サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談
サラリーマン大家サポーターズは『サラリーマンをとことん応援します』。500万円から始める年金対策用の1棟4室「クズ土地」アパート経営術を公開。実体験を元に未来のアパート大家さんに向けて情報発信しています。
アフガンの力に(伊藤和也さん)
2008 / 08 / 30 ( Sat )
この2日間で、東京の雨量は記録的ですね。
世田谷区の防災情報メールも、2日間(現時点)で28件が届きました。
＝＝＝
【雨量】▼発表時刻30日20時20分！注意！下記の地点で雨量が基準値を超えました。▼上用賀雨量局*基準雨量超過24時間200mm(200)※()内は基準雨量
＝＝＝
そろそろ雨が落ち着き始めたので、このままおさまってくれると良いです。
しかし、今週は伊藤和也さんが殺害された事件がとてもショッキングでした。
昨日今日とようやく夏休みを過ごしていたのですが(メールしてくれた方、返信が遅れてすみません)、静岡新聞でも静岡県出身の伊藤さんの記事が大きく出ていました。
今回は、静岡新聞ニュース↓より（この記事は1週間で削除されます）、
http://www.shizushin.com/news/social/shizuoka/afugan/20080830145144.htm
・ 「ありがとう」「お疲れさん」―。６０００キロ離れたアフガニスタンの未来を信じ、全力で走り切った５年だった。
・ 伊藤和也さん（３１）の遺体が３０日夕、帰国する。・ 夢半ばで、凶弾に倒れた。「遺志は継ぐ」。支援者らは、誓いの言葉を心に刻む。
・ 「アフガンの力になりたい」。伊藤さんは２００３年１２月から現地へ赴き、ジャララバード近郊のダラエヌールで農業支援に取り組んだ。
・ 丁寧な指導、優しい人柄。「イトー、イトー」。すぐに子どもが囲んだ。
・ 「まじめ」「おとなしい」。日本での姿しか知らない人は口をそろえる。しかし、アフガンで再会するたびに、たくましく成長。「現地の言葉や人の顔も覚えていた。別人だった」。
・ 定期的にやりとりしたメールでは、芋や大豆などの状態や肥料の量などの相談が来た。苦労や愚痴はない。
・ 最後のメールは事件１週間前の１８日。「８月中旬予定の帰国はキャンセルしました。次回は未定」。理由はなかった。
・ 昨年一時帰国した時に「あと何年やる、という目標が必要。中途半端はだめだぞ」と話し掛けたが、無言で笑うだけだった。「今思えば、２０年、３０年という長いスパンで農業支援を考えていた。私の想像より、はるかに本腰を入れていた」と振り返る。
・ 事件後、アフガンから一時退避した支援団体もある。「現地事務所に電話を入れてみると、スタッフは全員、本当に悔しがっていた」という。「今まで以上にしっかり仕事するのが、彼への答えになる。遺志は必ず継ぐ」と強調する。
「タリバン」て、なんなのだろう？
それはともかく、伊藤さんに比べて、自分はと振り返ると自分の弱さを感じます。
行動できた人と、それを見ているだけの自分。
人はそれぞれ違うし、全てを一人の人が出来るわけではなく、自分なりのやり方、やるべき事を選んで、実行していくことで精一杯ですが、まったく、伊藤さんの事を知らなかった自分にも、これだけのショックを与えられました。
伊藤さんはどれだけのアフガニスタンの人々の心を動かしたのだろう？
1000人の地元の人が山狩りをしたという。
それは、結果として正解だったか否かは分からないが、それだけの人が心配し、心を動かされ、行動を起こしたのだと思います。
伊藤さんの行動意思、実行は、私の力になってくれると思えます。
人はここまで出来るのですね。
今は、私の行動は日本のサラリーマンや日本人の考え方に変化を与えられると思いますが、いずれは海外の人のサポートをしたい。
日本人の感性は、『世界一』だと思います。
行動を起こせば、何かの変化が起こりますよね。
伊藤和也さんのご冥福を祈ります。
←ブログランク・気持ちの一押しを
サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://nd2002.blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
世田谷区の防災情報メールも、2日間(現時点)で28件が届きました。
＝＝＝
【雨量】▼発表時刻30日20時20分！注意！下記の地点で雨量が基準値を超えました。▼上用賀雨量局*基準雨量超過24時間200mm(200)※()内は基準雨量
＝＝＝
そろそろ雨が落ち着き始めたので、このままおさまってくれると良いです。
しかし、今週は伊藤和也さんが殺害された事件がとてもショッキングでした。
昨日今日とようやく夏休みを過ごしていたのですが(メールしてくれた方、返信が遅れてすみません)、静岡新聞でも静岡県出身の伊藤さんの記事が大きく出ていました。
今回は、静岡新聞ニュース↓より（この記事は1週間で削除されます）、
http://www.shizushin.com/news/social/shizuoka/afugan/20080830145144.htm
・ 「ありがとう」「お疲れさん」―。６０００キロ離れたアフガニスタンの未来を信じ、全力で走り切った５年だった。
・ 伊藤和也さん（３１）の遺体が３０日夕、帰国する。・ 夢半ばで、凶弾に倒れた。「遺志は継ぐ」。支援者らは、誓いの言葉を心に刻む。
・ 「アフガンの力になりたい」。伊藤さんは２００３年１２月から現地へ赴き、ジャララバード近郊のダラエヌールで農業支援に取り組んだ。
・ 丁寧な指導、優しい人柄。「イトー、イトー」。すぐに子どもが囲んだ。
・ 「まじめ」「おとなしい」。日本での姿しか知らない人は口をそろえる。しかし、アフガンで再会するたびに、たくましく成長。「現地の言葉や人の顔も覚えていた。別人だった」。
・ 定期的にやりとりしたメールでは、芋や大豆などの状態や肥料の量などの相談が来た。苦労や愚痴はない。
・ 最後のメールは事件１週間前の１８日。「８月中旬予定の帰国はキャンセルしました。次回は未定」。理由はなかった。
・ 昨年一時帰国した時に「あと何年やる、という目標が必要。中途半端はだめだぞ」と話し掛けたが、無言で笑うだけだった。「今思えば、２０年、３０年という長いスパンで農業支援を考えていた。私の想像より、はるかに本腰を入れていた」と振り返る。
・ 事件後、アフガンから一時退避した支援団体もある。「現地事務所に電話を入れてみると、スタッフは全員、本当に悔しがっていた」という。「今まで以上にしっかり仕事するのが、彼への答えになる。遺志は必ず継ぐ」と強調する。
「タリバン」て、なんなのだろう？
それはともかく、伊藤さんに比べて、自分はと振り返ると自分の弱さを感じます。
行動できた人と、それを見ているだけの自分。
人はそれぞれ違うし、全てを一人の人が出来るわけではなく、自分なりのやり方、やるべき事を選んで、実行していくことで精一杯ですが、まったく、伊藤さんの事を知らなかった自分にも、これだけのショックを与えられました。
伊藤さんはどれだけのアフガニスタンの人々の心を動かしたのだろう？
1000人の地元の人が山狩りをしたという。
それは、結果として正解だったか否かは分からないが、それだけの人が心配し、心を動かされ、行動を起こしたのだと思います。
伊藤さんの行動意思、実行は、私の力になってくれると思えます。
人はここまで出来るのですね。
今は、私の行動は日本のサラリーマンや日本人の考え方に変化を与えられると思いますが、いずれは海外の人のサポートをしたい。
日本人の感性は、『世界一』だと思います。
行動を起こせば、何かの変化が起こりますよね。
伊藤和也さんのご冥福を祈ります。
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地鎮祭・凄いアパートが出来る予感
2008 / 08 / 27 ( Wed )
今週の月曜に、地鎮祭がありました。
世田谷の一等地です。なによりも、オーナーさんのポリシーが個性的です。
オーナーさんはより良いアパートを建てたいとの心意気がすごく、入居者に必ず満足してもらえるに違いありません。
（↑菅さんによる刈初めです。）
王道チームでは、アパートに備えるべき、最低限の仕様とは何かを検討しています。
この仕様を選択する前提としては、
１． 入居者が快適に、ゆとりを持って生活できるものであるか。
２． 40年から50年（目標は60年）も確かに長持ちするアパートに適しているか。
３． 安定したアパート経営の収支計画に支障がないか。
を条件としています。
『入居者が満足する部分』 と 『オーナーにしか効果が分からない部分』、
そして『長期維持の為に必要な部分』 と 『収益の為にコストを削らなければいけない部分』、これらは矛盾があり、どちらを取り入れすぎても、『過剰』になってしまう。
選択・取引・バランスが大切ですね。 ここが特に、難しい部分です。
今回のオーナーさんは、『入居者への気配り』を重視しており、収支を譲っています。
ここでは今までにない王道型アパートが出来上がります。
収支を譲っているようですが、明らかに差別化が出来ていて、高級仕様を好む人もいますので、結果としては、収支的にロスではなく、予想以上にプラスになることも期待できます。
完成後の入居時の確定家賃が楽しみです。
それからこのオーナーさんは『社会貢献をする投資家』の代表のような人です。
この考え方には、勉強させられます。
←ブログランク・気持ちの一押しを
サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://nd2002.blog109.fc2.com/
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世田谷の一等地です。なによりも、オーナーさんのポリシーが個性的です。
オーナーさんはより良いアパートを建てたいとの心意気がすごく、入居者に必ず満足してもらえるに違いありません。
（↑菅さんによる刈初めです。）
王道チームでは、アパートに備えるべき、最低限の仕様とは何かを検討しています。
この仕様を選択する前提としては、
１． 入居者が快適に、ゆとりを持って生活できるものであるか。
２． 40年から50年（目標は60年）も確かに長持ちするアパートに適しているか。
３． 安定したアパート経営の収支計画に支障がないか。
を条件としています。
『入居者が満足する部分』 と 『オーナーにしか効果が分からない部分』、
そして『長期維持の為に必要な部分』 と 『収益の為にコストを削らなければいけない部分』、これらは矛盾があり、どちらを取り入れすぎても、『過剰』になってしまう。
選択・取引・バランスが大切ですね。 ここが特に、難しい部分です。
今回のオーナーさんは、『入居者への気配り』を重視しており、収支を譲っています。
ここでは今までにない王道型アパートが出来上がります。
収支を譲っているようですが、明らかに差別化が出来ていて、高級仕様を好む人もいますので、結果としては、収支的にロスではなく、予想以上にプラスになることも期待できます。
完成後の入居時の確定家賃が楽しみです。
それからこのオーナーさんは『社会貢献をする投資家』の代表のような人です。
この考え方には、勉強させられます。
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参加ありがとうございます+感想一覧
2008 / 08 / 25 ( Mon )
サラリーマン大家サポーターズ安定経営道シリーズ＜土地探し編＞が無事終了しました。
みなさん、ありがとうございました。
今回も、盛り上がり、終了後の、皆さんの表情がよく、ホッとしました。
また、「よかったよ」とコメントをもらえ、やりがいを感じました。
講演会後の懇親会には、講演会参加者の半分の方が参加されて、皆さん情報交換をして、大盛り上がりでしたね。
皆さん自身のやり方・ノウハウの交換会となって、私の居場所がないくらいでした。
会社では、このような話が出来ないですものね。
大多数の人に否定されてしまうでしょうね。
確かにリスクも有りますが、世の中で圧倒的多数の人が気付いていないのですね。
さて、講演後のアンケートを見ると第1回目のキックオフより、よくなっているというコメントが２つあり、話すことは難しいなと思いました。
少しずつ向上しますので、長い目で見てくださいね。
一番大事なのは、『内容』ですね。
コメントを頂き、ありがとうございます。
では、アンケートのコメントを列挙します。
＝＝＝
・ プラン実習がとても役立った。土地探しのポイントが良く分かった。
・ 図面によるプランの作成がとても勉強になりました。
･ 「面積に占める駅徒歩圏の割合」は大変参考になりました。こういう観点で数学を拾った事がなかったので！！
⇒ 23区内で駅徒歩10分を超えると辛いことがようやく数値化できました。
・ 資料が多く、判りやすい。話の中でアノ資料、次はコノ資料となるのは話が理解しにくくなります。
⇒ そうですね。全部で91ページ(レジュメ32シート、プレゼント冊子30シート、別紙29ページ)。これを3時間ぶっ続けでやるには辛かったですね。しかも、別紙にはページ番号がなくてすみませんでした。改善します。
・ プラン実習がとても良かったです。今後も実習的な事があればうれしいです。
⇒ 了解しました。
・ ケーススタディにもう少し時間をかけて、詳しく説明していただいた方が良かった。
⇒ 一般的なことより、さらに具体的にですね。
・ いい方そうで心がなごみました。勉強になりました。
⇒ ありがとうございます、照れます。
・ 敷地延長のお話がとても興味深かったです。土地利用法を工夫し、ロフトや吹抜けを作ることで魅力的な物件をつくることができることがわかりました。他にも実例に基づいた土地選びのポイントをたくさん教えていただきました。
・ 長屋式という定義を説明していただけるとよかった。
⇒ はい、11月と09年1月の<建築プラン編>で詳しく説明します。
・ 銀行の方のお話は参考になりました。総まとめになりました。ありがとうございました。
・ 前回よりかなり良くなっていましたよ！これからも頑張って下さい！
