入・退去事例の全実況中継（努力・苦労話）
　物件購入時の状況
　収益向上事例→駐車場活用
　管理契約物件で、→私が契約を解除せきない理由は、
　入居事例集
　　１．普通入居
　　２．法人契約
　　３．法人契約だが、入居者は中国人
　　４．日本人との契約だが、息子さんは韓国人
　　５．良い年の女性との契約だが、保証人が旦那さん
　　６．法人契約だが、いつも雨戸の実態

(3)中古物件を4年間所有していて、
　　１．入居者からかかってきた電話の全事例
　　２．業者からかかってきた電話の全事例
　　３．総入退去件数
　　４．空室期間

(4)世田谷に新築した1棟2室アパートの簡単入居事例（陰にある担当者の演出）
　　１．入居者からかかってきた電話の全事例
　　２．業者からかかってきた電話の全事例
　　３．総入退去件数
　　４．空室期間
　　５．王道チームによる入居決定方法、オーナーは最低限のみの行動

(5)地方の新築1棟6室アパートと多摩１棟4室アパートでの業者探しと満室事例
　2/21(先週末）の一部始終
　大家としての喜びと誇り
　先週の入居募集時での痛恨のミスとそのフォロー事例
　　１．入居者からかかってきた電話の全事例
　　２．業者からかかってきた電話の全事例
　　３．総入退去件数
　　４．空室期間

(6)多摩地区の1棟4室物件の入居秘話
　　１．4室をどう埋めたのか
　　２．2室は王道チームに決めてもらい、2室は個人で業者探し、
　　　　この2つの事例の比較

(7)以上の4棟での、家賃滞納事例とその時の私の対策
　　１．家賃滞納時は警告をするタイミングが大事
　　２．客付け業者のすばらしい交渉術
　　３．家賃補償業者、補償内容と実績と最近の傾向

(8)築浅ワンルームマンションでも、客付け苦労・心配を体験した事例、オーナーの制限
＝＝＝
今週は、以上を徹夜して、たくさんのパワーポイントシートに整理しますね。
でも、これは1部なので全体の半分なのです。
さあ、気合を入れて、集中します。
また、当日は、汗をかいてお話します。

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アパートの引渡し時に感激を

2009 / 02 / 22 ( Sun )

<アパートの引渡しの立会い>を行いました。
とても珍しい事態になったので、今回、この時の一部始終を実況中継します。

私の北関東のアパートについての出来事です。
仲介業者さんが立ち会わずに、退去者の退去日に立ち会ったのは、今回で2回目です。

業者が立ち会わずにオーナーが一人で退去立会いをすることは、通常はありえないことですし、入居者の使用状況中については、当然ながら、室内の様子をオーナーは内部を見ることが出来ません。
もし問題があれば、その場で費用の戦い？が起こることもあり、勇気がいることですよ。
（もちろん出来るだけ、戦わずに済ましたいものです。）

この部屋には女性が一人で住んでいまして、今までに問題が起きていなかったので、緊張をしつつも、何とかなるだろう？、きっときれいに使っていたことだろうとの心持ちで、その時をむかえました。

で、<当日の様子>です。
午前中の時間きっかりに現地に行き、すでにその人との初対面を迎えました。
オーナーは入居者を顔を合わせる場合よりも、顔を合わせない場合が多いですから。

(1)丁寧に挨拶。
これは大事です。
たくさんの人とお会いすることが多いため、挨拶で人の性格を感じることが出来るようになり、
この方の心地よい挨拶で、一つ目の安心が出来ました。

(2)玄関を開けました。
”きれいな部屋か”、”汚い部屋か”の緊張の瞬間です。

この部屋については、すでに次の入居者がほぼ確定していて、翌日に最終確認をすることになっているので、汚い部屋では（次の入居者からお断りを受けるとの）問題もありました。

