世田谷物件の退去と入居

さて、今回は久しぶりに、自己物件のお話です。

一昨日、世田谷の物件の賃貸契約をしました。
私の世田谷の物件で、今月空きが出たのです。
結果として、無事に同月内に次の契約が出来たのですが、実はスムーズではなかったのですね。

前入居者の退去前に募集を開始し、  (ここは順調)
前入居者の退去3日前に募集が入り、  (ここも順調)
前入居者の退去の2日後に賃貸借契約、 (ここも順調)

しかし、契約日前日に、キャンセルされてしまいました。
新たに入居する方はお一人だったのですが、礼金2ヶ月・敷金1ヶ月・前家賃1ヶ月・仲介業者1ヶ月・保険代を含め、家賃の約5か月分の現金が必要になるのですね。(何か事件が起きたようです。)

【残念。】  もう一度仕切り直しです。

(その間に、入退去時の室内清掃開始。)

しかし、さすが田園都市線です。
その2日ほど後に、2組目の申し込みがありました。

こちらは職業もよい方で、今回の方も、バイク所有者で大歓迎です。
お二人入居で、部屋が気に入り、長く住みたいとのこと、大歓迎です。

無事、同月内での退去手続きと入居契約が終了しました。

今回は、オーナー側の仲介がJRENT、入居者側は他の業者さんでした。
業者間での連携も大事ですし、王道型アパートがより多くの業者さんに好感を持ってもらえているとのこと。

入退去時の対策では、私の中古物件などで苦労をしていますので、来年の2月&3月にしっかりと講演会で説明します。

それにしても、スムーズな退去&入居であることが何よりです。

【ご連絡・満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 満員御礼              (懇親会もあります。)
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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00 : 01 : 22 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

今週の全国賃貸住宅新聞掲載

前回のブログについて、コメントを頂きましてありがとうございます。
すぐに回復して、元気に活動をしています。

さて、今週の『全国賃貸住宅新聞』に出版パーティーの件が、掲載されました。
(顔が不細工ですみません)

おかげさまで皆さんに参加していただき、盛大に、無事行うことが出来ました。

白岩さんをはじめ、王道チームの方々が集い、さくら事務所の長嶋さんからも祝辞を頂くことができ、とても光栄です。

半年前には、このようなパーティーを開くことが出来ると想像することが出来ませんでした。
20081127Zenchin.jpg

しかしながら、「『具体的に行動する』ことで何らかの形・結果となって現れるものなのだな」と感じました。

ちなみに、新聞の『左上』が記事の特等席とのことです。
良い位置で「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」の書籍について、掲載をしていただき、ありがとうございます。

全国賃貸新聞さんに感謝します。

★ ここで面白い情報をひとつ。
この本を書いたときは、半年~1年前の市況を元にしていたので、サラリーマンの方が1棟4室のアパート経営を始めやすい注目地域として『南武線・武蔵野線沿線』と記載したのですが、最近では、“買主に良い状況”になり、さらにこの沿線の内側も良い価格になって来たようです。

【ご連絡】
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15 : 01 : 27 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

元気が一番(初事への恐れ)

一昨日、びっくりすることがありました。
JRの列車を止めようかと思うくらい、苦しいことがありました。

その時は理由がわからなかったのですが、JRに乗り込むまでの流れですが、
相談会の後、突然気分が悪くなり、一気に寒気を感じました。

日が落ち、外の気温が下がっただけのようではないほどの寒さと脱力感でした。
体の中が熱くなり、すぐに”戻し”ました。
さらに少しは気分が良くなったのですが、体が妙に重い感じでした。

