サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

今回は王道型アパートが完成し、物件の引渡し前に満室となり、昨日無事引渡しを終え、稼動し始めたオーナーさんからいただいたメールを紹介します。

＞＞＞＞＞
今日無事に物件の引渡しが済みました。
ここに至るまで王道チームの皆さんには全ての面においてバックアップをして頂き本当に感謝をしております。
色々手を尽くして頂いたおかげで素晴らしいアパートができました。
良く調べなかった為に皆さんには一部ご迷惑をお掛けしたこと、申し訳ありません。そして悪い結果にならなかった事にほっと胸を撫で下ろしています。
入居者の方もジェレントの皆さんのおかげで早々に決まり、取り敢えず一安心です。
いよいよ大家としての第一歩を踏み出します。
不安もありますが、とにかく経験をつむ事が大事だと考えています。
一歩ずつ進んで行きたいと思います。
＜＜＜＜＜

このようなメールをもらえることはうれしいかぎりです。

オーナーになるまでには、多くの決断・大きな決断をしなければならず、苦労もあったと思いますが、満室稼動ができたときは達成感がありますね。

次は土地を購入して新築をしている方のコメントです。
「私はおいしいお持ちを食べているだけ、見えないところで、多くの人が丁寧におもちをこねて、汗をかいてもちをついてくれている。」

土地を購入して、新築アパートを建て、満室稼動で運営することは、うまく行っている時は簡単に見えますが、そのときは問題が起きないようにいろいろな人が動いているのです。
ここで大事なことはオーナー、売買業者、設計士、施工、設備、客付け業者、保険、税理士などがすべて同じように『安定して満室稼動をさせる』と考えて、活動しているためだと思います。

売って終わり、建てて終わり、設置して終わり、1度客をつけて終わりなどと単発的なものでは、長くは続きません。

いろいろ書きましたが、今回メールについては『オーナーさんの理解と判断』が一番の成功要因だったと思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時：２００８／１１／１５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
開催場所：渋谷　→　詳細地図
残り：　２５名
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」出版記念パーティーのお知らせ
開催日時：２００８／１１／１４（金）１９：００－２１：００　（受付１８：３０－）
開催場所：赤坂　→　詳細地図
王道チームが勢揃いします。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1114.htmlのサイトにて。


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はじめに昨日に引き続き、10/25のサラリーマン大家サポーターズ安定経営道シリーズ<銀行融資編２>の参加らからいただいたコメントを公開します。

＝＝＝
・　実例に基づいた説明でわかりやすかったです。

・　数字の説明の部分がわかり辛かったです。もう少し前提条件を詳しく話してくださるとよかったです。
⇒了解しました。メールでよいので、その部分の質問をしてもらえると、もう少し突っ込んで回答させていただきますね。

・　年収1000万ないと融資不可とのことで、厳しいかと思いました。現実の厳しさを思い知らされました。今後もリアルなお話を伺いたいです。
⇒いえいえ、メガバンクの場合はこの条件ですが、その他の銀行ではまだまだ年収400-500万の人でも6000万前後ではチャンスがあります。また、それより低くても1棟2室（4面窓付き）で小さく始めて、自己の年収を徐々に上げるとの方法もあります。

・　「共担には気をつけて!!」は、「ウン」気をつけると思いました。
⇒はい。私が担保のつけ方で間違えてしまったのですね。担保のつけ方は、コストがかかるところではないので、できるだけ有効に使いたいものです。

・　銀行融資を宝くじのお話は、勇気が出ました。
⇒宝くじの事例とは、考えようによっては、「数千万の融資を得ることができたら、宝くじに当たったことと同様のメリットがあるわけで、銀行融資はそれくらい難しいこと覚悟して審査以来をするとよいのではないか、その銀行融資のための苦労は当然のことと考えて私は資料の準備をしました。」とお話しました。

・　大長さんの経験に基づいた話なので勉強になりました。
⇒ありがとうございます。
＝＝＝

さて、先週末の講演会すぐですが、次回のサラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜建築編＞のお知らせです。

会場の都合上、月末ではなく、11/15と月の半ばであり、まもなくですので、急いで募集ページを作成していただきました。

詳細・申込みページはこちら　⇒　http://shop.odpt.net/daichoso.html

タイトル：　安定経営道シリーズ＜アパート建築プラン・施工・設備編＞

サブタイトル：　～競争力があり、満室で、入居者に喜ばれ、費用が小さい、クズ土地の1棟4室木造アパートを徹底解剖～

カテゴリ：不動産投資（初級・実践版）

開催日時：　２００８／１１／１５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）

会場：　渋谷フォーラム８

講演会詳細：
13:30～ 受付開始

14:00～15:00 講演 1部　サラリーマンが出来た新築アパートの建築プラン・施工・設備事例
　　　・　悪い事例 ： 私の1棟6室中古アパートと家賃の下落体験
　　　・　1棟4室新築アパートを大解剖と入居者視点・大家視点メリット＆建築体験談
　　　・　世田谷にて新築した1棟2室アパートを解剖＆建築体験談
　　　・　地方にて新築した1棟6室アパートを解剖＆建築体験談（時間・コスト等）