・ 思ったよりも銀行側が不動産投資を経営としてとらえているのを感じました。初回のセミナーよりも、すごく話しが上手になっていると思います。ありがとうございました。
⇒ <銀行編>はさらに資料を準備します。
皆さん、ありがとうございます。
今回の安定経営道シリーズ＜土地探し編＞に参加していただいた方は、きっと良い情報を持って帰ってもらえたと思います。
私自身「精一杯やれた」、「自分の土地探し方を伝えられたな」という満足感があります。
次回からは、安定経営道シリーズ『銀行融資編』（ 9/28(日)、 10/25(土) ）です。
しっかりと、数多くの銀行の担当者さんから聞き込んでおきます。
（また資料は多くなりますが．．．）
さらに、皆さんから銀行編での以来を受けました次の事項↓↓もテーマに追加します。
『事業計画』 、 『収支計算』 、 『法人化後の融資』。
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞の募集については、追って連絡します。
よろしくお願いします。
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みなさん、ありがとうございました。
今回も、盛り上がり、終了後の、皆さんの表情がよく、ホッとしました。
また、「よかったよ」とコメントをもらえ、やりがいを感じました。
講演会後の懇親会には、講演会参加者の半分の方が参加されて、皆さん情報交換をして、大盛り上がりでしたね。
皆さん自身のやり方・ノウハウの交換会となって、私の居場所がないくらいでした。
会社では、このような話が出来ないですものね。
大多数の人に否定されてしまうでしょうね。
確かにリスクも有りますが、世の中で圧倒的多数の人が気付いていないのですね。
さて、講演後のアンケートを見ると第1回目のキックオフより、よくなっているというコメントが２つあり、話すことは難しいなと思いました。
少しずつ向上しますので、長い目で見てくださいね。
一番大事なのは、『内容』ですね。
コメントを頂き、ありがとうございます。
では、アンケートのコメントを列挙します。
＝＝＝
・ プラン実習がとても役立った。土地探しのポイントが良く分かった。
・ 図面によるプランの作成がとても勉強になりました。
･ 「面積に占める駅徒歩圏の割合」は大変参考になりました。こういう観点で数学を拾った事がなかったので！！
⇒ 23区内で駅徒歩10分を超えると辛いことがようやく数値化できました。
・ 資料が多く、判りやすい。話の中でアノ資料、次はコノ資料となるのは話が理解しにくくなります。
⇒ そうですね。全部で91ページ(レジュメ32シート、プレゼント冊子30シート、別紙29ページ)。これを3時間ぶっ続けでやるには辛かったですね。しかも、別紙にはページ番号がなくてすみませんでした。改善します。
・ プラン実習がとても良かったです。今後も実習的な事があればうれしいです。
⇒ 了解しました。
・ ケーススタディにもう少し時間をかけて、詳しく説明していただいた方が良かった。
⇒ 一般的なことより、さらに具体的にですね。
・ いい方そうで心がなごみました。勉強になりました。
⇒ ありがとうございます、照れます。
・ 敷地延長のお話がとても興味深かったです。土地利用法を工夫し、ロフトや吹抜けを作ることで魅力的な物件をつくることができることがわかりました。他にも実例に基づいた土地選びのポイントをたくさん教えていただきました。
・ 長屋式という定義を説明していただけるとよかった。
⇒ はい、11月と09年1月の<建築プラン編>で詳しく説明します。
・ 銀行の方のお話は参考になりました。総まとめになりました。ありがとうございました。
・ 前回よりかなり良くなっていましたよ！これからも頑張って下さい！
・ 思ったよりも銀行側が不動産投資を経営としてとらえているのを感じました。初回のセミナーよりも、すごく話しが上手になっていると思います。ありがとうございました。
⇒ <銀行編>はさらに資料を準備します。
皆さん、ありがとうございます。
今回の安定経営道シリーズ＜土地探し編＞に参加していただいた方は、きっと良い情報を持って帰ってもらえたと思います。
私自身「精一杯やれた」、「自分の土地探し方を伝えられたな」という満足感があります。
次回からは、安定経営道シリーズ『銀行融資編』（ 9/28(日)、 10/25(土) ）です。
しっかりと、数多くの銀行の担当者さんから聞き込んでおきます。
（また資料は多くなりますが．．．）
さらに、皆さんから銀行編での以来を受けました次の事項↓↓もテーマに追加します。
『事業計画』 、 『収支計算』 、 『法人化後の融資』。
サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜銀行融資・収支編＞の募集については、追って連絡します。
よろしくお願いします。
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祝・満席御礼 大家サポーターズ講演会
2008 / 08 / 22 ( Fri )
お疲れ様です。
おかげさまで、明日のサラリーマン大家サポーターズの講演会が『満席』になりました。
〜 安定経営道シリーズ・＜土地探し編＞ 〜
7月末の内容と程同等であり、今回の集まりには心配をしていましたが、前回よりも大盛況となりました。
懇親会も大盛況です。
このようなコメントを記載できることは、とても光栄です。
皆さんの期待の大きさに気が引き締まりますし、気合が入ります。
先ほど、プリントと封筒詰めも終わりました。 準備OKです。
それでは、明日、よろしくお願いします。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第2回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：祝満席です。
懇親会も行います（残り席は少ないです）。
案内用の返信メールを出していますがお一人メールアドレスが間違っていました返信メールが届いていない場合はこのブログのメールフォームより連絡をお願いします。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
←ブログランク・気持ちの一押しを
サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
おかげさまで、明日のサラリーマン大家サポーターズの講演会が『満席』になりました。
〜 安定経営道シリーズ・＜土地探し編＞ 〜
7月末の内容と程同等であり、今回の集まりには心配をしていましたが、前回よりも大盛況となりました。
懇親会も大盛況です。
このようなコメントを記載できることは、とても光栄です。
皆さんの期待の大きさに気が引き締まりますし、気合が入ります。
先ほど、プリントと封筒詰めも終わりました。 準備OKです。
それでは、明日、よろしくお願いします。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第2回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：祝満席です。
懇親会も行います（残り席は少ないです）。
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柴田励司さんの講演
2008 / 08 / 21 ( Thu )
今日の夜は、テレビに釘付けになる日ですよね。
五輪：ソフトボールと女子サッカーなど、歴史的な一戦がありますね。
しかし、なぜかテレビの前ではなく、19時からの講演会に参加していました。
（とても有意義な話を聞くことができまた。結果オーライ）
今回は、真似をすることが出来ない経歴の『柴田励司』さんの講演会でした。
大卒後 ⇒ 京王プラザホテル入社 ⇒ オランダ日本大使館出向 ⇒ マーサージャパン(株)（ここは1つの契約で1億円だそうです）取締役社長 ⇒ （株）キャドセンター取締役社長（六本木ヒルズを含む都内のビルの模型CGの25％はここで作成されている） ⇒ カルチュア･コンビニエンス・クラブ(株)のCOO（TUTAYA等）
マーサージャパンでも、キャドセンターでも、会社のトップになって好業績を上げ、それに満足をせずに、次の組織に移るという姿勢は、真似できないです。
金銭的、組織的に安定した状態になるとそこにとどまりたくなるのですね。
で、講演のテーマは、“仕事力”のあるリーダーになるために！。
『「仕事力」のある人、ない人』（PHP研究所）の出版記念講演でした。
柴田さんの仕事方法の転換点は、
「 “You work for me.” から、“I work for you.”に切り替えたこと 」 と話していました。
“あなたは私のために仕事をしてください”ではなく、“私はあなたのために仕事をします”
シンプルですが、チームがついてくるか、ついてこないかが左右されるほど大きな考え方の違いがありますね。
下につく、スタッフも「御用聞きになる」のか、「これをして欲しいと要望を提言できる」のか、チーム全体の動きが変わり、結果が変わるのでしょう。
その他、説明は省きますが、キーワードは、
ナレッジシェア、チームワーク、ベストミックス、原体験、疑似体験、ポジティブ顔は自然に出しネガティブ顔は出さないように演じる、トップは自然に情報が集まる、リセットなどなど。
（なんだか聴講した自分への備忘録ですね。）
プロジェクター資料には、マインドマップのように書かれた過去101社をコンサルして気がついた成功者の共通点など、興味がある資料でしたが配布されなかったのが残念。
原体験では、成功者は必ず失敗をしていて、その失敗をもとに、困っている相手への気持ちを汲み取ることが出来る。
若いときの苦労（原体験）は、買ってでもしろ!!とのこと。
話し方は、落ち着いて、静かに話すのですが、聞いている立場としては、元気が出る講演でした。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第2回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：いよいよ『２人』です。 本日は一気の申込みありがとうございます。
いよいよ僅かですが、まだ受け付けています。
懇親会も行います。
案内用の返信メールを出していますがお一人メールアドレスが間違っていました返信メールが届いていない場合はこのブログのメールフォームより連絡をお願いします。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
←ブログランク・気持ちの一押しを
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五輪：ソフトボールと女子サッカーなど、歴史的な一戦がありますね。
しかし、なぜかテレビの前ではなく、19時からの講演会に参加していました。
（とても有意義な話を聞くことができまた。結果オーライ）
今回は、真似をすることが出来ない経歴の『柴田励司』さんの講演会でした。
大卒後 ⇒ 京王プラザホテル入社 ⇒ オランダ日本大使館出向 ⇒ マーサージャパン(株)（ここは1つの契約で1億円だそうです）取締役社長 ⇒ （株）キャドセンター取締役社長（六本木ヒルズを含む都内のビルの模型CGの25％はここで作成されている） ⇒ カルチュア･コンビニエンス・クラブ(株)のCOO（TUTAYA等）
マーサージャパンでも、キャドセンターでも、会社のトップになって好業績を上げ、それに満足をせずに、次の組織に移るという姿勢は、真似できないです。
金銭的、組織的に安定した状態になるとそこにとどまりたくなるのですね。
で、講演のテーマは、“仕事力”のあるリーダーになるために！。
『「仕事力」のある人、ない人』（PHP研究所）の出版記念講演でした。
柴田さんの仕事方法の転換点は、
「 “You work for me.” から、“I work for you.”に切り替えたこと 」 と話していました。
“あなたは私のために仕事をしてください”ではなく、“私はあなたのために仕事をします”
シンプルですが、チームがついてくるか、ついてこないかが左右されるほど大きな考え方の違いがありますね。
下につく、スタッフも「御用聞きになる」のか、「これをして欲しいと要望を提言できる」のか、チーム全体の動きが変わり、結果が変わるのでしょう。
その他、説明は省きますが、キーワードは、
ナレッジシェア、チームワーク、ベストミックス、原体験、疑似体験、ポジティブ顔は自然に出しネガティブ顔は出さないように演じる、トップは自然に情報が集まる、リセットなどなど。
（なんだか聴講した自分への備忘録ですね。）
プロジェクター資料には、マインドマップのように書かれた過去101社をコンサルして気がついた成功者の共通点など、興味がある資料でしたが配布されなかったのが残念。
原体験では、成功者は必ず失敗をしていて、その失敗をもとに、困っている相手への気持ちを汲み取ることが出来る。
若いときの苦労（原体験）は、買ってでもしろ!!とのこと。
話し方は、落ち着いて、静かに話すのですが、聞いている立場としては、元気が出る講演でした。
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いよいよ僅かですが、まだ受け付けています。
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ワンルームマンションの供給戸数より
2008 / 08 / 20 ( Wed )
まずは、首都圏のエリア別の投資用ワンルームマンションの供給戸数です。
| 総戸数 | 都心 | 城南+城西 | 城北 | 城東 | 都下 | |
| 2007 | 9200 | 1700 | 1800 | 2100 | 2000 | 100 |
| 2006 | 8400 | 2100 | 2200 | 1400 | 1300 | 200 |
| 2005 | 8500 | 3900 | 2400 | 700 | 600 | 100 |
| 2004 | 8600 | 5100 | 2600 | 300 | 200 | 50 |