寒気と脱力感が残っていたので、帰宅することにしました。
しばらく歩いていているときは良かったのですが、田園都市線で渋谷まで来たときにはかなりの寒気でした。

その後、山手線のラッシュでほぼめまい状態。
新宿駅で、再度”戻し”、胃の中は空っぽ。
次の電車の中も、超ラッシュ。
その上、今度は汗が止まりません。
立っていられず、座り込んでしまいました。
何駅か停まってはいたのですが、もう動けないのですね。
体がいうことを聞きません。
誰かに助けを求め、駅員さんを呼んでもらおうと思ったのですが、
「電車ととめてはいけない」と思い、「もう少ししたら良くなるのでは」と思い、「このままじっとしているしかできない(うごけない)」との思いで、少しずつ、時間が過ぎていきました。
いつの間にか目を閉じて、寝てしまったのですね。

はっ、目を開けたときには、気分が楽になっていました。
そして、何とか自宅につき、再度戻し、眠ることが出来ました。

今までに経験したことのない『ひどい悪寒』と『ひどい発汗』。
経験がないことだけに、この先どうなるのかとの不安が募りました。

昼に食べた食事のせいかな。と思いますが、本当に体調には注意が必要ですね。

電車の中で、本読もうとか、自宅で何しようとか、考えていたのですが、この体調の悪さで、すべてが吹っ飛んでしまいました。

気力がなくなるどころか、緊急停止(行動をやめる)をしなければならない。のですね。

今回は、とても良い経験になりました。

また、「初めてのこと」、「今までに経験をしたことがないものへの恐れ」についても考えさせられました。

不動産投資でも同様ですね。
ここまでの巨額を一時に動かす、契約をすることは、他にはないですものね。

一人では考えずに、経験者やサポート役の人たちと話をすることは、とても大事だと思います。

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10 : 01 : 51 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

少し視点を変えて考えてみて(家賃)

今日もうれしいお知らせを頂きました。

「全室の申し込みがありました」とのことでした。

とても、元気で、明るい回答をもらい、王道チームとしても協力をしてよかったなと思える瞬間です。

面白いことに、『家賃』には不思議な境界線があるのですね。

地域、近隣、同時期の競合にもよるのかと思いますが、家賃1万円の差はとても大きなものがあります。また、わずか数千円の差でも、
  A. まったく引き合いがない
  B. 全室一気に申し込みを受ける

この境界線を見極められれば良いのですが、なかなか難しいですね。

大家が、アパートを建てる判断をするのと同じくらい、大事なことが家賃決めです。
  ・アパートを建てて、資産を活用しなければ、お金は増えていかない。
 ・家賃を高く設定して空室ではNG、家賃を低くして満室でもややNG。
いずれも、収益に影響します。

近隣の家賃相場や競合情報の収集や、信頼の置ける仲介業者との相談など、アパート建築中、アパート完成間近、完成後も意外とオーナーは忙しいものです。

家賃の選択では、
 (i) 1室だけ、下げて試してみる。
 (ii) 高い家賃でも、時間をかけて待つ。

⇒(ii)の場合は、【比較検討】が大事。
入居募集している部屋が、『月10万』の家賃だとして、

1ヶ月空いたら、『10万円のロス』 > 家賃3千円を下げた場合は、『年間3.6万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 > 家賃5千円を下げた場合は、『年間6万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 > 家賃1万円を下げた場合は、『年間12万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 < 家賃1万円を下げ、2年間入居では、『2年間24万円のロス』。


どれが正しいというわけではないのですが、
ここでの比較検討と、競合情報・家賃相場・不動産業者のコメントが合わさって、ある一定の家賃が見えてくるのですね。

上記のように不等号で表された式を持ち出してきて、ある一定の状態を作り、想像してみて、家賃を判断するのも、一考かと思います。

(以上は、私なりのやり方でした)

もちろん仲介業者さんのコメントを最大限に参考にするのも、外れが少ない選択だと思います。

いずれにしても、決定するのは大家さんです。

ここで、経営センスが問われていたりして?!