15:10～16:15 講演 2部　サラリーマンが知っておくべき建築知識＆収益増大検討事例
　　　・　入居者に受けのよい建築プラン、大家に受けのよい建築プラン
　　　・　木造・軽量鉄骨・RC等建物一覧表・建材一覧・設備一覧とメリット・デメリット
　　　・　建築中にオーナーがすべき事、注意点、間違い事例とその対処方法
　　　・　設計士・施工業者・設備屋さん聞き取り調査（流行・市場・原資・価格動向）

16:15～16:45 質疑

17:00～19:30 懇親会

受講料：　5,000円／各回

著書：　 『サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術』（日本実業出版） の
　　　　　＜第3章＞「サラリーマン大家向きの建築プランはこれです」
　　　　　に関連して、掘り下げて説明をします。

その他：　市場のいろいろなプランの比較一覧表は、今後、不動産投資物件のプラン選択に役に立つ資料を作成します。（これは、私もほしかったものです。）

＊一括申し込みの方には、追ってメール連絡をします。

残り席：　２９席　（すでにお一人の方の申し込み、ありがとうございます）

懇親会もあります。

詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ＜銀行融資編＞参加者からいただいたアンケートの自由記述欄を紹介します。

さて、どんなコメントでしょうか？
講演会が始まる前と同様に、アンケートを見るときも、緊張します。

＝＝＝
まずは、安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞1回目（9/28(日)）の感想です。
・　経験に基づいた話しで参考になりました。

・　少ない頭金（500万円以下）で成功した事例、その人のうまくいった背景などあればききたい。
⇒　500万事例は、個人情報が加味されているので、詳しくは公表できませんが、いくつかの事例があるので、差しさわりがない程度に、ブログで紹介します。
一言で言うと、1年前の信金やノンバンクでは一般のサラリーマンでもよくあったケースです。>

・　サポーターズで銀行、融資担当者を紹介していただけるか。
⇒サポーターズでは、相談には乗りますが、銀行の融資担当者の紹介はしていません。

・　アパート投資をする方が増えていますね。供給過多になるのか心配です。その為には、間取、内装と設備をいかに魅力的にするかですね。

・　銀行ごとの現状での融資付情報がもっと欲しかった。

・　法人化について詳しく聞きたいです。個人と収益・経費の分担、確定申告時の税金等。
⇒今後、ブログで紹介していきますね。

・　銀行側にメリットを感じさせる事が肝要なのかなと思いました。銀行を超えるべきカベというか、敵のように思っていてはいけないことに気づけてよかったです。

・　本日の講演ではO行が融資しやすいと思った。但し、特約固定で10年以上もあれば良いと思った。変動金利は今後上昇する可能性があるので出来れば固定期間の長いローンを借りたい。

・　大長さんがローン条項をつけなかったというのは驚きました。そのような失敗談は参考になります。また保証人と団信の話は初耳でした。よりよい担保のつけ方などその辺ももう少しお聞きしたかったです。私も銀行の言われるままになりそうなので、予め勉強しておきたいです。

・　強調するところだけでも白板を使っていただけると分かりやすかった。小さい声のところがほとんど聞きとりにくかったのが残念だった。質疑応答の時間が充分あったのがよかった。全体的によかったです。ありがとうございました。
⇒マイクの使い方、気をつけます。また、白板も使うようにします（講演力を勉強します）。

・　P.32「建築費用の支払い方」の説明が少しわかりにくかった。金利についてもう少し説明してほしかった。
⇒了解しました。具体的にメールしていただいてよいですよ。回答します。

・　実行していく為に何をなすべきか明確になりました。一方で現在、以前住んでいた土地を持っていますがこれを今後どう活用すべきか悩みが大きくなってきました。

・　具体的な銀行名をあげて、状況を説明していただいたので、大変参考になりました。

・　マイク使用した方がよいのでは？今日は本が売切れていたのが残念です。本屋で買います。
⇒マイクは注意・注意ですね。書籍の件、ありがとうございます。

・　アパートを建てる上で共担を考えていますが、自分の物件の担保枠をおおよそ知る為の算出の考え方はありますか？
⇒原価法や収益還元法を利用されるとよいかと思います。不動産はすげて個別問題なので、立地・構造・経過年数など、変動因子が多いですね。質問メールをしていただいてもよいですよ。