（以上、不動産経済研究所データより、１Rもしくは1Kで投資用として販売された分譲マンションデータより、総戸数は首都圏エリア、四捨五入により有効数字は2桁としています。）
これを見ると、よく言われているワンルームマンションは2004〜2006年でほぼ同等数が供給されていて、2007年で増加しています。
また、2004,2005年は、都心と城南+城西エリアが半数以上を占めていましたが、このエリアは年々減少している傾向が見られます。
（都心エリア：千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区）
（城南+城西エリア：品川区、大田区、目黒区、世田谷区、中野区、杉並区）
それに反し、城北や城東エリアでは、2004年から2007年にかけて、急増しています。
（城北エリア：豊島区、練馬区、板橋区、北区）
（城東エリア：台東区、荒川区、足立区、葛飾区、墨田区、江東区、江戸川区）
王道型アパートは、1Rや1Kマンションが競合にはなりませんが、このようなマンションは高層で1棟あたりの戸数が多いので、近隣に建設されたときには、地域の相場が一気に乱れてしまいます。
この情報をさらに、代表的な区で見てみます。
<供給戸数>
| 2005 | 2006 | 2007 | |
| 新宿区 | 760 | 720 | 540 |
| 品川区 | 760 | 500 | 400 |
| 渋谷区 | 380 | 50 | 40 |
| 目黒区 | 600 | 50 | 60 |
| 世田谷区 | 120 | 300 | 80 |
| 江東区 | 220 | 610 | 780 |
| 練馬区 | 100 | 480 | 560 |
（1Kや1Rマンションの供給戸数の有効数字は2桁です。）
渋谷区、目黒区、世田谷区では、めっきり供給戸数が少なくなっていますね。
これは3年しか見られていない状況で、今後はどうなるのか判断をするのは危険ですが、目黒区や世田谷区では、高層マンションが建てられる用途地域が少ないので、今後、急激に増える見込みは無いのかと思います。
この様子から、もし1棟アパートを所有するのならば、どのエリアを選べば良いのかが見えてきますね。
品川区や江東区などは、もともと住宅地が少なく、もともとの居住者からの反対が少ないため、規制緩和をしやすい状況だったのではないでしょうか。
世田谷区や目黒区では、土地価格が良い値でして、サラリーマンでは難しさがあり、私が注目している都下ですが、ワンルームが沢山ある大型マンションを建設するのには、業者もリスクが高いのでしょうね。
だとするとこの地域で、特に駅至近の土地を探し、小さなアパートを建てることには安定経営の可能性があるのではないかと思います。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第2回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。 100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『６人です』本日も申込みありがとうございます。いよいよ僅かですが、まだ受け付けています。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。 ←ブログランク・気持ちの一押しを
サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
人身事故、インフラ
2008 / 08 / 19 ( Tue )
帰宅時の京王線新宿駅の風景↓です。
本日は、武蔵境駅での人身事故で、中央線が一時不通。
その影響で、普段、中央線で帰宅している人は迂回し、京王線での帰宅となり、京王線新宿駅は人人人でホームまで下りることができず、階段上の改札まで行列です。
多くの人が影響を受けてしまうのです。
まだまだ、電車に飛び降りてしまう人が多いことが残念です。
8/8、8/9につづき、本日も人身事故による一時不通。
事故もつらいのですが、この事故の為に、ホームで待たされる人で、笑顔の人は一人もいません。
今では、自殺がゼロになることは難しいかもしれませんが、出来るだけ減ってもらいたいと思います。
何か自分で出来ることはないかと悩みますが、無理のない投資について、事実を話し、日々ブログを公開することも一つかと思います。
大都市では交通のトラブルが起こると一気にマヒしてしまうのですね。
↑こちらは、2008/6/20の中央線による信号トラブルです。
これは、23時半頃の新宿駅のホームですよ。
人が、ホームから落ちそうなほどあふれています。
この時は、数時間も不通であった為、新宿駅周辺のホテルに泊まりました。
タクシーも捕まらず、甲州街道では多くの人が歩き手帰宅していた風景が見られました。
こうしてみると、都心から遠いところよりも、近くに住まいがあると助かりますね。
時間が大事なサラリーマンにはとくに、ストレスがたまります。
都心に近いアパートやマンションの家賃が高い理由が分かります。
利便性は大事ですね。
このような事情を見ても、大きなターミナル駅が近いことは大事、土地選びには欠かせない要素ですね。
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残り席：『８人です』 本日も、申込みありがとうございます。まだ、受け付けています。懇親会も行います。
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本日は、武蔵境駅での人身事故で、中央線が一時不通。
その影響で、普段、中央線で帰宅している人は迂回し、京王線での帰宅となり、京王線新宿駅は人人人でホームまで下りることができず、階段上の改札まで行列です。
多くの人が影響を受けてしまうのです。
まだまだ、電車に飛び降りてしまう人が多いことが残念です。
8/8、8/9につづき、本日も人身事故による一時不通。
事故もつらいのですが、この事故の為に、ホームで待たされる人で、笑顔の人は一人もいません。
今では、自殺がゼロになることは難しいかもしれませんが、出来るだけ減ってもらいたいと思います。
何か自分で出来ることはないかと悩みますが、無理のない投資について、事実を話し、日々ブログを公開することも一つかと思います。
大都市では交通のトラブルが起こると一気にマヒしてしまうのですね。
↑こちらは、2008/6/20の中央線による信号トラブルです。
これは、23時半頃の新宿駅のホームですよ。
人が、ホームから落ちそうなほどあふれています。
この時は、数時間も不通であった為、新宿駅周辺のホテルに泊まりました。
タクシーも捕まらず、甲州街道では多くの人が歩き手帰宅していた風景が見られました。
こうしてみると、都心から遠いところよりも、近くに住まいがあると助かりますね。
時間が大事なサラリーマンにはとくに、ストレスがたまります。
都心に近いアパートやマンションの家賃が高い理由が分かります。
利便性は大事ですね。
このような事情を見ても、大きなターミナル駅が近いことは大事、土地選びには欠かせない要素ですね。
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アスベスト物件の解体事例 深刻
2008 / 08 / 18 ( Mon )
世田谷区のある一角に、シルバーの高い壁で囲まれた工事現場があります。
解体物件の路面側にある標識には、「石綿の使用有り」との記載があります。
今回は、アスベスト物件の解体風景です。
ギッチリとした隙間のない防音・防塵用の囲いです。
路面部には、解体工事の標識があります。（詳細は、下記参照）
シルバーの金属囲いの隙間にはスポンジ状の詰め物があり、アスベストの飛散には気を使っている様子が伺えます。
ここまで、きっちりやらないといけないのですね。
標識（第1号様式（第5条関係））の内容です。
『解体工事のお知らせ』
＝＝＝
・ 敷地の所在地
・ 解体建築物等の概要
・ 事業主（工事発注者）
・ 石綿(吹き付け･保湿材)の使用状況 ⇒ 有
・ 工期 ⇒ 約2ヶ月
・ 標識設置年月日
・ 問い合わせ先
・ 文言 ⇒ 「この標識は、世田谷区建築物等の解体工事等の事前周知に関する指導要請第5条第1項のきていにより設置したものです。」
＝＝＝
さらには、「石綿（アスベスト）除去作業に関するお知らせ」↑です。
＝＝＝
・ 記載事項１ ⇒ 「当現場では、石綿（アスベスト）関係法令に基づく届出をし、適切な石綿のばく露防止及び石綿粉じんの飛散防止対策を行っております。
・ 関係法令 ⇒ 石綿障害予防規則、大気汚染防止法、東京都環境確保条例
・ 防止措置の概要 ⇒
1. 作業場をポリフィルムで区画し（床及び壁をポリフィルムで養生）場内に換気措置（HEPAフィルター付き）を設置し、粉じん飛散防止をはかる。
2. 石綿除去前に粉じん抑制剤、除去後に粉じん防止剤を噴霧し粉じん飛散防止をはかる。
3. 作業員は保護服、防護マスクを完全着用し、ばく露防止をはかる。
4. 除去作業中、立入禁止看板を掲示し、他の作業者のばく露防止をはかる。
＝＝＝
周辺への飛散防止対策、作業者へのばく露防止対策など、オーナーはこれだけのリスクに対して責任をもって業者に委託をしているのですね。
特に、RCの中古マンションを購入する場合は、普通の解体でもRCのコストは高いのですが、アスベスト使用有りの物件では上記のように徹底した対策が必要であり、それだけコストはかさむものですから、それだけの『覚悟』をもって物件の取得・維持・解体をしなければなりません。
RCの中古物権を取得する前には、上記の『第1号様式（第5条関係）』については、一度目を通しておくべきだと思います。
現実のリスクに目をそむけないでください。
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残り席：『９人です』 残り一桁になりましたね。懇親会も行います。
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解体物件の路面側にある標識には、「石綿の使用有り」との記載があります。
今回は、アスベスト物件の解体風景です。
ギッチリとした隙間のない防音・防塵用の囲いです。
路面部には、解体工事の標識があります。（詳細は、下記参照）
シルバーの金属囲いの隙間にはスポンジ状の詰め物があり、アスベストの飛散には気を使っている様子が伺えます。
ここまで、きっちりやらないといけないのですね。
標識（第1号様式（第5条関係））の内容です。
『解体工事のお知らせ』
＝＝＝
・ 敷地の所在地
・ 解体建築物等の概要
・ 事業主（工事発注者）
・ 石綿(吹き付け･保湿材)の使用状況 ⇒ 有
・ 工期 ⇒ 約2ヶ月
・ 標識設置年月日
・ 問い合わせ先
・ 文言 ⇒ 「この標識は、世田谷区建築物等の解体工事等の事前周知に関する指導要請第5条第1項のきていにより設置したものです。」
＝＝＝
さらには、「石綿（アスベスト）除去作業に関するお知らせ」↑です。
＝＝＝
・ 記載事項１ ⇒ 「当現場では、石綿（アスベスト）関係法令に基づく届出をし、適切な石綿のばく露防止及び石綿粉じんの飛散防止対策を行っております。
・ 関係法令 ⇒ 石綿障害予防規則、大気汚染防止法、東京都環境確保条例
・ 防止措置の概要 ⇒
1. 作業場をポリフィルムで区画し（床及び壁をポリフィルムで養生）場内に換気措置（HEPAフィルター付き）を設置し、粉じん飛散防止をはかる。
2. 石綿除去前に粉じん抑制剤、除去後に粉じん防止剤を噴霧し粉じん飛散防止をはかる。
3. 作業員は保護服、防護マスクを完全着用し、ばく露防止をはかる。
4. 除去作業中、立入禁止看板を掲示し、他の作業者のばく露防止をはかる。
＝＝＝
周辺への飛散防止対策、作業者へのばく露防止対策など、オーナーはこれだけのリスクに対して責任をもって業者に委託をしているのですね。
特に、RCの中古マンションを購入する場合は、普通の解体でもRCのコストは高いのですが、アスベスト使用有りの物件では上記のように徹底した対策が必要であり、それだけコストはかさむものですから、それだけの『覚悟』をもって物件の取得・維持・解体をしなければなりません。
RCの中古物権を取得する前には、上記の『第1号様式（第5条関係）』については、一度目を通しておくべきだと思います。
現実のリスクに目をそむけないでください。
ご連絡：
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土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『９人です』 残り一桁になりましたね。懇親会も行います。
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Google ストリートビュー機能
2008 / 08 / 16 ( Sat )
便利なのか？、危険なのか？
8/5に公開されたグーグルマップの『ストリートビュー』機能は、凄いものですね。
パソコン上で、現実にあるストリートを、実際に歩いているように体感できるもの。
家の中で、例えば世田谷区の街並みや商店街を見ることが出来るのですね。
個々の家の玄関までがはっきり写っています。（窓の中まで!?）
では、東京ではどれほどの範囲で撮影が行われているのでしょうか？（2008/8/16時点）
青い部分が、ストリートビューがあるエリアです。
23区ではほぼ、青く塗られていますね。
日本では、札幌・函館・仙台・首都圏・関西圏の街並みが公開されているのですね。
アメリカ・フランスにもあり、オーストラリアでは大陸1周まで網羅されていますが、さすがに中国はまだですね。日本は4カ国目でしょうか。
では、その中身です。
以前のグーグルマップは上空からしか見られなかったのですが、路面上から見られるのですね。
しかも、撮影位置からの360度の景色を見渡せ、ズームも出来ます。
例えば、横浜中華街では、
その他、Googleでのストリートビュー紹介ページは、http://www.google.co.jp/help/maps/streetview/
アパート用地の土地探しでは、現場確認前に、最寄り駅から物件までの街並み（利便性）確認として、とても有効ですね。
是非活用してみると良いと思います。