それにしても、今回のオーナーさんはゆとりとバランスがある方で、結果に満足されているところが良いですね。


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23 : 49 : 52 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

出版パーティー&講演会(建築編)のお礼

ありがとうございます。

11/14の「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」出版記念パーティー

11/15の「サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ<建築編>」
に参加をしていただき、ありがとうございました。

出版パーティーでは、多くの方にお集まりいただき、私にはもったいないほど盛大でした。

不動産、設計、大工・施工、銀行、税務会計、司法書士、土地家屋調査士、保険、出版・新聞社、ライターさんなどなど、とても多くの業種の方がいて、アパートにかかわる人や関連する人たちの多さを実感し直しました。

また、お忙しい中参加していただいた方、その他、電報や花束を送っていただいた方、お祝いの電話やメールをしていただいた方、本当にありがとうございます。

立食パーティー形式でしたので、王道チームや、関係者、現役大家さん、未来の大家さんたちが、それぞれ笑顔で話し合っている様子が、印象的でした。

ちょうどこのANAインターコンチネンタルホテルは、5年前に白岩さんに再会した場所で、ここから私の新築アパート大家人生が始まった場所でした。
その場所で、このような会を行えたことはとても光栄です。

また、今回の司会をしていただいた古井さんには、この書籍の出版にあたり、編集等大変勉強させていただきました。
古井さんからは「できるだけわかりやすく書くように」との指導や出版全体にわたりサポートを受けました。

さらに、この日は出版でお世話になりました日本実業出版社の清水さんから、最近までの残りの在庫(中間経過)が300冊とのお知らせをいただき、売れ行きが順調であることを聞き、ほっとしました。
(多くの人から、感想をもらえるとうれしいです。)

その他、無事にアパート運営ができていることなど、関連した方々の大きなサポートと応援をしていただいた皆さんの支援を受け、現在にいたっていることを実感しました。

これからは、私から恩返しができるよう精一杯、努力します。
さらに、多くの人に、広められるとよいかと思います。

ありがとうございました。

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10 : 57 : 19 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

11/15&09/1/25の建築編講演会資料準備

はじめに、11/14の「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」出版記念パーティーへの申し込み、ありがとうございます。

現在は70名を越える方の参加をいただき、盛大なパーティーになることと思います。

私としては、今回のテーマは「出版記念」というよりは、『王道チームの集い』でして、勉強会や一般から参加される大家さんおよび未来の大家さんにとっては、どれだけのスペシャリスト(専門家・有資格者)のサポートがあるのかを実感できる場であると思います。
(これが、最大のお土産かと思います。)

専門家の方たちの紹介だけでもかなりの時間がかかりますね。
また、将来の大家さんにとっても、いずれは相談をするときがくるでしょうから、今回、挨拶等をしておくと、今後は大きなサポートになるかと思います。
(私はこういう場を特に大事にしていたので、ここまでこられたのだと思います。人との出会いで次に起こることが変わります。)

また、いままでにオンリーワン勉強会にて、講師をしていただいた方々からも参加連絡をいただいています。
ありがとうございます。

これだけの王道チームの集まりは、2年半前の白岩さんの出版記念パーティー依頼です。

さて、本題ですが現在は11/15サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ<アパート建築プラン・施工・設備編>のレジュメとプレゼント冊子の作成中です。
手元にある資料が多いのですが、整理が大変ですね。

今までブログに書いていたテーマに加え、私の中古アパートのデメリット、世田谷王道型北関東王道型、今年新築した東京都下の1棟4室コンパクトゼロ型アパートについての資料は欠かせないですね。

いままでに、王道物件の現場見学会にこられなかった人や、最近では工期の都合上なかなか行えない、基礎上棟・躯体外装直後・内装前設備設置後などの王道型アパートの工事中のイメージをたくさん列挙し、説明します。

また、そのときオーナーとして私がどう考えていたか?など。

以下、一部のイメージを列挙します。
20080424LayingH1.jpg
20080613kitazawa1.jpg
20080613kitazawa2.jpg
20080714Kvisit3.jpg
20080804a0803.jpg
20080125I-plan3.jpg
20080119Iplankitchen.jpg
20081103yosemune_roof.jpg
PR20080125 (68)
20080204 (4)
WT.jpg
IMG_1944.jpg
などなど。

現物写真と実体験は、この講演会の特徴ですね。

まだまだ、受付中です。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 25 名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。