10/25(土)の講演会分については、現在整理中です。
追って、お知らせしますね。
皆さんと同じように、熱心に勉強している様子が伺え、うれしく思います。

それにしても、このようなコメントをいただくことができ、とても光栄です。
おかげさまです。ありがとうございます。やりがいを感じます。

今後も、『共有化』をできるように、資料つくりに励みます。
私ももっと力になれるとよいですね。努力、努力。

さて、下記は新しいお知らせです。
【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン・施工・設備編」
クズ土地の1棟4室アパートを徹底解剖します。
開催日時：２００８／１１／１５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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昨日(10/25)は、お疲れ様でした。

30人ほどの方の出席があり、無事、終えることができました。

ありがとうございました。

途中、リラックスするコメントも入れ、質問コーナーもきっちり30分と、少しずつ、話しやすくなりました。

はじめは、クズ土地の紹介、1棟4室アパートの利点説明をし、サラリーマンへの融資の出しやすさ、サラリーマン大家さんとしての融資の注意点、目標設定、収支計算、事業計画ポイント等をいつも以上にリラックスして？話させていただきました。

要所要所で「皆さんが顔を上げて注目しているな。」とか、注目してくれる人に目を合わせられるようにもなり「話している内容が伝えられているな。」と感じられる時間が長くなってきたように思います。

しかし、もっともっとわかりやすく話すようになりたい。努力します。

それから、今日は、不動産投資の王道の「オンリーワン勉強会」でも銀行融資の話しでして、私の話したことが矛盾してないかに注目して聞き入っていたのですが、昨日と今日と両方の講演会に参加した方からも「相違がなかった」とのコメントをもらえました。

安定経営道シリーズの銀行融資編は、ここ3年間の私の体験談から話をしたのですが、今でも通用することを再確認できましたので、ご安心ください。

昨日の講演会の後の懇親会では、現役大家さん4人の参加があり、これから所有しようとしている人たちにとって、とてもよい機会になったのではないでしょうか。「4通りの生の声」でしたからね。

私は、飲みすぎたせいか、頭痛に悩みました（悲しい）。

さて、次回の安定経営道シリーズ＜アパート建築・プラン・設備編＞は、3週間後の11/15(土)とすでに1ヶ月を切っており、早速準備に取り掛かります。
詳細情報を、近日、公開します。

9/28、10/25に、参加していただいた方、お疲れ様でした。
次回も、ご期待ください。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　アパート建築プラン＆設備編」
ターゲットに適したプラン、差別化ポイント、入居者の感想、使用している設備、大家さんに知っておいてもらいたい特徴、世間のアパート設備集など、そしてクズ土地にある1棟4室アパートを大解剖します。
開催日時：２００８／１１／１５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
詳細情報は、近日公開します。懇親会もあります。


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明日の講演会に、参加を申し込んでいただいた方々、ありがとうございます。

残り席が、「3席」と満席にはなりませんでしたが、27人も集まっていただくので、しっかりとお話させていただきます。

先月の講演会を聞いた方で、すでにお二人が実行に移していて、銀行の引き締め前に間に合った方もいましたが、今回は前回の9/28から1ヶ月がたち、さらに状況が変化しました。

先ほど、ちょうど銀行担当者さんとのお話もでき、直近のお話も追加します。

それから、『クズ土地アパート経営術』を出版して、すぐにかつてお世話になった銀行担当者からも、久しぶりに、直接電話をいただきました。
出版とはこのような効果もあるのですね。

この件もお話します。
講演は、一気に話し続けるつもりですが、熱くなりすぎて、この銀行担当者からの電話の件を飛ばしてしまったら、質問コーナーで聞いてください。（笑顔）

今日は「株価」、「為替」が、すごい状況でした。

しかし、こんなときでも、安心していられるのは、入居者に満足して住んでもらっていて、好立地に差別化のあるアパートの大家さんです。

それでは、明日、よろしくお願いします。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編」
今月末はオンリーワン勉強会で銀行員さんの講演があります。その前日が今回の講演会ですが、私は大家さん側の立場として説明をします。
開催日時：２００８／１０／２５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
残り席：『３席』
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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10/25(土)のサラリーマン大家サポータズの安定経営道シリーズ<銀行融資・収支編>が、「もうすぐ」に迫ってきました。

本日も、お二人の方の申込みを頂き、ありがとうございます。
お礼もそうですが、多くの人に広められることが嬉しいですね。

日本では、「不動産は汚いもの、怖いもの」といわれることが多いのですが、もともとは東京も国や都が、庶民の住む家を提供したのではなく、民間の大家さんが家を建て、人に貸していたのです。
『大家さんの決断』こそが、『街造りの原点』なのですね。

でも、長い間大家さんをやっていた人は、どちらかというとのんびりしてしまっていますね。
（苦労が少ないからでしょうか？？？）
ある地域では、大家さんは空室には無頓着で、そのまま空き室でも余り構わないとの事。
25年以上も大家をやっていると、ローンもなく、特に木造だと大きな費用もかからず、家賃が低くても、「プラス」の収支には違いないわけですものね。

