サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

売り地を観察し続けた様子です。
2008/4/23のブログを覚えていますか？今回はその後の様子です。
まず、4/14の解体工事↓。


4/18の解体進捗↓。狭い前面道路ですが工事中はガードマンをたてる必要があるのですね。


4/19の様子↓。


4/22には解体終了↓。綺麗な更地です。


この時点で、WEBには土地情報(広告)が出ていて、以下となっていました。
　　敷地面積：　約７０m２　（約２１坪）
　　予定建物床面積：　約１００ｍ２　（木造２階の一戸建て住居）
　　販売価格：　９５８０万　

5/6の風景↓で、価格の建て看板が出ています。


6/18の様子です↓。更地後、約1ヵ月半で、草がこのレベルで生えてくるのですね。


土地情報を得て、現地を確認したときには、『草の様子を見ることがポイント』。いつ更地にして、売り出し始めたかの予想をすることが出来ます。
綺麗な更地では、売り出し開始直後であり、売主が「さあこれから、売り出し開始。何人の申込みがあるかな。」と考えているでしょう。しかし、売り出し後(更地後)1ヶ月半も経ち、草が生え始めてもまだ、売買契約に至らない場合は売主が「まだ売れないな。設定価格が高いのかな。」と考え始めているかもしれません。」この時、買い主側のチャンスです。値下げ交渉をしやすいですね。
　実例ですが、その結果です。
　　6/18の立て看板には、
　　敷地面積：　約７０m２　（約２１坪）
　　予定建物床面積：　約１００ｍ２　（木造２階の一戸建て住居）
　　販売価格：　６４８０万

約2ヶ月で価格が、『３１００万』も下がっているのですね。
20坪の１戸建ではまだ高い気がしますが、世の中の買い主側としては、2ヶ月で3ヶ月も下がる実例があることを知っておく必要があります。
つまりは、土地情報が出てすぐに飛びついて購入していたら、3100万も高く購入していたことになります。売主側が利益を大きくして根付をしている場合があるので注意が必要です。
ただし、売主の都合だけでなく、経済環境の変化も影響しているのでしょうね。

・土地を購入する前には、十分な調査（適正価格か？）をすること。
・いつ売りに出されたかを知ること。
・現地を見て、更地をしたときの時期を知るには、草の様子にも注意してみること。
・売り出し直後よりも、時間が経つにつれ、価格が下がる傾向があること。を、知っておくと良いでしょうね。

ご連絡：
『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ大阪講演』を行います。大阪でも東京でも土地を購入するときの上記の注意は変わりませんね。
大阪開催日時：２００８／７／５（土）１４：００−１６：３０　（受付１３：３０−）
残り席：まだ、あります。より近い距離でお話しましょう。いよいよ、明後日ですね。

また、東京公演に参加者にお送りしたアドレスは、今後の質問時に利用してください。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

次回は、７／２７（日）に渋谷にて『土地探し編』を開催予定です。

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