「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
【終了しました。ありがとうございました。】
開催日時:2008/11/15(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 12 名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術出版記念パーティー」
【終了しました。ありがとうございました。】
開催日時:2008/11/14(金)19:00-21:00
開催場所:赤坂 → 詳細地図

今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
一級建築士、施工業者、大工、設備、仲介業者、銀行員、税理士、会計士、土地家屋調査士、保険、リフォーム、現役大家さんの参加してくれています。
立食パーティー形式です。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1114.htmlのサイトにて。

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07 : 55 : 00 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

11/15&09/1/25講演会・建築編は費用支払い方法も

ある方との相談会の中で、サラリーマン大家サポーターズ安定経営道シリーズに参加した感想と要望を聞く機会がありました。

この相談会では相談した方が土地を取得してアパートを新築した経験が無いこともあり、設計費と建築費の支払い方法についての疑問があり、その回答しました。

また、銀行の融資の開始時期と費用の支払い時期、これに対して、元金返済の負担利息分の返済方法とその負担、そしてリスクの回避方法についても、つっこんだ話になりました。

私もここまで回答できるとは思わなかったのですが、ここでのポイントは良い質問があると、良い回答ができるのですね。

私は、ただ実体験を回答しただけなのですが、解釈の仕方は様々なのです。
質問と回答を繰り返しているうちに、回答者の私も気がついていないことに気がつくことができました。

11/15(土)の講演会『アパート建築プラン、施工、設備』がテーマでしたので、外壁の種類とか、いくつかのサンプルを収集していて、バリエーションのある話ができると、まとまりかけていたのですが、
20081108Outerwall.jpg

それだけではなく、建築期間中に考えなければならないこと、オーナーがやらなければならないこと、オーナーとしての見方についてもお話しします。

業者ではなく、私の個性がでる講演会としては、必須事項なのですね。
(今回の相談会でヒントをもらえました。)

具体的には、お金の支払い方がちがうと、金利の付き方が違います。
同じものでも、費用で増減が出るので、ここは知っておいたほうが良いです。

また、屋根の補修補修費用についても施工業者さんより、お話しを聞けました。(笑顔)

それから、セミナーに参加するということは、探究心が強く・知りたい・気づきがほしいと思い参加しているのですね。

目に見えるものや、お金の話に加え、私が必要なポイント(時期)でどう考えたかについて、資料を追加します。

[もうひとつのテーマ]また、一般に多くの人は、『土地探し』、『銀行融資』が大きな課題で、ここに集中していて、目を奪われがちですが、実質、土地売買後に、『建築プラン』についてオーナーが考えられる期間は<1ヵ月>しかない場合が多いのです。

設計契約後は、<半月>だったりします。

その理由は、2007.6の改正建築基準法で、建築確認後にプランを変更する場合は、再度、建築確認の承認を得る必要があり、時間とコストがかかるためです。

逆算すると、建築確認中はプランを変更することができず、建築確認申請前の1-2週間は、構造確認、採光、通風確認など、設計士さんが設計図の詰めを行うため、大きな変更はできない。

よって、オーナーが、アパートを早く完成させたい利息を多く払いうのをさけたいという場合には、プランを作りについて、十分に熟知していることがベストです。

ただし、設計士さんもじっくり練りたい希望がありますし、オーナーに時間と資金に余力があれば、建築プラン作成の期間を十分に確保することが可能で、大事なことと思います。

で、結論ですが、『土地探し』、『銀行融資』だけでなく、事前に『建築プラン』についても、勉強して、準備しておくことが良いこととも居ます。

ある程度の知識があると、街歩きが楽しくなりますよ。
何百、何千との教材(建物)が毎日、皆さんの『視界』に入っているわけですからね。

と言うわけで、参加費以上のものを持って帰ってもらえるように努力します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

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「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
【終了しました。ありがとうございました。】
開催日時:2008/11/15(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 15 名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術出版記念パーティー」
【終了しました。ありがとうございました。】
開催日時:2008/11/14(金)19:00-21:00
開催場所:赤坂 ANAインターコンチネンタルホテル → 詳細地図