さらに、不動産業者も、派手な人が多く、世間からはあまりよく見られていない傾向がありますね。

そんな中、ここで旋風を起こしているのが、若手の大家さん、サラリーマン大家さん、勉強熱心な大家さんです。

昔の大家さんが、のんびりしている分、勉強した人には大きなメリットになります。

今回の勉強会では、最近の銀行融資事例をお話します。
共有化しましょう。

今は、土地の価格も良い値になり、収支的には良い時期ですね。
そんな中、一番大変であり、大事なポイントは、『銀行融資』。

でも、今週も３人のサラリーマンが銀行融資を通しました。

『やり方がある』のです。

（すぐに、参加費用が回収できてしまいますね。いえ、その何倍以上ですが。（笑顔））

皆さん、情報交換をしましょう。
懇親会も行います。
誠実さがある人たちでして、こんな状況でも元気のある人たちが集まります。

今日は、30人分のレジュメとプレゼント冊子が刷り上りました。
協力をしていただいた方、ありがとうございました。（笑顔）
残り『5席』ですが、銀行融資・収支編は今回が最後なので、参加をお待ちしています。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編」の受付中です。
今月末はオンリーワン勉強会で銀行員さんの講演があります。その前日が今回の講演会ですが、私は大家さん側の立場として説明をします。
開催日時：２００８／１０／２５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
残り席：『５席』
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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今回は、3つの講演会の紹介です。
　１．　銀行融資担当者・融資セミナー
　２．　沢さん「お宝不動産公式セミナー」
　３．　安藤忠雄さん　ギャラリー・トーク
＝＝＝

１．　銀行融資担当者・融資セミナー
　11月 8日（土）大手銀行の現役融資担当者による融資セミナーを開催！
　不動産投資で、一番大切なのは、立地でも建物でも管理でもなく、実は融資なんです！
　詳しくはこちらより　→　http://www.odpt.net/shop/accom.html

２．　沢さん「お宝不動産公式セミナー」第二十回　10/25
　〈第一部〉講師 うっちゃん「リノベーション投資の秘密」
　〈第二部〉講師　佐藤 直希～警察官だった大家だから分かる～本当に効果のある防犯対策
　〈第三部〉スペシャル企画 パネルディスカッション　今、首都圏の不動産は買いか！？
　詳しくはこちらより→http://www.otakarafudousan.com/seminar/seminar081025.html

３．　安藤忠雄さんギャラリー・トーク　GALLERY TALK with TADAO ANDO
　11月21日（金） 14:00～ ／15:00～, 11月29日（土） 11:00～, 12月13日（土） 11:00～　
　詳しくはこちらより　→　http://www.toto.co.jp/gallerma/ex081003/talk_rpt.htm

　昨日、安藤忠雄さんにお会いして来ました（１ｍの近さで聞いていたが会話はできず）。
　大学に行けなくても、独学で、建築家になった体験談、世界中の個性のある人との交流の中日本人のよさを見出し、日本を良くしようとの思いを込めて建築をしていること、その気概を感じ取ることが出来た「安藤忠雄のトークでした」。

その中で、建築として面白かったのは、乃木坂のTOTOショールームに、
安藤さんの代表作の『住吉の長屋』の原寸大１：１が、再現されていることです。

　詳しくは→　http://www.toto.co.jp/gallerma/ex081003/index.htm
（雨の日には傘をさしてトイレに行かねばならない住居。12/10迄）

また、『光の教会』のコンクリート模型も面白い発想で、コストとの取引で、当初は屋根がない計画だったとか。このギャラリートークは無料ですし、一見の価値ありです。
＝＝＝

最後に、10/25の「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編」には、多くの方が申込みしていただき、ありがとうございます。資料の準備も万全です。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編」の受付中です。
今月末はオンリーワン勉強会で銀行員さんの講演があります。その前日が今回の講演会ですが、私は大家さん側の立場として説明をします。
開催日時：２００８／１０／２５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
残り席：『７席』
懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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ここで今までの『サラリーマン大家サポーターズ』の実績と進捗を紹介します。

取材・出版等は後にして、『実』を初めに記載します。
2008年5月にサポーターズを立ち上げてから、現在までに、サポーターズの講演会に来てくれて、サラリーマンが土地を取得して、建築中の人は、『１人』です。

このケースでは、５回の相談会（土地売買契約前）でした。

目的と意思ははっきりしていたのですが、人生を左右するものですし、金額的にも大きなものですので、とても心配していましたね。
私も、全く同じ段取りで、同じように不安を抱えていたので、その時々でどのように考えて、どのように対策（二の矢）をうったのかを具体的に話すことが出来たのではないかと自負しています。

