いよいよメルマガをはじめました。
2008 / 12 / 28 ( Sun )
サラリーマン大家サポータズの講演会で「メルマガをはじめます」とお約束していた事がようやく実現しました。
まぐまぐですが、審査があるのですね。
無事、通過しました。
でも、11月中に公開としていたのが、12月公開と1ヶ月ずれてしまい、申し訳ありません。
（でも、今年中に達成できてよかったです。）
テーマは、《1棟4室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術》です。
第1回は、審査用資料で12月中旬にできてのです。
今週は、第2回が公開されました。
まだ、登録者が40人なので、もう少し多くの方に、購読登録をしてもらえると、やりがいを感じます。
メルマガ登録は、こちらです。
⇒ http://www.mag2.com/m/0000278141それでは、第1号と第2号の概要です。
【【第1号】】
今回、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」（日本実業出版）の発売と「サ
ラリーマン大家サポーターズ」講演会の10回講演を記念して、メールマガジンを発行する
こととなりました。
“日本を支えているサラリーマン”や“未来のアパート大家さん”をとことん応援するサ
ラリーマン大家サポーターズとして、皆さんの参考になる情報を発信していきます。
よろしくお願いします。
第1号（創刊号）の目次です。
【１】アパート経営ノウハウ ～はじめにメルマガスタートの抱負です～
【２】わたしのアパート取得暦
【３】編集後記
＝＝＝
－－－－－－
【１】アパート経営ノウハウ ～はじめにメルマガスタートの抱負です～
会社に勤めて６年目にリストラを目の当たりにし、世の中で１人で生計を立てられるよう
になりたいと考え、会社に頼らず自分で収入を得られる手段を模索しました。皆さんと変
わらない極普通のサラリーマンがアパートを4棟20室所有できた実体験を「真面目すぎる
くらい真面目に」記録しました。
このノウハウは、大きな利益より、確実性、サラリーマンは本業第一です。本業に影響が
出ない、定期預金のような不動産投資方法に特化しています。
専門家のサポートを得ながら忙しい本業の間に実践した体験を元に、大家としての新しい
アパート投資のスタンダードを提唱します。
サラリーマン諸氏のアパート投資、不動産投資を全力で応援する『サラリーマン大家サポ
ーターズ』としてのノウハウを書籍：サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術 お
よび 講演会：安定経営道シリーズで公開してきましたが、今回からはメルマガでも乙大
していきます。
－－－－－－
【３】編集後記
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
これからサラリーマン大家サポーターズレターでは、私と累計120人(当初)のサポーターズ
の大家さんおよび未来の大家さんの経験をもとに、アパート経営での度重なる判断の場面
での選択肢とそのメリット＆デメリットをお伝えしていきます。あなたの判断基準として
参考にしてもらい、資産形成と人生設計に役立ててもらえれば幸いです。
【【第2号】】
<はじめに>
世の中は「メリークリスマス」が飛び交っていますね。
それとは裏腹に、お財布の中が厳しく、将来への不安がつのるばかりです。
しかし、立ち止まっているだけではいけません。
世界が破滅するわけではないし、世界の中でも日本は安定している国の一つです。
世の中は表面的には暗くピンチの状態ですが、今はスタートダッシュをした結果が
すぐに出てくるときです。
皆が上げ潮のときは効果が見えませんが、今こそ動き出す＆準備をする好機ですよ。
アパート経営を始める人にとって、土地価格が低いことは最大のメリットです。
さらには、また金利が下がります。
土地と金利がダブルで低いのですから、やっぱりチャンスです。
では、第２号の目次です。
＝＝＝＝＝
【１】 アパート経営ノウハウ ～今週のブログより～
【２】 不動産と必要な法律（１）
【３】 今週のメディア掲載紹介
【４】 編集後記
＝＝＝＝＝
【１】アパート経営ノウハウ ～最近のブログより～
○12/19 孟宗竹の力
○12/20 健美家コラム・満室アパート経営道アップ中
【全12回の章立て”を列挙します】
第 1回 第 2クールのはじまりにあたって ～ ここまでの状況と今後の概要 ～
第 2回 アパートの建て方を学ぶ ～ 建てる会 ～
第 3回 『 建てる会 』 で得たもの ～ 得たものと事例の列挙 ～
第 4回 アパート用地の活用の前提として大衆車でよいですか？～ 大量生産はNG ～
第 5回 『 建築現場 』 にある宝物 （ 王道型アパートの基礎・上棟を見学 ）
第 6回 サラリーマン大家の『 クズ土地 』アパート経営術（出版直前コラムです）
第 7回 『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』
第 8回 『 アパート用地の購入 ・ 買付 ・ 売買契約 ・ 収支 』
第 9回 『 銀行への融資依頼と融資担当者について 』
第10回 『 私の古家解体と地盤調査体験について 』
第11回 『 第 1棟目の設計契約体験談 ＆ 建築プランについて 』
第12回 『 建築案検討と建築確認済＋第 2クールのまとめ』～ 第 2クール締め ～
○12/21 日経NET WagaMaga 全５話簡潔公開中
【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】
１．「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15)
・ ［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について
・ 初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要
２．東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16)
３．丸１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17)
４．アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18)
５．アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW!