今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
一級建築士、施工業者、大工、設備、仲介業者、銀行員、税理士、会計士、土地家屋調査士、保険、リフォーム、現役大家さんの参加してくれています。
立食パーティー形式です。
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18 : 50 : 29 | アパート建築体験 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

王道通信

今回は、『王道通信』の紹介です。

不動産投資の王道ではメルマガを発行しています。その名前が「王道通信」。

目次は、
 1. 専業大家の独り言 ~ 白岩
 2. 王道の窓 ~ 大長
 3. 大家のための宅建講座(24)
 4. 勉強会の予定
など。

過去のログは、こちらです↓
http://www.odpt.net/merumaga/merumaga.html

その中の一部、以前のコラム(王道の窓)を紹介します。
==第3回 王道の窓==
オンリーワン会員さんは、自分で土地を探してくるので、良く勉強しているなと感じます。その中でも、500万や1500万価格が下がったとの情報もあり、驚くばかりです。

今回はこのテーマではなくて、不動産売買業者さんについてです。
一般的に不動産業者に訪問すると、戸建住宅用の土地の売買を前提に土地情報の紹介を受けます。
私たちは、賃貸物件を新築する為に土地を探しているので、このような売買業者さんと話が通じないのですね。

30代のサラリーマンの方のある事例では「アパートを持つ前に自宅を買ったほうが良いですよ。」と言われ目的が違い、話しがかみ合わなかった。

私の事例では土地の買付けをした後、事業用の銀行融資確認で2週間かかっていたところ、業者さんより「通常の融資は2-3日で出るものですよ。どうしてそんなに時間がかかるのですか?」ときつく言われたりしました。(この業者さんは、住宅ローンと事業用ローンの銀行対応が全く違うことを認識していないのですね。)

世の中には戸建住宅の売買を得意とする業者さんはたくさんいるのですが、アパート用地の売買が得意な業者さんが少ないなと感じます。

そんな中、アパート用地として価値のある土地を探し出してくれる業者さんと出会えることは幸せなことと思います。

アパート用の土地の売買に詳しい業者さんと出会うもう一つのメリットは、その方が親身になって、目的にあった土地を探してくれることですね。
皆さんも、親身になって土地を探してくれる業者を見つけてみてください。
===


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開催日時:2008/11/14(金)19:00-21:00
開催場所:赤坂 → 詳細地図

今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
一級建築士、施工業者、大工、設備、仲介業者、銀行員、税理士、会計士、土地家屋調査士、保険、リフォーム、現役大家さんの参加してくれています。
立食パーティー形式です。
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12 : 23 : 17 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

オーナーが建築プランを検討できる期間は。 

建築プランの作成といっても、オーナーが自由に注文できる時間には『限りがあります』

下記の一部は、昨日のオーナー&一級建築士ミーティングで話題になった内容です。

もちろん、土地購入前や設計契約前にはオーナーになる予定の方には、存分に検討時間があります。設計士との設計契約後も、自由に時間があります。

ただし、オーナーが「○○迄にアパートを完成してほしい。」「△△迄に建築確認申請をしてほしい。」と要望を出した場合には、『存分に、自由に時間が確保できるわけではない。』のです。

それは、2007.6の改正建築基準法によるのですが、以前の建築基準法では「建築確認後」でも、建築確認済み証に対するしばりがゆるく、設計士や施工・大工さんが比較的容易に改良をすることができたのですが、改正後は、建築確認後の改良についても、基本的に役所の許可が必要となり、
『役所に図面の変更を申請し(図面に修正印を押し提出など) ⇒ 役所の許可を得る。』という手順が必要になります。