この人は、先日の地鎮祭で、「晴れ晴れ」としていましたね。
この背景には、王道チームの努力があり、皆さんの協力の結果です。

その他には、安定経営道シリーズの＜土地探し編＞を聞いていただき、そのまま実行している人が『10人』。

それぞれ別の土地で、収支が成立するものを見つけ出しているのです。
こんなにも良い土地があるのですね。
（最近は、個別対応を重視していますので、ブログの更新が少なくて、すみません。）

半分超は買付を入れていて、いよいよ『3人』が売買契約直前まできています。

その中で、『2人』が売買契約前に、銀行融資の『確定』。
こちらも設計・施工・仲介の事前サポートが必要でした。

このお二人も、全く普通のサラリーマンです。
二人とも若いので、将来は私以上になってしまうでしょう。
（いえ、物件を増やさないことも、大事な選択肢ですが。）

ただ、すごいと思うことは、土地探しの行動力と、不動産投資への知識を吸収しようとする熱意です。

数ヶ月ですが、知識も豊富で、不動産業者で戸建売買のみの担当者や、銀行員で住宅ローンのみの担当者よりも、アパート賃貸事業や事業用ローンに詳しいのではと思うくらいです。
（また、この方たちの質問の仕方が丁寧で、話しやすいことで私も救われています。）

以上の人たちや、今まで安定経営道シリーズに参加された人たちは、とても熱心な方が多いですね。

今回の10/25(土)の銀行融資編でも、講演会の後には、懇親会を行います。
初めての人も、この方たちから、意見を聞けることも、良いことと思います。

新聞では、心配な市況の記事ばかりですが、日本は世界一の貯金大国です。

株に投資していた人は、株を控え、貯金に向かうかもしれませんが、
賃貸に住んでいる人が、賃貸を控え、分譲マンションや戸建住宅の取得に走っているとの情報はありません。
家賃の滞納もありません。

最近の新聞を、賃貸事業や、大家さんの立場として見直してことも面白いかと思います。

先週の東洋経済では、株・為替・倒産会社のコラムが並んだ中、高級賃貸以外の都心の賃貸相場は低下していないとのコメントがとても目立ちました。

賃貸事業はとても地道ですが、このような状況では、より地道な事業の良さを実感できます。

最後に、アパート投資をしたほうが良いと「煽っている」わけではないので、注意してください。

最近、あまりにも暗い話ばかりなので、少しは明るい話をしようとして、このようなコメントを書いたのです。

これからも、いろいろな選択肢と判断があると思いますが、その一つとして、アパート投資があっても良いし、判断のテーブルから、外さないで欲しいとの思いがあります。

不動産投資は、初めは敬遠されがちですが、知ってもらえば知るほど（比較してもらえば比較したほど）、皆さん自身がよさを感じてもらえると思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 銀行融資・収支編」受付中です。
今月末はオンリーワン勉強会で銀行員さんの講演があります。その前日が今回の講演会ですが、私は大家さん側の立場として収支の考え方（土地の見方）・銀行選びと実績・銀行員との対応方法などを説明します。
レジュメは43ページ、プレゼント冊子は24ページ＋αです。
開催日時：２００８／１０／２５（土）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）参加費5000円です。
残り席：『１３席』　懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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株価がすごい状況で荒れています。

以前少しだけかじっていたので、ここまで下がると少しだけ買っておこうかなと思い、株価の一覧表を見たのですが．．．、
以前と社名が変わっていたり、一覧表の順番が変わっていたりして、感覚がつかめませんでした。

相場が良いからといって、にわか知識で、株投資をすると後できっと後悔すると思い、やめにしました。

不動産投資でも同様です。

今まで時間をかけて勉強してきた人は、今が投資を始める良い時期ですが、地価が下がったからといって、不動産知識がなく、物件を所有してしまうことはとても危険です。

勉強でも、知識でも事前の準備が、とても大事です。

明日10/17のメルマガ『王道通信』http://www.odpt.net/merumaga/merumaga.htmlにも登場しますが、最近は都心でもサラリーマンが購入できるほどの小さめの敷地で1棟4室アパートが所有できる土地価格になって、相談が増ました。

こんなときこそ、将来プランが成り立たないような土地や建物に手を出さないよう分別できることが大切ですね。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編の受付を開始します。
今月末はオンリーワン勉強会で銀行員さんの講演があります。その前日が今回の講演会ですが、私は大家さん側の立場として説明をします。
開催日時：２００８／１０／２５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
残り席：１５席。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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「クズ土地」アパート経営術が順調に売れているとの連絡を出版社から受けました。
ありがとうございます。

さて、ブログを書くのが、久しぶりになってしまいましたね。

ここ数日、書きたいなと思える事柄がたくさんあったのですが、
１つは、今頭の中にたくさん詰め物をしている（ご存知の方も多いと思いますが）ので、他の事を考えられなかったのですね。
他のこと考えると、頭からこぼれ落ちそうなため。

2つ目は、私の『気』が良くない状態だったのでしょうね。
一つの事を考えすぎていると、周りが見えないことがありますね。
出版の峠を越えたのですが、既に次のことに集中しすぎていました。