○12/23 金策法１・自分で車検を通しました（その方法公開）
「金策に走る」節約は大事ですよね。無駄使いをせず、お金を殖やす。
今まで以上にもっともっと工夫ができればよいと思います。
今回は、2年に一度の車検を格安に行う方法を紹介します。
この方法は、『最小限度の費用』で済みます。
私の場合は、自賠責保険を含めて、6万9千円程ですみました。
自賠責保険：2万9千円
申請書類：50円
印紙：4万円
以上です。
それでは、自分で車検を通す方法の概要です。
１．必要書類の準備
２．事前チェック
３．車検場の予約
４．車検ラインに通す
５．車検証をいただく
【２】不動産と必要な法律（１）
民法：第95条（錯誤）『意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効と
する。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張
することができない。』
売買契約時は、誰もが緊張をします。このときに注意したいのが“勘違い”、敷地
面積を事実よりも大きく勘違いしていると、実は建物の建築面積や延べ床面積が小さ
くなってしまい、収支が悪化してしまいますね。
それだけに勘違いはなくしたほうがよいのですが、万が一、過失なく勘違いをしてい
た場合は、売買契約後でも契約を解除できる場合があります。
ですから、後で間違いに気がついた場合でも、一人で悩むことなく、自分を責めあき
らめることなく、法律家に相談をしてみてください。
【３】今週のメディア掲載紹介
日経NET：日経WagaMagaラウンジ（12/19公開）
健美家不動産投資コラム：満室アパート経営道（12/17公開）
【４】編集後記
クリスマスが終わり、2008年も残りあとわずか。
1年間を振り返る人が多いと思いますが、意外とやらないのが“家計の会計決算”、
これはすごく大事ですよ。
実は、苦労をしなくても“家計の会計決算”をして、振り返るだけで費用削減ができ、
お金をためられます。
是非、家計の収支一覧を作成してください。
ご感想・ご意見はお気軽に、下記のお問い合わせへ、ご連絡ください。
こちらの送信ホームhttp://form.mag2.com/declouthiaも利用ください。（大長）
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「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００－１６：４５ （受付１３：３０－）
開催場所：渋谷 → 詳細地図残り： 満員御礼 （懇親会もあります。）
詳細説明・申込みは、こちら→
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←ブログランク・気持ちの一押しを健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←12/17最新公開予定
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
大容量・SSDカード
2008 / 12 / 27 ( Sat )
東芝・西田社長のコメントが新聞に出ていました。
次世代テレビ(2011年)に投入予定のメモリーカードである『SSD』の開発についてです。
＝＝＝
1枚あたり『512ギガバイト』の容量。
東芝は今年3月に「HD DVD」から撤退。
HD DVDは、ブルーレイディスクに負けてしまったイメージがありますが、まだ巻き返しをあきらめていないのですね。
このSSDカードを挿入できるように”スロットル（挿入口）を装備したテレビ”も発売予定。
この結果、ハイビジョンで50時間も録画できるとのこと。
＝＝＝
3年前に１ギガのコンパクトフラッシュを1万円で購入したときを思い出しました。
今では1ギガのマイクロSDカードが1000円。
16ギガのSDカードも発売されていますね。
3年で10倍のスピードで開発と価格ダウン。
開発スピードが速いことはとてもよいのですが、現場で働いている人はほんとに大変なのでしょうね。
技術スピードがあまりに速すぎて、そこまで必要？と思います。
私はまだ、ブラウン管テレビを有効活用しています。これで十分です。
速いスピードでせかせかと生きるよりも、着実に、ゆっくりと時の変化を感じたいです。
東芝の西田社長の夢・目標は、うらやましいほど熱いのですが、犠牲にしているものが多すぎるようにも感じます。
この記事を見て、逆に、あまりに早く、忙しく働くよりも、年をとったときに、”現金も資産もなし”にならないように注意したいと思い直しました。
←ブログランク・気持ちの一押しを【日経WagaMaga 「不動産」】登場中→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx【ご連絡 満員御礼】
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不動産投資コラム/満室アパート経営道
2008 / 12 / 24 ( Wed )
今回は
健美家さんの不動産投資コラムの紹介です。
12/17に
「満室アパート経営道」の
第２クールの最終回がアップされました。
第2クールは7月より月2回のペースで続き、今回が12回目でした。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/最終回はまとめとして、
8000文字の大作です。
すでに、参考になったとの意見を戴いていますので、このブログでも一部を紹介します。
第2クールは、私が初めて新築をした世田谷アパートの体験談と経緯を公開しています。
最終回では、半年分(12回)を数分で振り返ることができると思います。
では、
【全12回の章立て”を列挙します】第 1回 第 2クールのはじまりにあたって ～ ここまでの状況と今後の概要 ～
第 2回 アパートの建て方を学ぶ ～ 建てる会 ～
第 3回 『 建てる会 』 で得たもの ～ 得たものと事例の列挙 ～
第 4回 アパート用地の活用の前提として、大衆車でよいですか？ ～ 大量生産はNG ～
第 5回 『 建築現場 』 にある宝物 （ 王道型アパートの基礎・上棟を見学 ）
第 6回 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術（ 出版直前コラムです ）
第 7回 『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』
