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その決断は夢物語?

夢物語?!
土地代・新築費用を合わせて『5000万円』として、自己資金を『500万円』。
最近の変動金利は、『2.9%』で、木造アパートでは『25年』の借入期間。
この場合、元利均等で、毎月の返済は約『23.5万』、年間返済額は『282万』。
例えば、月家賃収入『30万円』のアパートを持っているとします。
年間では『360万円』ですね。
つまり、月『6.5万』が残り、年『78万円』が残ります。

単純にでは25年間で『1950万』(78万x25年)が溜まり、抵当権の無い『土地・建物』が残ります。
次にこのアパートを担保(担保価値を取得額の1/2として)として『2500万』借入れ、自己資金は『1950万』、この額『4450万』を次の物件の2割の自己資金とすると、『約2億』の物件(土地取得+建物新築)を取得できる可能性がある。この物件の家賃は、先ほどと同様の“物件”対“家賃”比率とすると、月家賃は『120万』、年家賃収入は『1440万』。この時の返済額は『月67.5万』、月残額は『52.5万』先ほどの30万/月を加え、『82.5万』。
これはまた、25年後でローン返済がなくなります。
ここまでくるのに、『50年』。20歳で初めて70歳。この50年をどう考えるかは個人差がありますが、子の代の十分な年金になりますね。

または、借入期間の約半分の12年が経てば状況が良くなっており、返済がすすんだこの物件を担保に、次の物件に進むこともできますね。

私の場合は、すぐに土地の評価が上がったために銀行に担保価値を確認してもらい、その価値を確認し、これを担保とし、次の物件に進めましたね。

ここで大事なことは、満室であること、家賃の下落が少ないこと、建物が50年持つこと、無駄使いをしないことなどです。

月30万の家賃のあるアパートを持つことが出来た人は、ここまで達成できる可能性があり、1棟4戸アパートはそれだけの可能性を秘めた建物と位置づけることも不可能ではないのです。これはGood caseであり100%達成できるとは言い切れません。Bad caseを考え、リスクをおさえることはこれを考えること以上に大事なこと。

話している内容は矛盾しているのですが、悪いことばかり話していては始まらないし、良いことばかり話していると大失敗をします。

両方を考えることは自由だし、バランスを取り、本人のみが落としどころを決定することが出来るのですね。

たくさん考えて、決断しても良いのではないでしょうか?
考えたことは、何も考えない場合よりも、具体的になっています。
はっきりと、またはぼんやりとでも、形が見えてきたはず。
そして、その形を現実のものにする工夫を考えるのですね。『思考は現実化する!!』

その決断が「今回は敬遠する」と決断しても、決断した事実はきっと次につながります。

ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ<土地探し>第1回』を行います。
開催日時:2008/7/27(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40席(申し込み順)感謝・感謝です。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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