ただし、撮影日が古い場合があるので、本人が必ず現場に行くべきです。
ズームすると窓の中まで写ってしまうのでは、敷地延長の土地がより好まれるかもしれません。
余分ですが、海外ではこのようなシーンも撮影されていて、プライバシーが守られないことや倫理上は問題があるかもしれませんね。
以下は、海外のシーンですが、
ギズモード・ジャパンより、「芝生で酔い潰れた人」。
http://digitallife.jp.msn.com/article/article.aspx/genreid=120/articleid=328440/
ギズモード・ジャパンより、「炎上中の民家」。
http://www.gizmodo.jp/2008/08/google_9.html
ちょっときついのですが、日本での問題の写真↓
http://www.gizmodo.jp/2008/08/google_maps_2.html
このような↓グーグルストリートビューカーには要注意です。
http://www.gizmodo.jp/2008/08/post_4110.html
削除を希望する場合には、
ストリートビュー吹きだしの右上の<<ヘルプ>>⇒<<不適切な画像の削除>>欄に手順・説明文があります。
自家用車のナンバーも写っている場合があるので要注意です。
まずは、早めにチェックされると良いでしょう。
最後に、8/23のサラリーマン大家サポーターズの講演会は、こちらで行います。
フォーラム8の入口ですが、左側の黄色いボードに、会場とテーマが記載されています。
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開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『１０人です』 本日はまた２人の申込みありがとうございます。懇親会も行います。
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8/5に公開されたグーグルマップの『ストリートビュー』機能は、凄いものですね。
パソコン上で、現実にあるストリートを、実際に歩いているように体感できるもの。
家の中で、例えば世田谷区の街並みや商店街を見ることが出来るのですね。
個々の家の玄関までがはっきり写っています。（窓の中まで!?）
では、東京ではどれほどの範囲で撮影が行われているのでしょうか？（2008/8/16時点）
青い部分が、ストリートビューがあるエリアです。
23区ではほぼ、青く塗られていますね。
日本では、札幌・函館・仙台・首都圏・関西圏の街並みが公開されているのですね。
アメリカ・フランスにもあり、オーストラリアでは大陸1周まで網羅されていますが、さすがに中国はまだですね。日本は4カ国目でしょうか。
では、その中身です。
以前のグーグルマップは上空からしか見られなかったのですが、路面上から見られるのですね。
しかも、撮影位置からの360度の景色を見渡せ、ズームも出来ます。
例えば、横浜中華街では、
その他、Googleでのストリートビュー紹介ページは、http://www.google.co.jp/help/maps/streetview/
アパート用地の土地探しでは、現場確認前に、最寄り駅から物件までの街並み（利便性）確認として、とても有効ですね。
是非活用してみると良いと思います。
ただし、撮影日が古い場合があるので、本人が必ず現場に行くべきです。
ズームすると窓の中まで写ってしまうのでは、敷地延長の土地がより好まれるかもしれません。
余分ですが、海外ではこのようなシーンも撮影されていて、プライバシーが守られないことや倫理上は問題があるかもしれませんね。
以下は、海外のシーンですが、
ギズモード・ジャパンより、「芝生で酔い潰れた人」。
http://digitallife.jp.msn.com/article/article.aspx/genreid=120/articleid=328440/
ギズモード・ジャパンより、「炎上中の民家」。
http://www.gizmodo.jp/2008/08/google_9.html
ちょっときついのですが、日本での問題の写真↓
http://www.gizmodo.jp/2008/08/google_maps_2.html
このような↓グーグルストリートビューカーには要注意です。
http://www.gizmodo.jp/2008/08/post_4110.html
削除を希望する場合には、
ストリートビュー吹きだしの右上の<<ヘルプ>>⇒<<不適切な画像の削除>>欄に手順・説明文があります。
自家用車のナンバーも写っている場合があるので要注意です。
まずは、早めにチェックされると良いでしょう。
最後に、8/23のサラリーマン大家サポーターズの講演会は、こちらで行います。
フォーラム8の入口ですが、左側の黄色いボードに、会場とテーマが記載されています。
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必修⇒災害・防犯情報メールサービス
2008 / 08 / 15 ( Fri )
『熱低から台風、伊豆諸島接近へ＝関東甲信は前線が影響、大荒れに』
↑8/15昼のニュースです。
昨日の山形県での大雨といい、異常気象が続きます。
自然に立ち向かうことは出来ませんが、事前の準備や、これからどのようなことがおきそうなのかを知っておくことは、いざというときにあわてずに済みます。
さらに、問題が起きそうなレベルで済んだとしても、その間に保険の確認等の準備が出来ますね。
では、どのように情報を仕入れるかについてですが、
【世田谷区】では、ここ（↓）に、対策や注意事項の説明があり、
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/020/d00019310.html
世田谷区防災・防犯情報メール配信サービスの受け取り方法（↓）の説明があります。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/
登録は、entry-setagaya@bousai-mail.jpに空メールを送るだけでよいのですね。
善福寺川など、河川の氾濫の多い【杉並区】でも同様のサービスがあります。
http://www.bousai-mail.jp/suginami/
登録は、entry-suginami@bousai-mail.jpに空メールを送る。
【中野区】の登録は、nakano-entry@jijo.bosai.infoに空メールを送る。
（中野区の登録方法の説明は図があるのですが、分かりにくいですね。）
【目黒区】は、防災情報メール配信サービスが見当たらないですね。
【埼玉県】は、saitamaken@jijo.bosai.infoに空メールを送る。
【千葉県】は、空メールではなく、次のサイトからの登録、
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/bousaimail/gq36_4.html
東京都・神奈川県版はないのですね。
【横浜市】は、entry-yokohama@bousai-mail.jpに空メールを送る。
などなど、上記は、何れも、『○○区 防災 メール』で検索して得た情報です。
皆さんの所有物件や自宅のある地域の情報をメールで受取れるように設定しておくと良いですね。
私など、離れたところに物件を所有している場合は、その地域で大雨・洪水警報が出たときには、万が一の不動産業者から連絡に対応できるよう、また現地に行く事になるかもしれないときなどの心の準備と、実動の準備をしておけます。
多摩川、危険水位などの情報は、ひやひやします。
（もちろん、嬉しい情報ではないのですが。）
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↑8/15昼のニュースです。
昨日の山形県での大雨といい、異常気象が続きます。
自然に立ち向かうことは出来ませんが、事前の準備や、これからどのようなことがおきそうなのかを知っておくことは、いざというときにあわてずに済みます。
さらに、問題が起きそうなレベルで済んだとしても、その間に保険の確認等の準備が出来ますね。
では、どのように情報を仕入れるかについてですが、
【世田谷区】では、ここ（↓）に、対策や注意事項の説明があり、
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/020/d00019310.html
世田谷区防災・防犯情報メール配信サービスの受け取り方法（↓）の説明があります。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/
登録は、entry-setagaya@bousai-mail.jpに空メールを送るだけでよいのですね。
善福寺川など、河川の氾濫の多い【杉並区】でも同様のサービスがあります。
http://www.bousai-mail.jp/suginami/
登録は、entry-suginami@bousai-mail.jpに空メールを送る。
【中野区】の登録は、nakano-entry@jijo.bosai.infoに空メールを送る。
（中野区の登録方法の説明は図があるのですが、分かりにくいですね。）
【目黒区】は、防災情報メール配信サービスが見当たらないですね。
【埼玉県】は、saitamaken@jijo.bosai.infoに空メールを送る。
【千葉県】は、空メールではなく、次のサイトからの登録、
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/bousaimail/gq36_4.html
東京都・神奈川県版はないのですね。
【横浜市】は、entry-yokohama@bousai-mail.jpに空メールを送る。
などなど、上記は、何れも、『○○区 防災 メール』で検索して得た情報です。
皆さんの所有物件や自宅のある地域の情報をメールで受取れるように設定しておくと良いですね。
私など、離れたところに物件を所有している場合は、その地域で大雨・洪水警報が出たときには、万が一の不動産業者から連絡に対応できるよう、また現地に行く事になるかもしれないときなどの心の準備と、実動の準備をしておけます。
多摩川、危険水位などの情報は、ひやひやします。
（もちろん、嬉しい情報ではないのですが。）
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個人・自宅への融資額について
2008 / 08 / 14 ( Thu )
今日のロイターニュースに『7月首都圏マンション発売戸数は44.5％減、96年10月以来の大幅減』とありました。
情報元は、民間の不動産経済研究所の発表との事ですが、マンション市場動向では、
・７月の首都圏マンション発売戸数は３５５４戸で、前年比４４．５％減。
前年比の下落幅としては１９９６年１０月（５４．３％減）以来の大幅なもの。
・マンション契約率も５３．５％で、08年１月の５２．７％以来の低水準。
同研究所では「需給ともに低調」な状態が続いているという。
＜ここからが個人が自宅としてマンションを購入する場合の話＞
＝Yahooニュース・経済版＝＝
マンションの１戸当たりの平均価格は５３０９万円。
平均年収を７００万円とすれば、平均価格はその７．６倍となっており、購入可能倍率と言われる５倍を大きく上回っている。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
自宅のマンション価格が、5300万とは30代でもなかなか手が出せないですよ。
しかも、平均年収が700万とはかなり高い水準での話ですね。
でもこの例えは間違っていなく、平均年収が700万としてもマンション価格は7.6倍とのなるのですから、500万では10.6倍ですね。
購入可能倍率が5倍ならば、マンションが売れないのも当然ですね。
ところで、『購入可能倍率』とは何でしょうか？（引っかかります。）
検索してみたところ、住宅ジャーナリストの大井健さんのコラムが出てきました。
ｇｏｏ住宅・不動産http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00669.html2008/5/26版より、
テーマ「「年収倍率＝５倍が理想」説を疑う」
ここでは『年収倍率』となり、『購入可能倍率』とは文字が違いますが、内容は同じではないかとの自己判断をしました。
大井さんが言う、『年収倍率』とは、「（自宅の）買いやすさを表す指標の一つで、一般的には年収の５倍以内が望ましいとされている。」とのこと。
大井さんのコメントの面白いところは、この一般説を疑っているところ（コラムの後半部分）。
５倍以内とは、バブル期のときの話で金利が高いときの話との事でした。
<<購入予定者像を、年収550万円、35年返済、ローン負担率25％、頭金２割とすると>>
現在は超低金利であり、バブル期の金利を今の金利にして換算し直してみると、
金利のみ２％にして計算すると、購入可能額は4300万円、年収倍率では7.8倍
金利のみ３％にして計算すると、購入可能額は3685万円、年収倍率では6.7倍
とのこと。
この方は「年収の５倍以内が自宅の購入可能額というのは疑わしい。」と言っているのですね。
＝＝ここで購入可能倍率の説明について終わり＝＝
23区内では、現行のマンション価格は５０００万であったり、世田谷区の１戸建てが６０００万〜８０００万というのはほんとに高すぎですね。
こんな物件を買える人はわずかでしょうね。
マンション販売戸数減、契約率は53.5%とのニュースが出るわけですね。
それこそ、年収１０００万以上の人たちだけでしょうね。
土地価格や給与が上がらないのに物価が上がることも、世の中矛盾だらけですね。
世田谷区で、６０００万〜８０００万で小さいですがアパートが建てられて、収入が見込めることと比較してみると面白いことになりますね。
（自宅からは、収入が見込めないので。）
この状況だからこそ、自宅ではなく、事業として銀行から融資を得ることが注目されるわけなのですね。
それはどの土地でも、どの建物プランでも良いというわけではないのですね。