第 8回 『 アパート用地の購入 ・ 買付 ・ 売買契約 ・ 収支 』
第 9回 『 銀行への融資依頼と融資担当者について 』
第10回 『 私の古家解体と地盤調査体験について 』
第11回 『 第 1棟目の設計契約体験談 ＆ 建築プランについて 』
第12回 『 建築案検討と建築確認済 ＋ 第 2クールのまとめ』 ～ 第 2クール締め ～
【第1回と第2回の“さわりとキーワード”です】＜第1回第 2クールのはじまりにあたって ～ ここまでの状況と今後の概要 ～＞
『 建物の一生 』 は、
更地 → 新築 → 維持管理 → 解体 → 更地 → 新築 → と繰り返される。
『 賃貸物件 』 は、
更地 → 新築 → 入居 → 維持管理 → 退去 → 解体 → 更地 → 新築 → が
繰り返される。（ * 今のところ売却はしない方向。 ）
将来に備えて 「 更地 → 新築 」 を学ぶこと、実体験することはとても意味があること。
また更地からアパート新築し、取得すると言うことはとても珍しいことであり、私としても大きな挑戦。
「 何をしたら良いのかを考え、体験した事 」 が第 2クールのテーマ。
＜ 2. アパートの建て方を学ぶ ～ 建てる会 ～ ＞
多くのアパート経営経験者との出会いと、その人たちの経験談や参考がきっかけ。
土地を取得して新築アパートを建てようと決めた転機は 『 建てる会 』 。
『 建てる会 』 は不動産投資の王道の白岩さんが初めて立ち上げた会。
土地を取得し ⇒ 王道型アパート新築 ⇒ 満室までを王道チームがサポートをする実践的な会。
私には 『 新築アパートを取得・運営するまでを徹底的に勉強する 』 場が必要だった。
『 建てる会 』 の建築現場見学会・職人さんの説明会・各種専門家の勉強会で得たもの。
・ アパート経営の基本を確認できたこと
・ 収益を生み出す建物の設計とは何かを知れたこと
・ 建築現場で実務者に質問が出来たこと
・ 毎月の勉強会では専門家の生 （ 今 ） の話しが聞けたこと
その結果 『 アパートを新築する 』、リスクを負ってでもやる、との決意がいよいよ強くなった。
【第12回のまとめです】今回も長い文章となってしまいましたが、根気強く読んでいただきありがとうございました。
実際は、生の人間との交渉があり、リスクはあなたが負うものですから、これ以上の緊張感があります。
初心者では業者さんの思うままになってしまうことは間違いないでしょう。
良い業者さんに出会うこと、良いサポート （ 経験者等 ） と出会うことを心がけてください。
そしてなにより、あなたが情報の収集と勉強を継続することがとても大事だと思います。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/【今後～第3クールに向けて～】来年の第 3クールにご期待ください。
あなたの参考になるようなコラムをつくり、情報発信をしていきます。
【ご連絡 満員御礼】
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金策法・自分で車検を通す方法
2008 / 12 / 23 ( Tue )
「金策に走る」節約は大事ですよね。無駄使いをせず、お金を殖やす。
今まで以上にもっともっと工夫ができればよいと思います。
今回は、2年に一度の車検を
格安に行う方法を紹介します。
まず、
Ａ．得たお金の4分の3で生活し、4分の1を投資する。Ｂ．得たお金の2分の1で生活し、4分の1を投資する。
Ｃ．得たお金の4分の1で生活し、4分の3を投資する。Ａタイプより、Ｂ。 Ｂタイプより、Ｃタイプが良いですね。
Ａタイプの人も実はすごい、収入の10分の1でも投資に回せる人はすごいと思います。
さて、あなたはどのレベルでしょうか？（考え直すのもよい機会です。）
で、今回はこの比率の話ではなくて
『必要経費を削る話』です。
自分で車検を通しました。
『ユーザー車検』です。
車を持たないことがよりよい経費削減ですが、郊外に住んでいる場合、車は欠かせません。
車検が法令で決められていますので、避けられません。
この方法は、
『最小限度の費用』で済みます。
私の場合は、自賠責保険を含めて、6万9千円程ですみました。
自賠責保険：2万9千円
申請書類：50円
印紙：4万円
以上です。
それでは、自分で車検を通す方法の概要です。
＝＝＝
１．必要書類の準備
２．事前チェック
３．車検ラインに通す
４．車検証をいただく
＝＝＝
１．必要書類の準備 ・車検証
・自動車重量税納税証明書
・自賠責証明書（現行）
・自賠責証明書（次回の2年分）
<以下は、陸運局で購入します>
・継続検査申請書
・自動車重量税納付書
・自動車検査票
(表)
(裏)
・自動車メンテナンスチェック一覧表（私は使用しませんでした。）
・印紙：☆私の車の重量は、1001kg～1500kgでしたので、重量税は37,800円。
☆検査手数料は、普通車であり、1800円。
２．事前チェック ・ライト等の保安部品
・ブレーキ
・スピードメーター
・排ガス
・タイヤ
・ホーン
等。
（ノーマルで使用している分には問題がないのですが、改造をしている部分は要注意。）
３．車検場の予約 インターネットで予約ができました。
検索 ⇒ 「 国土交通省、自動車検査インターネット予約システム 」
（最寄の試験場が良いのですが、初めてに人は空いているところを選ぶべきです。）
４．車検ラインに通す 車検テストの『本番』です。
テスト内容は、
4-1．検査員による車体（外観）検査
ライト・ウィンカー・ブレーキランプ・ハザード・ホーン・ワイパー等
4-2．動作検査
サイドスリップ・スピードメーター・ブレーキ・サイドブレーキ
4-3．排ガス検査
NO、HC排ガス測定
4-4．下回り検査
検査員に拠る
以上の4ステップです。
以下は、私の体験談で、難題⇒解決策です。
（私の場合、排ガスで2回『×』不合格をもらってしまいました。）
いずれも、エンジンがあったまっていない＝マフラー部分？の触媒が十分に稼動していないためでした。
1回目は、朝一であり、エンジン自体が温まっていなかった。
2回目は、午前の中休み10:00-10:15に引っかかってしまい、エンジンを止めてしまっていて、その後すぐに排ガス検査をしてしまったためです。
車検場の検査員は、「調整をすれば、解決する」というのですが、私には調整に仕方がわかりません。仕方なく、イエローハットとオートバックスで聞いたが「触媒の調整はしていない」とのこと、次に小さな整備工場で見てもらったが「現在の車は触媒は電気系統など電子制御されているため、整備士が1-2時間で対応できるものではない」とのこと。