大変きれいに使っている状態でした。
タバコも吸われていないし、まだまだ新築といえるほどのきれいさです。

(3)使用状況の口頭確認
私「何か問題はありましたか？」
入居者さん「何も問題はありません。」

(4)インフラのチェック
電気、水道もすでに停止連絡済み、郵便の転送についても郵便局に連絡済み。
この方はとてもしっかりとされている方です。

(5)設備の確認
　5-1.トイレの水の流しなおし
　5-2.各種水道栓の確認
　5-3.窓の開け閉め確認
　5-4.エアコン確認
　などなど、話しながらさりげなく行いました。
　すべて異常なし。
　（エアコンのスイッチが入りにくいのは、リモコンの電池の影響でしたね。
　　リモコンの電池がマンガン電池でしたので、寿命が短いようでした。）

(6)ここからは、大家としての世間話し。
との、はずでしたが、かなり盛り上がってしまいました。

その理由は、この入居者が住んでいた部屋について、とても喜んでいてくれたからです。
この部屋を退去するのがとても残念とも行ってくれました。

以下、私が覚えている限りの、本当にコメントを受けた言葉を記録に残します。
（聞いていた私も、びっくりするようなコメントをもらうことができ、不思議な時間でした。）
＝＝＝＝＝
「友達に自慢できた」

「吹き抜けが良い、ロフトが良い、景色が良い」

「駐車場が2台あれば、夫婦で住みたかった」

「次に住む家が普通すぎて（これが悪いことではないですよ）、つまらなく感じる」

「デザイナーさんがデザインしている」

「募集図面を見た時には、入居する予定は無く、珍しい部屋なので見てみたいと思い訪問して、部屋を見たらとてもよく感じ、即決をした」

「この部屋が空いていて良かった、出会えてよかった」

「2年間、とても気持ちよくすむことが出来た」

「当初は収納が少ないと思ったが、ロフトは使いようによって、とても広い収納としても使えるし、居住空間とも使えることがわかった」

「ここに入居している人たちはみんな良い人であり、挨拶も出来て、何もトラブルは無かった」

「引っ越すのがもったいない」

さらに、”手で壁をさすったり、窓をさすったり”していました。
＝＝＝＝＝
たった30分強の時間でしたが、オーナーとして「投資をして良かった」、「良いことをしていたのだな」と思えるとても幸せな時間でした。

この状況はとても珍しいことですよね。

私が決断して、この土地と物件を取得したことにも自信が持てますが、
建物を設計してくれた設計士さん、
建築業者さん、仲介業者さんと、王道チームに感謝です。

なによりも、この建物のよさを感じてくれた入居者さんに感謝感謝です。

不動産投資はりすくがあり、こちらの方向を心配し、よく考えることが多いのですが、入居者に良い部屋を提供できること、喜んでもらえること、このようなことはオーナーだからこそ得られるものです。

お金だけではなく、とても充実した気持ちになり、これからも『良い行い事をしよう』と考え直せる時でした。

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サラリーマン用確定申告時の注意1

2009 / 02 / 21 ( Sat )

普通のサラリーマンさんが会社に内緒で、不動産投資・アパート大家をやっていると思っていても、実は「会社側には丸見え」だという事例の紹介です。
『確定申告時のちょっとした選択が、このような結果を招いています。』という事例です。

確定申告時期(3/15迄)なので、提出前に再度チェックしてもらえればと思います。

私事ですが、昨日、会計士さんとみっちりとお話しする時間がありました。
そう、無事に昨年度の確定申告を提出することが出来ました。
自分で積み上げていたのでとにかく苦労をしました。
この様子は脇に置いておくとして、本題に入ります。

まず、確定申告書の下記の部分を見てください。
これは、『青色申告』時に税務署に提出する書式の『申告書B（第二表）』です。
この表の右下に小さくチェックをする『欄』があります。

これは、『住民税・事業税に関する事項』という申告書Bの右下の部分の中の
『給与所得・公的年金等に係る所得以外の住民税の徴収方法の選択』という欄です。

選択肢は、
①『給与から差引き（特別徴収）』　または、②『自分で納付（普通徴収）』です。

ここからは場合わけです。

①『給与から差引き（特別徴収）』この場合は、勤め先にて、住民税等の計算を行っているため、給与所得と不動産所得を合わせて計算するため、会社側には不動産所得が（本人が知らないところで）見えてしまっています。