頭を使う価値があるものです。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第2回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
100円ショップ版で良いので『電卓』を持参してください。
暑い中、より多くの情報を集められた人が競り勝つのでしょうね。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『１２人です』 本日はまた２人の申込みありがとうございます。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
←ブログランク・気持ちの一押しを
サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
情報元は、民間の不動産経済研究所の発表との事ですが、マンション市場動向では、
・７月の首都圏マンション発売戸数は３５５４戸で、前年比４４．５％減。
前年比の下落幅としては１９９６年１０月（５４．３％減）以来の大幅なもの。
・マンション契約率も５３．５％で、08年１月の５２．７％以来の低水準。
同研究所では「需給ともに低調」な状態が続いているという。
＜ここからが個人が自宅としてマンションを購入する場合の話＞
＝Yahooニュース・経済版＝＝
マンションの１戸当たりの平均価格は５３０９万円。
平均年収を７００万円とすれば、平均価格はその７．６倍となっており、購入可能倍率と言われる５倍を大きく上回っている。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
自宅のマンション価格が、5300万とは30代でもなかなか手が出せないですよ。
しかも、平均年収が700万とはかなり高い水準での話ですね。
でもこの例えは間違っていなく、平均年収が700万としてもマンション価格は7.6倍とのなるのですから、500万では10.6倍ですね。
購入可能倍率が5倍ならば、マンションが売れないのも当然ですね。
ところで、『購入可能倍率』とは何でしょうか？（引っかかります。）
検索してみたところ、住宅ジャーナリストの大井健さんのコラムが出てきました。
ｇｏｏ住宅・不動産http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00669.html2008/5/26版より、
テーマ「「年収倍率＝５倍が理想」説を疑う」
ここでは『年収倍率』となり、『購入可能倍率』とは文字が違いますが、内容は同じではないかとの自己判断をしました。
大井さんが言う、『年収倍率』とは、「（自宅の）買いやすさを表す指標の一つで、一般的には年収の５倍以内が望ましいとされている。」とのこと。
大井さんのコメントの面白いところは、この一般説を疑っているところ（コラムの後半部分）。
５倍以内とは、バブル期のときの話で金利が高いときの話との事でした。
<<購入予定者像を、年収550万円、35年返済、ローン負担率25％、頭金２割とすると>>
現在は超低金利であり、バブル期の金利を今の金利にして換算し直してみると、
金利のみ２％にして計算すると、購入可能額は4300万円、年収倍率では7.8倍
金利のみ３％にして計算すると、購入可能額は3685万円、年収倍率では6.7倍
とのこと。
この方は「年収の５倍以内が自宅の購入可能額というのは疑わしい。」と言っているのですね。
＝＝ここで購入可能倍率の説明について終わり＝＝
23区内では、現行のマンション価格は５０００万であったり、世田谷区の１戸建てが６０００万〜８０００万というのはほんとに高すぎですね。
こんな物件を買える人はわずかでしょうね。
マンション販売戸数減、契約率は53.5%とのニュースが出るわけですね。
それこそ、年収１０００万以上の人たちだけでしょうね。
土地価格や給与が上がらないのに物価が上がることも、世の中矛盾だらけですね。
世田谷区で、６０００万〜８０００万で小さいですがアパートが建てられて、収入が見込めることと比較してみると面白いことになりますね。
（自宅からは、収入が見込めないので。）
この状況だからこそ、自宅ではなく、事業として銀行から融資を得ることが注目されるわけなのですね。
それはどの土地でも、どの建物プランでも良いというわけではないのですね。
頭を使う価値があるものです。
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健美家の不動産投資ブログサービス開始
2008 / 08 / 13 ( Wed )
8/6に勇み足で報告してしまった健美家さんの不動産投資ブログサービスが本格オープンしました。
＝＝以下、健美家さんの記事です＝＝
「人気の不動産投資ブログ」サービス開始・TOPページ変更のお知らせ
( http://www.kenbiya.com/blog/ )
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆「人気の不動産投資ブログ」とは･･･？ ◆◇◆◇
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
みなさまより
「不動産投資の最新情報が欲しい。」
「不動産投資のブログを簡単にチェックしたい。」
「不動産投資のおすすめブログがあれば教えて欲しい。」
このようなご要望を多数いただいておりました。
そこでこの度、「人気の不動産投資ブログ 」を集めたページを開設しました。
http://www.kenbiya.com/blog/
業界の著名人をはじめ、続々とブログをご登録いただいております。
人気の不動産投資ブログで、情報収集するのはもちろんのこと、
自身のモチベーションアップになるようなブログを見つけてみませんか？
さらに、すでに不動産投資のブログを書かれている方にも朗報です。
こちらからあなたのブログも登録できます。
http://www.kenbiya.com/blog/blog_entry.html
ぜひご活用ください。
--------------------------------------------------------------------
＝＝以上です＝＝
不動産投資についての情報を集めることに適したサイトですね。
情報は多いほど良いので是非活用してみると良いと思います。
しかし、あまりに多すぎても、迷ってしまいますね。
例えば、株・FX・不動産など、不動産でも、新築物件か、中古物件か？
本人が判断する必要があるのですが、よく吟味されることが良いと思います。
注意しなければならないのは、新築物件の前提条件で、中古物件を見てしまったり、その逆も叱りですね。
例えば、
新築取得では25年のローン借入期間が確実に組めるが、中古物件では（25年−築年数）が借入期間。
新築物件では25年間のローン返済後が一番収益が上がる時期で、中古物件ではローン返済後は物件が車で言うとカローラ並みの場合は、築25年で改築しなければらず、ローン返済後に一番費用がかかること。
（⇒その為に、中古物件取得後からは確実にお金がたまらなければならないこと。でも貯められる物件を見分けて、メリットをとる方法もあること。）
とにかく、全ての土地や建物は個別問題ですので、左の物件が○○なので、右の物件も○○とは限りません。□□かもしれません。
（○や□にはいろいろな条件が当てはまりますね。）
先日は、同じ区画にある借地ですが、A区画よりもB区画のほうが８坪も狭いのに、B区画がA区画よりも300万円も高いこともありましたね。要注意です。
（答えはA区画が第一種低層住居専用地域、B区画の一部が近隣商業地域だったためです。）
自分なりのポリシーを持って情報を収集できると良いですね。
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情報は多いほど良いので是非活用してみると良いと思います。
しかし、あまりに多すぎても、迷ってしまいますね。
例えば、株・FX・不動産など、不動産でも、新築物件か、中古物件か？
本人が判断する必要があるのですが、よく吟味されることが良いと思います。
注意しなければならないのは、新築物件の前提条件で、中古物件を見てしまったり、その逆も叱りですね。
例えば、
新築取得では25年のローン借入期間が確実に組めるが、中古物件では（25年−築年数）が借入期間。
新築物件では25年間のローン返済後が一番収益が上がる時期で、中古物件ではローン返済後は物件が車で言うとカローラ並みの場合は、築25年で改築しなければらず、ローン返済後に一番費用がかかること。
（⇒その為に、中古物件取得後からは確実にお金がたまらなければならないこと。でも貯められる物件を見分けて、メリットをとる方法もあること。）
とにかく、全ての土地や建物は個別問題ですので、左の物件が○○なので、右の物件も○○とは限りません。□□かもしれません。
（○や□にはいろいろな条件が当てはまりますね。）
先日は、同じ区画にある借地ですが、A区画よりもB区画のほうが８坪も狭いのに、B区画がA区画よりも300万円も高いこともありましたね。要注意です。
（答えはA区画が第一種低層住居専用地域、B区画の一部が近隣商業地域だったためです。）
自分なりのポリシーを持って情報を収集できると良いですね。
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8/23土地探し編は『電卓』を
2008 / 08 / 12 ( Tue )
8/23(土)の安定経営道シリーズ＜土地探し編＞は、『電卓』をお持ちください。
私が土地を探した実際の事例や、その時に気が付いたノウハウをお話しし、そのあとには、皆さんに一般の土地情報（マイソク）から、どれ程の大きさのアパートが建つのかの概算の実演し、それをそれぞれの参加者に数回程、計算してもらいます。
ただ、一方的に聴講するだけでなく、手と頭を動かしてもらっても良いかと思います。
実際に、とても良い情報が出たときには、決断するまでには、時間が無い場合が多いですね。
昨日の事例ですが、朝にはとても良い情報があるとオンリーワン勉強会会員さんと業者さんから聞いていていたのですが、その日のお昼(2時間後)には買付け相談が入ってしまったという事例がありました。
とても良い価格の場合は、専門家にゆっくりと聞いていては、『先に抜かれる』（物件を取られてしまう）ことがあるのです。
そんなときに必要なのは『本人の知識と判断能力』です。
土地購入判断には、どれ程の『収入』を得られるかが大事ですね。
収入とは ⇒ 家賃ですが ⇒ 予想家賃を知るには、『どれ程の広さの部屋』が確保（設計）出来るのかを予想できることも大切ですね。
参加した人には、そのノウハウを身につけてもらい、持ち帰ってもらいたいと思います。
＜とてもシンプルですよ＞
アパート（建物）の差別化も大事ですが、オーナー（または未来のオーナー）自体が他の土地探しをしている人よりも差別化ポイントがあれば、より良い差別化された土地を見つけ出せるでしょう。
そのサポート役となれれば良いかと思います。
7/27の前回の＜土地探し編＞参加者の感想集↓です。
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20080802.html
ご連絡：
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暑い中、より多くの情報を集められた人が競り勝つのでしょうね。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『１４人です』 昨日は２人の申込みありがとうございます。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
私が土地を探した実際の事例や、その時に気が付いたノウハウをお話しし、そのあとには、皆さんに一般の土地情報（マイソク）から、どれ程の大きさのアパートが建つのかの概算の実演し、それをそれぞれの参加者に数回程、計算してもらいます。
ただ、一方的に聴講するだけでなく、手と頭を動かしてもらっても良いかと思います。
実際に、とても良い情報が出たときには、決断するまでには、時間が無い場合が多いですね。
昨日の事例ですが、朝にはとても良い情報があるとオンリーワン勉強会会員さんと業者さんから聞いていていたのですが、その日のお昼(2時間後)には買付け相談が入ってしまったという事例がありました。
とても良い価格の場合は、専門家にゆっくりと聞いていては、『先に抜かれる』（物件を取られてしまう）ことがあるのです。
そんなときに必要なのは『本人の知識と判断能力』です。
土地購入判断には、どれ程の『収入』を得られるかが大事ですね。
収入とは ⇒ 家賃ですが ⇒ 予想家賃を知るには、『どれ程の広さの部屋』が確保（設計）出来るのかを予想できることも大切ですね。
参加した人には、そのノウハウを身につけてもらい、持ち帰ってもらいたいと思います。
＜とてもシンプルですよ＞
アパート（建物）の差別化も大事ですが、オーナー（または未来のオーナー）自体が他の土地探しをしている人よりも差別化ポイントがあれば、より良い差別化された土地を見つけ出せるでしょう。
そのサポート役となれれば良いかと思います。
7/27の前回の＜土地探し編＞参加者の感想集↓です。
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『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
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暑い中、より多くの情報を集められた人が競り勝つのでしょうね。
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残り席：『１４人です』 昨日は２人の申込みありがとうございます。懇親会も行います。
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単行本製作 『0校』 完!?