メーカーのディーラーで見たもらったら「整備では対応できない」とのこと、しかしここの測定器では「NOとHCは基準レベル（異常なし）」。
つまりは、故障していなかったのですね。
ここでのアドバイスは「15分ほど車を走らせ、かつ検査直前でニュートラルで30秒の空ふかしをするとよい」（電気系統が十分に機能する）とのこと。これを実施して、無事セーフでした。
このやり方を間違えて、排気系統を交換したら十数万掛かったとのこと。冷や汗ものでした。
５．車検証をいただく 上記車検ラインですべての合格をもらい、ラインの最後で合格の判をもらいます。
そして、受付にて新規車検証をもらいます。
無事終了。
ここで、ユーザー車検を振り返ります。
たぶん業者にやってもらっても、8万から10万ほど。
1万から3万の経費削減であり、OK。
ですが、自分の時間3時間を無駄にしているわけで、どちらが得かは、一概には言えません。
一万円でも、貴重な人は、ぜひお試しください。
これについて、さらに詳細情報が必要な人は、このブログ左下のメール欄またはコメントで連絡をくださいね。
【ご連絡 満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００－１６：４５ （受付１３：３０－）
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←ブログランク・気持ちの一押しを健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←12/17最新公開予定
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日経NETWagaMaga全５話公開完結
2008 / 12 / 22 ( Mon )
先日、日経NETについてブログで書きましたが、連日インタビューが掲載されて12/19で全5回が公開されました。
是非、立ち寄ってみてください。
【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】
⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx＝＝＝
「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15)
東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16)
１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17)
アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18)
アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW!
＝＝＝
【見出しと小テーマ】
第1回 「クズ土地」から「光り輝く土地」 ・ ［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について
・ 初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要
第2回 東京・多摩川越えに良物件 ・ 具体的な探し方
・ ［目指すは土地価格3000万円以下］について
・ ブランド力が高い沿線では．．．
（* 最近では、多摩川越えをしなくても、よい価格の土地が出てきたことが、「クズ土地」本の主晴天ですね。しかし、これも長くは続かない気がしますが。）
第3回 １棟４室が基本 ・ ［１棟４室くらいのアパートからスタート］について
・ 手間をかけずにアパート経営をするには、中古より新築
第4回 アパートローンの交渉術 ・ ［銀行担当者に真剣さを伝える自分演出術］について
・ 「断られるのは当たり前、これも勉強のうちだ」と思い、あきらめはしません
第5回 アパート経営の魅力 ・ ［定年後の収入策にアパート経営が向く理由］について
・ 「なぜアパート経営をするのか」という目的や目標を明確に
【日経WagaMaga 「不動産」】
⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx今年もこれで、これでコラムの書き収めです。
しかし、今年の締めとしては、皆さんに約束をしているサラリーマン大家サポーターズの
メルマガ発行に取り掛かっています。
乞うご期待です。
【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００－１６：４５ （受付１３：３０－）
開催場所：渋谷 → 詳細地図残り： １７ 名 （懇親会もあります。）
詳細説明・申込みは、こちら→
http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
←ブログランク・気持ちの一押しを健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←12/17最新公開予定
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日経NETWagaMaga全５話公開完結
2008 / 12 / 21 ( Sun )
先日、日経NETについてブログで書きましたが、連日インタビューが掲載されて12/19で全5回が公開されました。
是非、立ち寄ってみてください。
【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】
⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx＝＝＝
「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15)
東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16)
１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17)
アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18)
アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW!