さて、最近を振り返ってみます。
株価の暴落、金融不安の真っ只中でしたが、そんな中でも「日本は面白い、すごい」と思える事柄がありました。
・亡くなった緒方拳さんの「風のガーデン」。すでに黄疸が出ているような状態での演技、人の生と死の狭間を考えさせられると共に、大きな勇気をもらえます。
・峰岸徹さんも亡くなる直前まで、演技をし続けていたのですね。
・ジャイアンツの13ゲームをひっくり返しての優勝を知ったのは2日後でした。
・日本人じゃないけれど、アロンソの復活も日本で見られたこと。
・女子レスリングの強さ。
芸能・スポーツですが、日本でまだまだ面白い国ですね。

そんな中、先ほど会員さんからの電話を受けました。
とても私がお話できるレベルではない大御所の方ですが、丁寧に話をしてくれ、また聞いてくれる方です。

その方がほめてくれたのが、王道チームの『気』についてです。

良い気持ちの人の集まるところに、良い気が集まる。

現状を打破しようとしている人、将来を豊かでありたいと思っている人が集まる場所。

特にアパートでは、自分だけ、何とか成ろうと思っていて、成功することは出来ません。

現場の大工さんがいて、落ち着いた気持ちで住んでくれる入居者がいて、成立します。

豊かな大家さんがたくさんいる会は、これから、世の中にはないことが出来るに違いないと期待しています。

それから、その方がもう一言。

「お金は安心できるところに集まってくる」
「お金を追いかけてはいけない」

なんだか、良い言葉だなと実感できます。
（もう一言、「お金も、女性も一緒」ともいわれましたが．．．笑顔）

お金にぎすぎすしすぎていると、お金が逃げていくだけではなく、身近な人も遠ざかってしまいますね。

気心、　気さく、　気分上々、　気の持ちよう。

やっぱり、勉強すること、自分の能力を上げること、こちらの重点を置き、
これからも『気』を使ってものごとを進めていきたいと思いました。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編の受付を開始します。
開催日時：２００８／１０／２５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
残り席：１５席です。ありがとうございます。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

10/25(土)にサラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ<銀行融資・収支編>の講演会を開催します。
銀行融資・収支編は、9/28(日)に第1回を行い、今回も同様の内容で第2回目の開催となります。

最近は、土地が良い価格になり注目が集まり始めましたが、『特に難しいのは銀行から融資を得ること』で、事業計画で収支が合い、実行意思をもっても、融資が通らなく、売買契約が流れてしまうことが多くなっています。
また、売主さんからは、「売買契約後に流されることを嫌い、銀行融資の確証を得てから売買契約をします。」とまで言われることもありました。

今回は、土地購入者（大家さん）側の立場として、どのような目的、考え方で銀行担当者と接するべきなのか？、それぞれの銀行の不動産事業への融資の得易さ、難しさ等について、また収支の考え方、私が使用した事業計画書等について、説明します。

下記は、9/28の銀行融資編1回目講演会でいただきましたアンケートの感想の一部です。
■経験に基づいた話しで参考になりました。

■銀行側にメリットを感じさせる事が肝要なのかなと思いました。銀行を超えるべきカベというか、敵のように思っていてはいけないことに気づけてよかったです。

■大長さんがローン条項をつけなかったというのは驚きました。そのような失敗談は参考になります。また保証人と団信の話は初耳でした。私も銀行の言われるままになりそうなので、予め勉強しておきたいです。

■実行していく為に何をなすべきか明確になりました。一方で現在、以前住んでいた土地を持っていますがこれを今後どう活用すべきか悩みが大きくなってきました。

■具体的な銀行名をあげて、状況を説明していただいたので、大変参考になりました。

■質疑応答の時間が充分あったのがよかった。全体的によかったです。ありがとうございました。

■P.32「建築費用の支払い方」の説明が少しわかりにくかった。
⇒この部分は、さらに5分ほど時間を取って、お話します。

■今日は本が売切れていたのが残念です。本屋で買います。⇒今回も、良い価格で販売します。

以下は、申込み・詳細ページに内容の一部です。
開催日時：２００８／１０／２５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）

募集：　３０人（残り１９人となりました）

詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

会場：　渋谷フォーラム8　(渋谷駅徒歩10分)

スケジュール：
　13:30-　受付開始

　14:00-15:00　第1部
　 <サラリーマンが出来たアパート経営資金調達法>
　　・　資金調達とローンについての考え方
　　・　自己資金はいくら入るのか
　　・　サラリーマン時代、16銀行に融資依頼（事例・比較）
　　・　私の事業計画書と融資結果