2008 / 08 / 10 ( Sun )
このところ、頭を悩まし、無い脳みそを絞り込んでいたことがあります。
未来の大家さんに向けた単行本の製作です。
提出日に迫られていて、日に日にプレッシャーが大きくなっていました。
寝不足ですよ。頭の中がさっぱりしません。
ブログでの文章は数多くあるのですが、1年以上のブログの整理だけでも、相当大変です。
『編集力』という技能があるのですね。
甘く見ていたこと、自己の力の無さに情けなくなります。
本を書いていた人たちはすごい事をやっているのですね。
（誰の本が良いとか、良くないとか言っていましたが、書いて世に出すこと自体こんなに難しいとは思いませんでした。頭が下がります。）
また、ブログだけの内容では、書籍としてはNG。
再度原稿の作り直しです。ほんと、難しいですね。
それでも、漸く、『０校』が出来上がりました。
が、この0校は「無かったことに」なり、再度原稿の作り直しです。
上のA3サイズの見開きの原稿が当初の0校、下のA4サイズが作り直しの原稿です。
どちらもかなりの厚みです。
その原稿の提出日が明日。
今日は、古井さんとの原稿の読み合わせでした。
午後4時に始まり、ぶっ続けで4時間、終了したのは午後8時。
頭が真っ白になりますね。
これが2度目の『0校』となり→０校戻し→『再校』出し→再校戻し→『三校』出し→三校戻し
につながります。（いえ、そうなると良いですが．．．NGにならないよう気をつけます。）
この夏は、4年日度のオリンピックですが、なかなか生放送でゆっくりと観戦が出来ません。
それでも、またとない機会ですので、睡眠時間を削っています。あと少し頑張ります。
あとでこの夏を振り返り、充実した夏だったと思えるようにしたい。
（古井さん、ありがとうございます。）
いえいえ、皆さんの参考になるような内容になれば幸いです。
（これが、始めた元の理由・きっかけですから。）
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土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
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この講演会のには単行本の内容も組み込まれていますよ。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
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提出日に迫られていて、日に日にプレッシャーが大きくなっていました。
寝不足ですよ。頭の中がさっぱりしません。
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『編集力』という技能があるのですね。
甘く見ていたこと、自己の力の無さに情けなくなります。
本を書いていた人たちはすごい事をやっているのですね。
（誰の本が良いとか、良くないとか言っていましたが、書いて世に出すこと自体こんなに難しいとは思いませんでした。頭が下がります。）
また、ブログだけの内容では、書籍としてはNG。
再度原稿の作り直しです。ほんと、難しいですね。
それでも、漸く、『０校』が出来上がりました。
が、この0校は「無かったことに」なり、再度原稿の作り直しです。
上のA3サイズの見開きの原稿が当初の0校、下のA4サイズが作り直しの原稿です。
どちらもかなりの厚みです。
その原稿の提出日が明日。
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午後4時に始まり、ぶっ続けで4時間、終了したのは午後8時。
頭が真っ白になりますね。
これが2度目の『0校』となり→０校戻し→『再校』出し→再校戻し→『三校』出し→三校戻し
につながります。（いえ、そうなると良いですが．．．NGにならないよう気をつけます。）
この夏は、4年日度のオリンピックですが、なかなか生放送でゆっくりと観戦が出来ません。
それでも、またとない機会ですので、睡眠時間を削っています。あと少し頑張ります。
あとでこの夏を振り返り、充実した夏だったと思えるようにしたい。
（古井さん、ありがとうございます。）
いえいえ、皆さんの参考になるような内容になれば幸いです。
（これが、始めた元の理由・きっかけですから。）
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全国賃貸フェア・銀行員と質疑
2008 / 08 / 07 ( Thu )
昨日は、全国賃貸フェアの最終日でした。今年は最終日に参加しました。
印象としては、全体の展示スペースが狭くなり、一般参加者は超満員ではなく、出展者側の人数のほうが多いのではと思うほどでした。
ズラッと、並んだ出店ブースの中で目を引いたのは、三菱ＵＦＪ信託銀行でした。
会場東の端の小さなブース↓。
昨年は気が付かなかったのですが、銀行が賃貸フェアでブースを開くのは珍しいのではないでしょうか？
しかし、このブースに訪問しないわけには行かないですよね。
理由：
【１】銀行の方針は常に変わるため、定期的に状況チェックに行くべき
【２】銀行方針チェックだけでなく、銀行員に自己資産の運用状況が『是か否か』をかくにんすべき
【３】一般の人が銀行の店舗に行く場合よりも、キャンページ時など銀行側から間口を開いているときには、相談をしやすい絶好のチャンス
【４】10月・11月に＜銀行融資編＞の講演会があるのでその準備も兼ねて訪問しました
以上のうち、1番と2番についてコメントします。
【１】銀行の方針は常に変わるため、定期的に状況チェックに行くべき。
1-1. 三菱ＵＦＪ信託銀行のアパートローンへの考え方
（会場の中のパンフレットでも、シンプルなアパート･マンションローンについての説明資料はありましたが、数字が出ているのは住宅ローンついてのみでした。）
<質問1>会場にあった資料では、金利など数字が出ている情報はすべて住宅ローンについてですね。アパートローンについて数字のある資料はないのですか？
<担当者の回答1>基本的に、うち(三菱ＵＦＪ信託)では一般の人には住宅ローンがメインです。アパートローンはある一部の人にしか対応していませんし、土地・プランや個人の属性等で個別の問題なので、資料は準備していません。それでも、ブースを出しているように、アパートローンの個別問題に積極的に対応していく方針です。
（そうですよね。あれだけ多くある、銀行の中で出展をしているのはここだけですから、熱意を感じました。）
（そのほかに、スルガ銀行も影で出展をしていまして、大手メーカーと提携していて、メーカーのブースの中にいましたね。さすがです。）
<質問2>個別のプランや属性とはどのようなものですか？
<回答2>（会話の様子から融資額が8000万ほどの場合）資産額が1億円ある人です。
（これはきついです。）この1億円とは、資産の計算は銀行の計算によるもので、一般の価格の7割ほどとのこと。
<質問3>事業用ローンの金利は？
<回答3>通常の事業用ローンは、住宅ローン（8月は20年固定で2.8％）よりも、高い傾向です。しかし、プランや個人の属性により、住宅ローンよりも低い金利で融資していることもあります。
（詳細は、個別プランによるので今は回答できませんとのこと。）
【２】銀行方針チェックだけでなく、銀行員に自己資産の運用状況が『是か否か』をかくにんすべき
<質問4.>私の場合、もう1棟分のアパートローンの融資が出来ますか？
<回答4>個別の相談になります。概要を教えてください。（この後概要を伝え、さらに現在、オンリーワン会員さん向けに公開している土地情報の一つを例に出し確認をしたところ）担当者の顔色が明るくなり、実は私の担当は新規の事業用ローンではなく、ローンの借り換えです。
詳細は後日担当者から、連絡をいれます。
後日に期待します。また、私は毎年このようなきっかけがあるのですね。
（その結果は、さらに後日報告します。）
銀行員さんへのチェックは参考になります。銀行から見た（自己の）資産価値は銀行からしか分からなく、同じ資産でも、融資が多めに出る時期と、融資が出ない時期があるのですね。
私は、うまく融資が出る時期を使うことが出来て、ここまで棟数を増やせたとも思います。
この場をきっかけに、他の銀行へも訪ねてみたいと思います。キャンペーン中ではないのですが、10･11月のセミナーをより良いものにする為にも！「大家の為のセミナーですから、専門家の意見ではなく、大家の行動と結果として、同じ目線で聞いてもらえればよいかと思います。」
その他.． 住宅ローンについて、三菱ＵＦＪ信託の場合、
個人事業主として、アパートローンを組んでいる人の住宅ローンの資産基準のひとつとして、
（年間返済額） ／ （事業所得＋その他の収入） ＜ ０．３〜０．４
「年間返済額」を「事業所得(確定申告上の利益/減価償却を引いた後）とその他の収入」で割った比率が、３０％〜４０％以下とのこと。
勤続3年という条件があるのですが、これは個人事業で確定申告をして3年経過し、かつ収益があればこれを検討してくれるとの事です。
私はサラリーマン時代の給与所得がなくなり、個人事業では減価償却を含めて、まだまだ経費が多いため、もう少し辛抱が必要です。⇒私の事例をダメな参考として⇒みなさん、本業はやめないでくださいね。
その他、賃貸フェア最終日の鈴木ゆり子さんのセミナーも聞いてきましたので、次回報告します。
ご連絡：
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印象としては、全体の展示スペースが狭くなり、一般参加者は超満員ではなく、出展者側の人数のほうが多いのではと思うほどでした。
ズラッと、並んだ出店ブースの中で目を引いたのは、三菱ＵＦＪ信託銀行でした。
会場東の端の小さなブース↓。
昨年は気が付かなかったのですが、銀行が賃貸フェアでブースを開くのは珍しいのではないでしょうか？
しかし、このブースに訪問しないわけには行かないですよね。
理由：
【１】銀行の方針は常に変わるため、定期的に状況チェックに行くべき
【２】銀行方針チェックだけでなく、銀行員に自己資産の運用状況が『是か否か』をかくにんすべき
【３】一般の人が銀行の店舗に行く場合よりも、キャンページ時など銀行側から間口を開いているときには、相談をしやすい絶好のチャンス
【４】10月・11月に＜銀行融資編＞の講演会があるのでその準備も兼ねて訪問しました
以上のうち、1番と2番についてコメントします。
【１】銀行の方針は常に変わるため、定期的に状況チェックに行くべき。
1-1. 三菱ＵＦＪ信託銀行のアパートローンへの考え方
（会場の中のパンフレットでも、シンプルなアパート･マンションローンについての説明資料はありましたが、数字が出ているのは住宅ローンついてのみでした。）
<質問1>会場にあった資料では、金利など数字が出ている情報はすべて住宅ローンについてですね。アパートローンについて数字のある資料はないのですか？
<担当者の回答1>基本的に、うち(三菱ＵＦＪ信託)では一般の人には住宅ローンがメインです。アパートローンはある一部の人にしか対応していませんし、土地・プランや個人の属性等で個別の問題なので、資料は準備していません。それでも、ブースを出しているように、アパートローンの個別問題に積極的に対応していく方針です。
（そうですよね。あれだけ多くある、銀行の中で出展をしているのはここだけですから、熱意を感じました。）
（そのほかに、スルガ銀行も影で出展をしていまして、大手メーカーと提携していて、メーカーのブースの中にいましたね。さすがです。）
<質問2>個別のプランや属性とはどのようなものですか？
<回答2>（会話の様子から融資額が8000万ほどの場合）資産額が1億円ある人です。
（これはきついです。）この1億円とは、資産の計算は銀行の計算によるもので、一般の価格の7割ほどとのこと。
<質問3>事業用ローンの金利は？
<回答3>通常の事業用ローンは、住宅ローン（8月は20年固定で2.8％）よりも、高い傾向です。しかし、プランや個人の属性により、住宅ローンよりも低い金利で融資していることもあります。
（詳細は、個別プランによるので今は回答できませんとのこと。）
【２】銀行方針チェックだけでなく、銀行員に自己資産の運用状況が『是か否か』をかくにんすべき
<質問4.>私の場合、もう1棟分のアパートローンの融資が出来ますか？
<回答4>個別の相談になります。概要を教えてください。（この後概要を伝え、さらに現在、オンリーワン会員さん向けに公開している土地情報の一つを例に出し確認をしたところ）担当者の顔色が明るくなり、実は私の担当は新規の事業用ローンではなく、ローンの借り換えです。