＝＝＝
【見出しと小テーマ】
第1回 「クズ土地」から「光り輝く土地」 ・ ［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について
・ 初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要
第2回 東京・多摩川越えに良物件 ・ 具体的な探し方
・ ［目指すは土地価格3000万円以下］について
・ ブランド力が高い沿線では．．．
（* 最近では、多摩川越えをしなくても、よい価格の土地が出てきたことが、「クズ土地」本の主晴天ですね。しかし、これも長くは続かない気がしますが。）
第3回 １棟４室が基本 ・ ［１棟４室くらいのアパートからスタート］について
・ 手間をかけずにアパート経営をするには、中古より新築
第4回 アパートローンの交渉術 ・ ［銀行担当者に真剣さを伝える自分演出術］について
・ 「断られるのは当たり前、これも勉強のうちだ」と思い、あきらめはしません
第5回 アパート経営の魅力 ・ ［定年後の収入策にアパート経営が向く理由］について
・ 「なぜアパート経営をするのか」という目的や目標を明確に
【日経WagaMaga 「不動産」】
⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx今年もこれで、これでコラムの書き収めです。
しかし、今年の締めとしては、皆さんに約束をしているサラリーマン大家サポーターズの
メルマガ発行に取り掛かっています。
乞うご期待です。
【ご連絡 満員御礼】
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健美家コラム・満室アパート経営道アップ中
2008 / 12 / 20 ( Sat )
今回は
健美家さんの不動産投資コラムの紹介です。
12/17に
「満室アパート経営道」の
第２クールの最終回がアップされました。
第2クールは7月より月2回のペースで続き、今回が12回目でした。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/最終回はまとめとして、
8000文字の大作です。
すでに、参考になったとの意見を戴いていますので、このブログでも一部を紹介します。
第2クールは、私が初めて新築をした世田谷アパートの体験談と経緯を公開しています。
最終回では、半年分(12回)を数分で振り返ることができると思います。
では、
【全12回の章立て”を列挙します】第 1回 第 2クールのはじまりにあたって ～ ここまでの状況と今後の概要 ～
第 2回 アパートの建て方を学ぶ ～ 建てる会 ～
第 3回 『 建てる会 』 で得たもの ～ 得たものと事例の列挙 ～
第 4回 アパート用地の活用の前提として、大衆車でよいですか？ ～ 大量生産はNG ～
第 5回 『 建築現場 』 にある宝物 （ 王道型アパートの基礎・上棟を見学 ）
第 6回 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術（ 出版直前コラムです ）
第 7回 『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』
第 8回 『 アパート用地の購入 ・ 買付 ・ 売買契約 ・ 収支 』
第 9回 『 銀行への融資依頼と融資担当者について 』
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第11回 『 第 1棟目の設計契約体験談 ＆ 建築プランについて 』
第12回 『 建築案検討と建築確認済 ＋ 第 2クールのまとめ』 ～ 第 2クール締め ～
【第1回と第2回の“さわりとキーワード”です】＜第1回第 2クールのはじまりにあたって ～ ここまでの状況と今後の概要 ～＞
『 建物の一生 』 は、
更地 → 新築 → 維持管理 → 解体 → 更地 → 新築 → と繰り返される。
『 賃貸物件 』 は、
更地 → 新築 → 入居 → 維持管理 → 退去 → 解体 → 更地 → 新築 → が
繰り返される。（ * 今のところ売却はしない方向。 ）
将来に備えて 「 更地 → 新築 」 を学ぶこと、実体験することはとても意味があること。
また更地からアパート新築し、取得すると言うことはとても珍しいことであり、私としても大きな挑戦。
「 何をしたら良いのかを考え、体験した事 」 が第 2クールのテーマ。
＜ 2. アパートの建て方を学ぶ ～ 建てる会 ～ ＞
多くのアパート経営経験者との出会いと、その人たちの経験談や参考がきっかけ。
土地を取得して新築アパートを建てようと決めた転機は 『 建てる会 』 。
『 建てる会 』 は不動産投資の王道の白岩さんが初めて立ち上げた会。
土地を取得し ⇒ 王道型アパート新築 ⇒ 満室までを王道チームがサポートをする実践的な会。
私には 『 新築アパートを取得・運営するまでを徹底的に勉強する 』 場が必要だった。
『 建てる会 』 の建築現場見学会・職人さんの説明会・各種専門家の勉強会で得たもの。
・ アパート経営の基本を確認できたこと
・ 収益を生み出す建物の設計とは何かを知れたこと
・ 建築現場で実務者に質問が出来たこと
・ 毎月の勉強会では専門家の生 （ 今 ） の話しが聞けたこと
その結果 『 アパートを新築する 』、リスクを負ってでもやる、との決意がいよいよ強くなった。
【第12回のまとめです】今回も長い文章となってしまいましたが、根気強く読んでいただきありがとうございました。
実際は、生の人間との交渉があり、リスクはあなたが負うものですから、これ以上の緊張感があります。
初心者では業者さんの思うままになってしまうことは間違いないでしょう。
良い業者さんに出会うこと、良いサポート （ 経験者等 ） と出会うことを心がけてください。