つまり、時間がかかってしまう。

ここまでの流れを見ると、できるだけ『建築確認申請前に建築プランを固めておくこと』が大事。

私が新築アパートを建てたときは、「建築確認後の大きな変更が無いよう」「建築確認申請前にも設計士さんが心配なく、図面を描けるよう」気を使いました。

さらには、建築確認申請直前に、建築プランを変更するということも『期日重視』から見て、難しいですね。

たとえば、2階建てを3階建てに変更するということでは、4-5日で簡単に変更できるわけではないですね。
木造3階建てでは、必ず構造計算が必要ですから、担当の設計士さんだけでは対応ができず、構造屋さんに業務を依頼しなければならない。

設計士さんからのコメントとして「建物の質を高める時間が長ければ長いほどよい。」、「しかし、完成時期が延びる難点がある。」、「このバランスを足らないといけない。」とのコメントが印象的でした。

これは悪い事例ですが、このようなことが無いように、土地のオーナーさん、そして未来のオーナーさんは、『早い段階(土地を購入する前)にはどのような建物を建てたいのか?』を具体化しておくことが良いです。

以上のように「完成期日は、オーナーの検討時間・追加意見自体が大きく影響する」ということ、重要な視点です。このことをオーナーさんが認識していないと、場合によってはトラブルが起きる危険があるかもしれません。設計士さんの後ろには、構造屋さん・施工業者・材料業者など沢山の人が指示を得て仕事をしているわけですからね。

ただし、屋根・外壁の色や柄、設備、内装、外構などまでを建築確認申請時までに決めなければいけないわけではないですよ。

以上についても、11/15(土)の『安定経営道シリーズ」アパート建築プラン・施工・設備編』(⇒詳細)で、
 ・ いつまでに、
 ・ どの部分を
 ・ どのように
決めておいたほうが良いのか?について、細かく説明します。

成功の秘訣は、サポートチームの作業が握っていますが、それを左右するのはオーナーさんの意見です。
『サポーターは、オーナーの意向を最重視しますから。』
いざ、土地売買や設計契約が始まってから、学ぶよりも、事前に知っておき、勉強して、知識を得ておくことは、良いことだと思います。

【ご連絡】
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今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
一級建築士、施工業者、大工、設備、仲介業者、銀行員、税理士、会計士、土地家屋調査士、保険、リフォーム、現役大家さんの参加してくれています。
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23 : 39 : 27 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地と建物価格のポイント1

同じような建築プランと、同じ延べ床面積でも、建築コストが大きく違う場合があります。

その理由や要因はいくつかあるかと思いますが、
これをわかりやすく説明する1つの理由は、『敷地とその方位』です。

これだけでも、窓、外壁、入り口部など、変化する要因がありますが、
今回は、『屋根』に注目します。

王道型アパートは既製品ではなく、設計士さんに1棟ごとにその土地に適したプランを創りこんでもらうのですが、敷地に適した最大建築面積、最大容積を目指してくれます。
同時に、コストの低減を目指します。

最大容積というと、建築基準法における北側斜線規制を超えることができず、制限されます。

屋根は北側斜線を越えないぎりぎりのラインに沿って『傾ける』のです。

屋根でコストがかかりにくいのは、「片屋根」

その次は、「切妻造」
20081103kirituma_roof.jpg
Wikipedia切妻造より⇒http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%87%E5%A6%BB%E9%80%A0

そのまた次は「寄棟造」
20081103yosemune_roof.jpg
Wikipedia寄棟造より⇒
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AF%84%E6%A3%9F%E9%80%A0

屋根が<1枚>でよいのが『片屋根』
『切妻造』では<2枚>
『寄棟造』では、<4枚>

屋根の枚数、接続部分の補修、屋根を支えている木材・構造、これだけでコストが違ってくるわけです。

さて、ではどのような土地が適しているのでしょうか?

いろいろと土地探しをして、良い土地がいくつか見つかり、「駅からの距離が同じで価格も同じ」。こんなときの判断材料として、屋根のコストを比較・選択要因に入れることは、大事。
土地の価格に上乗せしても良いくらいです。

また、A土地は駅から近く土地価格が高い。B土地はAよりも駅から2分遠いが土地価格が少し低い。どちらが良いのかは、『屋根』が決め手になるかもしれませんね。

土地売買業者は「売りたい土地」、設計士・施工業者は「依頼を受けた土地」などと、『ある決まった土地』について、検討しコメントをするわけですが、『大家・購入する側の立場』では、土地を選択する自由・権利があるので、このような考え方を身に着けておくことで、トータールコストを抑えることができます。

この屋根選びとコストについて、11/15の講演会で詳しく比較説明します。

建築プランについてベストの土地とはどれか?