詳細は後日担当者から、連絡をいれます。
後日に期待します。また、私は毎年このようなきっかけがあるのですね。
（その結果は、さらに後日報告します。）
銀行員さんへのチェックは参考になります。銀行から見た（自己の）資産価値は銀行からしか分からなく、同じ資産でも、融資が多めに出る時期と、融資が出ない時期があるのですね。
私は、うまく融資が出る時期を使うことが出来て、ここまで棟数を増やせたとも思います。
この場をきっかけに、他の銀行へも訪ねてみたいと思います。キャンペーン中ではないのですが、10･11月のセミナーをより良いものにする為にも！「大家の為のセミナーですから、専門家の意見ではなく、大家の行動と結果として、同じ目線で聞いてもらえればよいかと思います。」
その他.． 住宅ローンについて、三菱ＵＦＪ信託の場合、
個人事業主として、アパートローンを組んでいる人の住宅ローンの資産基準のひとつとして、
（年間返済額） ／ （事業所得＋その他の収入） ＜ ０．３〜０．４
「年間返済額」を「事業所得(確定申告上の利益/減価償却を引いた後）とその他の収入」で割った比率が、３０％〜４０％以下とのこと。
勤続3年という条件があるのですが、これは個人事業で確定申告をして3年経過し、かつ収益があればこれを検討してくれるとの事です。
私はサラリーマン時代の給与所得がなくなり、個人事業では減価償却を含めて、まだまだ経費が多いため、もう少し辛抱が必要です。⇒私の事例をダメな参考として⇒みなさん、本業はやめないでくださいね。
その他、賃貸フェア最終日の鈴木ゆり子さんのセミナーも聞いてきましたので、次回報告します。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
残り席：『１９席です』 夏休みの中、参加してもらう気持ちを台無しにしないよう努めます。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
←ブログランク・気持ちの一押しをサラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
健美家さん人気の不動産ブログ
2008 / 08 / 06 ( Wed )
全国賃貸フェアが始まりましたね。
会員さんからも参加報告メールがいくつか届き、参加されている方は今年も熱心ですね。
アパート経営は、成功した場合も、ルールを間違えて万が一失敗した場合にも、本人の今後を大きく左右するものですから、年に一度の絶好の情報収集の機会を逃さないことは大事ですね。
毎年参加して、参加者や参加店舗の雰囲気の変化を感じることも、今後を占う上で役立ちますね。
その賃貸フェアに参加している『健美家』さんのＨＰに、新サービスができるそうです。
不動産投資のブログのサイトのようです。
詳細は、乞うご期待。
（すみません、フライングでしたね。修正しました。）
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：30人。今回は出足が良いですね。夏休みの中、参加してもらう気持ちを台無しにしないよう努めます。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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8/4の毎日新聞朝刊にて
2008 / 08 / 05 ( Tue )
昨日8/4の毎日新聞に王道型のアパートプランが掲載されました。
写真撮影に協力していただいたオーナーさんありがとうございます。
サラリーマン大家のアパート投資に興味を持ってくれた毎日新聞の中村さんありがとうございます。
第１１面の「くらしナビ 住まい Libing」欄↓です。
今回、写真掲載のあった王道型アパートは、オーナーさんの依頼で設備にも力を入れ、大き目のシステムキッチンが入っています。これも、入居者への気配りの結果ですね。
きっとこの気配りが数年後に良い効果となって戻ってくると思います。
健美家さんのHPでコラムを書いている脇田さんとの掲載でした。
テーマは「サラリーマン大家さん」成功の秘訣は、
・ 部屋造りにこだわる
・ 入居期間長いほど収入安定
・ 心配りも
・ 勉強会も盛ん
ここで８/２３(土)のサラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ 土地探し編の紹介もして頂き、この日は早速５人の方から参加の申込みがあり、新聞掲載の力はすごいなと感じました。
大家さんで、自分の利益だけを追い求めて、入居者の気持ちからかけ離れてしまうと、失敗をしやすいかと思いますし、いろいろな人の意見を聞き、参考にして、改善していくことが出来ることで、より安定経営を維持できるのではないかと思います。
是非、このような講演会を多くの大家さんが開き、皆さんで意見やノウハウを共有化して、多くの良い部屋の提供が出来れば良いかなと思います。
この記事が出来るまで、記者さんとは5時間ぐらいの打ち合わせの結果ここまで出来たのですが、新聞の記事が出来るまではとても大変なのですね。
それから、今日からはいよいよ全国賃貸フェア・東京の開催ですね。
健美家さんも出展をしているので、楽しみですね。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
土地情報を見て、アパート建築プランの予想が出来るようになれる効果がある講演会です。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：30人。新聞効果でしょうか、早速の申込みありがとうございます。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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第１１面の「くらしナビ 住まい Libing」欄↓です。
今回、写真掲載のあった王道型アパートは、オーナーさんの依頼で設備にも力を入れ、大き目のシステムキッチンが入っています。これも、入居者への気配りの結果ですね。
きっとこの気配りが数年後に良い効果となって戻ってくると思います。
健美家さんのHPでコラムを書いている脇田さんとの掲載でした。
テーマは「サラリーマン大家さん」成功の秘訣は、
・ 部屋造りにこだわる
・ 入居期間長いほど収入安定
・ 心配りも
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ここで８/２３(土)のサラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ 土地探し編の紹介もして頂き、この日は早速５人の方から参加の申込みがあり、新聞掲載の力はすごいなと感じました。
大家さんで、自分の利益だけを追い求めて、入居者の気持ちからかけ離れてしまうと、失敗をしやすいかと思いますし、いろいろな人の意見を聞き、参考にして、改善していくことが出来ることで、より安定経営を維持できるのではないかと思います。
是非、このような講演会を多くの大家さんが開き、皆さんで意見やノウハウを共有化して、多くの良い部屋の提供が出来れば良いかなと思います。
この記事が出来るまで、記者さんとは5時間ぐらいの打ち合わせの結果ここまで出来たのですが、新聞の記事が出来るまではとても大変なのですね。
それから、今日からはいよいよ全国賃貸フェア・東京の開催ですね。
健美家さんも出展をしているので、楽しみですね。
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狭小地の戸建賃貸見学会
2008 / 08 / 04 ( Mon )
昨日は、気温33℃のとても暑い中の現場見学会、お疲れ様でした。
今回は、埼玉県の10坪の狭小地に完成した戸建賃貸の関係見学会でした。
25人の方が参加し、気温以上の熱い熱意を感じました。
駅から数分のところにあり、現地に着くと、
「かっこいい。」との第一声も聞かれましたね。 シンプル イズ ベストですね。
建物は白く、外壁もシンプル、方位がよく北側斜線と道路斜線(敷地延長ではない)が一致し、一方向に切られているだけであり、大きな負担にはなってないようです。
↑菅さんからの説明を受けているところです。
この外観からも分かりますが、窓の数が多く、室内が明るく、33℃の中でも風通しが良く、そとよりも涼しく感じました。
狭小地ですが、1戸建て賃貸である為、4方向に窓があることで室内が広く感じました。
ロフトからの眺めです。2階部分の吹抜けには、構造上の梁でしょうか、T字型も階段の上の位置にズレずにあるため、良いデザインとなっているように思えました。
また、外観も内装も、白を貴重としたシンプルな建物は、清楚で良いですね。
今回のオーナーは、ここの土地探しにも、土地取得時も、建設時も、かなりの苦労でしたが、無事に竣工まで至り、本当に良かったですね。
お疲れ様でした。また、今回の見学会への協力をありがとうございます。
何人かの方が、共同住宅よりは、狭くても戸建賃貸に住んで見たいとの人がいましたね。
総額は今までで最も少ないはずです。都心でも、都市近郊でも、このようなプランも一つの選択肢となりますね。
少なくとも、都心でワンルームマンションを購入するのならば、こちらが断然良いです。
（このあと、狭小地の土地相談がたくさん来そうです。）
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
戸建賃貸や、自宅併用住宅も選択肢との説明もします。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：30人。早速の申込みありがとうございます。今回は出足が良いですね。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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今回は、埼玉県の10坪の狭小地に完成した戸建賃貸の関係見学会でした。
25人の方が参加し、気温以上の熱い熱意を感じました。
駅から数分のところにあり、現地に着くと、
「かっこいい。」との第一声も聞かれましたね。 シンプル イズ ベストですね。
建物は白く、外壁もシンプル、方位がよく北側斜線と道路斜線(敷地延長ではない)が一致し、一方向に切られているだけであり、大きな負担にはなってないようです。
↑菅さんからの説明を受けているところです。
この外観からも分かりますが、窓の数が多く、室内が明るく、33℃の中でも風通しが良く、そとよりも涼しく感じました。
狭小地ですが、1戸建て賃貸である為、4方向に窓があることで室内が広く感じました。
ロフトからの眺めです。2階部分の吹抜けには、構造上の梁でしょうか、T字型も階段の上の位置にズレずにあるため、良いデザインとなっているように思えました。
また、外観も内装も、白を貴重としたシンプルな建物は、清楚で良いですね。
今回のオーナーは、ここの土地探しにも、土地取得時も、建設時も、かなりの苦労でしたが、無事に竣工まで至り、本当に良かったですね。
お疲れ様でした。また、今回の見学会への協力をありがとうございます。
何人かの方が、共同住宅よりは、狭くても戸建賃貸に住んで見たいとの人がいましたね。
総額は今までで最も少ないはずです。都心でも、都市近郊でも、このようなプランも一つの選択肢となりますね。
少なくとも、都心でワンルームマンションを購入するのならば、こちらが断然良いです。
（このあと、狭小地の土地相談がたくさん来そうです。）
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
戸建賃貸や、自宅併用住宅も選択肢との説明もします。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：30人。早速の申込みありがとうございます。今回は出足が良いですね。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
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8/23(土)講演会「土地探し編」の募集
2008 / 08 / 02 ( Sat )
8/23(土)に『サラリーマン大家サポーターズ』安定経営道シリーズの＜土地探し編＞講演会を行います。
これは、先月7/27(日)の講演内容と同様のものです。（前回参加者はご注意を!!）
いえ、講演会ではないですね。土地探しの講習会ですね。
つまり、土地の探し方についての話しを聞くだけでなく、簡単な作図と計算を身につけてもらおう!!