　15:10-16:10 第2部
　　<サラリーマンが出来る資金調達のコツ>
　　・　黒字でないと融資は出ない
　　・　銀行担当者から協力を得られるコツと必要書類
　　・　事業計画書の検討方法・プラン作り
　　・　今までの融資事例＆その傾向と対策
　　・　国民生活金融公庫のメリット・デメリット（現在融資返済中）
　　・　今月の調査結果

　16:10-16:40 質疑応答

　17:00-　　懇親会


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10/5の『サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術』出版記念講演に参加していただき、ありがとうございました。
お蔭様で大盛況でした。

皆さんが熱心に聞き入っていて、真剣さがひしひしと伝わってきました。


開始前の受付テーブル。

今回は70人弱の参加があり、開場後にこの本がさっとなくなる様子が見事でした。

今回の参加者は、はじめて私の講演会に来てくれた方が、半分以上で、安定経営道シリーズとはまた違った雰囲気でした。
今回はいつものような80ページ近いレジュメシートはなく、書籍をレジュメ代わりに使いました。

早速、講演会の感想をメールにて、いただきましたのでその一部を列挙します。
■昨日は有意義な講演ありがとうございました。

■昨日は長時間の講演、おつかれさまでした。わかりやすく、大長さんのまじめな人柄が伝わり、よい講演でした。

■昨日はおつかれさまでした。ありがとうございました。投資家予備軍として行かせていただきました。大長さんの経験からでるお話はすごく実践的でわかりやすかったです。
投資初心者からも全く手の届かない話ではない様な...やる気にさせられる感じでしょうか。
一緒に行った知人はアパ-ト投資についてはまだ良くイメ-ジもわかない状態でお話聞きましたが
すごく引込まれて、これからいろいろ勉強したいと言っていました。ありがとうございました。

■今日のセミナー、大変勉強になりました。今度、王道プラザに伺いますのでどうぞよろしくお願いいたします。このようなメールをいただき、ありがとうございます。
2週間前での募集開始なのに大きな部屋を予約してしまい、心配をしていましたが、これだけの人に申込みをしてもらい、また良い感想をもらえたので、ホッとしています。

私も、数年前は普通のサラリーマンで、アパート投資については素人でしたので、多くの専門家や業者さんのような講演はできませんが、｢大家｣としての等身大の話と、初めての人への入門編、を話していきたいと思います。（このような感想をいただいている限り続けられますね。(笑顔)）

今後（近い将来・遠い将来）の生活における副収入として、アパート投資の健全性と必要性を図りやすく話したいと思います。

特別ゲストには、「お宝不動産」の沢孝史さんに来ていただき、ミニセミナーをしていただきました。
ありがとうございます。
白板を使い、「『中古物件』と『新築物件』では土地らが良いのか？」とのテーマで、数値計算にて紹介してもらいました。
中古や新築のメリットとデメリットがそれぞれあるのですね。
詳細はまた講演等で説明したいと思いますが、新築物件は中古物件になる→しかし当初７％のものは15年後の15%の中古物件に相当する結果になるとの計算式は面白かったですね。

沢さんより2つのお知らせがあります。
（１）今回、「借金パワーでお金持ちになる！」（筑摩書房）が出版されました。
目立つ名前ですが、ローンを得ることによるレバレッジの原理等が分かりやすく書かれています。

（２）お宝不動産公式セミナー第二十回が10/25に開催されます。
<第一部>講師 うっちゃん「リノベーション投資の秘密」
<第二部>講師　佐藤 直希～警察官だった大家だから分かる～
<第三部>パネルディスカッション　今、首都圏の不動産は買いか！？
です。
私の安定経営道シリーズ・銀行融資･収支編も同じ日なのですが、9/28と同様の内容ですし、前回こちらの参加された方や上記のセミナーに興味がある方は、下記の紹介ページへどうぞ。
⇒　http://www.otakarafudousan.com/seminar/seminar081025.html


また、「アパート投資の王道」（ダイヤモンド社）・「親の家」（アスペクト）の白岩さんにもミニ講演をしてもらいました。
（今回は、盛りだくさんでしたね。）
最近の市況や、築40年のアパートの満室・高家賃での稼動状況や、40年後に満室である為に新築アパートで何をしなければいけないのかについて、実例での説明は経験のある大家さんにしか出来ませんね。

今回は、懇親会がなかったのですが、いつも以上に講演後の個別相談の時間が取れました。
（いつもは3時間話し続け、個別相談なしに、懇親会でしたものね。）
この時間でも、いろいろな意見が聞け、こちらも参考になりました。
また、感謝の気持ちはすごく良いですよね。とても光栄です。（モチベーションになります。）

参加していただいた方、また講演会の準備に協力していただいた方本当に、
ありがとうございます。


【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ　銀行融資・収支編の受付を開始します。
開催日時：２００８／１０／２５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
募集：３０人。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞第2弾ですが、前回は1次満席になり、会場を大きくしましたが、それでも満席でお断りをしなければならず、申し訳ありませんでした。
景気が悪く、土地価格が良い状況の中、一番困難なのは「銀行から融資を得ること」今注目されていることについての大家の立場の考え方として、ピンポントな説明をします。