言い換えれば、こちらを選択すると、「会社に不動産所得を見てもらってよい」と<<本人が選択している>>ことになります。

メリットは、給与から住民税が差し引かれるので、自分で住民税等を納付する手間が省けることです。
また、会社内で、本人が不動産投資をしていることをオープンにしている人にとっては、気にすることは無いですね。

しかし、私の講演会の懇親会では、「不動産投資をしていることを会社で話すことはめったに出来ない。」との意見をもらうこともあり、私もサラリーマン時代には大きな資産を会社に公開することには抵抗がありました。

次は、
②『自分で納付（普通徴収）』です。
こちらに関しては、自分で納付ということで、会社には不動産所得等の副収入は報告されません。
なので、給与所得から住民税を支払い、また別の不動産所得や副業所得を計算して、支払いなおすという2度手間はありますが、副業禁止（滅多にないのかもしれませんが）の会社に勤めている人には、特に有効ですね。

以上①と②と考えてみてですが、
また、会社での個人情報の管理はどこでもしっかりされていると思いますので、
会社でこの情報が広まることはありえないと思いますが、会社の誰かがこの不動産情報について知っているかもしれないというのは「いやなことだな」と思う人もいるかもしれません。

このような場合は、先ほどの『チェック欄』に注意をしてください。

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入居者が鍵をなくしたらどうししますか？

2009 / 02 / 19 ( Thu )

今年のお正月、1/3(土)の午後のことです。
多摩地区のアパートで、客付けをお願いしていた業者さんから、電話が入りました。
A業者さん「『○○○号室の●●さんから、鍵をなくしてしまい部屋に入ることが出来ない。』との連絡を受けた。」とのことでした。

A業者さん「私どもでは予備の鍵を預かっていないので、代替の鍵をすぐ現場にお持ちしていただけますか？」

私「今は出先で、東京には明日の夜に戻ります。」「今すぐには、対応できません。」
（私は東北にいました。この寒い時に、入居者が困っているだろう？、どうしようか？と落ち着かない気持ちです。）

A業者さん「困りましたねー。」「とりあえず、明日の夜まで待てるか確認してみます。」
↓

（１時間後）

↓
A業者さん「●●さんは用事があり、夕方には鍵が必要との事です。どうしても届けられませんか？」

私「無理です。」

A業者さん「そうですか。それでは、次の策です。どうしても必要なので、錠を交換してもかまいませんか。」　｢費用は、●●さんが支払います。」

私「はい、必要なことですからね。」

【結果】
入居者さんは『2時間後』に部屋に入ることが出来ました。
交換後の鍵は、入居者が<２本>、この業者さんの依頼により業者さんが<１本>、私が<１本>保管しています。

私はというと、遠隔地にいましたから、電話で「Yes」か「No」を判断するだけでした。
また、入居者の●●さんとは一言も話をしていません。

A業者さんとしては、よくある出来事かもしれませんが、私が対応することは距離的に、時間的にも不可能でしたから、
業者さんのお付き合いのある鍵業者に現場対応をしてもらい助かりました。

入居者さんとしては、契約した業者さんの連絡先を自宅に保管していたのではなく、携帯にでもメモしていたのでしょうね。
＊この点に注目すると、入居者が業者の連絡先をメモしているとは限らないので、建物のどこかに小さくでも連絡先を
貼り出しておくとと良いかもしれません。（または仲介した業者の名前や場所を携帯で検索をするかもしれませんね）

この人としても、お正月の大事な時に、用事を済ますことが出来てよかったですね。
年明け早々の寒い時に、途方にくれては、かわいそうですね。

入居者が鍵をなくさないことが良いのですが、人は完璧ではないので、
この事件が解決できず、アパートのオーナーが悪いと思われて、退去に至ってしまっても残念なことです。

この方は、無事に、契約更新をしてくれて、アパートは今も無事に満室です。
ちなみに、2007年8月に蜂の巣を退治した部屋の方でした。

蜂の巣、鍵と心配事がいろいろありますね。

私もオーナーとしてよい体験をさせてもらいました。
これで次にかぎ無くし事件が起きても、冷静に対応できます。　（笑顔）

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客付け編講演に管理編を追加

2009 / 02 / 17 ( Tue )

サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズは、残すは2セットとなりました。

そこで、どのように締めくくろうかについて悩んでいました。

それは、次回を『１．客付け』のみにこだわるのか？
それとも、『２．満室を維持』するための、工夫・ノウハウも追加して話をするべきか？
についてです。

『１．』のみを選択すると、シリーズ第5回目には、アパート管理のお話をしなければなりません。

しかし、第5回目は、アパート長期所有する上で、出費の大部分を占める（利益が上がるアパートだからこそ気になることですが）『税金対策』について、重点を占めるべきであり、王道型アパートの実例収支のお話もしたいので、第5回目に管理の話をしている時間はないのですね。

ということで、次回には、客付け苦労・工夫とその効果の実録に加えて、
アパートにおける管理費用についても、お話させていただくことにしました。

入居者の満足度を得られなければ、満室は維持できませんね。
入居者に太守るしてもらう必要がなければ、客付けに苦労をすることもないですしね。

と、修繕についてコメントしましたが、やっぱりメインは表題どおりの『客付け』です。
ちなみに、今週は新たな入居者の引越し日です。

世の中は、とてもつらいニュースばかりですが、この状況で満室であることは、とても光栄です。
仲介業者の方、入居者の方、ありがとうございます。

今回の客付けの苦労も、しっかりお話します。
この入居に関しては「ちょっと、裏技を使ってしまっています。」でも、この裏技は効てき面でしたよ。
収支上はメリットがあり、考え方によっては環境がそろったときに最後の一手で使ってもよいのではないでしょうか？
ちなみに、つらい地方でも有効でした。

それから、明日は「不動産投資の健美家」さんのコラムの公開日です。
⇒不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

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宅地建物取引主任者登録実務者講習

2009 / 02 / 16 ( Mon )

昨日、書留が届きました。

封書の表紙には、
「宅地建物取引主任者資格登録に係る
登録実務講習修了証　在中」
とありまして、

1/28・29の2日間の登録実務者講習の結果です。
試験後すぐに、取引主任者証を貰えるわけではなく、
2日間9:00から17:30まで、箱詰め状態の講習会（試験あり）をうけなければならず、
まだ、取引主任者証は届かないのですね。

ところで、登録実務者講習とは、法定講習であり、途中退出等の規定も厳しく、
まさに箱詰め状態でした。

講習会の方針も改正され、今年は1/28の渋谷での講習会が全国で初めてとの事で、
参加者は200人以上で、講師・監督陣も十数人と沢山の人に囲まれての受講でした。

講習会の最後には、試験があるのですが、8割以上の正解をしなければいけないと
いうものですが、テストでは参考書を用いてよく、講師陣が重要点を指摘してくれるので、
眠らずに受講した人には、ハードルが高くはないものです。
（試験時間はゆとりがあるものではなく、参考書にチェックを入れておかなければ、
時間が足りなくなる場合があるかもしれませんので要注意です。）

試験から、今日までの日程を振り返ります。
---
2008/10/19　宅地建物取引主任者試験

2008/12/3 合格発表日

2009/1/28･29　登録実務者講習

2009/2/15　登録実務者講習修了証到着　（試験結果報告）
---　　　　　
次は、この修了証を持参して、「資格登録申請」を行う段階です。

アパート大家として、この資格がどうしても必要というわけではないのですが、
アパート大家の経営道という『道』を踏み外さないために、この資格は有用です。
この資格を持つことによって、関係法律を理解し自分の身を守る道具として
使うことも出来ますから。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」

開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
＆
　　　　　　３／２９（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　１６席
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←2/18公開予定

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13 : 33 : 51 | 従業員から事業主へ | トラックバック(1) | コメント(3) | page top↑

講演会の感想とアンケート結果

2009 / 02 / 07 ( Sat )