という「会」です。
前回(7/27)の参加者から、感想・意見をいただきました。
↓ ↓
・実例が大変面白かったです。
・土地探しの参考になりました。現在私のやっている土地探しと同じ事をやっていることも少し安心しました。
・「自分の見つけた土地より、良い土地を見つけてください。」というのは印象に残りました。
・土地情報の見方特訓勉強会で、絞込み、目を肥やす勉強会など（情報をたくさん持ち寄って、ある程度機械的に見ていく）を是非企画してください。
・土地取得について、勉強になりました。ここまで詳しく教えてくれるセミナーは総ないと思います。特に気を付けなければいけない不動産屋さんの営業トークは参考になりました。
・実践的で土地にあわせていろいろ注意すべき点があることが分かり、とても参考になりました。
・今回も具体例を交え、大変分かりやすかったです。1種高度と接道によるメリット・デメリットが参考になりました。
・土地探しの段階で建築プランの説明と言うのは理解が追いつかないところもありましたが、購入検討の視点として必要かなとも思いました。
・時間短縮の為に、ホワイトボード記入よりも、大きな用紙に記入してきたほうが良いと思う。（→ありがとうございます）
・大長さん、左利きだったのですね。（→そう、左利きは、“はね”と“はらい”が逆なんですよ。ホワイトボードが使いにくいのですよ。）
・ふだん、大長さんが話していることが良く分かりました。参加してよかったです。
・参考になりましたので、次回も参加したいと思います。
⇒皆さん、本当にありがとうございます。
アンケートに答えていただき、また、こちらも参考になる意見を頂き、ありがとうございました。
また、メール等でも、お気軽に質問してください。
私も、皆さんと同じ立場として、まだまだ、土地を取得できたらよいなと思います。
（少し休みますが．．．(笑)）
8/23(土)は、夏真っ盛りですし、同じ内容の2回目ですから、参加者が少ないのでは？と心配していますが、少数でも開催します。
是非多くの人に聞いてもらい、手法を身につけてもらえればと思います。
ある一部の人が成功するのではなく、より多くの人が成功⇒社会に快適な部屋を提供し、事業を活性化させられれば、とても良いことだと思います。
最近の不況など、暗い状況の中でも、着実に収益を上げられる方法は必ずあり、そのヒントとして使ってもらえれば良いと思います。
それから、８／４(月)の毎日新聞の朝刊に期待してください(予定)。
ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ＜土地探し＞第1回』を行います。
開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：３０名。懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。
＊２時間では終わらないので、１６：４５までと少し延長させてください。
＊7/27に参加された方はご注意を!!（前回同様です）
←ブログランク・気持ちの一押しを
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これは、先月7/27(日)の講演内容と同様のものです。（前回参加者はご注意を!!）
いえ、講演会ではないですね。土地探しの講習会ですね。
つまり、土地の探し方についての話しを聞くだけでなく、簡単な作図と計算を身につけてもらおう!!
という「会」です。
前回(7/27)の参加者から、感想・意見をいただきました。
↓ ↓
・実例が大変面白かったです。
・土地探しの参考になりました。現在私のやっている土地探しと同じ事をやっていることも少し安心しました。
・「自分の見つけた土地より、良い土地を見つけてください。」というのは印象に残りました。
・土地情報の見方特訓勉強会で、絞込み、目を肥やす勉強会など（情報をたくさん持ち寄って、ある程度機械的に見ていく）を是非企画してください。
・土地取得について、勉強になりました。ここまで詳しく教えてくれるセミナーは総ないと思います。特に気を付けなければいけない不動産屋さんの営業トークは参考になりました。
・実践的で土地にあわせていろいろ注意すべき点があることが分かり、とても参考になりました。
・今回も具体例を交え、大変分かりやすかったです。1種高度と接道によるメリット・デメリットが参考になりました。
・土地探しの段階で建築プランの説明と言うのは理解が追いつかないところもありましたが、購入検討の視点として必要かなとも思いました。
・時間短縮の為に、ホワイトボード記入よりも、大きな用紙に記入してきたほうが良いと思う。（→ありがとうございます）
・大長さん、左利きだったのですね。（→そう、左利きは、“はね”と“はらい”が逆なんですよ。ホワイトボードが使いにくいのですよ。）
・ふだん、大長さんが話していることが良く分かりました。参加してよかったです。
・参考になりましたので、次回も参加したいと思います。
⇒皆さん、本当にありがとうございます。
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（少し休みますが．．．(笑)）
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是非多くの人に聞いてもらい、手法を身につけてもらえればと思います。
ある一部の人が成功するのではなく、より多くの人が成功⇒社会に快適な部屋を提供し、事業を活性化させられれば、とても良いことだと思います。
最近の不況など、暗い状況の中でも、着実に収益を上げられる方法は必ずあり、そのヒントとして使ってもらえれば良いと思います。
それから、８／４(月)の毎日新聞の朝刊に期待してください(予定)。
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開催日時：２００８／８／２３（土）１４：００−１６：４５ （受付１３：３０−）
定員：３０名。懇親会も行います。
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＊7/27に参加された方はご注意を!!（前回同様です）
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田園都市線乗降者・家賃相場と狙い目
2008 / 08 / 01 ( Fri )
8月に入りましたね。夏真っ盛りですね。今年は、北京オリンピック。
外に出ても、家にいても、楽しくなりそうな都市ですね。
でも、残念ながら、世間の雰囲気に逆行しています。
本を書くのは結構辛いですね。いつも追われている感じです。
で、今日は『乗降者数』と『家賃相場』についての関係を検討しています。
例えば、東急田園都市線についてです。
下記の表は、 駅名を縦に見て、
その横に「乗降者数」、「田園都市線内のランキング」、「渋谷からの距離km」、「渋谷からの時間min」、「1LDKの家賃相場(8/1現在)」、「空室数」を並べてみました。
（乗降者数・距離・時間は東急電鉄HPより、家賃相場・空室数はHome’s HPより）
<東急田園都市線>
| 乗降者数 万 | ランク | 距離km | 時間min | １LDK家賃 万 | 空室数 | |
| 渋谷 | 68 | 1 | 0 | 0 | 26.2 | 314 |
| 三軒茶屋 | 12.1 | 5 | 3.3 | 4 | 15.1 | 247 |
| 二子玉川 | 6.9 | 8 | 9.4 | 10 | 14.5 | 52 |
| 溝の口 | 17.3 | 2 | 11.4 | 13 | 10.5 | 85 |
| たまプラーザ | 6.9 | 9 | 17.1 | 19 | 9.9 | 73 |
| 青葉台 | 11.1 | 6 | 23.1 | 25 | 10 | 72 |
こうしてみると、乗降者数と家賃には関係が見当たりませんね。
→見つけたら、是非、教えてくださいね。
それよりも、「通勤時間」が延びるに連れて、「家賃」が低くなる傾向が見られますね。
一般的に言われるように、住む人・通勤する人は、利便性を重視しているのでしょうね。
今回の1LDKの相場は、マンションとアパート混合で、築年数は新築から30年以上を混ぜ混ぜの相場ですが、二子玉川までが14.5万とは、良い家賃ですね。乗車時間が25分の「青葉台駅」でも10万であるとは、田園都市線沿線の人気度合いが分かりますね。
Home’sのHPでは、駅ごとのさらに具体的な賃貸物件情報が見られますので、是非、確認されると良いと思います。
溝の口駅の乗降者数が多いのは、JR南武線との乗り換え客の影響でしょうね。
ちなみに、第3位と第4位はどの駅だったでしょうか？
↓
正解は、3位あざみ野駅で13.7万人(2007年)、4位長津田駅で12.3万人。
あざみ野駅は横浜市営地下鉄、長津田駅はJR横浜線との乗り換え客の影響ですね。
しかし、この2路線がある駅でも、前後の家賃相場より高いわけではなく、やはりターミナル駅である渋谷駅からの距離・時間が延びるに連れ、家賃が低くなる傾向があります。
もう一つ、面白いこと。
田園都市線渋谷駅と東横線渋谷駅の乗降者数はどちらが多いでしょうか？
↓
答えは、田園都市線渋谷駅68万人＞＞東横線渋谷駅41.5万人。
東横線沿線では横浜方面に通う人がいるからでしょうか？、それとも田園都市線は半蔵門線乗り入れの為、東から来る人が加算されるからでしょうか？
いずれにしても、田園都市線の混雑ぶりはひどいものですね。
東急の策は、準急や大井町線の溝の口駅までの延伸（2009.6予定）計画の効果に期待ですね。
ということは、「溝の口駅」がさらに面白くなるのですね。
私としては、『南武線沿線』に期待大です。 ←ブログランク・気持ちの一押しを
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プロフィール
Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
著書
リンク
- 不動産投資の王道HP
- 専業大家のアパート経営 管理人：貢
- 設計チームの切磋琢磨な日々
- 職人：武の部屋
- WEB担当格闘日誌
- 世田谷区の賃貸、目黒区の賃貸、賃貸物件のジェレント
- 健美家．収益物件検索サイト
- 不動産投資の王道 メールマガジン受付
- アパート投資の王道HP
- <モバイル用>世田谷区アパート大家の満室経営体験談
- 賃貸管理クレーム日記
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