そしてなにより、あなたが情報の収集と勉強を継続することがとても大事だと思います。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/【今後～第3クールに向けて～】来年の第 3クールにご期待ください。
あなたの参考になるようなコラムをつくり、情報発信をしていきます。
【ご連絡 満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」開催日時：２００９／１／２５（日）１４：００－１６：４５ （受付１３：３０－）
開催場所：渋谷 → 詳細地図残り： 満員御礼 （懇親会もあります。）
詳細説明・申込みは、こちら→
http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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孟宗竹の力
2008 / 12 / 19 ( Fri )
先日、国道一号線を南下していたときの風景です。
運転中、ちら見して、印象的なので戻って撮影をしました。
古いお寺の本堂に、3本の『孟宗竹』。
本堂の後方に竹があるのではありません。
瓦を突き破っています。
建物の真下から、まっすぐ上に伸び、瓦を突き抜けているのです。
確かに、抜けています。
竹の力は、すごさを感じる『1シーン』です。
それにしても、ここまでになるとは、このお寺では何か起きたのでしょうね。
建物は何年(何十年?) も前から放置されていて、扉も無残。
恐るおそる建物をのぞいてみると、畳がめくれ、煩雑な状態。
（さすがに、建物内ではシャッターを押せませんでした。）
『建物と竹との相性』について、考えさせられます。
竹の生命力は、建物にとっては脅威ですね。
たぶん、このお寺は“布基礎”であり、“べた基礎”ではないのだと思いますが、あるサイト
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1468119.htmlでは、竹がコンクリートを突き抜けるとのコメントもあります。
（ただこれは、薄いコンクリート、または何らかの亀裂から伸びたのでしょう。20cm程の厚さを突き抜けるとは思えませんが。）
また、『竹の根』は、斜面で地すべりが起きにくくする効果はありますが、どこから上に伸びるかわからないのです。
孟宗竹はおいしく食べられるのは良いのですが、建物近くに孟宗竹があるときは要注意ですね。
また、隣の墓地には、お花が供えられていて、手入れされていたのですが．．．。
印象的な風景ですが、お寺の事情、そしてこの地域の事情を感じます。
残念。
竹の生命力に「力強さ」というパワーをもらい、「建物への脅威」を感じ、この地域の「悪い気」を感じました。
そんな一場面でした。
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日経ネットにてインタビュー連載中です。
2008 / 12 / 16 ( Tue )
今年1年は、私にとって大きな変化の年でした。
（アパート新築、サラリーマン大家サポーターズ開催、「クズ土地」本出版．．．等）
今回は、今年最後のメディア登場のお知らせです。
日経経済新聞のデジタルメディアである
日経ネットの『日経ワガマガ』にてインタビュー形式の連載が始まっています。
日経WagaMagaトップページ：http://waga.nikkei.co.jp/
写真入りで登場しています。
日経WagaMagaラウンジ→http://waga.nikkei.co.jp/rensai/rensailist.aspx資産運用 →不動産欄 →『「クズ土地」で始めるサラリーマン大家』とのテーマで登場中です。
第1回の小テーマは
『「クズ土地」から「光り輝く土地」』です。
⇒http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5000011122008&&page=1
↑クリックすると拡大します。
ぜひ立ち寄って、見てください。
＝はじまりの一部分です＝＝
誰もが見向きもしない、いわゆる「クズ土地」と呼ばれる土地がある。しかし、専業アパート大家の大長伸吉さんは「視点を変えれば、クズ土地からも収益を生み出せる」と話す。『サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術』（日本実業出版社刊）に、そのノウハウをまとめた大長さんから、アパート経営を始める際のアドバイスをもらった。
◇ ◇ ◇
会社員が不動産投資を始めるに当たっては、本業を辞めずに余った時間でできるかどうかが大事です。それを前提に、私が行き着いたのが「クズ土地」でした。
アパート経営では資金の９割以上が初期投資にかかります。という事は、初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上では重要になってきます。初期投資でかかる主な費目と言えば、土地取得費と建築費です。
まず、土地取得費を抑えたいなら、割安なクズ土地を買えばいいわけです。では、クズ土地とは、どのような土地の事を言うのでしょうか．．．．．．．．．．．
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
また、
日本経済新聞社版のSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）をご存知ですか？
日経新聞を読み、情報を活用している上級の人たちが集まるSNSですから、ぜひ参加されると良いと思います。
本業に、副業に、資産運用に、そして豊かな時間を送るためにも、上級の人との交流が欠かせないと思います。
（私もそう思っていまして、竹中平蔵さんが理事長の
六本木ヒルズのアカデミーヒルズhttp://www.academyhills.com/にも参加しています。）
＝＝以下、
日経NETサイトhttp://waga.nikkei.co.jp/help/guide/page1.aspxより＝＝
■
日経ＷａｇａＭａｇａラウンジとは：