先日の安定経営道シリーズ講演会<建築編> に参加された方、アンケートに回答をしていただき、ありがとうございました。

前回講演会に参加されたアパート大家さんや未来の大家さんの感想と回答をお知らせします。

まずは、前回の講演会についての感想（自由記載欄）です。＝＝＝＝＝
・大家としての1つのルール基礎を学べました。講師の人柄がつたわる内容でした。

・（土地取得から満室までの）日程表よくわかりました。　いっぱいあって頭がきつかったです。
少しずつなれてくると思いますがよろしくお願いします。いつか法人化と税対策について聞きたいと思います。ありがとうございました。

・具体的なお話が聞けて良かったです。

・初めての参加と、まだ自分での勉強が足りない中での受講のため新しい発見がたくさんありました。今後は多くの失敗例も教えていただけると今後の良いデータになると思います。
⇒失敗例の件、入居・客付けでは多く失敗していますので、この点に力を入れます。客付け段階は大家の収入を決定する時ですので、この時の失敗は痛かったです。

・たいへん参考になりました。新築で世田谷、目黒でやってみたいです。
⇒この点について、“「クズ土地」アパート経営術”では、多摩川を越えて南武線をいっていましたが、今ならば同様の資金でも世田谷など区内で実行例がありますから、良い時期になりましたね。

・とてもわかりやすくてよかったです。
セミナーの規模が大きくなるとほとんどの勉強会がそうですが、ただ混んでアドバイスが受けにくくなりますので、少人数でより濃密なセミナーが今後もつづけていただいたらと思います。今回は大長さんが人的に「いい人？」と思えたので来ました。そのとおりで安心しました。お金もらいのセミナーにならないように、今後もよろしくお願いします。
⇒ありがとうございます。アドバイスをしっかり肝に銘じておきます。

・自己資金、ローン関係を詳しく聞きたい。どこまで設備等にお金をかけるか間取りについての考え方。（もう一部屋あった方が使いやすいように思えるのですが）。立地についての見解。
⇒そうですね。昨年の<銀行融資編>も人気がありましたね。融資編の講演予定がないのですのでメールで相談してもらえると良いです。

・もう少し個別の物件を詳しく説明してほしかった。全物件の間取り等。
⇒今回は1棟4室を詳しくやったのですが、他の状況もお話できますのでメールをいただければ回答します。

・可能であればプロジェクターでプレゼンをうつして、ホワイトボードに書く方がリラックスしてできると思います。
⇒すみません。費用の都合上プロジェクターは．．．。でも、確かにそうですね。参考になる意見をありがとうございます。

「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

さて次は、講演内容に対するアンケートです。
＊今回は参加者30人から回答をいただき、この数が母数となります。

【質問１．どの項目に興味がありましたか？（該当する全てにチェックしてください）】
　　・中古アパートの悪い事例編4-7ﾍﾟｰｼﾞ　＝　９
　　・1棟4室が最適編8･9ﾍﾟｰｼﾞ　＝　８
　　・共同住宅vs長屋式　＝　６
　　・1棟4室新築アパート体験談集　＝　１２
　　・ロフト付アパートが良い編　＝　１６
　　・吹抜け天井アパートが良い編　＝　８
　　・世田谷1棟2室体験談26･27ﾍﾟｰｼﾞ　＝　３
　　・王道チームの選択29-33ﾍﾟｰｼﾞ　＝　７
　　・耐震性34･35　＝　２
　　・RC/軽量鉄骨/木造の比較　＝　１
　　・屋根の種類/補修/外壁/内装/外構/ﾈｯﾄ37-42ﾍﾟｰｼﾞ　＝　８　　
　　・設計施工費用の支払事例44-46ﾍﾟｰｼﾞ　＝　２
　　・工事完成引渡し書類43　＝　０　　
　　・建築中考えたこと48　＝　３
　　・失敗談　＝　４

⇒新築のせいなのか、失敗談は実例が実際になく、ボリュームも少なかったのですね。<客付け編>細かなこともおさらいをして、搾り出します。
　工事完成引渡し書類は回答が「０」、リストの公開をしましたが実際に当事者になった時に１回でも確認をしてもらえればよいと思います。
　また、ロフトについて、興味があるのですね。