意外と業者さんは選ぶことができず、トータルコストは購入者の選択により大きく変わるのですね。

そのことを業者さんはいえない(売らなければいけない都合上)、そして購入者は「知らない」・「気にしていない」、私の場合「購入してから気がついてしまい」、そのときはすでに遅かった事例があります。

そんなこともお伝えしなければいけない、いえいえ、気持ちよくお伝えしますよ。(笑顔)

今回のブログには、考え方・視点として、大きなヒントがありましたね。

もうこれだけでも十分かもしれませんが、11/15の安定経営道シリーズ・アパート建築プラン編も、よろしくお願いします。(笑顔)。
このシリーズは大家さん側の視点です。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

それから、11/14(金)19:00-の「クズ土地」本・出版記念パーティーを行います。
どなたでも参加できます。
今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道をサポートしている私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
今回は、3年前の白岩さんの出版記念パーティー以来の王道チーム大集合です。

イベントが盛りだくさんですが、参加していただいた方にはしっかりと、期待にこたえられると思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2008/11/15(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 21名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術出版記念パーティー」
開催日時:2008/11/14(金)19:00-21:00
開催場所:赤坂 → 詳細地図

今回は王道チームが一同に揃います。このような機会は普段王道にいる私でもめったにないことで、貴重な時間になると思います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1114.htmlのサイトにて。

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10 : 20 : 04 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

フラット35のおさらい

11月に入り、今年のカレンダーも後2枚(2か月のみ)。
あっという間に1年が過ぎますね。

ここにきて、23区内の土地相談も増えていますが、「クズ土地」本をみて?(笑顔)か、南武線沿線の相談もあります。

早速、「住宅情報タウンズ」(フリーペーパー)を見てみると、面白そうな物件が3-4つほど見つかりますね。
(こんなときは、ネットではもう少し多くある予感がします。)

「クズ土地」本の趣旨は、リスクを少なく、小さくはじめるでした。

この趣旨を少し広げると、自宅&賃貸住宅併用プランも視野に入ってきます。

最近は、このような相談も増えてきました。

11/15の安定経営道シリーズ・建築編では、自宅&賃貸併用プランについても自宅と賃貸の1対1事例、1対3、1対4事例も説明します。

そこで、今回は融資の選択肢の一つである『フラット35』をおさらいします。

<利用できる人>
 ・ 申し込み時の年齢が70歳未満
 ・ 安定した収入がある人
 ・ 日本国籍、または永住許可などを受けている外国人
 ・ 年収に閉めるすべてのお借り入れの年間合計返済額の割合が、30%以下(年収400万以下) / 35%以下(年収400万以上)

<利用目的>
 ・ 申込人またはその親族が住むための住宅の購入・建設資金(リフォーム資金は不可)

<建物条件>
 ・ 床面積が70m2以上(一戸建て) / 30m2以上(マンション)
 ・ 住宅の耐久性などについての技術基準に適合する住宅
 ・ 自宅&賃貸併用住宅については、自宅部分の床面積が2分の1以上であること

<融資額>
 ・ 100万以上8000万以下で購入価格・建設費の9割以内

<返済期間>
 ・ 15年以上35年以内(1年単位)(ただし、60歳以上の場合は10年以上)
 ・ 完済時の年齢は80歳

平成20年度第2回は、9/1より受付中。
詳細は、住宅金融支援機構のサイトにあります ⇒ http://www.flat35.com/


【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2008/11/15(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 23名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術出版記念パーティー」
開催日時:2008/11/14(金)19:00-21:00
開催場所:赤坂 → 詳細地図

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

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