日経ＷａｇａＭａｇａラウンジは、会員同士で自由に意見を述べあったり、役に立つ情報を交換しあったりできる場所です。
日経ＷａｇａＭａｇａのコンセプト「アタマとカラダを刺激する大人のコミュニティー」を実現する場として、会員同士がネット上で意見交換できる場を提供しています。会員専用ページでは「マイページ」と「コミュニティー」という２通りのサービスを楽しめます。
「マイページ」はWagaMaga会員の方それぞれの「ホームページ」です。ここでは「日記」を書いたり、「メッセージ」でWagaMaga会員の友人と１対１でコミュニケーションをとることなどができます。
「コミュニティー」では事務局や今が旬の著名人が話題を提供しています。会員は感想などを書き込めます。
日記やコミュニティーを通じて交流を深めた会員同士が実際に会ってコミュニケーションする「OFF会」も増えているようです。また、ＷａｇａＭａｇａ事務局でも会員の皆様が交流できる機会を不定期ですが提供しています。
これらのサービス全般を一般的にはＳＮＳ（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）と呼ばれています。
＝＝＝＝＝
日経WagaMagaサポーター会社一覧です。
（SAPPORO、三井不動産グループ、SEKISUI HOUSE、TOYOTA、アクサ生命、野村證券）
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入居者とオーナーの関係･距離
2008 / 12 / 14 ( Sun )
今回は、回答に悩む質問を受けました。
質問内容は、
「オーナーとして、入居者とどのように付き合うべきでしょうか？」とのことです。
Ａ．入居者とオーナーは密接であることが良い？
Ｂ．入居者とオーナーは疎遠であることが良い？Ａ．密接の場合は、
良い関係を保てるうちは、こちらがベストの状態でしょう。
入居者の経済的な変化・健康的な変化をオーナーがつかめていることはトラブルを回避できるきっかけになります。→
健全な経営に繋がります。 しかし、入居者の中には、
“(親から離れて)晴れて、一人の城が持てた”と思っている人は、干渉されることを嫌がるでしょう。→入居者の退去→
空室の恐れがあります。Ｂ．疎遠の場合は、
健全な入居者である場合は、仕事が忙しいオーナーや多室所有のオーナーの希望を満たせるメリットはあります。
自立思考の入居者の希望も満たせます。
しかし、小さい問題に気がつかず、問題が発生したときに大問題・取り返しがつかない問題が起きている場合があります。
たとえば、
『家賃の支払い』において、月末に払われない場合、
月初めの2日・3日で入居者に連絡を入れると、
「あっ、忘れていました。すみません、すぐ振り込みます。」で済みますが、
振り込み予定日から、1ヶ月・2ヶ月過ぎて、「家賃の不払いで、期間がたっていますよ。」と指摘したときは、入居者にとって2か月分の家賃を準備しておかなければならず、すでに浪費していた場合には、
『支払い不可能』となっていることもありますね。
問題が積み重なり、滞納→不払い→退去問題になりますね。
ケース１また、以前の私が賃貸物件に住んでいた時は、隣がオーナー住居で、オーナーのおばあさんが果物等をプレゼントしてくれたときはうれしかったのですが、1階だったので、よく庭側から中をのぞかれていたのには、大変不快でしたね。
ケース２先週話をした会計士さんは、きめ細かいオーナーさんの物件に住んでいて、ごみ出し日間違いや大きな荷物の一時放置にはとても厳しく、すぐ翌日に全室ポストに『注意書き』が投函されるとのことです。
「初めは、うざったい」と思ったそうですが、掃除はきっちりしているので、ごみはでていないし、「いつも見られていることは、逆に安心感がある。」との気持ちですんでいるとのことでした。
ケース３ある女性の話では、「オーナー住居が隣で入居者は女性のみ、書面での通知ではなく、口頭での注意や、入居時の引越し時のトラックの駐車にも小言があり、オーナー宅に来たお客の駐車は乱雑で、入居者としては不満を持っている。」とのこと、このケースは度を越えていますが、反面教師として、覚えておくと良いと思います。
ということで、初めの質問「オーナーとして、入居者とどのように付き合うべきでしょうか？」の回答としては、
「入居者とオーナーとは、一般的な常識上の適切な距離・関係を保つことが良い。」「強いて言えば、疎遠よりは、やや関わりを強くした距離、少しだけおせっかいといわれるくらいのほうが、人情があると思われ『良い』」との言葉を返させてもらいます。
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うずまき型電気こんろ/火災防止無償改良
2008 / 12 / 11 ( Thu )
古いタイプのワンルーム物件所有者への火災防止の
注意喚起です。
メーカーが
『うずまき型電気こんろを探しています。』
『発火の恐れがあります。』
『無償にて改良作業します。』との注意喚起です。
しばらく前にニュースがありましたが、これは本日の山手線の社内広告です。↓
連絡先は、『０１２０－３５６－９１５』まで。↓
事故概要は、知らぬ間に
『身体などが(スイッチに)触れ、知らぬ間にスイッチが入り火災になる』ということ。
東京消防庁・野方消防署によるサイトです。↓
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/hp-nogata/konrokasai.html平成18年の東京消防庁所轄内では、34件もの事故が起きています。↓
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/hp-nogata/konrokasai.pdf小形キッチンユニット用電気こんろ協議会というものがあり、加盟会社のフリーダイヤル一覧です。
東芝コンシューママーケティング㈱０１２０－６６８－４０１
サンウエーブ工業㈱０１２０－１９０－５３０
富士工業㈱０１２０－５００－６２１
日立アプライアンス㈱０１２０－２５６－５５７