【２．満室経営・客付・管理編についてはどのようなテーマの話を聞きたいですか？（該当する全てにチェックしてください）】
　　・仲介業者選び　＝　１１
　　・よい仲介業者とは　＝　８
　　・王道チームの仲介業者　＝　８
　　・王道勉強会事例　＝　７
　　・私の入居付け事例世田谷編　＝　５
　　・私の入居付け事例地方編　＝　３
　　・私の入居付け事例稲城編　＝　５
　　・私の入居付け事例中古編　＝　６
　　・仲介業者との接し方　＝　１１
　　・入居者との接し方　＝　５
　　・宅地建物取引業法における賃貸借契約について　＝　２
　　・賃貸借契約の法律と現実の差異　＝　７
　　・満室のための管理の工夫　＝　１６
　　・建物の管理　＝　８
　　・入居者の管理　＝　８
　　・管理における不動産業者対応　＝　８
　　・入居者退去時の対応　＝　５
　　・家賃滞納対応　＝　７
　　・苦労した入居者事例　＝　１０
　　・王道チームの管理サポート事例　＝　８
　　・関係者による追出し事例　＝　２

⇒この回答は、話を聞きたいリスト・相談をした要望集でもあると思いますので、
　次回の<客付け・満室編> の参考にさせていただきます。
　
　（また、他のブロガーさんにも、記載するテーマの参考になるのではないでしょうか？（笑顔））

参加していただいた方、アンケートに回答をしていただき、本当にありがとうございました。

講演会に限らず、お送りしたメールアドレス等に、気軽に質問・相談してください。

また、次回の安定経営道シリーズ<客付け・満室編>でも、いただいた意見を参考にして、
沢山の資料も準備します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」

開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
＆３／２９（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　２２席
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

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18 : 20 : 30 | アパート満室空室対策 | トラックバック(2) | コメント(5) | page top↑

お待たせしました募集開始です

2009 / 02 / 04 ( Wed )

サラリーマン大家サポーターズ<アパート客付け・満室編>
～客付け時にオーナー・大家としてすべき事と効果のある工夫事例集～
を2/28(土)と3/29(日)（いずれも１４：００－）に開催します。
（カテゴリ：不動産投資（初級・実践版））

シリーズ第４回目です。

４棟２０室の５年間の客付け事例全集と多くの大家さんの工夫を凝らした・一風変わった客付け
＆満室事例をお話します。空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

おかげさまで、サラリーマン大家サポーターズ講演会の累計参加者は『３８８人』となりました。

ありがとうございます。
その成果としては、すでに３人の方が、物権を取得されました。

参考として、募集概要・申込はこちらです。
⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

＝＝講演予定概要＝＝
第１部　サラリーマンが出来た中古＆新築アパートの客付け・満室事例

　オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
　私の1棟6室中古アパートの入・退去事例の全実況中継（努力・苦労話）
　世田谷に新築した1棟2室アパートの簡単入居事例（陰にある担当者の演出）
　地方の新築1棟6室アパートと多摩１棟4室アパートでの業者探しと満室事例

第２部　サラリーマンが知っておくべき客付け＆満室ノウハウ集と注意点

　つわもの大家さんの満室事例集
　実体験から見つけた入居付けノウハウ
　仲介業者選び／依頼の仕方とタイミング・時期／準備するもの／
　入居者の選択／入居中の大家の対応・管理の工夫／退去連絡後の段取り
　入居者確定後、賃貸借契約時の注意点（法令を含む）
　私の客付け失敗事例（私の失敗談を活用してください）
　地域別、最近の客付け事例、首都圏＆全国の賃貸事情（統計集）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

2/28(土)または3/29(日)どちらの日に参加していただいても構いません。

懇親会も行います。

また、知りたいこと・確認したいこと等の希望がありましたら、気軽に連絡をお
願いします。
情報集について、努力します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ客付け・満室編」

開催日時：２／２８（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
＆
　　　　　　３／２９（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）

開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　２９席
＊懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

←ブログランク・気持ちの一押しを

健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←本日、公開日です。

サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/

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プロフィール

Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

著書

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サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

いよいよ明日です、祝満席です。

講演会資料準備が最終段階に

講演に気負い、客付けに失敗!!を

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