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こんな不思議な状況になるのですね。光栄なことです。
<祝1>は、昨日のブログの地鎮祭です。
<祝2>いよいよ、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」が書店に並びました。

渋谷の紀伊国屋書店では、平積みでも、本当のことなのか、なんだか実感がわかないです。

右側には、「アパート投資の王道」が平積みです。2年経ちますか？まだまだ、根強い人気ですね。

<祝3>10/1の日本経済新聞に書籍の宣伝が出ていました。
日本実業出版さんには、力強いサポートをしてもらっています。

じつは、この位置は紙面でも良い所です。

総合面(3面)で、麻生さんの記事の下の広告面の真中です。

<祝4>で、この結果、Amazon.comでは、当初500冊入れていたそうですが、4日後に300冊の追加在庫となりました。
皆さん、ありがとうございます。
今後にも期待です。
でも、盛り上がりだけではなく、一人ひとりがしっかりと収益を得てもらうこと。
この点で、私が一役買えればよいかと思います。

<祝5>今週の「全国賃貸新聞」の3面。
中小不動産欄では、不動産業者が厳しい中での、個人投資家の元気のよさが取り上げられました。

まだまだ、個人レベルでは気落ちすることはないと思います。どのような状況でも、冷静に、確実に自分にあった基準で判断することが大切です。
融資を得られたとの良い情報も聞きます。
隣には、不動産投資の王道の主宰者が、これには恐縮します。

<祝6>今月号のBIG TOMORROWの取材を受けました。今書店に並んでいます。

ょっとこの内容は、きついかもしれませんが、より多くの人に、健全なアパート投資方法を知ってもらうことも大事で、良い事・良くないこと、向いているやり方・向いていないやり方を冷静に判断してもらえると良いと思い、半分は雑誌の趣旨どおりに、半分は自分の思い・ありのままを伝えました。


本を出版するということは、注目を受けることもあり、いろいろな環境の変化が大きいです。
これが、良いことかどうかはまだ分かりませんが、私が出来ることは限られていると思いますので、声をかけられたときは出来るだけ断らずに、可能な限り活動していきたいと思います。

少しでも、個人の出来る可能性に気付いていない人に、響いてもらえればよいかと思います。

こうしてみても、やっぱり大事にするのは、個人との一対一の相談とサポートかだと思っています。

<祝7>10/5の講演会に60名以上が参加。
いずれにしても、いよいよ明日は「出版記念講演」です。
これだけの方に、興味を持ってもらえたことはとても光栄なことです。
ありがとうございます。

いままでの10数回の講演経験で、学んだこともあり、丁寧にお話させていただきます。
また、この講演会に参加された方、今後も、質問や相談にのりますので、送付しましたメールアドレスにお気軽に返信してください。

<祝8>10/5には、あの「お宝不動産」で有名な沢さんが参加してくれます。
不動産投資では、とても実績がある方なので、あいさつをする良い機会になりますね。
沢さん、ありがとうございます。
10/25は「お宝不動産の公式セミナー第20回目です。」
詳細はこちらまで、http://www.otakarafudousan.com/

【ご連絡】
「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」出版記念講演を行います。
開催日時：２００８／１０／５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
申込み：61名も集まっていただき、ありがとうございます。まだ、受付中です。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1005.htmlのサイトにて。

安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞第2弾10/25（会場予約済）の申込みを開始します。
ここについては、追ってブログにて紹介します。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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10/1大安(除く)の吉日に、地鎮祭がありました。

前日までは、大雨で朝からの地鎮祭が無事に行えるか心配しましたが、
地鎮祭開始前には雨が上がり、地鎮祭終了時には晴れ間も見えるという、絶妙のタイミングでしたね。

地鎮祭が無事に執り行われたこと、おめでとうございます。

神主さんいわく、大安・『除く』の日は、「諸々の惨事・災いを除く日」という、地鎮祭にはとても良い日だったのですね。
雨も上がり、この日にふさわしい天気でした。

矢島建設の冨井さんによる「鍬入れ」です。
施工のチームも、確実な仕事をしています。勉強会での現場見学会で実証済ですね。

こちらは、地鎮祭の後の風景、いよいよ、、動き始め、基礎→上棟と形が見えてきます。

新築を建てられる人だけが、体験できる貴重な時間がやってきます。

ここも人気路線で、立地がよく、自信を持って、サポートできます。
今後に期待ですね。

【ご連絡】
「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」出版記念講演を行います。
開催日時：２００８／１０／５（日）１４：００－１６：４５　（受付１３：３０－）
申込み：６０名も、集まっていただき、ありがとうございます。まだ、受付中です。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho1005.htmlのサイトにて。

安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞第2弾10/25（会場予約済）の申込みは近日発表します。

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