㈱日立ハウステック０１２０－５２４－８５２
松下電工㈱０１２０－１１６－４８４
松下電器産業㈱０１２０－３９１－３９１
タカラスタンダード㈱０１２０－２００－８０５
クリナップ㈱０１２０－１２６－１７４
三菱電機㈱０１２０－０９９－５０６
三協立山アルミ㈱０１２０－２０２－４３６
㈱ミカド０１２０－３５８－１８６改良作業は、こんろのスイッチに、容易にスイッチが入らないように、（保護）ガードを取り付けるというものです。
ちなみに、私の中古アパートでは、電気こんろをIHコンロに交換しています。
入居の入れ替え時に行っていて、6室中5室が完了済み。
こちらは某大手賃貸会社に依頼していて、1つ交換ごとに3万5千円の費用は痛いのですが、火災になるよりは良いこと。
「備えあれば、憂いなし」ですね。
皆さんも、もう一度、自己所有物件の『こんろ』を確認してみてください。
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オンリーワン勉強会の忘年会
2008 / 12 / 10 ( Wed )
先週末に12月度のオンリーワン勉強会があり、その後は忘年会を行いました。
40人以上が参加し、王道チームのメンバーも多く参加し、とても盛り上がりました。
テーブルごとに王道チームのメンバーが散らばり、皆さんからの質問責めにあっていて、それぞれミニセミナーのようでしたね。
面白いのは、各会員さんが、「独自のアパート持論」を語り合っていたことです。
それぞれに、“リスクを考えて”かつ“実行して”、作り上げてきたアパート持論なので、真剣さと熱意がすごい、皆さんの一言一言が重かったです。
特に実行している・すでにアパートを所有している人の言葉は『リアル』です。
どちらかというとすでに物件を所有している人の数が多かったのではないでしょうか？
これから始める人も、一般世間ではアパートオーナーと話ができる機会はめったにないので「普段の生活では理解されにくい」、「心配される」、「否定的なコメントを受ける」ことが多いでしょうが、実行している人（アパートオーナー）がこれだけ元気に、明るさがあるとの様子をみると、世間の常識とアパート所有者との格差を感じられたのではないでしょうか。
今回の忘年会では、このようなことを私は感じました。
多くの人の話を聞ける機会は良いですね。
それから、オンリーワン勉強会会員さんとの王道プラザでの相談会も、盛況です。
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フラット50？
2008 / 12 / 08 ( Mon )
今朝(12/8)、７：００のニュース（日経ネット）です。
【住宅ローン「フラット」、金利50年固定の新型 住宅機構】
住宅金融支援機構は2009年4月をめどに、金利を最長50年間固定する新型の住宅ローン「フラット50」を発売する方針を固めた。「200年住宅」など長期間住むことができる性能が高い住宅が対象。満80歳までに返済を終えるか、子供にローンを引き継いで完済することが貸し出しの条件で、銀行の窓口などで申し込みを受け付ける。
現在、大手銀行などの多くは最長返済期間を35年までにしている。国土交通省の試算によると、200年住宅は通常の住宅よりも2割程度高くなるが、50年間のローンを発売すれば普及を後押しできるとみている。 (07:00)
？来年の4月から、一気に利用する人が増えるのでしょうか？
？金利がどのくらいになるのでしょうか？
？フラット35からのデメリットもいくらかあると思いますが、どのくらいでしょうか？
？国土交通省の試算によると、200年住宅は通常の住宅よりも2割程度高くなる？
とのコメントがありますが、実際のところどうなんでしょうね。
得られるメリットがあるでしょうから、今後、要注目です。
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地方の不動産屋さん周り
2008 / 12 / 05 ( Fri )
あっという間に日が過ぎてしまうのですね。
かれこれ、1週間もブログを更新していませんでした。
直近のお話です。
ある地方で、不動産業社周り＆派遣業社調査に出ています。
3日間でどれほど、不動産業者を回れるかトライ中です。
昨日と一昨日では、不動産業社＆派遣業社をあわせて、30件以上を回ったのですが、
今はバケツをひっくり返したような、大雨。冬なのに雷。
（冬なのに温かい雨なのはここが南国だから？）
マクドナルドで足止めを食っています。
地方ではネットにつながらない苦労がありますが、マクドナルドは便利ですね。
（で、ようやくブログが更新できました。）
ある方の地方の物件入居アシスト役ですが、人のために活動することは、「よいことをしているな。」との感じられます。
この方の人柄でしょうか？
しかし、不動産業者にとっては、仕事をもらえるわけですから、気持ちよく話を聞いてくれますが、
派遣業者さんの対応は冷たいですね。
彼らにとって、通常の業務じゃないからでしょうね。
でも、この地道な活動が、長い目で見れば、オーナーにメリットがあり、派遣業者にもメリットがあるのですけれど、訪問し、話をしていて、理解してくれた派遣業者さんの表情が変わってくる時があり、理解をしてくれた瞬間です。
しかし、入り口でまったく話を聞いてくれない人は、通常の業務で頭がいっぱいなのだな。と思うこともあり、営業マンはこのようにつらい思いをしているのだなと感じます。
しかし、大家業を2年続けている私には、よい経験となっています。
この30社の訪問（雨の中、まだ増やしますが）の経験は、2月＆3月のアパート客付け編で、お話しますね。
こちらのはじめの一言で、「不動産業者の対応が違うのですね。」
さらには、「背景・裏付けの一言も大事なポイント」だと感じました。
これで、お茶を出してくれる人、現地にいってくれる人の差が出ます。
では最後の一言、「私の経験を皆さんに、お伝えします。」
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